Acórdão Nº 0301149-06.2015.8.24.0125 do Segunda Câmara de Direito Civil, 30-09-2021
| Número do processo | 0301149-06.2015.8.24.0125 |
| Data | 30 Setembro 2021 |
| Tribunal de Origem | Tribunal de Justiça de Santa Catarina |
| Órgão | Segunda Câmara de Direito Civil |
| Classe processual | Apelação |
| Tipo de documento | Acórdão |
Apelação Nº 0301149-06.2015.8.24.0125/SCPROCESSO ORIGINÁRIO: Nº 0301149-06.2015.8.24.0125/SC
RELATORA: Desembargadora ROSANE PORTELLA WOLFF
APELANTE: DB CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA (AUTOR) ADVOGADO: JOSÉ FERNANDO DA ROCHA SAIKOSKI (OAB SC024139) ADVOGADO: Joel Eliseu Galli (OAB SC022853) APELANTE: ORIENTINO JOSE TECCHIO (RÉU) ADVOGADO: MAIKO ROBERTO MAIER (OAB SC031939) ADVOGADO: CELSO ALMEIDA DA SILVA (OAB SC023796) APELANTE: CLEONICE MARIA TECCHIO (RÉU) ADVOGADO: MAIKO ROBERTO MAIER (OAB SC031939) ADVOGADO: CELSO ALMEIDA DA SILVA (OAB SC023796) APELADO: OS MESMOS
RELATÓRIO
DB Construtora e Incorporadora Ltda. ajuizou a ação de rescisão de contrato cumulada com indenização por danos materiais n. 0301149-06.2015.8.24.0125, em face de Orientino José Tecchio e Cleonice Maria Tecchio, perante a 2ª Vara Cível da Comarca de Itapema.
A lide restou assim delimitada, consoante relatório da sentença da lavra da magistrada Jessica Evelyn Campos Figueiredo Neves (evento 105):
DB CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA. ajuizou ação ordinária de rescisão de contrato, cumulada com indenização por danos materiais em desfavor de ORIENTINO JOSÉ TECCHIO e CLEONICE MARIA TECCHIO, todos qualificados nos autos.
Narrou que "celebrou com os requeridos (casados entre si), em 11 de março de 2014, contrato de promessa de compra e venda, tendo por objeto a aquisição, por parte destes, do apartamento 301, do Edifício Di Brescia Residence, situado na Rua 244, número 615, Meia Praia, Itapema (SC)".
Disse que os requeridos pagariam pelo imóvel a importância de R$ 450.000,00, sendo uma entrada de R$ 163.500,00 e o remanescente (R$ 286.500,00) até o mês de dezembro de 2014, com correção pelo CUB.
Aduziu que os requeridos pagaram o valor da entrada mediante a entrega de três veículos automotores. Quanto ao saldo devedor, porém, relatou que não houve o pagamento até a data limite, razão pela qual a autora não entregou as chaves do apartamento objeto do contrato de promessa de compra e venda.
Destacou que, em março de 2015, os réus foram notificados, por via postal, para quitar o saldo devedor que, atualizado, perfazia R$ 374.061,94, incluindo-se nesse montante, além da correção monetária, juros de 1% ao mês, multa de 10% e honorários advocatícios de 10%.
Alegou que, no entanto, não houve o pagamento do débito e que os requeridos "manifestaram, via sucessivos contatos telefônicos de sua iniciativa, a intenção de não efetuar o pagamento do saldo devedor e, ainda assim, passar a ocupar o imóvel, ou, alternativamente, obter, ainda que responsáveis exclusivos pela rescisão ora pleiteada, a restituição do valor do sinal acrescido de indenização".
