Acórdão Nº 0300782-16.2018.8.24.0015 do Sexta Câmara de Direito Civil, 06-12-2022
| Número do processo | 0300782-16.2018.8.24.0015 |
| Data | 06 Dezembro 2022 |
| Tribunal de Origem | Tribunal de Justiça de Santa Catarina |
| Órgão | Sexta Câmara de Direito Civil |
| Classe processual | Apelação |
| Tipo de documento | Acórdão |
Apelação Nº 0300782-16.2018.8.24.0015/SC
RELATOR: Juiz MARCIO ROCHA CARDOSO
APELANTE: ALESSANDRO KOHLER (AUTOR) APELANTE: LARISSA PONTAROLO KOHLER (AUTOR) APELADO: ALESSANDRA FRANCIELE LINZMEIER DA SILVA (RÉU) APELADO: CRISTIANO DA SILVA (RÉU) APELADO: JEFFERSON LUIS KRZESINSKI (RÉU) APELADO: MARIA DE LOURDES MEINERS LINZMEIER (RÉU) APELADO: DANIELE FERNANDA LINZMEIER (RÉU) APELADO: DMG NEGOCIOS IMOBILIARIOS LTDA (RÉU)
RELATÓRIO
Tratam os autos de recurso de apelação interposto por Alessandro Kohler e Larissa Pontarolo Kohler em face da sentença de parcial procedência proferida pelo Juízo da 1ª Vara Cível da Comarca de Canoinhas.
Em atenção aos princípios da celeridade e economia processuais, adota-se o relatório da sentença, transcrito na íntegra, por refletir com fidelidade o trâmite processual na origem:
Alessandro Kohler e Larissa Pontarolo Kohler ajuizaram ação declaratória de nulidade de ato jurídico c/c indenização por perdas e danos e declaratória de cobrança abusiva em contrato de locação contra Maria de Lourdes Meiners Linzmeier, Alessandra Francieli Lizmeier da Silva, Cristiano da Silva, Fernanda Linzmeier, Jefferson Luis Krzesinski e Suzi Gestão Imobiliária Ltda. Disseram que, em 06/02/2015, firmaram um contrato de compra e venda de imóvel com os réus, por intermédio da Imobiliária Suzi, tendo como objeto um terreno com 23.880,66 m², que integra a área maior de 71.642,00 m², no qual está construída uma casa mista medindo 180,00 m². Afirmaram que o preço foi ajustado em R$ 167.200,00, sendo 12 parcelas de R$ 600,00, com vencimento entre 04/02/2015 a 04/01/2016, totalizando R$ 7.200,00, e o valor de R$ 160.000,00 com vencimento em 04/02/2016. Entretanto, ao chegar a data de 04/02/2016, os vendedores e a imobiliária informaram que estavam com dificuldades para regularizar os documentos do imóvel, necessitando de um prazo de 6 meses, o que foi aceito pelos autores, tanto que efetuaram o pagamento de mais 6 parcelas de R$ 600,00 para serem descontadas do valor total ajustado. Após efetuarem o pagamento destas parcelas, a imobiliária e os vendedores cobraram dos autores o valor de R$ 156.800,00, contudo, informaram que a transferência da matrícula seria realizada depois, sem informar data, fato que não foi aceito pelos autores, pois somente iriam pagar o saldo remanescente no ato da assinatura da escritura pública de compra e venda. Sustentaram que a imobiliária afirmou que, se não efetuassem o pagamento, estariam descumprindo o contrato e dando causa à rescisão. Como não efetuaram o pagamento, foi-lhes imposta multa de R$ 10.000,00, além da perda das benfeitorias que fizeram no imóvel. Relataram que efetuaram o pagamento de R$ 5.400,00 a título de multa e, após a rescisão do contrato, dirigiram-se até o Cartório de Registro de Imóveis, quando descobriram que o imóvel de matrícula n. 29.030 não pertencia aos vendedores, mas sim a Rodolfo Linzmeier e Zilda Nancy Linzmeier. Desta forma, os réus não poderiam ter realizado o compromisso de compra e venda do imóvel. Afirmaram que, por terem investido altos valores na residência e diante da necessidade de encontrarem outro imóvel, firmaram um contrato de locação intermediado pela imobiliária, com vigência entre 04/07/2016 a 03/07/2014, e permaneceram no imóvel até 20/01/2017. Na rescisão do contrato de locação, a imobiliária descreveu como valor do débito: 16 dias de aluguel, no valor de R$ 362,66; multa de R$ 1.360,00; e limpeza no valor de R$ 100,00. Sustentaram que o valor cobrado é abusivo, eis que não foi estabelecida qualquer taxa de limpeza e a multa deve ser cobrada de forma proporcional. Discorreram sobre a responsabilidade solidária da imobiliária e, ao