Acórdão nº 0008534-31.2017.8.11.0041 Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, Vice-Presidência, 01-06-2021
| Data de Julgamento | 01 Junho 2021 |
| Case Outcome | Não-Provimento |
| Classe processual | Cível - APELAÇÃO CÍVEL - CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO |
| Órgão | Vice-Presidência |
| Número do processo | 0008534-31.2017.8.11.0041 |
| Assunto | Esbulho / Turbação / Ameaça |
ESTADO DE MATO GROSSO
PODER JUDICIÁRIO
PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO
Número Único: 0008534-31.2017.8.11.0041
Classe: APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto: [Esbulho / Turbação / Ameaça]
Relator: Des(a). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS
Turma Julgadora: [DES(A). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS, DES(A). JOAO FERREIRA FILHO, DES(A). NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO]
Parte(s):
[LUCIANO BRAZ DA CUNHA - CPF: 011.014.051-63 (APELANTE), RONALDO DE CASTRO FARIAS SANTOS - CPF: 227.517.198-30 (ADVOGADO), QUEZIA PEDROSO NAVARRO DA CUNHA - CPF: 023.318.191-14 (APELANTE), SISTEMA FACIL, INCORPORADORA IMOBILIARIA - CUIABA I - SPE LTDA. - CNPJ: 09.204.071/0001-80 (APELADO), LEANDRO CESAR DE JORGE - CPF: 288.071.578-45 (ADVOGADO), RICARDO JOAO ZANATA - CPF: 616.665.301-82 (ADVOGADO), JOSE WALTER FERREIRA JUNIOR - CPF: 121.575.138-92 (ADVOGADO), SISTEMA FACIL, INCORPORADORA IMOBILIARIA - CUIABA I - SPE LTDA. - CNPJ: 09.204.071/0001-80 (REPRESENTANTE), JEFERSON ALEX SALVIATO - CPF: 214.482.548-33 (ADVOGADO)]
A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão: POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.
E M E N T A
RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE – PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL – PRELIMINAR DE CERCEAMENTO DE DEFESA, DE INCOMPETÊNCIA DO JUÍZO E AUSÊNCIA DE FUNDAMENTAÇÃO – REJEITADAS - RESCISÃO DO CONTRATO – INADIMPLÊNCIA – VIABILIDADE – RETENÇÃO DE VALORES PAGOS CONFORME ENTENDIMENTO DO COLENDO STJ (ENTRE 10 E 25% DOS VALORES PAGOS) – VIABILIDADE DE INDENIZAÇÃO PELA OCUPAÇÃO DO IMÓVEL POR LONGO PERÍODO A TÍTULO DE ALUGUEL – VIABILIDADE DE CONDENAÇÃO PELAS VERBAS REFERENTES INERENTES AO IMÓVEL (IPTU, CONTA DE ENERGIA ELÉTRICA, ÁGUA) A FIM DE EVITAR O ENRIQUECIMENTO INDEVIDO – MANUTENÇÃO DA SENTENÇA – APELO DESPROVIDO.
Dever ser rejeitada a preliminar de incompetência do juízo, pois a questão em litígio trata de conflito possessório individual com base contratual, não havendo conflito de natureza agrária, tensão social ou disputa agrária.
Não há falar em cerceamento de defesa em julgamento antecipado da lide que cuida de questão eminentemente de direito, sobretudo quando o Juiz dispõe de elementos de prova material suficientes para o deslinde da controvérsia.
Não merece acolhimento a preliminar de ausência de fundamentação, quando o Juízo prolator da sentença manifesta-se sobre os pontos relevantes da lide, ainda que concisa a decisão.
Em havendo inadimplemento, é perfeitamente viável a rescisão do contrato, mormente quando o valor pago é muito inferior ao contratado, salientando-se a existência de cláusula expressa para desfazimento do negócio.
É pertinente a condenação dos inadimplentes às verbas referentes à permanência no imóvel, ainda que inadimplente, além de IPTU, energia elétrica, água, condomínio, eis que são próprias da ocupação do bem, a fim de se evitar o enriquecimento indevido.
"A jurisprudência desta Corte tem considerado razoável, em resolução de contrato de compra e venda de imóvel por culpa do comprador, que o percentual de retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas, seja arbitrado entre 10% e 25%, conforme as circunstâncias de cada caso, avaliando-se os prejuízos suportados " (AgInt no AREsp n. 725.986/RJ, Relator Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 20/6/2017, DJe 29/6/2017).