À vista de tais alegações, postulou, inicialmente, pela notificação dos requeridos para purgação da mora mediante o pagamento de R$ 374.061,94. Não havendo a purgação da mora, requereu, ao final, "que seja declarado rescin[di]do o contrato de promessa de compra e venda celebrado entre as partes por culpa exclusiva dos requeridos, condenando-os a indenizar o requerente no montante de R$ 242.505,63 (duzentos e quarenta e dois mil e quinhentos e cinco reais e sessenta e três centavos), composto pelo valor dado a título de arras (R$ 163.500,00), multa do item 4.2 da clausula quarta por ter dado causa à rescisão contratual (10% sobre o valor total do contrato - R$ 45.000,00) e honorários advocatícios (R$ 34.005,63)". Juntou documentos.
Citados, os réus ofertaram contestação.
Aduziram que "Em meados do mês de dezembro de 2014, o Requerente consentiu que a Requerida desse entrada e realizasse a instalação dos móveis embutidos e uma série de mobílias, com a expectativa de entrega dos apartamentos no prazo disposto em contrato", mas a obra não foi concluída na data acertada.
Alegaram que "o prédio não contava com elevador, estava sem vidraças e sem possibilidade sequer [d]e entrar na garagem". Disseram que "o Requerente não regularizou a situação do imóvel, de maneira que o condomínio em construção foi embargado pelo Munício [sic] de Itapema-SC, por meio de auto de embargo nº 55, de 27 de fevereiro do ano corrente, pelo motivo de execução de obra em desacordo com o projeto aprovado e de ocupação do prédio sem o 'habite-se'".
Pontuaram que investiram R$ 150.000,00 em móveis planejados, além de eletrônicos, mas a requerente impediu o acesso dos réus ao apartamento, mediante a troca de fechadura. A autora ainda teria retirado, sem autorização, os móveis instalados e os eletrodomésticos, movendo-os para a garagem do condomínio, o que teria ocasionado danos aos réus no importe de R$ 60.000,00. Disseram que, em razão disso, precisaram morar de aluguel, efetuando o pagamento de R$ 5.000,00 mensais.
Alegaram que a venda do apartamento foi realizada irregularmente, pois a promessa de compra e venda e a incorporação somente foram registradas na matrícula do imóvel cerca de um ano após a assinatura do contrato, e após o prazo previsto para entrega do empreendimento.
Narraram que, até o momento, o imóvel sequer possui matrícula individualizada, o que impediu os requeridos de iniciar os procedimentos de obtenção do crédito bancário que seria utilizado para pagamento do saldo devedor.
Relataram que estão residindo no imóvel, mas sem energia elétrica, pois a Celesc teria se recusado a prestar o serviço por se tratar de imóvel irregular perante o Município.
Ao final, concluíram que "O Requerente deu causa ao não cumprimento do contrato, e por isso, pleiteiam os Requeridos pelo resultado justo, Vossa Excelência, esperando o simples cumprimento do contrato, e as indenizações devidas pelos danos sofridos", com a improcedência dos pedidos formulados pela requerente, após a inversão do ônus da prova.
Houve réplica.
Em audiência de instrução foram colhidos os depoimentos pessoais de Glauco Zambiasi Daroit (sócio-administrador da requerente DB Construtora e Incorporadora Ltda.) e do réu Orientino José Tecchio. Em seguida, foram ouvidas duas testemunhas da defesa, Janelito Sandro Ponticeli e Claudenir Costódio. A testemunha Leandro André Schibichewski prestou seu depoimento por meio de carta precatória expedida à Comarca de Tijucas.
As partes ofereceram por escrito as suas derradeiras alegações.
Na parte dispositiva da decisão constou:
Ante o exposto, declaro resolvido o mérito do processo, na forma do art. 487, I, do Código de Processo Civil, e JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos formulados por DB CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA em desfavor de ORIENTINO JOSÉ TECCHIO e CLEONICE MARIA TECCHIO, para:
a) resolver o contrato de compra e venda entabulado entre as partes em 11/3/2014, tendo por objeto a aquisição do apartamento n. 301 do Edifício Di Brescia Residence, sito à Rua 244, n. 615, Bairro Meia Praia, Itapema-SC, e de duas vagas de garagem (vaga dupla) de n. 18, diante do inadimplemento da parte ré;
b) declarar o direito da autora à retenção das arras confirmatórias dadas como início de pagamento, no valor de R$ 163.500,00, conforme previsão contratual e nos termos do art. 418 do Código Civil.