final, requereram a declaração da nulidade do contrato de compra e venda, coma condenação dos réus: a) à devolução de R$ 5.400,00, referente à multa contratual; b) ao pagamento da quantia de R$ 8.459,94, referente às benfeitorias realizadas no imóvel; c) à devolução das 18 parcelas de R$ 600,00, totalizando R$ 10.800,00; d) ao pagamento da multa contratual, no valor de R$ 10.000,00. Também pugnaram pelo reconhecimento da cobrança abusiva realizada no término do contrato de locação, com a condenação dos réus à devolução de R$ 840,46, bem como ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios. Os réus compareceram espontaneamente nos autos e apresentaram as procurações de pp. 61/66. Em seguida, ofereceram contestação às pp. 72/99, impugnando, preliminarmente, a concessão da gratuidade da justiça aos autores. No mérito, afirmaram que os autores foram informados de que o imóvel é oriundo de herança da ré Maria de Lourdes, a qual precisava da anuência das filhas para vender o bem por conta do acordo entabulado na ação de divórcio n. 015.13.000239-3. Aduziram que os direitos não foram registrados em razão de pendências no inventário, que ainda não foi resolvido por falta de recursos financeiros. Sustentaram que foi concedido o prazo de 1 ano para os autores pagarem o valor de R$ 167.200,00, porque o autor Alessandro disse que era proprietário de um imóvel localizado na Fazenda Rio Grande e precisava vendê-lo para quitar o preço do contrato de compra e venda. No entanto, decorrido o prazo estipulado, cobraram uma posição dos autores, os quais não tinham o dinheiro para quitar o imóvel, o que motivou a rescisão contratual. Sustentaram a inexistência de nulidade no contrato de compra e venda do imóvel, eis que a ré Maria de Lourdes tem direitos hereditários e possessórios sobre o bem. Impugnaram a alegação de que os autores realizaram benfeitorias no imóvel, afirmando que apenas deixaram obras mal feitas e inacabadas, que precisaram ser finalizadas pelos vendedores. Disseram que as reformas no imóvel ficariam por conta dos promissários compradores e não há que se falar em restituição dos valores gastos. Também contestaram o pedido de restituição das 18 parcelas de R$ 600,00, sob o argumento de que correspondem ao aluguel pela utilização do imóvel. Sobre o contrato de locação, reconheceram que houve equívoco nos cálculos apenas em relação à multa, que deveria ser calculada de forma proporcional. Asseveram que não há responsabilidade solidária da imobiliária, porquanto não agiu com imprudência, negligência ou imperícia durante a negociação. Requereram a concessão da justiça gratuita, a condenação dos autores por litigância de má-fé, a improcedência da ação e, em reconvenção, a condenação dos autores/reconvindos ao pagamento do saldo remanescente da multa por rescisão contratual. Houve réplica (pp. 129/134) e manifestação quanto à reconvenção (pp. 138/140). Saneado o feito, designou-se audiência de instrução e julgamento, ocasião em que foram colhidos os depoimentos pessoais da autora Larissa e das rés Maria de Lourdes, Alessandra e Suzimara. Também foram ouvidos uma testemunha e dois informantes arrolados pela parte autora, bem como uma testemunha e dois informantes arrolados pelos réus (p. 175). As partes apresentaram alegações finais às pp. 176/192. Vieram os autos conclusos para sentença.
A decisão proferida restou assim redigida em seu dispositivo:
Ante o exposto, julgo parcialmente procedentes os pedidos formulados na exordial, com fulcro no art. 487, I, do Código de Processo Civil, para condenar os réus a restituírem o valor de R$ 649,34 (seiscentos e quarenta e nove reais e trinta e quatro centavos), relativo à multa excessiva do contrato de locação, acrescido de correção monetária pelo INCP desde o desembolso (19/01/2017 - p.. 42/43), e juros de mora de 1% (um por cento) ao mês, a partir do comparecimento espontâneo dos réus (11/07/2018 - pp. 60/66).Diante da sucumbência recíproca, arcam as partes com as custas (80% para os autores e 20% para o...
