Acórdão Nº 0142166-12.2014.8.24.0005 do Sexta Câmara de Direito Civil, 16-11-2021
| Número do processo | 0142166-12.2014.8.24.0005 |
| Data | 16 Novembro 2021 |
| Tribunal de Origem | Tribunal de Justiça de Santa Catarina |
| Órgão | Sexta Câmara de Direito Civil |
| Classe processual | Apelação |
| Tipo de documento | Acórdão |
Apelação Nº 0142166-12.2014.8.24.0005/SC
RELATOR: Desembargador ANDRÉ CARVALHO
APELANTE: ROBERTO LUÍS TEODORO FUSTAGNO BATTILANA (Representado) ADVOGADO: WALTER HERBERT GRUETER NETO (OAB SC022473) REPRESENTANTE LEGAL DO APELANTE: TASIANE APARECIDA VARELA (Representante) APELADO: NELSON DE OLIVEIRA SOARES (Espólio) ADVOGADO: JULIO CEZAR FRAINER (OAB SC018356) ADVOGADO: FABIOLA POY FRAINER MESCKA (OAB RS088391) ADVOGADO: ALESSANDER FELIPE MESCKA (OAB RS059316) APELADO: EDELWEISS ROSSAROLLA SOARES (Inventariante) ADVOGADO: JULIO CEZAR FRAINER (OAB SC018356) ADVOGADO: FABIOLA POY FRAINER MESCKA (OAB RS088391) ADVOGADO: ALESSANDER FELIPE MESCKA (OAB RS059316) APELADO: VISAO INVEST INCORPORACAO E CONSULTORIA LTDA ADVOGADO: JOAO BATISTA NUNES DO AMARAL (OAB SC035645)
RELATÓRIO
Adoto, por economia processual e em homenagem à sua completude, o relatório da sentença (evento 76), da lavra do Magistrado Eduardo Camargo, in verbis:
ROBERTO LUIZ FUSTAGNO BATTILAGNA, devidamente qualificado, por procurador habilitado, ajuizou AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE ATO JURÍDICO em face de ESPOLIO DE NELSON DE OLIVEIRA SOARES, EDELWEISS ROSSAROLA SOARES E VISÃO INVEST INCORPORAÇÃO E CONSULTORIA LTDA, também qualificados, alegando, em síntese, que:
1) em 10.11.1993, adquiriu, de Gracher Construtora e Incorporadora Ltda, por meio de Escritura Pública de Compra e Venda, o imóvel matriculado sob o nº 3357, no 1º Ofício de Registro de Imóveis desta Comarca;
2) em 26.11.1993, firmou Contrato de Permuta de Terreno por Área Construída com a terceira ré, para construção do Edifício Barcelona Plaza Residence, tendo como objeto o imóvel supra mencionado;
3) do edifício a ser construído, reservou para si as lojas comerciais do subsolo (608 m²), as lojas comerciais do andar térreo (668 m²), outras lojas comerciais do andar térreo (590 m²), o estacionamento comercial coletivo (2.547,63 m²) e as salas comerciais do 9º ao 24º andar (1.808 m²);
4) as unidades foram concluídas e o empreendimento incorporado, conforme R-07/64669;
5) em 12.9.1995 firmou com a terceira ré aditivo contratual, acordando realização de permuta, entregando à ré as frações ideais de solo de 4,4034m², correspondente a "loja sorveteria", em construção no Edifício Barcelona Plaza Residence;
6) em contrapartida, recebeu da ré as frações ideais de 5,9770m² e 2,6241m², respectivamente loja nº 01 e box de garagem nº 12 do Edifício Itamaraty, localizado na Av. Atlântica, esquina com Rua 1001, nesta cidade;
7) em 1º.2.1995, a terceira ré firmou, com os dois primeiros réus, Promessa de Permuta de Terreno por Área Construída, tendo como objeto o imóvel com área de 238,59m², localizado na Rua 1400, nesta cidade, matriculado sob nº 7411 no 1º Ofício de Registro de Imóveis desta Comarca;
8) simultaneamente, indicou a terceira ré, como garantia, a loja nº 01 e o box de garagem nº 12 do Edifício Itamaraty;
9) a formalização do negócio jurídico dos réus foi condicionada à aprovação de viabilidade do empreendimento, a condição satisfatória do mercado e a possibilidade da edificação tendo em vista a política econômico-financeira do país, tendo como data limite o dia 31.10.1995;
10) uma vez permutado, à seu favor, em 12.9.1995, os imóveis do Edifício Itamaraty, e consolidado o negócio dos réus somente em 31.10.1995, incumbia à terceira ré, modificar a garantia do contrato;
11) a hipoteca foi celebrada injustificadamente em 22.2.1996, pela terceira ré que não detinha mais a titularidade dos imóveis, representada por Mário José Pinheiro de Miranda, que não constava mais no quadro social da empresa;
12) a sua anuência, no aditivo contratual firmado com a terceira ré, em relação à garantia firmada no contrato dos réus, não libera a realização de hipoteca sobre os imóveis;
13) o aditivo somente estabelece a sua concordância de que a situação seria resolvida em menos de 60 dias;
14) o contrato realizado entre os réus foi rescindido amigavelmente;
15) não é parte do contrato firmado entre os réus, de modo que não pode suportar o ônus da hipoteca que recai sobre o seu imóvel;
16) a hipoteca é produto de leviana tentativa de apropriação indevida de propriedade alheia.
