Promessa de compra e venda: uma análise atualizada

AutorRafael Antonio Deval
Ocupação do AutorGraduado em Direito pela Faculdade de Direito de São Carlos (2004), com Pós-Graduação em Direito Civil e Direito Processual Civil pelo Instituto Nacional de Pós-Gradução - INPG (2008)
Páginas235-270
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PROMESSA DE COMPRA E VENDA: uma
análise atualizada
Rafael Antonio Deval1
RESUMO
O presente artigo visa analisar a Promessa de Compra e Venda des-
de seu regulamentação no Sistema Jurídico pátrio até os dias atuais.
Nesse intuito, partimos da origem do instituto, enquanto instru-
mento que possibilitou a aquisição de imóveis por meio de paga-
mento parcelado, e assim, garantido às classes menos favorecidas o
acesso à moradia, atravessando as diferentes regulamentações das
quais sofreu inuência, até sua utilização e aplicação nos dias atuais.
Em conclusão, vericamos que a promessa de compra e venda pode
ser conceituada como negócio jurídico bilateral de forma livre por
meio do qual as partes se obrigam, quando de seu cumprimento, a
formalizar a venda e compra cujo objeto e pagamento tenha sido
previamente ajustado.
Palavras-chave: Promessa. Compra e Venda. Análise. Aplicação.
ABSTRACT
is article aims to analyze the Purchase and Sale Promise Contract
since its regulation in the Legal System until today. To that end,
1 Graduado em Direito pela Faculdade de Direito de São Carlos (2004), com Pós-Gradu-
ação em Direito Civil e Direito Processual Civil pelo Instituto Nacional de Pós-Gradução
- INPG (2008). Mestrando em Direito Civil pela Pontifícia Universidade Católica de São
Paulo (iniciado em 2011). Professor de Direito Civil, Direito Processual Civil e Direito Agrá-
rio. Co-lidera o grupo de pesquisa Direito Civil e Direitos Humanos, UNICEP. Experiência
como advogado na área do Direito Civil e Empresarial.
coletânea acadêmica da associação de pós-graduandos em direito da puc-sp
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we start from the origin of the institute as a tool that enabled the
acquisition of property through installment payments, and thus
secured to the global poor access to housing across the dierent
regulations of which was inuenced, to its use and application today.
In conclusion, we found that the promise of buying and selling can
be conceptualized as a legal transaction bilateral free-form through
which the parties agree, when in compliance, to formalize the sale
and purchase and payment object which has previously been set.
Keywords: Promise contract. Pruchase and sale. Analysis. Application.
INTRODUÇÃO
No Direito Brasileiro há divergência quanto à natureza jurídica da
promessa de compra e venda isso porque a doutrina o estuda quase que em
sua maioria a partir dos princípios dos contratos preliminares, posição esta
que apesar de majoritária não é compartilhada por todos, que por sua vez
defendem ser o compromisso de compra e venda um contrato denitivo.
Se considerarmos a promessa de compra e venda como contrato preli-
minar, temos que suas regras gerais são tratadas pelos artigos 462 a 466 do Có-
digo Civil, contudo, não se trata dos únicos dispositivos legais acerca do tema.
É necessário observarmos que a o tema não é novidade em nosso
sistema jurídico, ainda que não tenha sido codicada no diploma de direito
privado que imperou por quase todo o século XX, merecendo tal inclusão
no Código Civil em vigência, através dos artigos 1.417 e 1.418, que tratam
especicamente da promessa de compra e venda.
Além dos dispositivos acima indicados, devemos inda salientar que
o direito do promitente comprador do imóvel é considerado Direito Real,
nos termos ventilados no inciso VII, do artigo 1.225 do Código Civil.
São vários os títulos da promessa de compra e venda também co-
nhecida por pré-contrato, contrato preliminar, contrato promessa, entre
outras denominações, sendo os mais usados a promessa de compra e ven-
da e o compromisso de compra e venda, as quais, apesar de guardarem
semelhanças não podem ser confundidos, demonstrando a importância
que denominação escolhida importa para diferenciarmos a natureza jurí-
dica de cada um deles.
promessa de compra e venda
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O intenso uso da promessa de compra e venda justica a análise mais
aprofundada do tema, pois muito embora tenha sido regrado expressamen-
te pelo Código Civil vigente, o tema também foi objeto de positivação de
outros dispositivos legais.
1 EVOLUÇÃO HISTÓRICA
O contrato é negócio jurídico que surge da vida em sociedade e sua
origem tem raízes no escambo promovido na origem da humanidade. Do
direito romano advêm os primeiros parâmetros do negócio em questão,
onde era conhecido como pactum de contrahendo, caracterizando-se como
aquele que tem por objeto a celebração de um contrato denitivo, visando
então criar uma obrigação futura de contrahere.
Saindo do direito romano e focando no direito pátrio observa-se que
nem contrato preliminar nem a promessa de compra e venda, espécie da-
quele gênero receberam tratamento legislativo especíco no Código Ci-
vil revogado, diploma que por outro lado não afastou a legalidade dos
mesmos desde que observados os pressupostos de existência e requisitos
de validade, salientando-se desde já que a forma é livre, e ainda, eviden-
temente, as condições de ecácia necessárias para a produção dos efeitos
desejados pelas partes.
No início do século passado, por conta da necessidade econômica
nascida da cada vez mais acentuada proliferação da venda e compra de
imóveis2, fruto da aceleração do processo de urbanização, entre outros fato-
res, passou-se a dar o devido tratamento legislativo ao tema, sendo possível
armar que no Brasil, a história da promessa de compra e venda confunde-se
com a do contrato preliminar.
O Código Civil revogado, em seu artigo 1088, ao disciplinar as regras
gerais dos contratos, trouxe a disciplina de que “quando o instrumento
público for exigido como prova do contrato, qualquer das partes pode
arrepender-se, antes de assiná-lo, ressarcindo à outra as perdas e danos
2 PEREIRA, Caio Mário da Silva. Instituições de direito civil: contratos, declarações unilate-
rais de vontade, responsabilidade civil. Rio de Janeiro: Forense, 2004, vol. III. p. 86.

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