Acórdão Nº 0008875-65.2010.8.24.0033 do Sétima Câmara de Direito Civil, 21-10-2021
| Número do processo | 0008875-65.2010.8.24.0033 |
| Data | 21 Outubro 2021 |
| Tribunal de Origem | Tribunal de Justiça de Santa Catarina |
| Órgão | Sétima Câmara de Direito Civil |
| Classe processual | Apelação |
| Tipo de documento | Acórdão |
Apelação Nº 0008875-65.2010.8.24.0033/SC
RELATOR: Desembargador OSMAR NUNES JÚNIOR
APELANTE: AMDG CONSULTORIA IMOBILIARIA LTDA ADVOGADO: BRUNA LABES BRAGA (OAB SC037666) APELANTE: FABRICIO BELLINI ADVOGADO: BRUNA LABES BRAGA (OAB SC037666) APELANTE: JACKSON EMILIANO WOLFF ADVOGADO: CELSO ALMEIDA DA SILVA (OAB SC023796) APELANTE: CONSTRUTORA LEAL LTDA ADVOGADO: MARIO SLOMP (OAB SC004493) APELADO: GERSON DE SOUZA GONCALVES ADVOGADO: FABRÍCIO MARINHO (OAB SC010108) ADVOGADO: JAQUELINE SIMAS MARINHO (OAB SC029527)
RELATÓRIO
Gerson de Souza Gonçalves ajuizou "ação indenizatória cumulada com declaratória de inexistência de débito e nulidade de ato jurídico" n. 0008875-65.2010.8.24.0033 em face de Construtora Leal LTDA, AMDG Consultoria Imobiliária LTDA, Fabricio Bellini, e Jackson Emiliano Wolff.
Anteriormente, havia a Construtora Leal LTDA ajuizado "ação de rescisão contratual cumulada com reintegração de posse e indenização por perdas e danos e lucros cessantes" n. 0006419-45.2010.8.24.0033 em face de Gerson de Souza Gonçalves.
As ações foram consideradas conexas pelo juízo a quo (evento 45, processo judicial 2, p. 239) e sentenciadas em conjunto. Assim, neste ato, procederei primeiramente ao relatório da ação n. 0008875-65.2010.8.24.0033, e, posteriormente, ao dos autos n. 0006419-45.2010.8.24.0033.
Autos n. 0008875-65.2010.8.24.0033
Na exordial (evento 45, processo judicial 2, p. 2-38), o autor narrou que, em dezembro de 2008, acompanhado do corretor de imóveis Islan (o qual trabalhava para a ré AMDG Consultoria Imobiliária LTDA), visitou o apartamento n. 101, no Condomínio Villa Serena, ainda em fase de edificação. Discorreu que lhe foi informado que na área privativa das unidades daquele pavimento também estava incluso um terraço de uso individual, o que fazia com que a área da unidade visitada atingisse cerca de 140 m², e, por tal razão, interessou-se pelo negócio.
Afirmou que formalizou a proposta de compra com o pagamento de um sinal de R$ 10.000,00, sendo o valor total da negociação equivalente a R$ 182.600,00. Alegou que um dia após o pagamento das arras, recebeu uma ligação da imobiliária informando que a precificação do imóvel estava equivocada, pois o apartamento em questão era diferenciado, em razão da varanda/terraço, o que elevava o o preço da unidade ao patamar de R$ 217.712,50. Contou o requerente que o equívoco foi corrigido e, mesmo assim, optou por continuar a aquisição.
Salientou o demandante que o réu Jackson Emiliano Wolff, primeiro promitente comprador do imóvel, cedeu-lhe os direitos sobre a unidade autônoma, com anuência da construtora vendedora, pelo valor previamente acordado com a imobiliária requerida.
Dissertou que ao visitar o apartamento para planejar a instalação de algumas benfeitorias, notou que a porta que dava acesso ao terraço havia sido fechada, e que a laje da varanda havia sido transformada em um telhado. Aduziu que lhe foi informado que a área em questão não era mais privativa, mas comum, e que, todos os demais condôminos deveriam autorizar a utilização exclusiva pelo autor.
O requerente alegou, ainda, que notou a cobrança de valores irregulares, não pactuados, e, diante de tais circunstancias, procurou a construtora ré para esclarecer os imbróglios. De acordo com o autor, a requerida teria se prontificado a ajudá-lo com a situação do terraço, mas condicionado o auxílio ao pagamento de valor diverso do previamente estipulado pela entrega das chaves. Mesmo discordando da prática, o requerente afirmou ter assinado termo aditivo e pago o preço a maior.
