Acórdão Nº 0300430-57.2016.8.24.0038 do Quarta Câmara de Direito Civil, 10-12-2020
| Número do processo | 0300430-57.2016.8.24.0038 |
| Data | 10 Dezembro 2020 |
| Tribunal de Origem | Tribunal de Justiça de Santa Catarina |
| Órgão | Quarta Câmara de Direito Civil |
| Classe processual | Apelação |
| Tipo de documento | Acórdão |
Apelação Nº 0300430-57.2016.8.24.0038/SC
RELATOR: Desembargador JOSÉ AGENOR DE ARAGÃO
APELANTE: VIVENDI CONSTRUCOES E INCORPORACOES LTDA APELANTE: COMFLORESTA CIA CAT. DE EMPR. FLORESTAIS RÉU: OS MESMOS
RELATÓRIO
Adoto o relatório da sentença, pois além de refletir fielmente a narrativa fática em apreço, garante celeridade ao trâmite processual (art. 5º, LXXVIII, da Constituição Federal), in verbis:
Da petição inicial Comfloresta Cia Catarinense de Empreendimentos Florestais ingressou com Ação de Indenização por Danos Materiais com Pedido de Tutela de Urgência em face de Vivendi Construções e Incorporações Ltda ME.
Requereu, inicialmente, a conexão com a Execução de Título Extrajudicial n. 0300985.11.2015.8.24.0038 interposta por Ademir Neves em face da autora objetivando a satisfação do crédito decorrente dos serviços de intermediação do negócio celebrado entre as partes a título de comissão de corretagem. Disse ter interposto embargos à execução e o julgamento da presente ação teria impacto direto na execução, especialmente com relação aos valores executados.
Prosseguiu narrando que celebrou em 18/08/2014 contrato de compra e venda de imóvel rural localizado no município de Barra Velha, matriculado sob o n. 20.983 junto ao Registro de Imóveis da referida comarca.
O preço acordado foi de R$ 20.000.000,00 (vinte milhões de reais) pelo imóvel e R$ 1.000.000,00 (um milhão de reais) pelos ativos florestais, pagos da seguinte forma: a) R$ 1.000.000,00 (um milhão de reais) pagos no ato, a título de arras, por meio de depósito bancário; b) R$ 8.000.000,00 (oito milhões de reais), em 45 dias contados da assinatura do contrato; c) 12.000.000,00 (doze milhões de reais), em 12 parcelas mensais e consecutivas no valor de R$ 1.000.000,00 (um milhão de reais), representadas por notas promissórias, sendo a última parcela paga quando da outorga da escritura de compra e venda.
Relatou que valor das arras foi pago com um dia de atraso e que após a conclusão do estudo de viabilidade econômica ao projeto que a ré pretendia desenvolver esta não depositou o valor da segunda parcela e tampouco notificou a autora com relação a intenção de resilição do contrato. Em 03/10/2014, inadimplente com a parcela vencida em 02/10/2014, a ré solicitou à autora a modificação na forma de pagamento, sendo tudo foi resolvido de forma verbal, exigindo a autora a assinatura de uma nota promissória da parcela de R$ 8.000.000,00 (oito milhões reais), dos quais houve o pagamento parcial de R$ 2.000.000,00 (dois milhões reais).
Disse que tentou por diversas vezes, através de vários contatos estabelecidos entre as partes, a formalização do aditamento contratual e o pagamento das parcelas pendentes, não obtendo sucesso, notificando à ré quanto a possível rescisão contratual caso persistisse o inadimplemento. Afirmou que notificou a ré para pagamento da quantia de R$ 6.863.914,00 (seis milhões, oitocentos e sessenta e três mil, novecentos e quatorze reais), quantia pendente de pagamento referente à 2ª parcela, até o dia 29/10/2014. Embora a notificação tenha sido recebida apenas 30/10/2014, nada fez a respeito.
Diante disto, encaminhou notificação à ré para resolução do contrato, sendo a ré cientificada quanto a necessidade de pagamento de multa de 20%, sem prejuízo das perdas e danos. Referida notificação foi recebida em 31/10/2014 e em 30/12/2014 a ré efetuou o depósito de dois cheques nos valores de R$ 510.471,77 (quinhentos e dez mil, quatrocentos e setenta e um reais e setenta e sete centavos) e R$ 51.047,15 (cinquenta e um mil, quarenta e sete reais e quinze centavos), após o recebimento da notificação quanto à rescisão contratual. A autora entendeu que ditos pagamentos seriam referentes à multa, embora a ré nada tenha dito a respeito.
