A usucapião extrajudicial
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114 OSVALDO JOSÉ GONÇALVES DE MESQUITA FILHO
3. A USUCAPIÃO
EXTRAJUDICIAL
Neste capítulo, se inicia a análise da usucapião, delimitando-se, de
forma resumida, seu conceito, natureza jurídica, requisitos, objeto,
modalidades, entre outras questões. Em seguida, se analisa o procedi-
mento judicial, suas principais características e alguns casos práticos,
buscando trazer elementos que justifiquem a sua contumaz morosida-
de. Posto isso, é apresentada a usucapião extrajudicial, trazendo-se o
procedimento como um todo. A usucapião plúrima e a coletiva tam-
bém serão objeto de tópicos específicos, que discutem a instrumentali-
zação de ambas, em rito judicial e, principalmente, extrajudicial.
Um princípio jurídico fundamental é de que o tempo gera direitos,
e é sob tal pressuposto que se fundamenta a usucapião, que é instru-
mento capaz de tornar as reivindicações precárias de posse em direitos
fundiários totais365. A própria etimologia da palavra denota tal funda-
mento, já que usucapião, do latim usucapio, significa tomar pelo uso,
sendo utilizada, desde seus primórdios, para a consolidação jurídica de
situações faticamente perpetuadas no tempo.
A usucapião é a aquisição do direito real de propriedade e de outros
direitos reais pela posse do bem de forma prolongada. A partir da sua
percepção como um instrumento de regularização fundiária e de efetiva-
ção da segurança da posse – e, consequentemente, do direito à moradia
adequada –, a pesquisa não irá se aprofundar nas minúcias civilistas do
instituto, já que o objetivo principal é analisar a sua instrumentalização,
relacionando-a ao tema da moradia informal em áreas urbanas.
Com relação ao objeto e objetivo da usucapião, aplica-se aos bens
móveis366 e imóveis367, podendo objetivar a aquisição da proprieda-
365 FERNANDES, Edésio. Regularização de assentamentos informais na América Latina.
Cambridge: Lincoln Institute of Land Policy, 2011, p. 05.
366 Artigos 1.260 a 1.262 do Código Civil de 2002.
367 Artigos 1.238 a 1.244 do Código Civil de 2002.
A USUCAPIÃO EXTRAJUDICIAL E O DIREITO À MORADIA 115
de ou outros direitos reais, respectivamente368. O recorte adotado no
trabalho restringe o estudo aos bens imóveis e à aquisição da proprie-
dade, já que, na temática do direito à moradia, a situação analisada é
de pessoas morando irregularmente, em situação de posse sobre bens
imóveis, dos quais desejam se tornar proprietárias.
Além disso, a usucapião de outros direitos reais, diferentes da pro-
priedade, exige regularização formal prévia. Por exemplo, a usucapião
de um usufruto exige que o requerente tenha consolidado sua posse,
de forma prolongada no tempo, em relação a um usufruto previamente
instituído, ou seja, o imóvel já era regular, com usufruto inscrito no
Registro de Imóveis, situação diferente do escopo da pesquisa369.
A origem da usucapião é milenar, remontando à Lei das Doze Tábuas e
demais normativas das civilizações históricas370, e, desde então, também
se faz presente no Direito comparado371. No Direito Brasileiro, é regula-
mentada desde a Lei de Terras, sofrendo modificações pontuais ao longo
368 Esses outros direitos reais possíveis de exercício ou posse continuada acham-se
abrangidos, uma vez que pode ser objeto de usucapião: usufruto, uso, enfiteuse,
habitação e servidões reais. (RIBEIRO, Benedito Silvério. Tratado de usucapião. vol.
01. São Paulo: Saraiva, 2003, p. 187). Além disso, vale mencionar a possibilidade
de usucapião do direito de superfície, já consolidada na doutrina e jurisprudência,
e do direito real de laje, conforme se extrai do Enunciado 627 da VII Jornada de
Direito Civil do Conselho da Justiça Federal.
