Qual e o efeito da localizacao nos precos dos alugueis residenciais em Atenas?

AutorChica-Olmo, Jorge

Introducao

Moradia adequada e um direito humano fundamental defendido pelas sociedades democraticas e sempre fez parte da luta de classes (Danieli, Stamatopoulou & Dias, 2018; Korpi, 2018). Rex (1968) considerou tres tipos de posse de moradia: proprietarios de varias residencias, proprietarios de uma residencia e inquilinos. Esses tipos de posse deram origem ao conceito de classe de moradia desenvolvido por Weber, que argumentou que a luta de classes nao e apenas uma luta pelos meios de producao, mas tambem pelo acesso a moradia (Chen, Wu, Guo & Wang, 2018). Alem disso, o "espaco" pode ser considerado o cenario onde a luta de classes se desenvolve, ja que as classes sociais superiores tendem a ocupar as melhores localizacoes, deslocando as classes inferiores para areas marginais (Goodall, 2013). De fato, de acordo com Tse (2002), conforme os alugueis residenciais aumentam, as familias tendem a se mudar para locais com acessibilidade precaria onde os precos sao geralmente inferiores. A segregacao espacial da lugar a uma concentracao de classes sociais mais altas em areas com residencias de qualidade superior e ativos de localizacao que, portanto, tem precos mais altos (Ozanne & Thibodeau, 1983).

O problema da moradia em grandes cidades e atualmente muito preocupante para muitos cidadaos, particularmente para os jovens que buscam se tornar independentes. O preco dos alugueis residenciais esta sendo influenciado por uma forte demanda por acomodacoes para locacao por turistas, que originou uma "bolha" potencial nos precos dos alugueis em algumas cidades europeias (Blanco-Romero, Blazquez-Salom & Canoves, 2018) e que e conhecida como o fenomeno da "turistificacao".

O mercado de locacao residencial e uma atividade economica que consiste em propriedades para alugar adquiridas por meio da compra, doacao, heranca etc., de um individuo para outro. Os investidores nesse mercado fazem investimentos financeiros de longo prazo por meio da compra de propriedades com o objetivo de aluga-las para uso residencial (comprar-para-alugar). Em geral, ha dois tipos de contratos de aluguel de imoveis residenciais que dependem do periodo estipulado no contrato: contratos de curto prazo ou de longo prazo. Considerando que o investimento em imoveis residenciais e normalmente de longo prazo, os proprietarios desses imoveis, sejam grandes ou pequenos investidores, geralmente preferem contratos de aluguel de longo prazo (Wulff & Maher, 1998). Alem disso, conforme destacado por varios autores, os alugueis de longo prazo tem sido tradicionalmente objeto de pesquisa dado o interesse dos elaboradores de politicas e dos politicos. Entretanto, conforme acima indicado, ha atualmente um boom em outro tipo de aluguel de apartamentos--as locacoes para turistas--, que tem sua oferta aumentada devido aos lucros potenciais a serem obtidos (Nasreen & Ruming, 2018).

Da perspectiva da gestao dos alugueis residenciais, ha tres tipos de gestores: empresas publicas, empresas privadas e proprietarios privados. Conforme indicado por Lee (2007), os proprietarios privados sao geralmente mais comuns nas sociedades capitalistas ocidentais, levando a um padrao assimetrico em investimentos publicos e privados em moradias.

No entanto, independentemente do tipo de gestao ou contrato (curto ou longo prazo), o aluguel residencial e um dos principais fatores que determinam os precos dos imoveis residenciais (Gallin, 2008). De fato, um dos metodos mais comumente utilizados para avaliar os imoveis residenciais e a capitalizacao, que determina o preco de um imovel residencial com base no seu preco de aluguel (Pagourtzi, Assimakopoulos, Hatzichristos & French, 2003). Contudo, isso tambem poderia ser considerado um efeito de endogeneidade, ja que o preco do aluguel tambem e determinado a partir do preco de um imovel. Em alguns paises, por exemplo, e pratica comum entre os bancos e as imobiliarias definir um preco de aluguel equivalente a uma porcentagem do valor de venda do imovel. Em outras palavras, o aluguel e um dividendo no mercado de acoes em imoveis (Leamer, 2002). Alem disso, a razao do preco/aluguel e um indicador do mercado imobiliario, que poderia ter o potencial para prever os precos dos imoveis e determinar os fatores que explicam a evolucao dos precos ao longo do tempo (Gallin, 2008; Taipalus, 2006).

Outro aspecto que tambem pode ser considerado de interesse e a analise da variacao dos precos dos alugueis no espaco, levando em consideracao a localizacao dos imoveis para alugar. Para tal fim, e conveniente realizar uma analise espacial dos precos dos alugueis residenciais utilizando diferentes ferramentas, como os sistemas de informacao geografica (SIG), econometrica espacial e geoestatitica. Essas ferramentas podem ajudar a determinar o efeito da localizacao nos precos dos alugueis residenciais, o que poderia ajudar os investidores e os orgaos publicos a melhorarem seus processos de tomada de decisao.

