Acórdão Nº 0301038-69.2019.8.24.0064 do Sétima Câmara de Direito Civil, 30-03-2023
| Número do processo | 0301038-69.2019.8.24.0064 |
| Data | 30 Março 2023 |
| Tribunal de Origem | Tribunal de Justiça de Santa Catarina |
| Órgão | Sétima Câmara de Direito Civil |
| Classe processual | Apelação |
| Tipo de documento | Acórdão |
Apelação Nº 0301038-69.2019.8.24.0064/SC
RELATORA: Desembargadora HAIDÉE DENISE GRIN
APELANTE: DIEGO DOS SANTOS ANTUNES (AUTOR) APELADO: SPE - DELTAVILLE EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA (RÉU) APELADO: SELLING BRASIL SOLUCOES IMOBILIARIAS LTDA. (RÉU)
RELATÓRIO
Perante o juízo da 2ª Vara Cível da Comarca de São José, Diego dos Santos Antunes ajuizou "AÇÃO DE ANULAÇÃO DE ACORDO EXTRAJUDICIAL c. c AÇÃO CONDENATÓRIA DE OBRIGAÇÃO DE FAZER" em desfavor de Spe Deltaville Empreendimentos Imobiliários Ltda e Selling Brasil Soluções Imobiliárias Ltda, autuada sob o n. 0301038-69.2019.8.24.0064.
Forte no princípio da celeridade e valendo-me das ferramentas informatizadas disponibilizadas ao Poder Judiciário, adoto o relatório da sentença recorrida, por bem sintetizar o contexto fático dos autos até a prolação daquele decisum, in verbis:
[Na peça inicial, alega o demandante...], em síntese, que adquiriu um imóvel junto à construtora requerida, localizado no Brisas Condomínio Parque, denominado Lote 221, pelo valor de R$ 90.300,00, a ser pago por meio de uma entrada e o restante em parcelas, incluindo contrato de assessoria imobiliária. Foi contratado que o valor de R$ 6.321,00 seria pago a título de assessoria imobiliária para a requerida Ábaco, atualmente SEELING, e o valor restante de R$ 83.979,01 (oitenta e três mil, novecentos e setenta e nove reais e um centavo), seriam pagos para a DELTAVILLE. Posteriormente entabulou distrato com a requerida DELTAVILLE, tendo esta realizado a devolução de R$ 5.590,05. Pugnou, assim, pela nulidade do contrato de distrato, de corretagem e as cláusulas abusivas verificadas no compromisso de compra e venda, com a restituição integral dos valores pagos (R$ 31.026,02).
Por fim, requereu, em síntese, a aplicação do CDC e a inversão do ônus da prova, a procedência do pedido para declarar a nulidade da rescisão contratual e do contrato de corretagem, das cláusulas contratuais, extirpação da tabela price, bem como devolução de 90% das parcelas pagas do imóvel.
Na decisão do evento 8 foi deferida a gratuidade da justiça e determinada a citação da parte requerida.
A requerida SELLING BRASIL SOLUÇÕES IMOBILIÁRIAS LTDA apresentou contestação no evento 16, pugnando, em síntese, a impossibilidade de inversão do ônus da prova; a validade da transferência do ônus e preço da corretagem ao consumidor; a improcedência dos pedidos formulados.
No evento 20 a requerida SPE - DELTAVILLE EMPREENDIMENTO S IMOBILIÁRIOS LTDA, arguindo, em síntese, pela sua ilegitimidade passiva; impossibilidade de inversão do ônus da prova; impossibilidade de anulação do distrato, diante da ausência de vícios do negócio jurídico; pugnou ainda alternativamente, caso seja decretada a anulação do distrato pela declaração de rescisão do contrato por culpa da parte autora, aplicando-se as penalidades contratuais cumulativamente à taxa de fruição, bem como declarar plenamente hígidas as cláusulas contratuais, inclusive quanto adoção da Tabela Price, conforme fundamentação; e, ainda alternativamente, seja autorizada a retenção de 25% (vinte e cinco) por cento dos valores pagos pelo AUTOR, excluída a taxa de ocupação, conforme razões expostas, bem como seja preservada a distribuição do ônus da prova 373 do CPC.