O autor asseverou, ainda, que a construtora ré continuou exigindo valores não estipulados no contrato assinado sem que ao menos advogasse a favor do requerente na questão envolvendo a aquisição da área em que deveria ter sido edificado o terraço. Por tais razões, requereu: (a) a condenação solidária dos requeridos à reparação dos danos materiais e morais suportados pelo requerente; (b) a declaração de nulidade, ou a anulação, do adendo contratual firmado entre o autor e a construtora ré; (c) a declaração de inexistência de débito oriundo de cobrança de valores superiores ao pactuado; e (d) a compensação dos valores devidos pelo demandante aos demandados.
Os réus AMDG Consultoria Imobiliária e Fabrício Bellini apresentaram contestação conjuntamente (evento 45, processo judicial 2, p. 265-285). Preliminarmente, suscitaram a inépcia da inicial por falta da causa de pedir e por incompatibilidade dos pedidos. Também em prefacial, sustentaram sua ilegitimidade passiva. No mérito, argumentaram que o demandante não comprovou os danos sofridos, e, ainda, que todos os fatos narrados pelo autor não são imputáveis aos contestantes, mas oriundos da contratação entre o requerente e os demais réus.
Na sequência, a requerida Construtora Leal LTDA apresentou contestação (evento 45, processo judicial 2, p. 310-346). Em preliminar, arguiu a inépcia da inicial - por falta de silogismo e de causa de pedir -, sua ilegitimidade passiva, ausência de interesse processual, e a decadência do pedido autoral de indenização pelos danos materiais e morais. No mérito, sustentou ter adimplido com todas as obrigações que a si recaíam e apontou o inadimplemento de diversas parcelas pelo demandante. Ademais, argumentou que a venda do imóvel foi feita tendo em vista a unidade individualizada (ad corpus), não por metragem (ad mensuram), de modo que não poderia o autor se irresignar em relação ao tamanho do bem adquirido.
A construtora requerida impugnou a alegação do autor de que teria sido coagido a assinar termo aditivo por meio do qual o valor cobrado pela entrega das chaves foi majorado. Ainda, defendeu a regularidade das importância exigida nas parcelas vencidas e vincendas, justificando que foram observadas estritamente as disposições contratuais.
O requerido Jackson Emiliano Wolff apresentou sua contestação (evento 45, processo judicial 3, p. 19-38). Preliminarmente, suscitou a inépcia da inicial, sua ilegitimidade passiva e a incompatibilidade dos pedidos do autor. No mérito, sustentou que o requerente não comprovou os danos materiais e morais que alegou ter suportado e impugnou toda a documentação apresentada pele demandante.
O autor apresentou réplica (evento 45, processo judicial 3, p. 49-57) rechaçando todas as preliminares e demais teses defensivas aventadas pelos réus.
Em decisão saneadora (evento 45, processo judicial 3, p. 77-81), foram afastadas as prefaciais de decadência, inépcia da inicial, carência da ação, e incompatibilidade dos pedidos, e postergada a análise da legitimidade passiva dos requeridos. Ainda, foi deferida a produção de prova oral.
Em audiência de instrução, foram colhidos os depoimentos pessoais das partes, bem como ouvidas testemunhas (evento 45, processo judicial 3, p. 142-49, e vídeos 4-10).
Foram apresentadas alegações finais por todos os litigantes (evento 45, processo judicial 11, p. 6-14, 16-24, 27-33, e 37-43).
AUTOS N. 0006419-45.2010.8.24.0033
Construtora Leal LTDA ajuizou "ação de rescisão contratual c/c reintegração de posse e indenização por perdas e danos e lucros cessantes" em face de Gerson de Souza Gonçalves.
Na exordial (evento 46, anexo 1, p. 2-25), a autora relatou que incorporou e construiu o Edifício Residencial Villa Serena, e, em 17/09/2007, firmou instrumento particular de compra e venda do apartamento n. 101 com Jackson Emiliano Wolff. Discorreu que, posteriormente, em 09/12/2008, os direitos sobre a unidade imobiliária em questão foram cedidas ao réu, comprometendo-se esse ao pagamento das parcelas remanescentes da prévia contratação.