Considerando o escopo geografico deste estudo, e importante destacar que, ate a crise de 2008, o setor da construcao estava entre os setores mais influentes no progresso da economia grega, o que foi impulsionado por desenvolvimento estatal, pela politica fiscal e social do governo e pela propensao dos cidadaos gregos a possuir um imovel proprio (Papadimitriou, Nikiforos & Zezza, 2013). Embora os precos dos imoveis na Grecia tenham sido reduzidos em 38,5% desse a crise (Ramos, 2015), o custo dos alugueis agora representa 40% da renda disponivel, enquanto a media na Uniao Europeia e 28% (Eurostat, 2018).

Como acima indicado, o aluguel de moradias e um assunto de interesse social. Embora esse tema tenha sido amplamente examinado a partir de uma abordagem temporal, acreditamos que a escassez de estudos a partir de uma abordagem espacial justifica o interesse nesta pesquisa. O principal objetivo deste estudo e determinar o peso da localizacao da propriedade no valor do aluguel. Para tal fim, foi estudada uma amostra dos precos dos alugueis residenciais na cidade de Atenas no segundo trimestre de 2014.

Em seguida, apresentamos uma revisao da literatura sobre a importancia da localizacao para os precos dos alugueis residenciais e descrevemos os metodos utilizados. Os dados e os resultados sao entao discutidos e, finalmente, algumas conclusoes sao apresentadas.

Revisao da literatura

Como acima indicado, a moradia pode ser considerada um produto de investimento cuja rentabilidade pode ser medida por sua capacidade de gerar maior ou menor renda. Consequentemente, estimar os precos dos alugueis residenciais e seus fatores explanatorios sao temas de interesse. A modelagem hedonica permite quantificar o preco implicito dos fatores que determinam o preco de um bem (Lancaster, 1966; Rosen, 1974). Os modelos hedonicos foram utilizados em grande numero de estudos principalmente para explicar os precos das residencias. Entretanto, o modelo hedonico de regressao para moradias recebeu algumas criticas (Chau & Chin, 2003), principalmente devido as limitacoes do metodo classico de estimativa utilizado: minimos quadrados ordinarios (OLS). No entanto, o uso de metodos alternativos tornou possivel superar algumas das limitacoes do OLS, como a capacidade explanatoria e preditiva menor do OLS na presenca da dependencia espacial (Anselin, 1988). Solucoes diferentes foram propostas para melhorar a capacidade explanatoria e preditiva a partir de uma abordagem com modelos espaciais.

Nesse tipo de modelagem, a econometria espacial forneceu as solucoes mais amplamente utilizadas por meio da especificacao dos modelos autorregressivos espaciais (SAR), modelos de erros espaciais (SEM) e modelos de regressao geograficamente ponderada (GWR) (Dubin, Pace & Thibodeau, 1999; Krause & Bitter, 2012; Osland, 2010; Wen, Jin & Zhang, 2017). Os metodos geoestatisticos tambem ja foram utilizados com sucesso (Bourassa, Cantoni & Hoesli, 2007; Cellmer, 2014; Chica-Olmo, 1995; Dubin, 1992). Esses metodos tem a vantagem de fornecer mapas de isovalores para a variavel analisada. Em relacao a modelagem dos precos dos alugueis residenciais, poucos estudos utilizaram os metodos classicos (Hoch & Waddell, 1993; Nishi, Asami & Shimizu, 2019; Wheaton, 1977), modelos de regressao quantilica (Cui, Gu, Shen & Feng, 2018), modelos de econometria espacial (Efthymiou & Antoniou, 2013) e GWR (Iliopoulou & Stratakis, 2018). Alem disso, estudos que utilizam os metodos geoestatisticos sao virtualmente inexistentes, o que constitui uma das principais novidades deste estudo. O denominador comum destas metodologias e que elas consideram o componente espacial como um elemento-chave para a modelagem dos imoveis residenciais para alugar.

Da perspectiva teorica, o componente espacial precisa ser considerado quando sao explicados os precos dos alugueis residenciais. No caso das cidades monocentricas, a teoria classica do aluguel ofertado em area urbana estabelece que os alugueis dos imoveis decrescem conforme a distancia do centro urbano aumenta (Von Thunen, 1966). Essa teoria tambem se aplica a cidades policentricas (Harris & Ullman, 1945). Essas abordagens levam em consideracao os custos de friccao associados a acessibilidade, que e medida como distancia, custo ou tempo de uma residencia ate o distrito comercial central. Alguns autores argumentam que ha uma relacao entre a utilidade e a maximizacao do aluguel, o que garantiria que os padroes de localizacao e aluguel seriam identicos (Wheaton, 1977). De fato, de acordo com Alonso (1964), a "localizacao" e um bem hedonico cujo valor deve ser explicado.

Os fatores que determinam o preco do imovel foram tradicionalmente classificados em atributos da estrutura, da acessibilidade e da vizinhanca (Can, 1992; Chica-Olmo, 1995; Dubin, 1998). Destes, as caracteristicas estruturais das residencias sao relativamente faceis de medir e estao geralmente incluidos em dados disponiveis ao publico. Essas caracteristicas incluem area construida, numero de aposentos, idade e, em geral, as...

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