Intimadas as partes para especificarem provas que pretendiam produzir, a parte requerida postulou o julgamento antecipado da lide, já a autora deixou o prazo fluir in albis. [...] (evento 41).
Após atendido o dever de fundamentação, em juízo de cognição exauriente, decretou a MM.ª Juíza Sônia Eunice Odwazny na parte dispositiva da sentença:
[...]
Ante o exposto, a teor do art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil, JULGO IMPROCEDENTE o pedido formulado por DIEGO DOS SANTOS ANTUNES, em face de SELLING BRASIL SOLUCOES IMOBILIARIAS LTDA e SPE - DELTAVILLE EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA.
Condeno a parte autora ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, estes que fixo em 10% sobre o valor da causa atualizada, a teor do art. 85, § 2 º do CPC.
No entanto, a exigibilidade da verba fica suspensa e condicionada à cessação da situação de insuficiência de recursos, desde que ocorra no prazo de 5 (cinco) anos contados do trânsito em julgado da sentença, nos termos do art. 98, § 3o, do CPC, visto que deferida a benesse da gratuidade judiciária ao autor.
Irresignado, o demandante interpôs o presente recurso de apelação (evento 48).
Nas razões do inconformismo, relata, inicialmente, que "[...] ajuizou a ação, buscando a declaração de nulidade de cláusulas contratuais abusivas do contrato de compra e venda do terreno, bem como nulidade do acordo extrajudicial celebrado entre as partes para que, em seguida, seja declarada a resilição do contrato de compra e venda de imóvel que foi celebrado entre as partes, com penalidade contratual não superior a 10% (dez por cento) do valor até então pago pelo Apelante, CONDENANDO AS RÉS à devolução do valor residual, ou seja, 90% do valor pago, em parcela única, com aplicação de correção monetária e juros de mora.". Segundo argumenta, ao contrário do que entendeu a douta magistrada sentenciante, não há necessidade de se demonstrar eventual vício de consentimento no distrato celebrado, uma vez que houve, in casu, abuso de direito por parte das rés, com a inclusão de cláusulas contratuais abusivas - e, portanto, nulas - tanto na avença principal quanto no distrato. Nessa toada, aduz que quando da formalização do contrato de promessa de compra e venda do imóvel com a primeira ré, foi-lhe exigido que assinasse "Contrato de Prestação de Serviço de Assessoria Imobiliária", sob a promessa de que não seria cobrado valor adicional àquele originalmente pactuado para a aquisição do bem, qual seja, de R$ 90.300,00. Ou seja, "[...] foi contratado que o valor de R$ 6.321,00 seria pago a título de Serviços de Assessoria Imobiliária para a Requerida Ábaco e o valor restante de R$ 83.979,01 (oitenta e três mil, novecentos e setenta e nove reais e um centavo) seria pago para a DELTAVILLE". Nesse cenário, defende a total nulidade do pacto de prestação de serviços de assessoria/corretagem, por se tratar de verdadeira simulação, cujo escopo seria encobrir valores recebidos como entrada, sob a forma de "comissão de corretagem". Reitera, outrossim, a alegação de invalidade do distrato firmado junto à primeira ré, a qual teria se aproveitado de sua vulnerabilidade técnica para rescindir a avença em condições desvantajosas ao consumidor. De outra banda, suscita nulidades no pacto primitivo (de compra e venda do imóvel), no que toca às cláusulas que estabelecem que: I) rescisão automática da avença ou vencimento antecipado das obrigações em caso de inadimplemento contratual; e II) direito de retenção pela construtora do equivalente a 10% (dez por cento) das quantias pagas, 10% de honorários advocatícios e 11% das despesas com publicidade, impostos e taxas, no caso de resolução prematura do pacto...
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