Acórdão Nº 0003152-68.2014.8.24.0019 do Terceira Câmara de Direito Civil, 25-10-2022
| Número do processo | 0003152-68.2014.8.24.0019 |
| Data | 25 Outubro 2022 |
| Tribunal de Origem | Tribunal de Justiça de Santa Catarina |
| Órgão | Terceira Câmara de Direito Civil |
| Classe processual | Apelação |
| Tipo de documento | Acórdão |
Apelação Nº 0003152-68.2014.8.24.0019/SC
RELATOR: Desembargador SAUL STEIL
APELANTE: CONCOL COM IND E CEREAIS CONCORDIA LTDA (Representado) (AUTOR) APELADO: COOPERATIVA DE PRODUCAO E CONSUMO CONCORDIA (RÉU)
RELATÓRIO
Por brevidade, adoto o relatório efetuado pelo douto magistrado MARCUS VINICIUS VON BITTENCOURT, atuante na 2ª Vara Cível da Comarca de Concórdia, ao decidir a ação:
"CONCOL COM. IND. E CEREAIS CONCÓRDIA LTDA., devidamente qualificada, ajuizou "Ação Revisional de Aluguel c/c Pedido Declaratório e Condenatório pelo rito ordinário" em face de COOPERATIVA DE PRODUÇÃO E CONSUMO CONCÓRDIA, igualmente identificada.
Narrou que, na data de 01/11/2004, locou à Ré imóvel urbano de sua propriedade para fins comerciais de instalação do Supermercado COPÉRDIA, com área total de 10.795,60m² (dez mil e setecentos e noventa e cinco metros quadrados) e barracão construído de 1.020m² (um mil e vinte metros quadrados), pelo prazo de 20 (vinte) anos, inicialmente pelo valor mensal de R$ 10.000,00 (dez mil reais).
Prosseguiu afirmando que, atualmente, com as atualizações ajustadas (anuais pelo INPC/IBGE), o aluguel pago é de pouco mais de R$ 15.000,00 (quinze mil reais).
Alegou, em síntese, que o valor do aluguel está defasado, pois é muito inferior ao praticado pelo mercado, considerando a localização privilegiada, o espaço físico e a valorização do imóvel.
Aduziu, ainda, que Ré sublocou, sem qualquer conhecimento e autorização de sua parte, algumas áreas do imóvel alugado para outras empresas, como farmácia, restaurante e lavadora de automóveis, incidindo em descumprimento da cláusula quinta do contrato.
Argumentou que "A interpretação da cláusula quinta do contrato entabulado, é no sentido que as partes pretenderam que o uso do imóvel seria tão-somente para uso comercial por parte da ré, sendo vedada qualquer outra transação com terceiros, sem a autorização expressa da autora" (folha 5 da petição inicial, anexo 8, evento 35).
Em arremate, asseverou que "Estipularam as partes na cláusula décima quinta do contrato, o valor de multa no equivalente a 05 alugueres, para a parte que infringir qualquer cláusula do contrato [...] Tendo a requerida firmado diversas sublocações do imóvel [...] mesmo ciente de que não havia autorização para tanto, deve ser condenada a parte demandada no pagamento da multa, conforme previsão contratual" (folha 6 da petição inicial, anexo 9, evento 35).
Diante disso, pediu a revisão do aluguel por meio de majoração até o montante a ser estipulado por perícia judicial e a condenação da Ré ao pagamento de multa por inadimplemento contratual equivalente a 5 (cinco) aluguéis devidamente atualizados ("Petição 4/11", evento 35). Juntou documentos (anexos 12/91 do mesmo evento).
Citada, a Ré apresentou contestação no evento 35, anexos 109/120, oportunidade na qual arguiu a preliminar de coisa julgada, sob o argumento de que já foi ajuizada pela Autora, nesta Comarca, ação revisional idêntica (019.10.003623-4), cujos pedidos foram julgados improcedentes e já transitaram em julgado, consoante cópias anexas.