Pleiteia a procedência do pedido para declarar nula a escritura pública de hipoteca e determinar o seu cancelamento das matrículas de nº 57290 e 57291 do 1º Ofício de Registro de Imóveis desta Comarca, condenado a parte ré ao pagamento das despesas processuais e honorários advocatícios.
Valorou a causa em R$ 2.000.000,00.
Com a inicial, juntou documentos, pp. 23-101.
Citada, a terceira ré, Visão Invest Empreendimentos Imobiliários Ltda, apresentou contestação, pp. 226-233, alegando, em síntese, que:
1) a permuta do terreno matriculado sob nº 3357, por área construída e unidades autônomas, dentre elas, a sorveteria, e esta pela loja 01 e box de garagem 12 do Edifício Itamaraty, são reais e sem vícios;
2) a promessa de permuta celebrada com Nelson de Oliveira Soares e sua mulher também é real e sem vícios;
3) também são reais a hipoteca de bem alternativo e as condições para efetivação do negócio jurídico realizado entre os réus, que não se perfectibilizaram;
4) a não perfectibilização do negócio dos réus ensejou a liberação e a devolução do terreno matriculado sob o nº 7811 à Nelson e sua mulher, que o venderam a terceiros;
5) Mário José Pinheiro de Miranda desligou-se, efetivamente, do quadro social da empresa pela alteração celebrada em 26.12.1995 e registrada na JUCESC em 14.2.1996;
6) a outorga, por Mário, da escritura de hipoteca da loja 01 e box de garagem 12 do Edifício Itamaraty, a servir como garantia de projeto não aprovado e inviabilizado, configura fraude, razão pela qual é nula e sem eficácia;
7) a escritura de hipoteca é nula, pois firmada por pessoa que não ostentava mais poder de representação da empresa;
8) por ocasião da lavratura da escritura pública, não foram analisadas as disposições do contrato social e alterações do quadro societário da ré, pois se analisado, constatar-se-ia que Mário já não mais fazia parte da empresa.
Requer o julgamento dos pedidos iniciais, sem condenar a ré aos ônus da sucumbência.
Com a contestação, apresentou documentos, pp. 234-239.
Citados, os réus Espólio de Nelson de Oliveira Soares e Edelweiss Rossarolla Soares apresentaram contestação, alegando prefaciais e, no mérito, que:
1) o Espólio é credor da terceira ré;
2) a hipoteca foi firmada em razão de perdas e danos devidos à si pela não perfectibilização do Contrato de Promessa de Permuta firmado entre si;
3) as perdas e danos consistem na desvalorização do imóvel e indenização por alugueres pela utilização do bem;
4) os imóveis hipotecados eram de propriedade de Visão Invest Incorporações e Consultoria Ltda, de modo que a hipoteca foi realizada de forma lícita, clara e objetiva;
5) houve sentença transitada em julgado, proposta por si, em face da ré Visão Invest, rescindindo o contrato de promessa de permuta de imóvel e reintegrado a si na posse do imóvel, além de perdas e danos;
6) a decisão judicial manteve a hipoteca sobre o bem dado em garantia no contrato até o final do cumprimento da daquela decisão;
7) como credores hipotecários detém a preferência do crédito privilegiado;
8) nenhum tipo de contrato deve se sobrepor à preferência que detém uma hipoteca devidamente registrada em cartório;
9) desde a...
