Acórdão Nº 0003413-55.2013.8.24.0023 do Sétima Câmara de Direito Civil, 01-09-2022
| Número do processo | 0003413-55.2013.8.24.0023 |
| Data | 01 Setembro 2022 |
| Tribunal de Origem | Tribunal de Justiça de Santa Catarina |
| Órgão | Sétima Câmara de Direito Civil |
| Classe processual | Apelação |
| Tipo de documento | Acórdão |
Apelação Nº 0003413-55.2013.8.24.0023/SCPROCESSO ORIGINÁRIO: Nº 0003413-55.2013.8.24.0023/SC
RELATORA: Desembargadora HAIDÉE DENISE GRIN
APELANTE: GEMITT CONDOMINIO RESIDENCIAL UNIFAMILIAR ADVOGADO: IVO STOFELLA (OAB SC002377) APELADO: GERCINO JOSE SCHMITT ADVOGADO: AIRTON BRASIL FAGUNDES (OAB SC010483) ADVOGADO: LUCIANA GONZALEZ BRASIL FAGUNDES (OAB SC031684) APELADO: TAMARA RESTIER SCHMITT ADVOGADO: AIRTON BRASIL FAGUNDES (OAB SC010483) ADVOGADO: LUCIANA GONZALEZ BRASIL FAGUNDES (OAB SC031684)
RELATÓRIO
Gercino José Schmitt e Tamara Restier Schmitt propuseram "ação ordinária", perante a 1ª Vara Cível da Comarca da Capital, contra Gemitt Condomínio Residencial Unifamiliar (evento 43, Petição 2-14, da origem).
Forte no princípio da celeridade e utilizando das ferramentas informatizadas, adota-se o relatório da sentença recorrida, por sintetizar o conteúdo dos autos (evento 44, Sentença 155-164, da origem), in verbis:
Disseram ter promovido o desmembramento de imóvel de propriedade de Gemitt Participações e Empreendimentos Ltda., instituindo sobre ele a incorporação do Gemitt Condomínio Residencial Unifamiliar, composto de 25 lotes, além de áreas de lazer, áreas verdes e áreas de proteção permanente.
Devidamente aprovado o projeto pela Prefeitura Municipal de Florianópolis, os lotes foram comercializados e sobre a maioria foram edificadas residências.
Alegaram que, na condição de proprietários dos lotes n. 03 e n. 08, alienaram o lote n.08 a Sérgio Luiz Zimath e Patrícia Mascarenhas B. Zimath, por meio de contrato de promessa de compra e venda realizado em 23.05.2012.
Relataram que os adquirentes contrataram a elaboração de projeto arquitetônico para construção de imóvel residencial, apresentado-o ao Conselho Consultivo do Condomínio para aprovação, conforme previsto na convenção condominial.
Levado à análise do Conselho Consultivo, o projeto não foi aprovado sob a justificativa de que apresentava recuo de apenas 7 metros em relação à passagem B, o que contraria a convenção condominial, que exige recuo mínimo de 10 mestros em relação ao eixo da via.
Asseveraram que, diante da recursa do Conselho em aprovar o projeto, os adquirentes manifestaram intenção em rescindir a compra e venda, ocasião em que propuseram àqueles a substituição do lote n.08 pelo lote n.03, de melhor localização, maior área e melhor aproveitamento, de forma a indenizar os prejuízos sofridos em decorrência da frustração do primeiro negócio.
Argumentaram que o lote n. 07 foi descrito no projeto de incorporação do condomínio como tendo uma frente e uma latera e, por tal, não havendo previsão de recuso mínimo para as lateriais na convenção condominial, deve prevalecer a norma prevista no Plano Diretor de Florianópolis, que impõe recuo de 7 metros e não de 10 metros, como exigiu o Conselho Consultivo.
Sustentaram que a rejeição do projeto arquitetônico consistiu em ato ilícito causador de danos morais e materiais que devem ser indenizados.