Considerando a sucumbência recíproca e não equivalente (art. 86 do CPC), condeno ambas as partes (os réus solidariamente) ao pagamento de metade das despesas processuais, dentre as quais os honorários advocatícios, que fixo em 12% sobre o valor atualizado indicado no item "b" acima, observados os critérios do art. 85, § 2º, do CPC.
Publique-se. Registre-se. Intimem-se.
Certificado o trânsito em julgado, e observadas as formalidades legais, arquivem-se os autos definitivamente, com as devidas anotações no sistema.
Irresignados, os Requeridos interpuseram Recurso de Apelação (evento 112) aduzindo, em resumo, que: a) de acordo com o art. 476 do Código Civil, nenhum dos contratantes, antes de cumprida sua obrigação, pode exigir o implemento da obrigação do outro; b) a previsão de entrega do empreendimento era dezembro de 2014, mas, a essa época, a obra ainda estava inacabada; c) o auto de embargo da obra datado de 27-2-2015, decorrente do desrespeito ao projeto aprovado pela Prefeitura Municipal e em razão de haver moradores residindo no local antes mesmo do "habite-se", constitui prova inequívoca da inadimplência; d) a ausência de "habite-se" impediu a contratação de financiamento imobiliário para pagamento do saldo restante por parte dos Requeridos; e) era de conhecimento da Autora que o pagamento se daria por meio de financiamento, ainda mais quando verificadas as condições dos Réus, já aposentados; f) também era de conhecimento da Autora a exigência de "habite-se" prévio para contratação do financiamento; g) do que se verifica, os Requeridos não foram inadimplentes, estando respaldados pela exceção do contrato não cumprido, pelo que não se poderia esperar deles o cumprimento da contraprestação pecuniária, ainda mais quando o comportamento da Autora impedia a realização do pagamento; h) eventual registro da...
RELATORA: Desembargadora ROSANE PORTELLA WOLFF
APELANTE: DB CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA (AUTOR) ADVOGADO: JOSÉ FERNANDO DA ROCHA SAIKOSKI (OAB SC024139) ADVOGADO: Joel Eliseu Galli (OAB SC022853) APELANTE: ORIENTINO JOSE TECCHIO (RÉU) ADVOGADO: MAIKO ROBERTO MAIER (OAB SC031939) ADVOGADO: CELSO ALMEIDA DA SILVA (OAB SC023796) APELANTE: CLEONICE MARIA TECCHIO (RÉU) ADVOGADO: MAIKO ROBERTO MAIER (OAB SC031939) ADVOGADO: CELSO ALMEIDA DA SILVA (OAB SC023796) APELADO: OS MESMOS
RELATÓRIO
DB Construtora e Incorporadora Ltda. ajuizou a ação de rescisão de contrato cumulada com indenização por danos materiais n. 0301149-06.2015.8.24.0125, em face de Orientino José Tecchio e Cleonice Maria Tecchio, perante a 2ª Vara Cível da Comarca de Itapema.
A lide restou assim delimitada, consoante relatório da sentença da lavra da magistrada Jessica Evelyn Campos Figueiredo Neves (evento 105):
DB CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA. ajuizou ação ordinária de rescisão de contrato, cumulada com indenização por danos materiais em desfavor de ORIENTINO JOSÉ TECCHIO e CLEONICE MARIA TECCHIO, todos qualificados nos autos.