RELATOR: Desembargador ANDRÉ CARVALHO
APELANTE: ROBERTO LUÍS TEODORO FUSTAGNO BATTILANA (Representado) ADVOGADO: WALTER HERBERT GRUETER NETO (OAB SC022473) REPRESENTANTE LEGAL DO APELANTE: TASIANE APARECIDA VARELA (Representante) APELADO: NELSON DE OLIVEIRA SOARES (Espólio) ADVOGADO: JULIO CEZAR FRAINER (OAB SC018356) ADVOGADO: FABIOLA POY FRAINER MESCKA (OAB RS088391) ADVOGADO: ALESSANDER FELIPE MESCKA (OAB RS059316) APELADO: EDELWEISS ROSSAROLLA SOARES (Inventariante) ADVOGADO: JULIO CEZAR FRAINER (OAB SC018356) ADVOGADO: FABIOLA POY FRAINER MESCKA (OAB RS088391) ADVOGADO: ALESSANDER FELIPE MESCKA (OAB RS059316) APELADO: VISAO INVEST INCORPORACAO E CONSULTORIA LTDA ADVOGADO: JOAO BATISTA NUNES DO AMARAL (OAB SC035645)
RELATÓRIO
Adoto, por economia processual e em homenagem à sua completude, o relatório da sentença (evento 76), da lavra do Magistrado Eduardo Camargo, in verbis:
ROBERTO LUIZ FUSTAGNO BATTILAGNA, devidamente qualificado, por procurador habilitado, ajuizou AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE ATO JURÍDICO em face de ESPOLIO DE NELSON DE OLIVEIRA SOARES, EDELWEISS ROSSAROLA SOARES E VISÃO INVEST INCORPORAÇÃO E CONSULTORIA LTDA, também qualificados, alegando, em síntese, que:
1) em 10.11.1993, adquiriu, de Gracher Construtora e Incorporadora Ltda, por meio de Escritura Pública de Compra e Venda, o imóvel matriculado sob o nº 3357, no 1º Ofício de Registro de Imóveis desta Comarca;
2) em 26.11.1993, firmou Contrato de Permuta de Terreno por Área Construída com a terceira ré, para construção do Edifício Barcelona Plaza Residence, tendo como objeto o imóvel supra mencionado;
3) do edifício a ser construído, reservou para si as lojas comerciais do subsolo (608 m²), as lojas comerciais do andar térreo (668 m²), outras lojas comerciais do andar térreo (590 m²), o estacionamento comercial coletivo (2.547,63 m²) e as salas comerciais do 9º ao 24º andar (1.808 m²);
4) as unidades foram concluídas e o empreendimento incorporado, conforme R-07/64669;
5) em 12.9.1995 firmou com a terceira ré aditivo contratual, acordando realização de permuta, entregando à ré as frações ideais de solo de 4,4034m², correspondente a "loja sorveteria", em construção no Edifício Barcelona Plaza Residence;
6) em contrapartida, recebeu da ré as frações ideais de 5,9770m² e 2,6241m², respectivamente loja nº 01 e box de garagem nº 12 do Edifício Itamaraty, localizado na Av. Atlântica, esquina com Rua 1001, nesta cidade;
7) em 1º.2.1995, a terceira ré firmou, com os dois primeiros réus, Promessa de Permuta de Terreno por Área Construída, tendo como objeto o imóvel com área de 238,59m², localizado na Rua 1400, nesta cidade, matriculado sob nº 7411 no 1º Ofício de Registro de Imóveis desta Comarca;
8) simultaneamente, indicou a terceira ré, como garantia, a loja nº 01 e o box de garagem nº 12 do Edifício Itamaraty;
9) a formalização do negócio jurídico dos réus foi condicionada à aprovação de viabilidade do empreendimento, a condição satisfatória do mercado e a possibilidade da edificação tendo em vista a política econômico-financeira do país, tendo como data limite o dia 31.10.1995;
10) uma vez permutado, à seu favor, em 12.9.1995, os imóveis do Edifício Itamaraty, e consolidado o negócio dos réus somente em 31.10.1995, incumbia à terceira ré, modificar a garantia do contrato;
11) a hipoteca foi celebrada injustificadamente em 22.2.1996, pela terceira ré que não detinha mais a titularidade dos imóveis, representada por Mário José Pinheiro de Miranda, que não constava mais no quadro social da empresa;
12) a sua anuência, no aditivo contratual firmado com a terceira ré, em relação à garantia firmada no contrato dos réus, não libera a realização de hipoteca sobre os imóveis;
13) o aditivo somente estabelece a sua concordância de que a situação seria resolvida em menos de 60 dias;
14) o contrato realizado entre os réus foi rescindido amigavelmente;
15) não é parte do contrato firmado entre os réus, de modo que não pode suportar o ônus da hipoteca que recai sobre o seu imóvel;
16) a hipoteca é produto de leviana tentativa de apropriação indevida de propriedade alheia.