Indicaram os fundamentos jurídicos dos pedidos, requereram a citação do réu, protestaram por provas, valoraram a causa e, por fim, requereram a procedência dos pedidos para que: (a) eja declarada a "ilegalidade da exigência promovida pelo Condomínio - necessidade de observar, para edificação sobre o lote n. 08, um recuso de 10,0m (3,5 + 1,5 + 5,0) em relação ao eixo de passagem A na lateral direita do referido lote" - fixando-se este recuo de acordo com a Convenção do Condomínio e a Lei Municipal, em 7,0m (3,5 + 1,5+ 2,0) do eixo de passagem" fls.12/13; (b) seja o réu condenado ao pagamento de indenização em razão dos danos sofridos, correspondente à diferença entre os valores de mercado dos lotes n. 08 e n. 03, sem prejuízo de correção monetária e juros de mora desde a primeira rejeição do projeto arquitetônico.
Sucessivamente, postularam a condenação do réu ao pagamento de indenização por danos morais em razão da frustração do negócio, em valor a ser arbitrado pelo Juízo, além de indenização por danos materiais em valor correspondente à diferença média entre os preços dos lotes n. 08 e n. 03, sem prejuízo de correção monetária e juros legais a contar da primeira rejeição do projeto arquitetônico.
Juntaram procuração e documentos (fls. 15/60).
Citado (fl. 64), o réu apresentou resposta na forma de contestação (fls. 67/81), alegando, em preliminar: (a) a impossibilidade jurídica do pedido; (b) a necessidade de extinção liminar do processo por falta de provas; (c) inépcia da inicial por falta de interesse processual.
No mérito, sustentou que: (i) os autores não lograram êxito em comprovar que o lote n. 08 tem apenas uma frente, mesmo porque todo e qualquer terreno situado em esquinas possui, invariavelmente, duas frentes, as quais deverão ter o mesmo distanciamento em relação ao eixo da via; (ii) o fato de o lote n. 08 ter sido descrito, no registro imobiliário e na incorporação, como tendo uma frente e uma lateral (para a passagem A) não desnatura sua condição de terreno de esquina e, por tal, todos os lados do terreno deverão contar com o mesmo tratamento urbanístico; (iii) o fato de o Plano Diretor Municipal prever recuo frontal mínimo de 7 m não tem o condão de afastar a aplicação da norma da convenção condominial, que exige 10 m de recuo mínimo; (iv) não deve ser acolhido o pedido indenizatório, uma vez que os autores alienaram o lote cientes da existência de regra condominial que impunha o recuo de 10m, não tendo o condomínio obrado de forma ilícita ao negar a construção fora dos parâmetros previstos em sua convenção; (v) os valores requeridos a título indenizatório tiveram como norte laudos de avalição destituídos de valia, não servindo de norte para fixação de eventual condenação. Assim, requereu a improcedência dos pedidos iniciais e a condenação dos autores ao pagamento das verbas de sucumbência.
Juntaram documentos (fls. 85/91).
Houve réplica (fls. 95/105).
Às fls. 110/111, o réu peticionou suscitando a perda superveniente do objeto, ao argumento de que os autores alienaram o lote n. 08 a terceiros, o que esvaziaria o interesse processual dos pedidos iniciais.
Intimados, os autores manifestaram às fls. 122/123, alegando que o fato de terem alienado o imóvel a terceiros não enseja perda do objeto da lide, devendo ser acolhidos os pedidos formulados na inicial.
Proferida sentença (evento 44, Sentença 155-164, da origem), da lavra da MM. Juíza de Direito Eliane Alfredo Cardoso de Albuquerque, nos seguintes termos:
Em face do que foi dito, com fulcro no art. 487, I, do CPC, julgo procedentes os pedidos formulados por Gercino José Schmitt e Tamara Reistier Schmitt contra Condomínio Gemitt Condomínio Residencial Unifamiliar para:
a) declarar a ilegalidade da exigência promovida pelo Condomínio Gemitt em relação ao projeto arquitetônico apresentado pelos adquirentes do contrato de compra e venda do lote n. 08, firmado com os autores em 23.05.2012, consistente na necessidade de observar, para edificação sobre o lote n. 08, um recuo de 10m (3,5 + 1,5 + 5,0) em relação ao eixo de passagem A na lateral direita do referido lote;
b) condenar o réu a pagar aos autores indenização correspondente à diferença entre o valor do contrato de compra e venda do lote n. 08, em 23.05.2012, equivalente a R$ 550.000,00 (quinhentos e cinquenta mil reais) e o valor de mercado do lote n. 03, no ano de 2012, correspondente, segundo menor avaliação apresentada nos autos, R$ 643.356,00 (seissentos e quarenta e três e trezentos e cinquenta e seis reais). A diferença havida deverá sofrer correção monetária pelo INPC/IBGE desde 08.11.2012 e juros de mora de 1% (um por cento) ao mês desde a citação.