Alegaram que, após a assinatura do instrumento de cessão de direitos, foi detectada a existência de erro material na cláusula que estipulava a forma de pagamento e que, por tal razão, foi firmado com o requerido, em 27/11/2009, um termo aditivo por meio de qual o demandado confessou ser devedor de R$ 5.000,00, cujo pagamento seria feito mediante quatro parcelas de R$ 2.524,94, corrigidas pela variação positiva do CUB até a entrega da obra e, após essa data, além desse mesmo índice, incidiriam também juros remuneratórios de 1% ao mês.
De acordo com a requerente, quando da assinatura do termo aditivo, a autora não detinha conhecimento de que os cheques emitidos pelo autor anteriormente, para pagamento de uma das parcelas de reforço, pré-datados para 20/10/2009, 20/11/2009, foram devolvidos por insuficiência de fundos, o que também ocorreu com outros dois títulos cuja apresentação estava prevista para 20/12/2009 e 20/01/2019.
Informou, ainda, que o demandado também estava inadimplente em relação às parcelas mensais vencidas entre 17/11/2009 e 17/03/2010, cada qual no valor de R$ 1336,30, bem como no tocante a parcela relativa a correção monetária, vencida em 05/03/2010. Asseverou que houve tentativas de cobrança do débito extrajudicialmente, mas que o requerido jamais adimpliu com a importância devida.
Por tais razões, pugnou pela: (a) rescisão do Contrato de Compra e Venda firmado com Jackson Emiliano Wolff e do Instrumento Particular de Cessão de Direitos assinado pelo réu; (b) condenação do requerido ao pagamento de indenização por perdas e danos, inclusive de alugueres pelos meses em que esteve na posse do bem; e (c) compensação de eventuais valores devidos pela autora ao demandado.
Citado, o requerido apresentou contestação (evento 46, anexo 1, p. 76-101). Preliminarmente, suscitou sua ilegitimidade passiva e a ilegitimidade ativa da construtora autora, bem como a ausência de causa de pedir e de interesse processual. Impugnou a versão dos fatos narrada pela requerente, alegando que lhe foi ofertado um apartamento com terraço e, posteriormente, tal área foi coberta com telhas. Por tal motivo, entende que a demandante estaria inadimplente com as obrigações assumidas, de modo que não poderia arguir o inadimplemento do réu e requerer a rescisão do contrato.
Outrossim, argumentou que as parcelas vencidas foram depositadas em conta judicial...
RELATOR: Desembargador OSMAR NUNES JÚNIOR
APELANTE: AMDG CONSULTORIA IMOBILIARIA LTDA ADVOGADO: BRUNA LABES BRAGA (OAB SC037666) APELANTE: FABRICIO BELLINI ADVOGADO: BRUNA LABES BRAGA (OAB SC037666) APELANTE: JACKSON EMILIANO WOLFF ADVOGADO: CELSO ALMEIDA DA SILVA (OAB SC023796) APELANTE: CONSTRUTORA LEAL LTDA ADVOGADO: MARIO SLOMP (OAB SC004493) APELADO: GERSON DE SOUZA GONCALVES ADVOGADO: FABRÍCIO MARINHO (OAB SC010108) ADVOGADO: JAQUELINE SIMAS MARINHO (OAB SC029527)
RELATÓRIO
Gerson de Souza Gonçalves ajuizou "ação indenizatória cumulada com declaratória de inexistência de débito e nulidade de ato jurídico" n. 0008875-65.2010.8.24.0033 em face de Construtora Leal LTDA, AMDG Consultoria Imobiliária LTDA, Fabricio Bellini, e Jackson Emiliano Wolff.
Anteriormente, havia a Construtora Leal LTDA ajuizado "ação de rescisão contratual cumulada com reintegração de posse e indenização por perdas e danos e lucros cessantes" n. 0006419-45.2010.8.24.0033 em face de Gerson de Souza Gonçalves.
As ações foram consideradas conexas pelo juízo a quo (evento 45, processo judicial 2, p. 239) e sentenciadas em conjunto. Assim, neste ato, procederei primeiramente ao relatório da ação n. 0008875-65.2010.8.24.0033, e, posteriormente, ao dos autos n. 0006419-45.2010.8.24.0033.