Entendendo que o contrato estava rescindido o imóvel foi vendido à terceira pessoa pelo valor de R$ 15.290.000,00 (quinze milhões, duzentos e noventa mil reais) em 01/12/2015. Em agosto de 2015, quando já em andamento as tratativas para alienação do imóvel ao terceiro, a ré procurou novamente a autora para renegociar os termos do contrato, rescindindo há mais de 8 meses.
Ressalvou que amargou enorme prejuízo em razão da rescisão contratual, sendo impossível a retomada da negociação, especialmente em razão do novo negócio envolvendo o imóvel.
Narrou que o encerramento do contrato ocorreu por culpa exclusiva da ré, que insatisfeita com a situação tentou levar o contrato a registro, com a intenção de prejudicar o novo negócio firmado pela autora.
Por todo o exposto ingressou com a presente demanda objetivando: a concessão de tutela de urgência para obrigar à ré a não levar a registro compromisso de compra e venda já rescindido, sob pena de multa diária; a determinação e que o cartório de registro de imóveis de Barra Velha se abstenha de registrar qualquer instrumento, público ou particular, possivelmente apresentado pela ré, cancelando o protocolo já apresentado pela VIVENDI; alternativamente, caso o registro tenha sido efetuado, o seu cancelamento; a procedência da ação para condenar a ré ao pagamento da multa de 20% correspondente ao valor de R$ 3.638.481,05 (três milhões, seiscentos e trinta e oito mil, quatrocentos e oitenta e um reais e cinco centavos), já deduzidos os valores adimplidos, bem como o pagamento das despesas processuais e honorários advocatícios.
Valorou a causa e juntou documentos.
Do despacho inicial
Recebida a inicial foi determinada a citação do réu, postergada a análise da tutela antecipada para após a resposta. Em razão da dificuldade de citação do réu foi solicitado a análise do pedido de tutela antecipada e a citação por hora certa. A antecipação de tutela foi indeferida (pp. 175/177).
Da emenda da inicial
Através da petição de pp. 178/186 apresentou a parte autora emenda da inicial ressalvando a necessidade de declaração liminar quanto à resolução do contrato, uma vez que a parte ré estaria tentando obstaculizar a conclusão da negociação do imóvel firmado pelo autor com terceiro.
Da resposta
Devidamente citada a ré apresentou resposta em forma de contestação (pp. 208/229). Salientou que deixou de efetuar o pagamento conforme contratado em razão de desacordo comercial descritos como: negativa da parte autora em imitir a ré na posse do imóvel; desmembramento e retificação de registro da área junto a matrícula n. 20.983 (objeto da negociação) que possuía 396,06 hectares e passou a ter 1,21 hectares, sendo abertas duas matrículas de n. 29.866 com 120,79 hectares e 29.867 com 152,37 hectares, sem a anuência ou no mínimo ciência da ré, fato que impediu o registro do contrato de compra e venda junto ao Cartório de Registro de Imóveis de Barra Velha em razão do desencontro de informações com relação ao número de matrícula, sendo inclusive interposta suscitação de dúvida (processo n. 0000044-02.2016.8.24.0006); a venda das duas novas áreas desmembradas da área inicialmente negociada com a ré a terceiro (IP 12 Empreendimentos Imobiliários Ltda, através de escritura pública firmada em 01/12/2015.
Diante desses fatos afirma que a culpa pela ausência de pagamento é decorrente da conduta da própria autora, que agindo de má-fé alienou o imóvel compromissado com a ré a um terceiro e, ainda, por um valor inferior à negociação firmada entre as partes.