Condeno o réu, ainda, a pagar as custas processuais e os honorários advocatícios, estes que fixo em 10% sobre o valor da condenação, forte no art. 85, §2º, do CPC.
Irresignado, o réu interpôs o presente apelo (evento 48, Apelação 175, da origem).
Nas suas razões recursais sustentou, inicialmente, a ausência de análise das preliminares suscitadas na origem, quais seja, de ausência de provas e falta de interesse processual. Alegou também a ocorrência de cerceamento de defesa.
No mérito, pugnou pela reforma do decisum vergastado, sob o argumento de que "a norma condominial prevalece, no que seja mais restritiva frente à legislação ordinária no tocante ao uso do solo, normas construtivas e de convivência, estabelecendo aquela a obrigatoriedade de recuo frontal de 10 metros impõe obedecer esta distância, e não aquela, menos restritiva, computada pela lei do município. Que, no tocante a este tema, expôs ensinamentos doutrinários e jurisprudenciais que afirmam, sem tergiversar, de forma contundente, preponderar os regramentos condominiais frente à lei, enquanto a não afronte" (evento 48, Apelação 175, p. 5, da origem)..
Disse que "o condomínio de lotes encontra espeque na legislação pátria, evidentemente cabe a submissão de seus integrantes à legislação de regência e aos ditamos das normas da convenção do condomínio devidamente aprovada e levada ao registro de imóveis competente, conferindo-lhe a mais ampla publicidade. O Condomínio foi aprovado pelo poder público e igualmente levado ao registro imobiliário de direito" (evento 48, Apelação 175, p. 15, da origem).
Defendeu que "O apelado comprovou e o admitiu os autores que o lote 8 foi vendido pouco tempo depois do primeiro negócio, pelo valor de R$ 700.000,00, muito superior às avaliações apresentadas. Fácil até entender o motivo desta valorização. Trata-se de um condomínio de alto padrão onde os lotes foram disputados, quase leiloados. Assim com a venda do penúltimo lote, o de n. 03, só restou o de número 08, que, de um dia para o outro, aumentou R$...
RELATORA: Desembargadora HAIDÉE DENISE GRIN
APELANTE: GEMITT CONDOMINIO RESIDENCIAL UNIFAMILIAR ADVOGADO: IVO STOFELLA (OAB SC002377) APELADO: GERCINO JOSE SCHMITT ADVOGADO: AIRTON BRASIL FAGUNDES (OAB SC010483) ADVOGADO: LUCIANA GONZALEZ BRASIL FAGUNDES (OAB SC031684) APELADO: TAMARA RESTIER SCHMITT ADVOGADO: AIRTON BRASIL FAGUNDES (OAB SC010483) ADVOGADO: LUCIANA GONZALEZ BRASIL FAGUNDES (OAB SC031684)
RELATÓRIO
Gercino José Schmitt e Tamara Restier Schmitt propuseram "ação ordinária", perante a 1ª Vara Cível da Comarca da Capital, contra Gemitt Condomínio Residencial Unifamiliar (evento 43, Petição 2-14, da origem).
Forte no princípio da celeridade e utilizando das ferramentas informatizadas, adota-se o relatório da sentença recorrida, por sintetizar o conteúdo dos autos (evento 44, Sentença 155-164, da origem), in verbis:
Disseram ter promovido o desmembramento de imóvel de propriedade de Gemitt Participações e Empreendimentos Ltda., instituindo sobre ele a incorporação do Gemitt Condomínio Residencial Unifamiliar, composto de 25 lotes, além de áreas de lazer, áreas verdes e áreas de proteção permanente.
Devidamente aprovado o projeto pela Prefeitura Municipal de Florianópolis, os lotes foram comercializados e sobre a maioria foram edificadas residências.
Alegaram que, na condição de proprietários dos lotes n. 03 e n. 08, alienaram o lote n.08 a Sérgio Luiz Zimath e Patrícia Mascarenhas B. Zimath, por meio de contrato de promessa de compra e venda realizado em 23.05.2012.
