Quotas condominiais em atraso

AutorÁtila Melo Silva
CargoAdvogado
Páginas8-8
TRIBUNA LIVRE
8REVISTA BONIJURIS I ANO 31 I EDIÇÃO 660 I OUT/NOV 2019
Átila Melo Silva ADVOGADO
QUOTAS CONDOMINIAIS EM ATRASO
Um dos maiores proble-
mas enfrentados nos
condomínios residen-
ciais é a inadimplência,
ou seja, quando parte dos
condôminos não paga a res-
pectiva quota de rateio lança-
da para suprir as despesas da
massa condominial.
Não adimplida a contri-
buição condominial, inicia-se
o processo de cobrança, com
notif‌icação administrativa do
devedor para quitar o débito
e, caso não seja atendida, com
o ajuizamento de execução
para exigir os valores em ju-
ízo, sob pena de penhora ou
constrição de bens para sal-
dar a dívida.
Contudo, muitas vezes, o
único bem que o devedor tem
é o próprio imóvel, que, por
sua vez, está f‌inanciado e, por
força da alienação f‌iduciária
ou hipoteca, que transfere a
propriedade para a institui-
ção f‌inanceira, inibe a cons-
trição do bem imóvel, impe-
dindo, assim, o condomínio
de levar o bem a leilão para
venda forçada.
Desta forma, torna-se invi-
ável a alienação da unidade
devedora e excessivamente
dicil a satisfação do crédito,
prejudicando sobremanei-
ra o condomínio, que se vê
obrigado a suportar o peso
da inadimplência por muito
tempo, colocando em risco,
inclusive, o pagamento das
despesas para manutenção
das áreas comuns.
Este cenário, felizmente,
tem melhorado graças à mu-
dança de entendimento dos
tribunais. Sensibilizados pelo
problema, o Poder Judiciário
tem autorizado a penhora de
imóveis f‌inanciados, mesmo
que gravados com alienação
f‌iduciária, permitindo assim
que seja realizado o leilão da
unidade, de modo que seja
pago o débito condominial.
As decisões judiciais favo-
ráveis partem da premissa já
consolidada de que os débitos
de condomínio têm natureza
propter rem, ou seja, as obri-
gações originadas do próprio
imóvel recaem sobre ele, one-
rando a própria coisa, pouco
importa quem seja o titular
do domínio, nem a vincula-
ção entre a pessoa e o bem,
pois, em qualquer caso, a coi-
sa (imóvel) responde pela dí-
vida.
Logo, mesmo que a titu-
laridade do bem esteja nas
mãos da instituição f‌inancei-
ra (credor f‌iduciário), e ainda
que a dívida seja proveniente
do inadimplemento de obri-
gação assumida pelos f‌idu-
ciantes (condôminos/mora-
dores), será sempre o imóvel
a responder pela obrigação. A
ressalva que se faz é que a ins-
tituição f‌inanceira proprietá-
ria do bem seja previamente
intimada sobre a realização
da constrição e do leilão.
Além disso, os precedentes
analisados f‌irmam o enten-
dimento de que os interesses
da coletividade condominial
prevalecem sobre os provei-
tos da instituição f‌inanceira,
dada a necessidade de ma-
nutenção do equilíbrio eco-
nômico do prédio e da copro-
priedade.
A mudança jurisprudencial
mencionada neste artigo pode
ser conferida nos seguintes
julgados: :  1363168;
: 2066395-13.2018.8.26.0000;
2212361-41.2017.8.26.0000; e 216
7565-62.217.8.26.0000.
Espera-se, assim, maior
agilidade e efetividade das
execuções movidas por con-
domínios para cobrança de
quotas condominiais em atra-
so, pois os devedores poderão
ter suas unidades levadas a
leilão, mesmo que gravadas
com cláusula de alienação f‌i-
duciária, tudo para satisfazer
o crédito do condomínio.n
Átila Melo Silva é sócio do Manna,
Melo & Brito Advogados.
O Poder Judiciário tem
autorizado a penhora
de imóveis f‌inanciados,
mesmo que gravados
com alienação
f‌iduciária condominial

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