Acórdão Nº 0016087-56.2012.8.24.0005 do Segunda Câmara de Direito Civil, 03-12-2020
| Número do processo | 0016087-56.2012.8.24.0005 |
| Data | 03 Dezembro 2020 |
| Tribunal de Origem | Balneário Camboriú |
| Órgão | Segunda Câmara de Direito Civil |
| Classe processual | Embargos de Declaração |
| Tipo de documento | Acórdão |
Embargos de Declaração n. 0016087-56.2012.8.24.0005/50000, de Balneário Camboriú
Relator: Desembargador Rubens Schulz
EMBARGOS DE DECLARAÇÃO EM APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO RENOVATÓRIA. CONTRATO DE LOCAÇÃO DE IMÓVEL NÃO RESIDENCIAL. SALA DE CINEMA EM SHOPPING. EMBARGOS OPOSTOS PELA PARTE AUTORA (APELANTE).
ALEGADA OMISSÃO. INSUBSISTÊNCIA. DECISÃO SUFICIENTEMENTE FUNDAMENTADA. AUSÊNCIA DE VÍCIOS NA DECISÃO ATACADA. MERA PRETENSÃO DE REDISCUSSÃO DA MATÉRIA PARA ADEQUAR A DECISÃO AO ENTENDIMENTO DA EMBARGANTE. VIA PROCESSUAL INADEQUADA. EXEGESE DO ART. 1.022 DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL.
REQUERIMENTO DE MANIFESTAÇÃO JUDICIAL PARA FINS DE PREQUESTIONAMENTO. NÃO CABIMENTO. DESNECESSIDADE DE O JULGADOR DISCORRER SOBRE TODOS OS DISPOSITIVOS LEGAIS POR FORÇA DO PREQUESTIONAMENTO IMPLÍCITO INTRODUZIDO PELO ART. 1.025 DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL. ACÓRDÃO PRESERVADO.
EMBARGOS CONHECIDOS E REJEITADOS.
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Embargos de Declaração n. 0016087-56.2012.8.24.0005/50000, da comarca de Balneário Camboriú (2ª Vara Cível), em que é Embargante Empresa de Cinemas Arco-Iris Ltda e Embargado(s) Clube Shopping Center e outro.
A Segunda Câmara de Direito Civil decidiu, por votação unânime, conhecer dos embargos de declaração e rejeitá-los. Custas legais.
Participaram do julgamento, realizado nesta data, o Exmo. Sr. Des. Rubens Schulz, presidente com voto, a Exma. Sra. Desa. Rosane Portella Wolff e o Exmo. Sr. Des. Monteiro Rocha.
Florianópolis, 3 de dezembro de 2020.
Desembargador Rubens Schulz
Relator
RELATÓRIO
Empresa de Cinemas Arco-íris Ltda. opôs Embargos de Declaração contra o acordão proferido por esta Segunda Câmara de Direito Civil, no qual se conheceu do recurso de apelação e deu-lhe parcial provimento, a fim de “declarar a nulidade da perícia judicial; julgar parcialmente procedente a “ação renovatória”, a fim de renovar o contrato de locação pelo prazo de 5 (cinco) anos a partir de 1º-7-2013, e, em consequência, estabelecer o aluguel fixo no importe de R$ 12.000,00 (doze mil reais), com termo inicial em 1º-7-2013, com incidência anual de correção monetária pelo INPC/IBGE com fulcro na cláusula quarta, 4.2.5, e termo final até a efetiva desocupação do imóvel; deverá a autora realizar o pagamento do "condomínio percentual" e das outras despesas previstas na cláusula quinta da avença, acrescidos de correção monetária com base no INPC/IBGE, juros de mora de 1% (um por cento) ao mês, e multa moratória de 2% (dois por cento) com esteio na cláusula oitava do contrato de locação, ambos a contar de cada vencimento; a dívida deverá ser compensada com a quantia depositada em juízo” (fls. 1128-1150).
Em suas razões recursais, a embargante afirma que o acórdão padece de vício de omissão, pois não considerou que os documentos de fls. 151, 153 e 155 (recibos) se referem expressamente a aluguel fixo e aluguel variável. Afirma que a execução do contrato ocorreu de forma diferente do que nele se encontra escrito, o que denota o comportamento contraditório e resulta em alteração contratual. Nesse influxo, faz menção à vedação do venire contra factum proprium, consectário do princípio da boa-fé objetiva, citando, para tanto, excertos extraídos da doutrina e da jurisprudência pátria. Salienta que o contrato firmado pelas partes é de adesão, de modo que suas cláusulas devem ser interpretadas de forma mais favorável ao aderente. Assim, pugna pelo esclarecimento e modificação do acordão embargado, a fim de “considerar a renovação do contrato de locação também quanto a sua forma de execução há mais de 21 (vinte e um) anos, ou seja, ou seja, o aluguel de 10% da receita bruta é o limite e não se soma ao aluguel fixo ou mínimo, seguindo a lógica, se o aluguel fixo (mínimo) for maior ao aluguel percentual (10% da receita bruta) resta quitado o aluguel com o seu pagamento, se for menor que o aluguel percentual paga-se a diferença até atingir o equivalente aos 10% (dez por cento) da receita bruta”. Por fim, suscita para fins de prequestionamento, os artigos 422, 423 e 424 do Código Civil e os arts. 5º e 6º, do Código de Processo Civil (fls. 1-12).