Relataram que os adquirentes contrataram a elaboração de projeto arquitetônico para construção de imóvel residencial, apresentado-o ao Conselho Consultivo do Condomínio para aprovação, conforme previsto na convenção condominial.
Levado à análise do Conselho Consultivo, o projeto não foi aprovado sob a justificativa de que apresentava recuo de apenas 7 metros em relação à passagem B, o que contraria a convenção condominial, que exige recuo mínimo de 10 mestros em relação ao eixo da via.
Asseveraram que, diante da recursa do Conselho em aprovar o projeto, os adquirentes manifestaram intenção em rescindir a compra e venda, ocasião em que propuseram àqueles a substituição do lote n.08 pelo lote n.03, de melhor localização, maior área e melhor aproveitamento, de forma a indenizar os prejuízos sofridos em decorrência da frustração do primeiro negócio.
Argumentaram que o lote n. 07 foi descrito no projeto de incorporação do condomínio como tendo uma frente e uma latera e, por tal, não havendo previsão de recuso mínimo para as lateriais na convenção condominial, deve prevalecer a norma prevista no Plano Diretor de Florianópolis, que impõe recuo de 7 metros e não de 10 metros, como exigiu o Conselho Consultivo.
Sustentaram que a rejeição do projeto arquitetônico consistiu em ato ilícito causador de danos morais e materiais que devem ser indenizados.
Indicaram os fundamentos jurídicos dos pedidos, requereram a citação do réu, protestaram por provas, valoraram a causa e, por fim, requereram a procedência dos pedidos para que: (a) eja declarada a "ilegalidade da exigência promovida pelo Condomínio - necessidade de observar, para edificação sobre o lote n. 08, um recuso de 10,0m (3,5 + 1,5 + 5,0) em relação ao eixo de passagem A na lateral direita do referido lote" - fixando-se este recuo de acordo com a Convenção do Condomínio e a Lei Municipal, em 7,0m (3,5 + 1,5+ 2,0) do eixo de passagem" fls.12/13; (b) seja o réu condenado ao pagamento de indenização em razão dos danos sofridos, correspondente à diferença entre os valores de mercado dos lotes n. 08 e n. 03, sem prejuízo de correção monetária e juros de mora desde a primeira rejeição do projeto arquitetônico.
Sucessivamente, postularam a condenação do réu ao pagamento de indenização por danos morais em razão da frustração do negócio, em valor a ser arbitrado pelo Juízo, além de indenização por danos materiais em valor correspondente à diferença média entre os preços dos lotes n. 08 e n. 03, sem prejuízo de correção monetária e juros legais a contar da primeira rejeição do projeto arquitetônico.
Juntaram procuração e documentos (fls. 15/60).
Citado (fl. 64), o réu apresentou resposta na forma de contestação (fls. 67/81), alegando, em preliminar: (a) a impossibilidade jurídica do pedido; (b) a necessidade de extinção liminar do processo por falta de provas; (c) inépcia da inicial por falta de interesse processual.
No mérito, sustentou que: (i) os autores não lograram êxito em comprovar que o lote n. 08 tem apenas uma frente, mesmo porque todo e qualquer terreno situado em esquinas possui, invariavelmente, duas frentes, as quais deverão ter o mesmo distanciamento em relação ao eixo da via; (ii) o fato de o lote n. 08 ter sido descrito, no registro imobiliário e na incorporação, como tendo uma frente e uma lateral (para a passagem A) não desnatura sua condição de terreno de esquina e, por tal, todos os lados do terreno deverão contar com o mesmo tratamento urbanístico; (iii) o fato de o Plano Diretor Municipal prever recuo frontal mínimo de 7 m não tem o condão de afastar a aplicação da norma da convenção condominial, que exige 10 m de recuo mínimo; (iv) não deve ser acolhido o pedido indenizatório, uma vez que os autores alienaram o lote cientes da existência de regra condominial que impunha o recuo de 10m, não tendo o condomínio obrado de forma ilícita ao negar a construção fora dos parâmetros previstos em sua convenção; (v) os valores requeridos a título indenizatório tiveram como norte laudos de avalição destituídos de valia, não servindo de norte para fixação de eventual condenação. Assim, requereu a improcedência dos pedidos iniciais e a condenação dos autores ao pagamento das verbas de sucumbência.