369 Nos casos de usucapião que se fundamentam em justo título, caso o documen-
to represente um negócio jurídico entabulado pelas partes em relação a direito real
específico, o usucapiente será beneficiado pela inscrição do direito presente em tal
título. Por exemplo, duas partes pactuam, por instrumento particular e que não é
levado a registro, o usufruto de determinada área; pelo decurso do tempo, o pos-
seiro postula a usucapião, com base neste título, e, em caso de deferimento, não se
concede a propriedade, mas sim o usufruto.
370 Para aprofundamento no histórico da usucapião, sugere-se: RIBEIRO, Benedito
Silvério. Tratado de usucapião. vol. 01. São Paulo: Saraiva, 2003, p. 139-163.
371 Sobre a usucapião no Direito comparado, sugere-se: RIBEIRO, Benedito Silvério.
Tratado de usucapião. vol. 01. São Paulo: Saraiva, 2003, p. 222-229.
116 OSVALDO JOSÉ GONÇALVES DE MESQUITA FILHO
dos anos372, com destaque para a redução do tempo necessário para usu-
capir, seguindo uma tendência em curso nos países latino-americanos373.
O fundamento da usucapião, nos moldes do que defende a teoria ob-
jetiva, à qual se filia essa pesquisa, é a utilidade social do bem, já que
o possuidor atua no imóvel como deseja a coletividade, utilizando-o
para sua moradia e/ou produzindo riqueza374. É, portanto, instrumento
de pacificação social, que reconhece o exercício pacífico de um direito
no tempo e/ou sana vícios, gerando título apto a promover a mutação
da titularidade formal, de modo que o domínio ganhe eficácia absolu-
ta, com oponibilidade erga omnes375.
Pode-se dizer, então, que há um contraponto entre o direito à moradia, em
efetivação pela posse, com o direito de propriedade, que é constitucionalmen-
te vinculado a sua função social376. O proprietário tem um poder-dever de
utilização do seu imóvel, e aquele desidioso, que não cuida do seu patrimô-
nio, deve ser privado da coisa, em favor de outro que, unindo posse e tempo,
deseja consolidar e pacificar a sua situação perante o bem e a sociedade377.
Quanto ao objeto, restringindo-se aos bens imóveis, há algumas restri-
ções quanto à aplicabilidade da usucapião. O principal entrave, que repre-
372 Acerca da modificações da usucapião no Direito brasileiro ao longo dos anos,
sugere-se: DUARTE, Nestor. Breve exame da usucapião no direito brasileiro. In:
GUERRA, Alexandre Dartanhan de Mello (Org.). Estudos em homenagem a Clóvis Be-
viláqua por ocasião do centenário do Direito Civil codificado no Brasil. São Paulo: Escola
Paulista da Magistratura, 2018, p. 659-674.
373 Uma reforma jurídica se encontra em curso nos países latino-americanos, com
vistas à facilitação da regularização fundiária. Essa reforma é baseada em dois prin-
cípios estruturais: a função social da propriedade e a integração do direito e gestão
com a governança de terrenos e áreas urbanas. Entre os objetivos emergentes re-
definidos, vale destacar a duração reduzida da ocupação para a existência do
usucapião. (FERNANDES, Edésio. Regularização de assentamentos informais na Amé-
rica Latina. Cambridge: Lincoln Institute of Land Policy, 2011, p. 22, grifos nossos).
374 RIBEIRO, Benedito Silvério. Tratado de usucapião. vol. 01. São Paulo: Saraiva,
2003, p. 164-167.
375 COUTO, Marcelo de Rezende Campos Marinho. Usucapião como forma derivada
de aquisição da propriedade imobiliária. Belo Horizonte: D’Plácido, 2016, p. 148.
376 Cf. ALFONSIN, Jacques Távora. A função social da cidade e da propriedade ur-
bana como propriedade de funções. In: ALFONSIN, Betânia de Moraes; FERNANDES,
Edésio (Org.). Direito à moradia e segurança da posse no Estatuto da Cidade: diretrizes,
instrumentos e processos de gestão. Belo Horizonte: Fórum, 2004, p. 41-82.
377 FARIAS, Christiano Chaves de; ROSENVALD, Nelson. Curso de direito civil: direi-
tos reais. 15. ed. vol. 05, Salvador: Juspodivm, 2019, p. 425.
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