Pleiteia a procedência do pedido para declarar nula a escritura pública de hipoteca e determinar o seu cancelamento das matrículas de nº 57290 e 57291 do 1º Ofício de Registro de Imóveis desta Comarca, condenado a parte ré ao pagamento das despesas processuais e honorários advocatícios.
Valorou a causa em R$ 2.000.000,00.
Com a inicial, juntou documentos, pp. 23-101.
Citada, a terceira ré, Visão Invest Empreendimentos Imobiliários Ltda, apresentou contestação, pp. 226-233, alegando, em síntese, que:
1) a permuta do terreno matriculado sob nº 3357, por área construída e unidades autônomas, dentre elas, a sorveteria, e esta pela loja 01 e box de garagem 12 do Edifício Itamaraty, são reais e sem vícios;
2) a promessa de permuta celebrada com Nelson de Oliveira Soares e sua mulher também é real e sem vícios;
3) também são reais a hipoteca de bem alternativo e as condições para efetivação do negócio jurídico realizado entre os réus, que não se perfectibilizaram;
4) a não perfectibilização do negócio dos réus ensejou a liberação e a devolução do terreno matriculado sob o nº 7811 à Nelson e sua mulher, que o venderam a terceiros;
5) Mário José Pinheiro de Miranda desligou-se, efetivamente, do quadro social da empresa pela alteração celebrada em 26.12.1995 e registrada na JUCESC em 14.2.1996;
6) a outorga, por Mário, da escritura de hipoteca da loja 01 e box de garagem 12 do Edifício Itamaraty, a servir como garantia de projeto não aprovado e inviabilizado, configura fraude, razão pela qual é nula e sem eficácia;
7) a escritura de hipoteca é nula, pois firmada por pessoa que não ostentava mais poder de representação da empresa;
8) por ocasião da lavratura da escritura pública, não foram analisadas as disposições do contrato social e alterações do quadro societário da ré, pois se analisado, constatar-se-ia que Mário já não mais fazia parte da empresa.
Requer o julgamento dos pedidos iniciais, sem condenar a ré aos ônus da sucumbência.
Com a contestação, apresentou documentos, pp. 234-239.
Citados, os réus Espólio de Nelson de Oliveira Soares e Edelweiss Rossarolla Soares apresentaram contestação, alegando prefaciais e, no mérito, que:
1) o Espólio é credor da terceira ré;
2) a hipoteca foi firmada em razão de perdas e danos devidos à si pela não perfectibilização do Contrato de Promessa de Permuta firmado entre si;
3) as perdas e danos consistem na desvalorização do imóvel e indenização por alugueres pela utilização do bem;
4) os imóveis hipotecados eram de propriedade de Visão Invest Incorporações e Consultoria Ltda, de modo que a hipoteca foi realizada de forma lícita, clara e objetiva;
5) houve sentença transitada em julgado, proposta por si, em face da ré Visão Invest, rescindindo o contrato de promessa de permuta de imóvel e reintegrado a si na posse do imóvel, além de perdas e danos;
6) a decisão judicial manteve a hipoteca sobre o bem dado em garantia no contrato até o final do cumprimento da daquela decisão;
7) como credores hipotecários detém a preferência do crédito privilegiado;
8) nenhum tipo de contrato deve se sobrepor à preferência que detém uma hipoteca devidamente registrada em cartório;
9) desde a...
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