Disse que pagou a quantia de R$ 3.561.581,95 (três milhões, quinhentos e sessenta e um mil, quinhentos e oitenta e um reais e noventa e cinco centavos) em moeda corrente, mais R$ 8.000.000,00 (oito milhões) através de nota promissória, o que configura adimplemento substancial do contrato, sendo improcedente, portanto, o pedido inicial de rescisão contratual. Preliminarmente legou a necessidade de retificação do valor atrbuído à causa para corresponder o valor do contrato. Asseverou que as notificações extrajudiciais não corresponderam à forma legal, não sendo realizadas por serventia extrajudicial, devendo o processo ser extinto por falta de pressuposto de constituição e desenvolvimento válido e regular do processo. No mérito, rechaçou o pedido de condenação ao pagamento da multa contratual porque não concorreu com culpa para o evento, inexistindo o dever de indenizar. Por fim, requereu a improcedência da ação.
Apresentou, ainda, pedido de reconvenção. Requereu a declaração de resolução contratual por culpa exclusiva da autora e reversão dos valores pretendidos na ação em favor da reconvinte. Caso acolhido o pedido da resolução em favor da ré autorização para que esta exerça seu direito de preferência para aquisição do imóvel, mediante depósito judicial do saldo devedor correspondente ao valor da venda formalizada cm IP 12 Empreendimentos Imobiliários Ltda, na forma do art. 1.417 do Código Civil, garantindo ao reconvinte o direito à adjudicação compulsória do imóvel. Finalizou pugnando pelo acolhimento da reconvenção.
Rechaçou, ainda, o pedido de tutela antecipada. Juntou documentos.
Da decisão sobre a tutela provisória
A decisão de pp. 292/300 deferiu o pedido de tutela provisória de evidência formulado pela autora determinando que o Cartório de Registro de Imóveis de Barra Velha cancelasse o pedido de averbação do contrato de compra e venda formulado pela ré e procedesse a averbação do contrato firmado pela autora junto à IP 12 Empreendimentos Imobiliários Ltda.
Na mesma oportunidade foi indeferido o pedido de tutela provisória cautelar de caráter incidental formulado pela ré.
Por despacho este Juízo determinou a efetivação da decisão liminar, tendo em vista que não há óbices para averbação tendo em vista o julgamento da suscitação de dúvidas foi julgado (pp. 353/354).
Da manifestação da autora sobre a resposta e da contestação à reconvenção
A autora apresentou réplica impugnando a contestação e documentos juntados pela requerida, requereu a improcedência da reconvenção e condenação da requerida em litigância de má-fé (pp. 307/335).
Das demais manifestações
A ré peticionou aos autos requerendo a reconsideração do despacho das pp...
RELATOR: Desembargador JOSÉ AGENOR DE ARAGÃO
APELANTE: VIVENDI CONSTRUCOES E INCORPORACOES LTDA APELANTE: COMFLORESTA CIA CAT. DE EMPR. FLORESTAIS RÉU: OS MESMOS
RELATÓRIO
Adoto o relatório da sentença, pois além de refletir fielmente a narrativa fática em apreço, garante celeridade ao trâmite processual (art. 5º, LXXVIII, da Constituição Federal), in verbis:
Da petição inicial Comfloresta Cia Catarinense de Empreendimentos Florestais ingressou com Ação de Indenização por Danos Materiais com Pedido de Tutela de Urgência em face de Vivendi Construções e Incorporações Ltda ME.
Requereu, inicialmente, a conexão com a Execução de Título Extrajudicial n. 0300985.11.2015.8.24.0038 interposta por Ademir Neves em face da autora objetivando a satisfação do crédito decorrente dos serviços de intermediação do negócio celebrado entre as partes a título de comissão de corretagem. Disse ter interposto embargos à execução e o julgamento da presente ação teria impacto direto na execução, especialmente com relação aos valores executados.
Prosseguiu narrando que celebrou em 18/08/2014 contrato de compra e venda de imóvel rural localizado no município de Barra Velha, matriculado sob o n. 20.983 junto ao Registro de Imóveis da referida comarca.
O preço acordado foi de R$ 20.000.000,00 (vinte milhões de reais) pelo imóvel e R$ 1.000.000,00 (um milhão de reais) pelos ativos florestais, pagos da seguinte forma: a) R$ 1.000.000,00 (um milhão de reais) pagos no ato, a título de arras, por meio de depósito bancário; b) R$ 8.000.000,00 (oito milhões de reais), em 45 dias contados da assinatura do contrato; c) 12.000.000,00 (doze milhões de reais), em 12 parcelas mensais e consecutivas no valor de R$ 1.000.000,00 (um milhão de reais), representadas por notas promissórias, sendo a última parcela paga quando da outorga da escritura de compra e venda.