Vieram os autos conclusos.
Este é o relatório.
VOTO
Inicialmente, ressalta-se a tempestividade destes embargos, pois opostos no prazo de 5 (cinco) dias úteis contados da publicação do acórdão, conforme o art. 1.023, caput, do Código de Processo Civil.
Cuida-se de embargos de declaração opostos pela parte autora, em que essa alega vício de omissão do julgado, sob o argumento de este juízo não ter considerado que os recibos de fls. 151,153 e 155 fazem alusão ao "aluguel variável", e não a "condomínio percentual".
Nesse contexto, aduz que a forma como as partes vinha executando o contrato deve prevalecer sobre os termos originalmente ajustados, sob pena de ofensa à vedação ao venire contra factum proprium, consectário do princípio da boa-fé objetiva.
Pois bem.
Os embargos declaratórios são cabíveis contra qualquer decisão judicial quando necessário esclarecer obscuridade ou eliminar contradição, suprir omissão de ponto ou questão sobre a qual deveria se pronunciar de ofício ou a requerimento, ou, ainda, corrigir erro material (art. 1.022, do CPC).
A omissão impugnável por meio de embargos de declaração é o vício existente no conteúdo da decisum, que deixa de enfrentar questão capaz de influir no resultado da demanda.
Na hipótese concreta, este juízo fundamentou suficientemente a decisão judicial, expondo, de forma clara, as razões do seu convencimento acerca da obrigação do embargante ao adimplemento do aluguel fixo e do condomínio percentual estipulado no contrato.
Por oportuno, extrai-se do teor do acordão embargado (fls. 1128-1150):
Depreende-se que o contrato prevê o pagamento de aluguel mensal fixo de R$ 3.150,00 (três mil e cento e cinquenta reais), que será corrigido pelo INPC/IBGE (cláusula quarta, 4.1 e 4.2.5 – fl. 30).
O denominado "aluguel variável" não existe no contrato. A simples análise do teor das cláusulas contratuais corrobora, sem sombra de dúvida, que se trata de despesa de condomínio calculada de maneira diferente dos outros condôminos, mormente porque o cinema detém características absolutamente diversas das atividades daqueles, inclusive no que diz respeito à utilização das salas comerciais do shopping center. No mesmo jaez, a Convenção de Condomínio, no seu art. 21, 21.9, preleciona que o rateio do condomínio do cinema é diferenciado, ao passo que o coeficiente de divisão das despesas foi diminuído para 80% (oitenta por cento) (fl. 50).
Nesse trilhar, no item 4.3 do contrato de locação está previsto o "CONDOMÍNIO PERCENTUAL". Por oportuno, insta colacionar o seu teor (fl. 31):
4.3.1) - O valor do "Condomínio Percentual" será de 10% (dez por cento) do faturamento bruto mensal da atividade de exibição de filmes cinematográficos (Cinemas), estando isenta do pagamento de condomínio a atividade comercial de exploração da Bomboniere exercida na loja locada e objeto deste contrato, e será pago mensalmente;
4.3.2) Independentemente do valor do condomínio, cobrado pelo Condomínio Atlântico Shopping Center, o condomínio percentual pago pelo locatário será sempre sobre o percentual de 10% do faturamento bruto da atividade exibição de filmes cinematográficos, apurados a partir dos "borderôs" regulamentados pela ANCINE – Agência Nacional de Cinemas. [...]
Na sequência, a redação da cláusula quinta é cristalina, na medida em que elenca os alugueis e acessórios da locação do cinema (fl. 33):
5.1) Juntamente com os alugueis a que se referem as cláusulas anteriores, o(a) LOCATÁRIO(A) pagará os encargos adiante especificados, nas proporções declinadas:
a) o condomínio percentual na forma estipulada na cláusula 4.3 supra, correspondendo à participação do(a) LOCATÁRIO(A) nas despesas condominiais, quer sejam de natureza ordinárias, quer sejam de natureza extraordinárias, excluídas aquelas despesas arroladas nas alíneas "a" e "b" do parágrafo 1º do artigo 54 da Lei 8.245/91 (Lei do Inquilinato) e que forem estipuladas de conformidade com o que for estabelecido pela Convenção do Condomínio, pelas Normas Gerais Disciplinadoras do Funcionamento do Atlântico Shopping Center, pelo Regimento Interno do Atlântico Shopping Center e/ou por demais disposições emanadas pela Administradora do Shopping;
b) – O pagamento do IPTU equivalente a 50% (cinquenta por cento) do seu valor.
c) – A totalidade das despesas específicas da loja, objeto desta locação, tais como: luz, tarifa coleta de lixo e força, consumo de gás, telefone, seguros e qualquer outra de consumo ou interesse exclusivo da unidade locada.
5.2) – O recebimento dos alugueis mensais fica condicionado à aprovação do efetivo pagamento das parcelas mencionadas nas alíneas "a", "b", "c" acima mencionadas, cujo vencimento tenha ocorrido até a data do vencimento do aluguel mensal. [...] (grifou-se).
Portanto, frisa-se que não há cláusula contratual que estabeleça, ou sequer indique, que o aluguel terá dois valores: fixo e variável. Igualmente não existe disposição no pacto para que o valor do condomínio de 10% (dez por cento) do faturamento bruto seja o limite da cobrança de aluguel, na hipótese do fixo ultrapassar tal...
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