Autos n. 0008875-65.2010.8.24.0033
Na exordial (evento 45, processo judicial 2, p. 2-38), o autor narrou que, em dezembro de 2008, acompanhado do corretor de imóveis Islan (o qual trabalhava para a ré AMDG Consultoria Imobiliária LTDA), visitou o apartamento n. 101, no Condomínio Villa Serena, ainda em fase de edificação. Discorreu que lhe foi informado que na área privativa das unidades daquele pavimento também estava incluso um terraço de uso individual, o que fazia com que a área da unidade visitada atingisse cerca de 140 m², e, por tal razão, interessou-se pelo negócio.
Afirmou que formalizou a proposta de compra com o pagamento de um sinal de R$ 10.000,00, sendo o valor total da negociação equivalente a R$ 182.600,00. Alegou que um dia após o pagamento das arras, recebeu uma ligação da imobiliária informando que a precificação do imóvel estava equivocada, pois o apartamento em questão era diferenciado, em razão da varanda/terraço, o que elevava o o preço da unidade ao patamar de R$ 217.712,50. Contou o requerente que o equívoco foi corrigido e, mesmo assim, optou por continuar a aquisição.
Salientou o demandante que o réu Jackson Emiliano Wolff, primeiro promitente comprador do imóvel, cedeu-lhe os direitos sobre a unidade autônoma, com anuência da construtora vendedora, pelo valor previamente acordado com a imobiliária requerida.
Dissertou que ao visitar o apartamento para planejar a instalação de algumas benfeitorias, notou que a porta que dava acesso ao terraço havia sido fechada, e que a laje da varanda havia sido transformada em um telhado. Aduziu que lhe foi informado que a área em questão não era mais privativa, mas comum, e que, todos os demais condôminos deveriam autorizar a utilização exclusiva pelo autor.
O requerente alegou, ainda, que notou a cobrança de valores irregulares, não pactuados, e, diante de tais circunstancias, procurou a construtora ré para esclarecer os imbróglios. De acordo com o autor, a requerida teria se prontificado a ajudá-lo com a situação do terraço, mas condicionado o auxílio ao pagamento de valor diverso do previamente estipulado pela entrega das chaves. Mesmo discordando da prática, o requerente afirmou ter assinado termo aditivo e pago o preço a maior.
O autor asseverou, ainda, que a construtora ré continuou exigindo valores não estipulados no contrato assinado sem que ao menos advogasse a favor do requerente na questão envolvendo a aquisição da área em que deveria ter sido edificado o terraço. Por tais razões, requereu: (a) a condenação solidária dos requeridos à reparação dos danos materiais e morais suportados pelo requerente; (b) a declaração de nulidade, ou a anulação, do adendo contratual firmado entre o autor e a construtora ré; (c) a declaração de inexistência de débito oriundo de cobrança de valores superiores ao pactuado; e (d) a compensação dos valores devidos pelo demandante aos demandados.
Os réus AMDG Consultoria Imobiliária e Fabrício Bellini apresentaram contestação conjuntamente (evento 45, processo judicial 2, p. 265-285). Preliminarmente, suscitaram a inépcia da inicial por falta da causa de pedir e por incompatibilidade dos pedidos. Também em prefacial, sustentaram sua ilegitimidade passiva. No mérito, argumentaram que o demandante não comprovou os danos sofridos, e, ainda, que todos os fatos narrados pelo autor não são imputáveis aos contestantes, mas oriundos da contratação entre o requerente e os demais réus.
Na sequência, a requerida Construtora Leal LTDA apresentou contestação (evento 45, processo judicial 2, p. 310-346). Em preliminar, arguiu a inépcia da inicial - por falta de silogismo e de causa de pedir -, sua ilegitimidade passiva, ausência de interesse processual, e a decadência do pedido autoral de indenização pelos danos materiais e morais. No mérito, sustentou ter adimplido com todas as obrigações que a si recaíam e apontou o inadimplemento de diversas parcelas pelo demandante. Ademais, argumentou que a venda do imóvel foi feita tendo em vista a unidade individualizada (ad corpus), não por metragem (ad mensuram), de modo que não poderia o autor se irresignar em relação ao tamanho do bem adquirido.
A construtora requerida impugnou a alegação do autor de que teria sido coagido a assinar termo aditivo por meio do qual o valor cobrado pela entrega das chaves foi majorado. Ainda, defendeu a regularidade das importância exigida nas parcelas vencidas e vincendas, justificando que foram observadas estritamente as disposições contratuais.