Relatou que valor das arras foi pago com um dia de atraso e que após a conclusão do estudo de viabilidade econômica ao projeto que a ré pretendia desenvolver esta não depositou o valor da segunda parcela e tampouco notificou a autora com relação a intenção de resilição do contrato. Em 03/10/2014, inadimplente com a parcela vencida em 02/10/2014, a ré solicitou à autora a modificação na forma de pagamento, sendo tudo foi resolvido de forma verbal, exigindo a autora a assinatura de uma nota promissória da parcela de R$ 8.000.000,00 (oito milhões reais), dos quais houve o pagamento parcial de R$ 2.000.000,00 (dois milhões reais).
Disse que tentou por diversas vezes, através de vários contatos estabelecidos entre as partes, a formalização do aditamento contratual e o pagamento das parcelas pendentes, não obtendo sucesso, notificando à ré quanto a possível rescisão contratual caso persistisse o inadimplemento. Afirmou que notificou a ré para pagamento da quantia de R$ 6.863.914,00 (seis milhões, oitocentos e sessenta e três mil, novecentos e quatorze reais), quantia pendente de pagamento referente à 2ª parcela, até o dia 29/10/2014. Embora a notificação tenha sido recebida apenas 30/10/2014, nada fez a respeito.
Diante disto, encaminhou notificação à ré para resolução do contrato, sendo a ré cientificada quanto a necessidade de pagamento de multa de 20%, sem prejuízo das perdas e danos. Referida notificação foi recebida em 31/10/2014 e em 30/12/2014 a ré efetuou o depósito de dois cheques nos valores de R$ 510.471,77 (quinhentos e dez mil, quatrocentos e setenta e um reais e setenta e sete centavos) e R$ 51.047,15 (cinquenta e um mil, quarenta e sete reais e quinze centavos), após o recebimento da notificação quanto à rescisão contratual. A autora entendeu que ditos pagamentos seriam referentes à multa, embora a ré nada tenha dito a respeito.
Entendendo que o contrato estava rescindido o imóvel foi vendido à terceira pessoa pelo valor de R$ 15.290.000,00 (quinze milhões, duzentos e noventa mil reais) em 01/12/2015. Em agosto de 2015, quando já em andamento as tratativas para alienação do imóvel ao terceiro, a ré procurou novamente a autora para renegociar os termos do contrato, rescindindo há mais de 8 meses.
Ressalvou que amargou enorme prejuízo em razão da rescisão contratual, sendo impossível a retomada da negociação, especialmente em razão do novo negócio envolvendo o imóvel.
Narrou que o encerramento do contrato ocorreu por culpa exclusiva da ré, que insatisfeita com a situação tentou levar o contrato a registro, com a intenção de prejudicar o novo negócio firmado pela autora.
Por todo o exposto ingressou com a presente demanda objetivando: a concessão de tutela de urgência para obrigar à ré a não levar a registro compromisso de compra e venda já rescindido, sob pena de multa diária; a determinação e que o cartório de registro de imóveis de Barra Velha se abstenha de registrar qualquer instrumento, público ou particular, possivelmente apresentado pela ré, cancelando o protocolo já apresentado pela VIVENDI; alternativamente, caso o registro tenha sido efetuado, o seu cancelamento; a procedência da ação para condenar a ré ao pagamento da multa de 20% correspondente ao valor de R$ 3.638.481,05 (três milhões, seiscentos e trinta e oito mil, quatrocentos e oitenta e um reais e cinco centavos), já deduzidos os valores adimplidos, bem como o pagamento das despesas processuais e honorários advocatícios.
Valorou a causa e juntou documentos.
Do despacho inicial
Recebida a inicial foi determinada a citação do réu, postergada a análise da tutela antecipada para após a resposta. Em razão da dificuldade de citação do réu foi solicitado a análise do pedido de tutela antecipada e a citação por hora certa. A antecipação de tutela foi indeferida (pp. 175/177).