RELATOR: Juiz MARCIO ROCHA CARDOSO
APELANTE: ALESSANDRO KOHLER (AUTOR) APELANTE: LARISSA PONTAROLO KOHLER (AUTOR) APELADO: ALESSANDRA FRANCIELE LINZMEIER DA SILVA (RÉU) APELADO: CRISTIANO DA SILVA (RÉU) APELADO: JEFFERSON LUIS KRZESINSKI (RÉU) APELADO: MARIA DE LOURDES MEINERS LINZMEIER (RÉU) APELADO: DANIELE FERNANDA LINZMEIER (RÉU) APELADO: DMG NEGOCIOS IMOBILIARIOS LTDA (RÉU)
RELATÓRIO
Tratam os autos de recurso de apelação interposto por Alessandro Kohler e Larissa Pontarolo Kohler em face da sentença de parcial procedência proferida pelo Juízo da 1ª Vara Cível da Comarca de Canoinhas.
Em atenção aos princípios da celeridade e economia processuais, adota-se o relatório da sentença, transcrito na íntegra, por refletir com fidelidade o trâmite processual na origem:
Alessandro Kohler e Larissa Pontarolo Kohler ajuizaram ação declaratória de nulidade de ato jurídico c/c indenização por perdas e danos e declaratória de cobrança abusiva em contrato de locação contra Maria de Lourdes Meiners Linzmeier, Alessandra Francieli Lizmeier da Silva, Cristiano da Silva, Fernanda Linzmeier, Jefferson Luis Krzesinski e Suzi Gestão Imobiliária Ltda. Disseram que, em 06/02/2015, firmaram um contrato de compra e venda de imóvel com os réus, por intermédio da Imobiliária Suzi, tendo como objeto um terreno com 23.880,66 m², que integra a área maior de 71.642,00 m², no qual está construída uma casa mista medindo 180,00 m². Afirmaram que o preço foi ajustado em R$ 167.200,00, sendo 12 parcelas de R$ 600,00, com vencimento entre 04/02/2015 a 04/01/2016, totalizando R$ 7.200,00, e o valor de R$ 160.000,00 com vencimento em 04/02/2016. Entretanto, ao chegar a data de 04/02/2016, os vendedores e a imobiliária informaram que estavam com dificuldades para regularizar os documentos do imóvel, necessitando de um prazo de 6 meses, o que foi aceito pelos autores, tanto que efetuaram o pagamento de mais 6 parcelas de R$ 600,00 para serem descontadas do valor total ajustado. Após efetuarem o pagamento destas parcelas, a imobiliária e os vendedores cobraram dos autores o valor de R$ 156.800,00, contudo, informaram que a transferência da matrícula seria realizada depois, sem informar data, fato que não foi aceito pelos autores, pois somente iriam pagar o saldo remanescente no ato da assinatura da escritura pública de compra e venda. Sustentaram que a imobiliária afirmou que, se não efetuassem o pagamento, estariam descumprindo o contrato e dando causa à rescisão. Como não efetuaram o pagamento, foi-lhes imposta multa de R$ 10.000,00, além da perda das benfeitorias que fizeram no imóvel. Relataram que efetuaram o pagamento de R$ 5.400,00 a título de multa e, após a rescisão do contrato, dirigiram-se até o Cartório de Registro de Imóveis, quando descobriram que o imóvel de matrícula n. 29.030 não pertencia aos vendedores, mas sim a Rodolfo Linzmeier e Zilda Nancy Linzmeier. Desta forma, os réus não poderiam ter realizado o compromisso de compra e venda do imóvel. Afirmaram que, por terem investido altos valores na residência e diante da necessidade de encontrarem outro imóvel, firmaram um contrato de locação intermediado pela imobiliária, com vigência entre 04/07/2016 a 03/07/2014, e permaneceram no imóvel até 20/01/2017. Na rescisão do contrato de locação, a imobiliária descreveu como valor do débito: 16 dias de aluguel, no valor de R$ 362,66; multa de R$ 1.360,00; e limpeza no valor de R$ 100,00. Sustentaram que o valor cobrado é abusivo, eis que não foi estabelecida qualquer taxa de limpeza e a multa deve ser cobrada de forma proporcional. Discorreram sobre a responsabilidade solidária da imobiliária e, ao final, requereram a declaração da nulidade do contrato de compra e venda, coma condenação dos réus: a) à devolução de R$ 5.400,00, referente à multa contratual; b) ao pagamento da quantia de R$ 8.459,94, referente às