Temas de interesse geral
| Autor | Valdemar P. Da Luz |
| Ocupação do Autor | Advogado; Doutor em Direito Civil |
| Páginas | 347-392 |
Manual da Elaboração de Contratos, Procurações e Outros Documentos
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1 Condomínio em prédios
O condomínio em prédios, denominado pelo Código Civil como
condomínio edilício, é regulado pelos artigos 1.331 a 1.358 do mesmo
Código e, subsidiariamente, pela Lei nº 4.591/64.
1.1 Convenção de condomínio
Convenção é o acordo de vontade que estabelece uma relação
jurídica da qual originam-se direitos e obrigações para as partes que
dela participam. A convenção produz os mesmos efeitos do contrato.
A convenção de condomínio é, portanto, um acordo ou ajuste,
que deve ser elaborado por escrito, por no mínimo 2/3 dos proprietários,
promitentes compradores, cessionários ou promitentes cessionários
das frações ideais que compõem o prédio em condomínio.
Dentre outras normas, a convenção deverá conter:
a) a discriminação das partes de propriedade exclusiva, e as de
condomínio, com especicações das diferentes áreas;
b) o destino das diferentes partes;
c) o modo de usar as coisas e serviços comuns;
d) encargos, formas e proporção das contribuições dos condômi-
nos para as despesas de custeio e para as extraordinárias;
e) o modo de escolher o síndico e o Conselho Consultivo;
f) as atribuições do síndico, além das legais;
g) a denição da natureza gratuita ou remunerada de suas funções;
h) o modo e o prazo de convocação das assembleias gerais dos
condôminos;
i) o quorum para os diversos tipos de votação;
j) a forma de contribuição para constituição de fundo de reserva;
k) a forma e o quorum para as alterações da convenção;
l) a forma e o quorum para a aprovação do regimento interno,
quando não incluídos na própria convenção.
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Valdemar P. da Luz
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Após aprovada e registrada no Cartório de Registro de Imóveis,
a convenção torna-se obrigatória não só para os proprietários e demais
pessoas que a assinaram, mas também para os futuros proprietários e
quaisquer outras pessoas que porventura venham a ocupar o imóvel
(inquilinos).
Embora obrigatória, a convenção não deve ser entendida como
documento denitivo e inalterável. Assim, sempre que for do interesse
dos condôminos, as normas ou cláusulas da convenção poderão ser
alteradas bem como poderão ser acrescentadas novas cláusulas que ve-
nham em benefício da comunidade condominal. Entretanto, é bom que
esclareça, que a forma como se deve proceder para se promover as
alterações e o número de condôminos que deverão participar (quorum) da
assembleia e que serão necessários para aprovar as alterações deverão
ser previstos, previamente, pela convenção de condomínio (letra k).
1.2 Síndico
Síndico é a pessoa que, escolhida pelos condôminos, de confor-
midade com o que dispõe a Convenção a respeito, deve administrar o
condomínio pelo prazo máximo de dois anos, com a possibilidade de
ser reeleito para o mesmo cargo.
1.2.1 Pessoas que podem ser síndicos
De acordo com a lei, podem ser candidatos a síndico as seguintes
pessoas:
a) o condômino: ou seja, qualquer proprietário, promitente com-
prador, cessionário das unidades autônomas que compõem o
condomínio;
b) uma pessoa física que não seja condômino: pessoa física é o ser
humano individualmente considerado e cuja existência independe
de qualquer ato jurídico. Assim, a lei permite que qualquer
pessoa, como por exemplo o inquilino ou outra qualquer, mesmo
não sendo condômino, possa candidatar-se ao cargo de síndico;
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c) uma pessoa jurídica: pessoa jurídica é aquela que, para existir,
necessita preencher normas ou requisitos exigidos por lei. São
exemplos de pessoas jurídicas, uma sociedade, uma associação,
uma rma prestadora de serviços, etc. Desta forma, é possível
delegar a administração de condomínio a uma Imobiliária ou a
uma Administradora de Condomínios, como costuma ocorrer
frequentemente com os grandes condomínios.
1.2.2 Competência do síndico
Compete ao síndico:
a) representar, ativa (na qualidade de autor da ação) e passiva-
mente (na qualidade de réu da ação ou no exercício da defesa do
condomínio), o condomínio em juízo (no Foro) ou fora dele (extra-
judicial), e praticar os atos de defesa dos interesses comuns a todos
os condôminos, dentro dos limites previstos em lei ou na convenção
de condomínio. O síndico poderá contratar serviços de advogado para
promover ações judiciais visando as seguintes providências:
- compelir ou obrigar o condômino a desmanchar obra que im-
plique na alteração da forma externa da fachada do prédio, na
decoração das partes e esquadrias externas com cores diferentes
das empregadas na pintura do prédio e outras obras que sejam
nocivas à segurança ou dicultem o uso das partes comuns
(corredores e outras) pelos condôminos;
- cobrança de cotas (taxas) atrasadas dos condôminos inadim-
plentes;
- cobrança de multa do condômino que infringir qualquer dos
deveres estipulados na convenção do condomínio (exemplos:
realizar festas ruidosas após o horário determinado para vigorar o
silêncio no prédio, guardar substâncias explosivas ou inamáveis,
lançar detritos nos corredores, etc.);
- exigir cumprimento de obrigação ou indenização de terceiros
(empresas ou rmas individuais) que venham a contratar a pres-
tação de serviços com o condomínio e deixem de cumprir
qualquer das suas obrigações (exemplos: serviços de pintura,
serviços de jardinagem, de limpeza de tubulações etc.);
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