Juntaram documentos (fls. 85/91).
Houve réplica (fls. 95/105).
Às fls. 110/111, o réu peticionou suscitando a perda superveniente do objeto, ao argumento de que os autores alienaram o lote n. 08 a terceiros, o que esvaziaria o interesse processual dos pedidos iniciais.
Intimados, os autores manifestaram às fls. 122/123, alegando que o fato de terem alienado o imóvel a terceiros não enseja perda do objeto da lide, devendo ser acolhidos os pedidos formulados na inicial.
Proferida sentença (evento 44, Sentença 155-164, da origem), da lavra da MM. Juíza de Direito Eliane Alfredo Cardoso de Albuquerque, nos seguintes termos:
Em face do que foi dito, com fulcro no art. 487, I, do CPC, julgo procedentes os pedidos formulados por Gercino José Schmitt e Tamara Reistier Schmitt contra Condomínio Gemitt Condomínio Residencial Unifamiliar para:
a) declarar a ilegalidade da exigência promovida pelo Condomínio Gemitt em relação ao projeto arquitetônico apresentado pelos adquirentes do contrato de compra e venda do lote n. 08, firmado com os autores em 23.05.2012, consistente na necessidade de observar, para edificação sobre o lote n. 08, um recuo de 10m (3,5 + 1,5 + 5,0) em relação ao eixo de passagem A na lateral direita do referido lote;
b) condenar o réu a pagar aos autores indenização correspondente à diferença entre o valor do contrato de compra e venda do lote n. 08, em 23.05.2012, equivalente a R$ 550.000,00 (quinhentos e cinquenta mil reais) e o valor de mercado do lote n. 03, no ano de 2012, correspondente, segundo menor avaliação apresentada nos autos, R$ 643.356,00 (seissentos e quarenta e três e trezentos e cinquenta e seis reais). A diferença havida deverá sofrer correção monetária pelo INPC/IBGE desde 08.11.2012 e juros de mora de 1% (um por cento) ao mês desde a citação.
Condeno o réu, ainda, a pagar as custas processuais e os honorários advocatícios, estes que fixo em 10% sobre o valor da condenação, forte no art. 85, §2º, do CPC.
Irresignado, o réu interpôs o presente apelo (evento 48, Apelação 175, da origem).
Nas suas razões recursais sustentou, inicialmente, a ausência de análise das preliminares suscitadas na origem, quais seja, de ausência de provas e falta de interesse processual. Alegou também a ocorrência de cerceamento de defesa.
No mérito, pugnou pela reforma do decisum vergastado, sob o argumento de que "a norma condominial prevalece, no que seja mais restritiva frente à legislação ordinária no tocante ao uso do solo, normas construtivas e de convivência, estabelecendo aquela a obrigatoriedade de recuo frontal de 10 metros impõe obedecer esta distância, e não aquela, menos restritiva, computada pela lei do município. Que, no tocante a este tema, expôs ensinamentos doutrinários e jurisprudenciais que afirmam, sem tergiversar, de forma contundente, preponderar os regramentos condominiais frente à lei, enquanto a não afronte" (evento 48, Apelação 175, p. 5, da origem)..
Disse que "o condomínio de lotes encontra espeque na legislação pátria, evidentemente cabe a submissão de seus integrantes à legislação de regência e aos ditamos das normas da convenção do condomínio devidamente aprovada e levada ao registro de imóveis competente, conferindo-lhe a mais ampla publicidade. O Condomínio foi aprovado pelo poder público e igualmente levado ao registro imobiliário de direito" (evento 48, Apelação 175, p. 15, da origem).
Defendeu que "O apelado comprovou e o admitiu os autores que o lote 8 foi vendido pouco tempo depois do primeiro negócio, pelo valor de R$ 700.000,00, muito superior às avaliações apresentadas. Fácil até entender o motivo desta valorização. Trata-se de um condomínio de alto padrão onde os lotes foram disputados, quase leiloados. Assim com a venda do penúltimo lote, o de n. 03, só restou o de número 08, que, de um dia para o outro, aumentou R$...
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