Narrou que "celebrou com os requeridos (casados entre si), em 11 de março de 2014, contrato de promessa de compra e venda, tendo por objeto a aquisição, por parte destes, do apartamento 301, do Edifício Di Brescia Residence, situado na Rua 244, número 615, Meia Praia, Itapema (SC)".
Disse que os requeridos pagariam pelo imóvel a importância de R$ 450.000,00, sendo uma entrada de R$ 163.500,00 e o remanescente (R$ 286.500,00) até o mês de dezembro de 2014, com correção pelo CUB.
Aduziu que os requeridos pagaram o valor da entrada mediante a entrega de três veículos automotores. Quanto ao saldo devedor, porém, relatou que não houve o pagamento até a data limite, razão pela qual a autora não entregou as chaves do apartamento objeto do contrato de promessa de compra e venda.
Destacou que, em março de 2015, os réus foram notificados, por via postal, para quitar o saldo devedor que, atualizado, perfazia R$ 374.061,94, incluindo-se nesse montante, além da correção monetária, juros de 1% ao mês, multa de 10% e honorários advocatícios de 10%.
Alegou que, no entanto, não houve o pagamento do débito e que os requeridos "manifestaram, via sucessivos contatos telefônicos de sua iniciativa, a intenção de não efetuar o pagamento do saldo devedor e, ainda assim, passar a ocupar o imóvel, ou, alternativamente, obter, ainda que responsáveis exclusivos pela rescisão ora pleiteada, a restituição do valor do sinal acrescido de indenização".
À vista de tais alegações, postulou, inicialmente, pela notificação dos requeridos para purgação da mora mediante o pagamento de R$ 374.061,94. Não havendo a purgação da mora, requereu, ao final, "que seja declarado rescin[di]do o contrato de promessa de compra e venda celebrado entre as partes por culpa exclusiva dos requeridos, condenando-os a indenizar o requerente no montante de R$ 242.505,63 (duzentos e quarenta e dois mil e quinhentos e cinco reais e sessenta e três centavos), composto pelo valor dado a título de arras (R$ 163.500,00), multa do item 4.2 da clausula quarta por ter dado causa à rescisão contratual (10% sobre o valor total do contrato - R$ 45.000,00) e honorários advocatícios (R$ 34.005,63)". Juntou documentos.
Citados, os réus ofertaram contestação.
Aduziram que "Em meados do mês de dezembro de 2014, o Requerente consentiu que a Requerida desse entrada e realizasse a instalação dos móveis embutidos e uma série de mobílias, com a expectativa de entrega dos apartamentos no prazo disposto em contrato", mas a obra não foi concluída na data acertada.
Alegaram que "o prédio não contava com elevador, estava sem vidraças e sem possibilidade sequer [d]e entrar na garagem". Disseram que "o Requerente não regularizou a situação do imóvel, de maneira que o condomínio em construção foi embargado pelo Munício [sic] de Itapema-SC, por meio de auto de embargo nº 55, de 27 de fevereiro do ano corrente, pelo motivo de execução de obra em desacordo com o projeto aprovado e de ocupação do prédio sem o 'habite-se'".
Pontuaram que investiram R$ 150.000,00 em móveis planejados, além de eletrônicos, mas a requerente impediu o acesso dos réus ao apartamento, mediante a troca de fechadura. A autora ainda teria retirado, sem autorização, os móveis instalados e os eletrodomésticos, movendo-os para a garagem do condomínio, o que teria ocasionado danos aos réus no importe de R$ 60.000,00. Disseram que, em razão disso, precisaram morar de aluguel, efetuando o pagamento de R$ 5.000,00 mensais.
Alegaram que a venda do apartamento foi realizada irregularmente, pois a promessa de compra e venda e a incorporação somente foram registradas na matrícula do imóvel cerca de um ano após a assinatura do contrato, e após o prazo previsto para entrega do empreendimento.