Da emenda da inicial
Através da petição de pp. 178/186 apresentou a parte autora emenda da inicial ressalvando a necessidade de declaração liminar quanto à resolução do contrato, uma vez que a parte ré estaria tentando obstaculizar a conclusão da negociação do imóvel firmado pelo autor com terceiro.
Da resposta
Devidamente citada a ré apresentou resposta em forma de contestação (pp. 208/229). Salientou que deixou de efetuar o pagamento conforme contratado em razão de desacordo comercial descritos como: negativa da parte autora em imitir a ré na posse do imóvel; desmembramento e retificação de registro da área junto a matrícula n. 20.983 (objeto da negociação) que possuía 396,06 hectares e passou a ter 1,21 hectares, sendo abertas duas matrículas de n. 29.866 com 120,79 hectares e 29.867 com 152,37 hectares, sem a anuência ou no mínimo ciência da ré, fato que impediu o registro do contrato de compra e venda junto ao Cartório de Registro de Imóveis de Barra Velha em razão do desencontro de informações com relação ao número de matrícula, sendo inclusive interposta suscitação de dúvida (processo n. 0000044-02.2016.8.24.0006); a venda das duas novas áreas desmembradas da área inicialmente negociada com a ré a terceiro (IP 12 Empreendimentos Imobiliários Ltda, através de escritura pública firmada em 01/12/2015.
Diante desses fatos afirma que a culpa pela ausência de pagamento é decorrente da conduta da própria autora, que agindo de má-fé alienou o imóvel compromissado com a ré a um terceiro e, ainda, por um valor inferior à negociação firmada entre as partes.
Disse que pagou a quantia de R$ 3.561.581,95 (três milhões, quinhentos e sessenta e um mil, quinhentos e oitenta e um reais e noventa e cinco centavos) em moeda corrente, mais R$ 8.000.000,00 (oito milhões) através de nota promissória, o que configura adimplemento substancial do contrato, sendo improcedente, portanto, o pedido inicial de rescisão contratual. Preliminarmente legou a necessidade de retificação do valor atrbuído à causa para corresponder o valor do contrato. Asseverou que as notificações extrajudiciais não corresponderam à forma legal, não sendo realizadas por serventia extrajudicial, devendo o processo ser extinto por falta de pressuposto de constituição e desenvolvimento válido e regular do processo. No mérito, rechaçou o pedido de condenação ao pagamento da multa contratual porque não concorreu com culpa para o evento, inexistindo o dever de indenizar. Por fim, requereu a improcedência da ação.
Apresentou, ainda, pedido de reconvenção. Requereu a declaração de resolução contratual por culpa exclusiva da autora e reversão dos valores pretendidos na ação em favor da reconvinte. Caso acolhido o pedido da resolução em favor da ré autorização para que esta exerça seu direito de preferência para aquisição do imóvel, mediante depósito judicial do saldo devedor correspondente ao valor da venda formalizada cm IP 12 Empreendimentos Imobiliários Ltda, na forma do art. 1.417 do Código Civil, garantindo ao reconvinte o direito à adjudicação compulsória do imóvel. Finalizou pugnando pelo acolhimento da reconvenção.
Rechaçou, ainda, o pedido de tutela antecipada. Juntou documentos.
Da decisão sobre a tutela provisória
A decisão de pp. 292/300 deferiu o pedido de tutela provisória de evidência formulado pela autora determinando que o Cartório de Registro de Imóveis de Barra Velha cancelasse o pedido de averbação do contrato de compra e venda formulado pela ré e procedesse a averbação do contrato firmado pela autora junto à IP 12 Empreendimentos Imobiliários Ltda.
Na mesma oportunidade foi indeferido o pedido de tutela provisória cautelar de caráter incidental formulado pela ré.
Por despacho este Juízo determinou a efetivação da decisão liminar, tendo em vista que não há óbices para averbação tendo em vista o julgamento da suscitação de dúvidas foi julgado (pp. 353/354).
Da manifestação da autora sobre a resposta e da contestação à reconvenção
A autora apresentou réplica impugnando a contestação e documentos juntados pela requerida, requereu a improcedência da reconvenção e condenação da requerida em litigância de má-fé (pp. 307/335).
Das demais manifestações
A ré peticionou aos autos requerendo a reconsideração do despacho das pp...
Para continuar a ler
PEÇA SUA AVALIAÇÃO