A responsabilidade do dono da obra pela construção e nas incorporações imobiliárias
| Autor | Carlos Pinto Del Mar |
| Páginas | 48-51 |
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O dono da obra é o primeiro responsável pelos danos causados pela construção a terceiros em geral. É quem determinou a execução da obra e, em geral, quem tem interesse econômico na sua realização. A sua responsabilidade perante terceiros tem fundamento em diversos dispositivos legais, além daqueles que norteiam a responsabilidade civil (CC, arts. 186 e 92757).
O art. 932, III, do Código Civil, estabelece que são também responsáveis pela reparação civil o empregador ou comitente, por seus empregados, serviçais e prepostos, no exercício do trabalho que lhes competir ou em razão dele58, previsão que se aplica inteiramente ao dono da obra, que manda executá-la e responde, portanto, pelo trabalho de seus comitentes, prepostos e serviçais. A responsabilidade do dono da obra fica clara também pela leitura do art. 933 do Código Civil, que dispõe que as pessoas indicadas no inciso III do art. 932 (o empregador ou comitente, por seus empregados), ainda que não haja culpa de sua parte, responderão pelos atos praticados pelos terceiros ali referidos (empregados, serviçais e prepostos)59. Mais adiante, no art. 937, o Código Civil prevê que o dono de edifício ou construção responde pelos danos que resultarem de sua ruína (que não implica necessariamente desabamento), confirmando a sua responsabilidade60.
O art. 1.299 do Código Civil estabelece que o proprietário pode levantar em seu terreno as construções que lhe aprouver, salvo o direito dos vizinhos e os regulamentos administrativos61, disposição que também se aplica ao dono da obra, embora nem sempre seja proprietário do imóvel.
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Com efeito, há muitas situações em que o dono da obra não é o proprietário do terreno ou do imóvel – assim entendido aquele que tem o domínio, ou seja, a titularidade do imóvel em seu nome do registro imobiliário –, como acontece em algumas incorporações imobiliárias, que a Lei n. 4.591, de 1964, admite que sejam promovidas – além do proprietário – pelo promitente comprador, o cessionário deste ou promitente cessionário, o construtor, ou o corretor de imóveis, que não são titulares do domínio do imóvel (não são proprietários)62.
Além dessas hipóteses previstas na Lei n. 4.591, de 1964, existem outras, como é o caso de desapropriações para execução de obras de interesse social (edificações, rodovias, transportes coletivos etc.). Nesses casos, é normal que o órgão público ou entidade competente promova a desapropriação do imóvel, dê início ao processo judicial, seja imitido na posse e inicie a obra prevista, enquanto ainda corre o processo judicial da desapropriação, no qual o expropriado pode estar discutindo o justo valor a ser pago pelo imóvel desapropriado. Essa discussão, em geral, é demorada, devido à tramitação do processo nas diversas instâncias judiciais, sendo certo que o domínio do imóvel somente será transmitido ao expropriante no final, depois do trânsito em julgado da decisão, quando é expedida a carta de adjudicação ou de sentença. Até aquele momento o expropriante não terá o domínio e, portanto, não será proprietário do imóvel. Ora, se um acidente acontecer nessa obra, o dono da obra será o órgão público ou entidade expropriante, que, nessa condição (de dono da obra e não de proprietário), responderá pelas suas consequências perante terceiros, sem que tenha ainda recebido a titulação de domínio do imóvel expropriado.
O mesmo se aplica no direito de superfície63, em que o superficiário pode ser o dono da obra mesmo não sendo proprietário do imóvel, e nem por isso deixará de responder...
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