No mérito, defendeu, em suma, que não houve desequilíbrio econômico-financeiro entre as partes para dar azo a revisão do valor do aluguel, pois investiu R$ 1.878.000,00 (um milhão oitocentos e setenta e oito mil reais) na reforma do bem alugado para adequá-lo ao objeto comercial pretendido, o que ensejou a valorização do imóvel, beneficiando a Autora que, ao término do contrato, ficará com todas as melhorias executadas e tornando a quantia paga a título de aluguel adequada para o caso.
Gizou também que, no contrato celebrado, "[...] não existe dispositivo expresso que vede a sublocação de parte de algumas benfeitorias que não as feitas exclusivamente no pavilhão onde funciona o mercado. [...] Portanto não existindo vedação para sublocação das benfeitorias menores que se encontram na área do terreno com 10.795,60m², que foi locado, não existe alegado inadimplemento contratual" (folha 10 da peça de contestação, anexo 118, evento 35).
Por fim, pugnou pelo acolhimento da preliminar de coisa julgada para extinção do feito sem resolução do mérito e, caso ultrapassada, pela improcedência total dos pedidos formulados ("Contestação 109/120", evento 35). Juntou documentos (anexos 121/179 do mesmo evento).
Houve réplica (anexos 183/187 do evento 35).
Na decisão juntada nos anexos 188/190 do evento 35, rejeitou-se a preliminar arguida e determinou-se a intimação das partes para especificação de provas.
Instadas, a Autora pleiteou a produção de prova pericial e testemunhal ("Petição 193/194", evento 35) e a Ré deixou o prazo transcorrer "in albis" ("Certidão 198", evento 35).
A prova pericial requerida pela parte autora foi deferida no evento 42.
Realizada a perícia, o laudo foi juntado no evento 67 e as partes se manifestaram a respeito nos eventos 73 e 74 sem apresentar impugnação.
Intimadas para tanto (evento 83), as partes apresentaram suas razões finais nos eventos 87 e 88".
Sobreveio sentença (Evento 93), que equacionou a lide nos seguintes termos:
"Assim, ante o exposto, JULGO IMPROCEDENTES os pedidos, com resolução do mérito, nos moldes do artigo 487, I, do Código de Processo Civil...
RELATOR: Desembargador SAUL STEIL
APELANTE: CONCOL COM IND E CEREAIS CONCORDIA LTDA (Representado) (AUTOR) APELADO: COOPERATIVA DE PRODUCAO E CONSUMO CONCORDIA (RÉU)
RELATÓRIO
Por brevidade, adoto o relatório efetuado pelo douto magistrado MARCUS VINICIUS VON BITTENCOURT, atuante na 2ª Vara Cível da Comarca de Concórdia, ao decidir a ação:
"CONCOL COM. IND. E CEREAIS CONCÓRDIA LTDA., devidamente qualificada, ajuizou "Ação Revisional de Aluguel c/c Pedido Declaratório e Condenatório pelo rito ordinário" em face de COOPERATIVA DE PRODUÇÃO E CONSUMO CONCÓRDIA, igualmente identificada.
Narrou que, na data de 01/11/2004, locou à Ré imóvel urbano de sua propriedade para fins comerciais de instalação do Supermercado COPÉRDIA, com área total de 10.795,60m² (dez mil e setecentos e noventa e cinco metros quadrados) e barracão construído de 1.020m² (um mil e vinte metros quadrados), pelo prazo de 20 (vinte) anos, inicialmente pelo valor mensal de R$ 10.000,00 (dez mil reais).
Prosseguiu afirmando que, atualmente, com as atualizações ajustadas (anuais pelo INPC/IBGE), o aluguel pago é de pouco mais de R$ 15.000,00 (quinze mil reais).
Alegou, em síntese, que o valor do aluguel está defasado, pois é muito inferior ao praticado pelo mercado, considerando a localização privilegiada, o espaço físico e a valorização do imóvel.