R E L A T Ó R I O
Trata-se de Recurso de Apelação Cível interposto por LUCIANO BRAZ DA CUNHA e QUEZIA PEDROSO NAVARRO DA CUNHA, contra a sentença proferida pelo Juízo da 10ª Vara Cível da Comarca de Cuiabá/MT que, nos autos da Ação de Reintegração de Posse n. 0008534-31.2017.8.11.0041 – Código 1210368, ajuizada por SISTEMA FÁCIL, INCORPORADORA IMOBILIÁRIA – CUIABÁ I – SPE LTDA, JULGOU PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos contidos na inicial, para reconhecer a rescisão do contrato em razão da inadimplência da parte requerida, AUTORIZANDO a retenção pela autora de 10% (dez por cento) dos valores efetivamente pagos pelos réus, de forma atualizada acerca da penalidade contratual. A sentença CONDENOU, ainda, os réus a título de fruição no período de permanência no bem (13/09/2013 a 14/02/2019), ao pagamento no valor mensal de 1% sobre o valor do imóvel; ao pagamento de eventuais despesas de condomínio, IPTU, energia, água, etc., podendo ser realizada a devida compensação entre as partes (crédito/débito). Em razão da sucumbência mínima do pedido, os Réus/Apelantes foram CONDENADOS ao pagamento das custas e despesas processuais, além dos honorários advocatícios fixados em 10% do valor da condenação.
Os Apelantes suscitam, preliminarmente, a inadequação da via eleita, pois foi utilizada ação possessória como pedido de domínio, quando deveria ser proposta ação reivindicatória.
Suscitam, também, a preliminar de incompetência do Juízo para julgar a ação, devendo ser o feito processado e julgado pela Vara Especializada de Direito Agrário, pois envolve conflito possessório individual urbano.
No mérito, alegam que não houve apreciação acerca da cessação da clandestinidade possessória ocorrida em abril de 2014.
Asseveram que “(...) A discussão de mérito da ação proposta pela apelada é a possibilidade jurídica de rescisão contratual por inadimplemento financeiro da cláusula contratual atinente à parcela B do Contrato, no valor de R$ 163.880,05, que justificaria sua reintegração na posse”; e que “(...) O apelante e outros comprovaram que a relação havida entre as partes é regida pelo CDC, tendo a apelada se valido de preposto para diligenciar os trâmites próprios do processo de financiamento do imóvel, o qual extraviou a documentação e não forneceu novas cópias para que o apelante e outros pudessem promover pessoalmente às diligencias bancárias para o almejado financiamento. Assim, conclui -se que o inadimplemento financeiro contratual ocorrido se deu por culpa exclusiva da Embargada, sujeita as regras do CDC, in casu”. (ID. Num. 52767036 - Pág. 11 e 12)
Mencionam que a sentença não apreciou devidamente as razões de fato e de direito e, de maneira equivocada, julgou antecipadamente, caracterizando-se, ainda, a ausência de fundamentação, eis que apenas limitou-se a reproduzir ato normativo, sem explicar a sua relação com a causa ou a questão decidida.
Defendem a prevalência do direito social, pois acabaram de ser “pais de família”, posto que nasceram gêmeos, havendo a necessidade constitucional à moradia.
Sustentam o direito à continuidade da relação jurídica de compra e venda e do direito adquirido, pois “(...) sempre se mostraram solícitos, buscando arcar sempre com suas responsabilidades, tanto que quando ocorreu o inadimplemento das parcelas, objeto do termo de aditamento, tentaram uma solução para o impasse, tanto que firmaram acordo para pagamento parcelado dos valores inadimplidos. Em contrapartida, a apelada sempre agiu de forma negligente, pois forneceu um correspondente bancário, o qual seria responsável por realizar os trâmites para concessão do crédito associativo, que perdeu todos os documentos solicitados aos apelantes, para dar andamento ao financiamento, e que, posteriormente, rompeu a parceria com a apelada”. (ID. Num. 52767036 - Pág. 21)
Salientam que a condenação por danos materiais é improcedente, pois não foram provados os prejuízos a serem indenizados. E também defendem que a condenação por danos materiais é “ultra petita”.
Requerem a aplicação analógica do entendimento solidificado pelo STJ, no sentido de não ser viável a cumulação de cláusula penal com lucros cessantes.
Alegam que são possuidores de boa-fé, e que desde 2014 cessou a clandestinidade.
Requerem o acolhimento da preliminar de inadequação da via eleita, pois a ação correta seria a de natureza petitória, bem como a nulidade da sentença “citra petita”.
Requerem o acolhimento da preliminar de incompetência do juízo sentenciante, em razão da matéria.
Requerem o acolhimento da...
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