Narraram que, até o momento, o imóvel sequer possui matrícula individualizada, o que impediu os requeridos de iniciar os procedimentos de obtenção do crédito bancário que seria utilizado para pagamento do saldo devedor.
Relataram que estão residindo no imóvel, mas sem energia elétrica, pois a Celesc teria se recusado a prestar o serviço por se tratar de imóvel irregular perante o Município.
Ao final, concluíram que "O Requerente deu causa ao não cumprimento do contrato, e por isso, pleiteiam os Requeridos pelo resultado justo, Vossa Excelência, esperando o simples cumprimento do contrato, e as indenizações devidas pelos danos sofridos", com a improcedência dos pedidos formulados pela requerente, após a inversão do ônus da prova.
Houve réplica.
Em audiência de instrução foram colhidos os depoimentos pessoais de Glauco Zambiasi Daroit (sócio-administrador da requerente DB Construtora e Incorporadora Ltda.) e do réu Orientino José Tecchio. Em seguida, foram ouvidas duas testemunhas da defesa, Janelito Sandro Ponticeli e Claudenir Costódio. A testemunha Leandro André Schibichewski prestou seu depoimento por meio de carta precatória expedida à Comarca de Tijucas.
As partes ofereceram por escrito as suas derradeiras alegações.
Na parte dispositiva da decisão constou:
Ante o exposto, declaro resolvido o mérito do processo, na forma do art. 487, I, do Código de Processo Civil, e JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos formulados por DB CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA em desfavor de ORIENTINO JOSÉ TECCHIO e CLEONICE MARIA TECCHIO, para:
a) resolver o contrato de compra e venda entabulado entre as partes em 11/3/2014, tendo por objeto a aquisição do apartamento n. 301 do Edifício Di Brescia Residence, sito à Rua 244, n. 615, Bairro Meia Praia, Itapema-SC, e de duas vagas de garagem (vaga dupla) de n. 18, diante do inadimplemento da parte ré;
b) declarar o direito da autora à retenção das arras confirmatórias dadas como início de pagamento, no valor de R$ 163.500,00, conforme previsão contratual e nos termos do art. 418 do Código Civil.
Considerando a sucumbência recíproca e não equivalente (art. 86 do CPC), condeno ambas as partes (os réus solidariamente) ao pagamento de metade das despesas processuais, dentre as quais os honorários advocatícios, que fixo em 12% sobre o valor atualizado indicado no item "b" acima, observados os critérios do art. 85, § 2º, do CPC.
Publique-se. Registre-se. Intimem-se.
Certificado o trânsito em julgado, e observadas as formalidades legais, arquivem-se os autos definitivamente, com as devidas anotações no sistema.
Irresignados, os Requeridos interpuseram Recurso de Apelação (evento 112) aduzindo, em resumo, que: a) de acordo com o art. 476 do Código Civil, nenhum dos contratantes, antes de cumprida sua obrigação, pode exigir o implemento da obrigação do outro; b) a previsão de entrega do empreendimento era dezembro de 2014, mas, a essa época, a obra ainda estava inacabada; c) o auto de embargo da obra datado de 27-2-2015, decorrente do desrespeito ao projeto aprovado pela Prefeitura Municipal e em razão de haver moradores residindo no local antes mesmo do "habite-se", constitui prova inequívoca da inadimplência; d) a ausência de "habite-se" impediu a contratação de financiamento imobiliário para pagamento do saldo restante por parte dos Requeridos; e) era de conhecimento da Autora que o pagamento se daria por meio de financiamento, ainda mais quando verificadas as condições dos Réus, já aposentados; f) também era de conhecimento da Autora a exigência de "habite-se" prévio para contratação do financiamento; g) do que se verifica, os Requeridos não foram inadimplentes, estando respaldados pela exceção do contrato não cumprido, pelo que não se poderia esperar deles o cumprimento da contraprestação pecuniária, ainda mais quando o comportamento da Autora impedia a realização do pagamento; h) eventual registro da...
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