O requerido Jackson Emiliano Wolff apresentou sua contestação (evento 45, processo judicial 3, p. 19-38). Preliminarmente, suscitou a inépcia da inicial, sua ilegitimidade passiva e a incompatibilidade dos pedidos do autor. No mérito, sustentou que o requerente não comprovou os danos materiais e morais que alegou ter suportado e impugnou toda a documentação apresentada pele demandante.
O autor apresentou réplica (evento 45, processo judicial 3, p. 49-57) rechaçando todas as preliminares e demais teses defensivas aventadas pelos réus.
Em decisão saneadora (evento 45, processo judicial 3, p. 77-81), foram afastadas as prefaciais de decadência, inépcia da inicial, carência da ação, e incompatibilidade dos pedidos, e postergada a análise da legitimidade passiva dos requeridos. Ainda, foi deferida a produção de prova oral.
Em audiência de instrução, foram colhidos os depoimentos pessoais das partes, bem como ouvidas testemunhas (evento 45, processo judicial 3, p. 142-49, e vídeos 4-10).
Foram apresentadas alegações finais por todos os litigantes (evento 45, processo judicial 11, p. 6-14, 16-24, 27-33, e 37-43).
AUTOS N. 0006419-45.2010.8.24.0033
Construtora Leal LTDA ajuizou "ação de rescisão contratual c/c reintegração de posse e indenização por perdas e danos e lucros cessantes" em face de Gerson de Souza Gonçalves.
Na exordial (evento 46, anexo 1, p. 2-25), a autora relatou que incorporou e construiu o Edifício Residencial Villa Serena, e, em 17/09/2007, firmou instrumento particular de compra e venda do apartamento n. 101 com Jackson Emiliano Wolff. Discorreu que, posteriormente, em 09/12/2008, os direitos sobre a unidade imobiliária em questão foram cedidas ao réu, comprometendo-se esse ao pagamento das parcelas remanescentes da prévia contratação.
Alegaram que, após a assinatura do instrumento de cessão de direitos, foi detectada a existência de erro material na cláusula que estipulava a forma de pagamento e que, por tal razão, foi firmado com o requerido, em 27/11/2009, um termo aditivo por meio de qual o demandado confessou ser devedor de R$ 5.000,00, cujo pagamento seria feito mediante quatro parcelas de R$ 2.524,94, corrigidas pela variação positiva do CUB até a entrega da obra e, após essa data, além desse mesmo índice, incidiriam também juros remuneratórios de 1% ao mês.
De acordo com a requerente, quando da assinatura do termo aditivo, a autora não detinha conhecimento de que os cheques emitidos pelo autor anteriormente, para pagamento de uma das parcelas de reforço, pré-datados para 20/10/2009, 20/11/2009, foram devolvidos por insuficiência de fundos, o que também ocorreu com outros dois títulos cuja apresentação estava prevista para 20/12/2009 e 20/01/2019.
Informou, ainda, que o demandado também estava inadimplente em relação às parcelas mensais vencidas entre 17/11/2009 e 17/03/2010, cada qual no valor de R$ 1336,30, bem como no tocante a parcela relativa a correção monetária, vencida em 05/03/2010. Asseverou que houve tentativas de cobrança do débito extrajudicialmente, mas que o requerido jamais adimpliu com a importância devida.
Por tais razões, pugnou pela: (a) rescisão do Contrato de Compra e Venda firmado com Jackson Emiliano Wolff e do Instrumento Particular de Cessão de Direitos assinado pelo réu; (b) condenação do requerido ao pagamento de indenização por perdas e danos, inclusive de alugueres pelos meses em que esteve na posse do bem; e (c) compensação de eventuais valores devidos pela autora ao demandado.
Citado, o requerido apresentou contestação (evento 46, anexo 1, p. 76-101). Preliminarmente, suscitou sua ilegitimidade passiva e a ilegitimidade ativa da construtora autora, bem como a ausência de causa de pedir e de interesse processual. Impugnou a versão dos fatos narrada pela requerente, alegando que lhe foi ofertado um apartamento com terraço e, posteriormente, tal área foi coberta com telhas. Por tal motivo, entende que a demandante estaria inadimplente com as obrigações assumidas, de modo que não poderia arguir o inadimplemento do réu e requerer a rescisão do contrato.
Outrossim, argumentou que as parcelas vencidas foram depositadas em conta judicial...
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