Promessa de compra e venda: uma análise atualizada
| Autor | Rafael Antonio Deval |
| Ocupação do Autor | Graduado em Direito pela Faculdade de Direito de São Carlos (2004), com Pós-Graduação em Direito Civil e Direito Processual Civil pelo Instituto Nacional de Pós-Gradução - INPG (2008) |
| Páginas | 235-270 |
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PROMESSA DE COMPRA E VENDA: uma
análise atualizada
Rafael Antonio Deval1
RESUMO
O presente artigo visa analisar a Promessa de Compra e Venda des-
de seu regulamentação no Sistema Jurídico pátrio até os dias atuais.
Nesse intuito, partimos da origem do instituto, enquanto instru-
mento que possibilitou a aquisição de imóveis por meio de paga-
mento parcelado, e assim, garantido às classes menos favorecidas o
acesso à moradia, atravessando as diferentes regulamentações das
quais sofreu inuência, até sua utilização e aplicação nos dias atuais.
Em conclusão, vericamos que a promessa de compra e venda pode
ser conceituada como negócio jurídico bilateral de forma livre por
meio do qual as partes se obrigam, quando de seu cumprimento, a
formalizar a venda e compra cujo objeto e pagamento tenha sido
previamente ajustado.
Palavras-chave: Promessa. Compra e Venda. Análise. Aplicação.
ABSTRACT
is article aims to analyze the Purchase and Sale Promise Contract
since its regulation in the Legal System until today. To that end,
1 Graduado em Direito pela Faculdade de Direito de São Carlos (2004), com Pós-Gradu-
ação em Direito Civil e Direito Processual Civil pelo Instituto Nacional de Pós-Gradução
- INPG (2008). Mestrando em Direito Civil pela Pontifícia Universidade Católica de São
Paulo (iniciado em 2011). Professor de Direito Civil, Direito Processual Civil e Direito Agrá-
rio. Co-lidera o grupo de pesquisa Direito Civil e Direitos Humanos, UNICEP. Experiência
como advogado na área do Direito Civil e Empresarial.
1ª coletânea acadêmica da associação de pós-graduandos em direito da puc-sp
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we start from the origin of the institute as a tool that enabled the
acquisition of property through installment payments, and thus
secured to the global poor access to housing across the dierent
regulations of which was inuenced, to its use and application today.
In conclusion, we found that the promise of buying and selling can
be conceptualized as a legal transaction bilateral free-form through
which the parties agree, when in compliance, to formalize the sale
and purchase and payment object which has previously been set.
Keywords: Promise contract. Pruchase and sale. Analysis. Application.
INTRODUÇÃO
No Direito Brasileiro há divergência quanto à natureza jurídica da
promessa de compra e venda isso porque a doutrina o estuda quase que em
sua maioria a partir dos princípios dos contratos preliminares, posição esta
que apesar de majoritária não é compartilhada por todos, que por sua vez
defendem ser o compromisso de compra e venda um contrato denitivo.
Se considerarmos a promessa de compra e venda como contrato preli-
minar, temos que suas regras gerais são tratadas pelos artigos 462 a 466 do Có-
digo Civil, contudo, não se trata dos únicos dispositivos legais acerca do tema.
É necessário observarmos que a o tema não é novidade em nosso
sistema jurídico, ainda que não tenha sido codicada no diploma de direito
privado que imperou por quase todo o século XX, merecendo tal inclusão
no Código Civil em vigência, através dos artigos 1.417 e 1.418, que tratam
especicamente da promessa de compra e venda.
Além dos dispositivos acima indicados, devemos inda salientar que
o direito do promitente comprador do imóvel é considerado Direito Real,
nos termos ventilados no inciso VII, do artigo 1.225 do Código Civil.
São vários os títulos da promessa de compra e venda também co-
nhecida por pré-contrato, contrato preliminar, contrato promessa, entre
outras denominações, sendo os mais usados a promessa de compra e ven-
da e o compromisso de compra e venda, as quais, apesar de guardarem
semelhanças não podem ser confundidos, demonstrando a importância
que denominação escolhida importa para diferenciarmos a natureza jurí-
dica de cada um deles.
promessa de compra e venda
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O intenso uso da promessa de compra e venda justica a análise mais
aprofundada do tema, pois muito embora tenha sido regrado expressamen-
te pelo Código Civil vigente, o tema também foi objeto de positivação de
outros dispositivos legais.
1 EVOLUÇÃO HISTÓRICA
O contrato é negócio jurídico que surge da vida em sociedade e sua
origem tem raízes no escambo promovido na origem da humanidade. Do
direito romano advêm os primeiros parâmetros do negócio em questão,
onde era conhecido como pactum de contrahendo, caracterizando-se como
aquele que tem por objeto a celebração de um contrato denitivo, visando
então criar uma obrigação futura de contrahere.
Saindo do direito romano e focando no direito pátrio observa-se que
nem contrato preliminar nem a promessa de compra e venda, espécie da-
quele gênero receberam tratamento legislativo especíco no Código Ci-
vil revogado, diploma que por outro lado não afastou a legalidade dos
mesmos desde que observados os pressupostos de existência e requisitos
de validade, salientando-se desde já que a forma é livre, e ainda, eviden-
temente, as condições de ecácia necessárias para a produção dos efeitos
desejados pelas partes.
No início do século passado, por conta da necessidade econômica
nascida da cada vez mais acentuada proliferação da venda e compra de
imóveis2, fruto da aceleração do processo de urbanização, entre outros fato-
res, passou-se a dar o devido tratamento legislativo ao tema, sendo possível
armar que no Brasil, a história da promessa de compra e venda confunde-se
com a do contrato preliminar.
O Código Civil revogado, em seu artigo 1088, ao disciplinar as regras
gerais dos contratos, trouxe a disciplina de que “quando o instrumento
público for exigido como prova do contrato, qualquer das partes pode
arrepender-se, antes de assiná-lo, ressarcindo à outra as perdas e danos
2 PEREIRA, Caio Mário da Silva. Instituições de direito civil: contratos, declarações unilate-
rais de vontade, responsabilidade civil. Rio de Janeiro: Forense, 2004, vol. III. p. 86.
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