benfeitorias realizadas no imóvel; c) à devolução das 18 parcelas de R$ 600,00, totalizando R$ 10.800,00; d) ao pagamento da multa contratual, no valor de R$ 10.000,00. Também pugnaram pelo reconhecimento da cobrança abusiva realizada no término do contrato de locação, com a condenação dos réus à devolução de R$ 840,46, bem como ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios. Os réus compareceram espontaneamente nos autos e apresentaram as procurações de pp. 61/66. Em seguida, ofereceram contestação às pp. 72/99, impugnando, preliminarmente, a concessão da gratuidade da justiça aos autores. No mérito, afirmaram que os autores foram informados de que o imóvel é oriundo de herança da ré Maria de Lourdes, a qual precisava da anuência das filhas para vender o bem por conta do acordo entabulado na ação de divórcio n. 015.13.000239-3. Aduziram que os direitos não foram registrados em razão de pendências no inventário, que ainda não foi resolvido por falta de recursos financeiros. Sustentaram que foi concedido o prazo de 1 ano para os autores pagarem o valor de R$ 167.200,00, porque o autor Alessandro disse que era proprietário de um imóvel localizado na Fazenda Rio Grande e precisava vendê-lo para quitar o preço do contrato de compra e venda. No entanto, decorrido o prazo estipulado, cobraram uma posição dos autores, os quais não tinham o dinheiro para quitar o imóvel, o que motivou a rescisão contratual. Sustentaram a inexistência de nulidade no contrato de compra e venda do imóvel, eis que a ré Maria de Lourdes tem direitos hereditários e possessórios sobre o bem. Impugnaram a alegação de que os autores realizaram benfeitorias no imóvel, afirmando que apenas deixaram obras mal feitas e inacabadas, que precisaram ser finalizadas pelos vendedores. Disseram que as reformas no imóvel ficariam por conta dos promissários compradores e não há que se falar em restituição dos valores gastos. Também contestaram o pedido de restituição das 18 parcelas de R$ 600,00, sob o argumento de que correspondem ao aluguel pela utilização do imóvel. Sobre o contrato de locação, reconheceram que houve equívoco nos cálculos apenas em relação à multa, que deveria ser calculada de forma proporcional. Asseveram que não há responsabilidade solidária da imobiliária, porquanto não agiu com imprudência, negligência ou imperícia durante a negociação. Requereram a concessão da justiça gratuita, a condenação dos autores por litigância de má-fé, a improcedência da ação e, em reconvenção, a condenação dos autores/reconvindos ao pagamento do saldo remanescente da multa por rescisão contratual. Houve réplica (pp. 129/134) e manifestação quanto à reconvenção (pp. 138/140). Saneado o feito, designou-se audiência de instrução e julgamento, ocasião em que foram colhidos os depoimentos pessoais da autora Larissa e das rés Maria de Lourdes, Alessandra e Suzimara. Também foram ouvidos uma testemunha e dois informantes arrolados pela parte autora, bem como uma testemunha e dois informantes arrolados pelos réus (p. 175). As partes apresentaram alegações finais às pp. 176/192. Vieram os autos conclusos para sentença.
A decisão proferida restou assim redigida em seu dispositivo:
Ante o exposto, julgo parcialmente procedentes os pedidos formulados na exordial, com fulcro no art. 487, I, do Código de Processo Civil, para condenar os réus a restituírem o valor de R$ 649,34 (seiscentos e quarenta e nove reais e trinta e quatro centavos), relativo à multa excessiva do contrato de locação, acrescido de correção monetária pelo INCP desde o desembolso (19/01/2017 - p.. 42/43), e juros de mora de 1% (um por cento) ao mês, a partir do comparecimento espontâneo dos réus (11/07/2018 - pp. 60/66).Diante da sucumbência recíproca, arcam as partes com as custas (80% para os autores e 20% para o...
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