Aduziu, ainda, que Ré sublocou, sem qualquer conhecimento e autorização de sua parte, algumas áreas do imóvel alugado para outras empresas, como farmácia, restaurante e lavadora de automóveis, incidindo em descumprimento da cláusula quinta do contrato.
Argumentou que "A interpretação da cláusula quinta do contrato entabulado, é no sentido que as partes pretenderam que o uso do imóvel seria tão-somente para uso comercial por parte da ré, sendo vedada qualquer outra transação com terceiros, sem a autorização expressa da autora" (folha 5 da petição inicial, anexo 8, evento 35).
Em arremate, asseverou que "Estipularam as partes na cláusula décima quinta do contrato, o valor de multa no equivalente a 05 alugueres, para a parte que infringir qualquer cláusula do contrato [...] Tendo a requerida firmado diversas sublocações do imóvel [...] mesmo ciente de que não havia autorização para tanto, deve ser condenada a parte demandada no pagamento da multa, conforme previsão contratual" (folha 6 da petição inicial, anexo 9, evento 35).
Diante disso, pediu a revisão do aluguel por meio de majoração até o montante a ser estipulado por perícia judicial e a condenação da Ré ao pagamento de multa por inadimplemento contratual equivalente a 5 (cinco) aluguéis devidamente atualizados ("Petição 4/11", evento 35). Juntou documentos (anexos 12/91 do mesmo evento).
Citada, a Ré apresentou contestação no evento 35, anexos 109/120, oportunidade na qual arguiu a preliminar de coisa julgada, sob o argumento de que já foi ajuizada pela Autora, nesta Comarca, ação revisional idêntica (019.10.003623-4), cujos pedidos foram julgados improcedentes e já transitaram em julgado, consoante cópias anexas.
No mérito, defendeu, em suma, que não houve desequilíbrio econômico-financeiro entre as partes para dar azo a revisão do valor do aluguel, pois investiu R$ 1.878.000,00 (um milhão oitocentos e setenta e oito mil reais) na reforma do bem alugado para adequá-lo ao objeto comercial pretendido, o que ensejou a valorização do imóvel, beneficiando a Autora que, ao término do contrato, ficará com todas as melhorias executadas e tornando a quantia paga a título de aluguel adequada para o caso.
Gizou também que, no contrato celebrado, "[...] não existe dispositivo expresso que vede a sublocação de parte de algumas benfeitorias que não as feitas exclusivamente no pavilhão onde funciona o mercado. [...] Portanto não existindo vedação para sublocação das benfeitorias menores que se encontram na área do terreno com 10.795,60m², que foi locado, não existe alegado inadimplemento contratual" (folha 10 da peça de contestação, anexo 118, evento 35).
Por fim, pugnou pelo acolhimento da preliminar de coisa julgada para extinção do feito sem resolução do mérito e, caso ultrapassada, pela improcedência total dos pedidos formulados ("Contestação 109/120", evento 35). Juntou documentos (anexos 121/179 do mesmo evento).
Houve réplica (anexos 183/187 do evento 35).
Na decisão juntada nos anexos 188/190 do evento 35, rejeitou-se a preliminar arguida e determinou-se a intimação das partes para especificação de provas.
Instadas, a Autora pleiteou a produção de prova pericial e testemunhal ("Petição 193/194", evento 35) e a Ré deixou o prazo transcorrer "in albis" ("Certidão 198", evento 35).
A prova pericial requerida pela parte autora foi deferida no evento 42.
Realizada a perícia, o laudo foi juntado no evento 67 e as partes se manifestaram a respeito nos eventos 73 e 74 sem apresentar impugnação.
Intimadas para tanto (evento 83), as partes apresentaram suas razões finais nos eventos 87 e 88".
Sobreveio sentença (Evento 93), que equacionou a lide nos seguintes termos:
"Assim, ante o exposto, JULGO IMPROCEDENTES os pedidos, com resolução do mérito, nos moldes do artigo 487, I, do Código de Processo Civil...
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