Acórdão Nº 0301307-57.2016.8.24.0018 do Terceira Câmara de Direito Civil, 10-05-2022
| Número do processo | 0301307-57.2016.8.24.0018 |
| Data | 10 Maio 2022 |
| Tribunal de Origem | Tribunal de Justiça de Santa Catarina |
| Órgão | Terceira Câmara de Direito Civil |
| Classe processual | Apelação |
| Tipo de documento | Acórdão |
Apelação Nº 0301307-57.2016.8.24.0018/SC
RELATORA: Desembargadora MARIA DO ROCIO LUZ SANTA RITTA
APELANTE: LOFATI PARTICIPACOES LTDA. ADVOGADO: ALAN JORGE BREIER (OAB SC036874) ADVOGADO: CARLOS ZAMPROGNA (OAB SC008306) APELADO: BERENICE FATIMA BODANESE TOLEDO ADVOGADO: MARISTELA ANTUNES DA SILVA VALGINSKI (OAB SC023857) ADVOGADO: ALDINO ANGELO TROMBETA (OAB SC002186)
RELATÓRIO
A fim de evitar iterações desnecessárias, colacionam-se as circunstâncias de fato da lide promovidas na sentença, de boa lavra da Dra. Maira Salete Meneghetti, in verbis (evento 25, AO):
Trata-se de ação de adjudicação compulsória, em que são partes as acima indicadas, ambas já devidamente qualificadas nos autos.
Como fundamento de sua pretensão, aduziu a parte autora, em suma: a) em 9.9.2013, adquiriu da ré, por meio de um contrato de compra e venda, um terreno nas seguintes condições: "unidade de lote urbano com aproximadamente 1.000,00 m² de área privativa, totalmente urbanizados por conta da promitente vendedora, encravados em área maior sob a matrícula n. 89.526 do Cartório de Registro de Imóveis de Chapecó, localizado na Linha São José, município de Guatambu/SC, a ser desmembrada através de projeto de Condomínio Fechado de Lotes, com toda a infra-estrutura, como luz, água, drenagem de águas pluviais (...), e a documentação apta para escritura individual, com prazo para entrega do lote acima descrito, será em 24 meses após a aprovação do projeto definitivo pelo Município de Guatambu/SC" (folha 2); b) quitou o valor integral do negócio no momento da assinatura do contrato; c) tinha conhecimento de que a área maior de 205.178,48 m² da matrícula n. 89.526 (onde estava encravado o objeto do contrato em questão) era, anteriormente, de propriedade da ré, sendo que, em 10.4.2012, a vendeu para a empresa incorporadora de condomínios Rio Tigre Empreendimentos Imobiliários LTDA.; d) o pagamento da transação envolvendo a área maior foi realizado pela terceira estranha à lide mediante a transferência de alguns terrenos à ré, sendo que, dentre tais imóveis estaria aquele que deveria ser repassado à ora demandante (no prazo de 24 meses após a aprovação do empreendimento/loteamento); e) a requerida, quando da negociação, indicou por meio de um croqui/mapa preliminar qual seria o lote que lhe seria destinado, sendo que após a aprovação do projeto este ficou definido como sendo o lote n. 1 da quadra 3; f) em que pese ter ocorrido a posterior aprovação do loteamento, bem como ter sido registrada a incorporação do empreendimento, a parte ré se negou a outorgar a escritura definitiva do bem de raiz adquirido; g) não bastasse isso, tomou conhecimento de que o terreno do lote 1 da quadra 3 (que teria sido supostamente vendido ao autor) havia sido alienado para terceiros estranhos à lide (Sr. Elizandro Vedovatto e Sr.ª Elisiane Rolim de Moura Vedovatto), por intermédio de negociação realizada diretamente pela empreendedora, o que igualmente demonstra a má-fé da ora requerida; e, h) não obstante isso, entende que mesmo em face de tal cenário faz jus à adjudicação compulsória postulada, porque o contrato de promessa de compra e venda entabulado entre as partes não especificava/individualizava o lote que seria destinado à empresa requerente. Requereu a procedência do pedido inicial, formulou os demais requerimentos de praxe e juntou documentos.
Houve uma emenda à inicial (folha 77), a fim de se adequar o valor atribuído à causa.
Após, devidamente citada, a ré ofertou contestação (folhas 88/94) na qual sustentou, também resumidamente: a) impugnou o valor dado à causa; b) o contrato em questão se trata de negócio jurídico simulado, porquanto decorrente de empréstimos pecuniários efetuados pelo autor em benefício da contestante - que passava por dificuldades financeiras -, os quais continham juros excessivos (agiotagem); c) por conta disso e em face da coação exercida pelo requerente, assinou o famigerado contrato de compra e venda em questão, tendo-lhe sido dito, na oportunidade, que se tratava apenas de garantia do referido débito, "mesmo porque o imóvel maior, de matrícula n. 89.526, já havia sido transferido em 10.4.2012 para a empresa Rio Tigre Empreendimentos Imobiliários LTDA., não podendo a suplicante vender o que não era seu, (sendo que) a autora e seus administradores sabiam que o imóvel não mais pertencia à contestante, quando exigiram tal contrato" (folha 90); d) não consta do contrato a quitação do preço do imóvel; e) a importância exigida pelo bem no instrumento negocial é infinitamente menor que seu valor de mercado (o que ampararia a tese de simulação); f) o problema, no entanto, é ainda mais grave, porque conforme se analisa do contrato firmado entre as partes, a unidade em questão não restou individualizada, não tendo sido estabelecido as reais metragens e dimensões do terreno, sua localização na área maior, bem como suas delimitações e confrontações, motivo pelo qual o insucesso da pretensão inicial é de rigor; g) a tentativa do autor em identificar o lote n. 1 da quadra n. 3 como sendo o seu não encontra qualquer ressonância no contrato ou nos autos, porque tal circunstância não ocorreu; e, h) não estando preenchido os requisitos autorizadores da adjudicação compulsória, o feito há que ser extinto. Pugnou pelo reconhecimento da carência da ação ou pela improcedência da pretensão inaugural. Também juntou documentos.
Houve réplica (folhas 105/116).
Após, a MM.ª Juíza de Direito da 4ª Vara Cível da comarca de Chapecó proferiu sentença que julgou extinto o processo, sem resolução do mérito, por...
RELATORA: Desembargadora MARIA DO ROCIO LUZ SANTA RITTA
APELANTE: LOFATI PARTICIPACOES LTDA. ADVOGADO: ALAN JORGE BREIER (OAB SC036874) ADVOGADO: CARLOS ZAMPROGNA (OAB SC008306) APELADO: BERENICE FATIMA BODANESE TOLEDO ADVOGADO: MARISTELA ANTUNES DA SILVA VALGINSKI (OAB SC023857) ADVOGADO: ALDINO ANGELO TROMBETA (OAB SC002186)
RELATÓRIO
A fim de evitar iterações desnecessárias, colacionam-se as circunstâncias de fato da lide promovidas na sentença, de boa lavra da Dra. Maira Salete Meneghetti, in verbis (evento 25, AO):
Trata-se de ação de adjudicação compulsória, em que são partes as acima indicadas, ambas já devidamente qualificadas nos autos.
Como fundamento de sua pretensão, aduziu a parte autora, em suma: a) em 9.9.2013, adquiriu da ré, por meio de um contrato de compra e venda, um terreno nas seguintes condições: "unidade de lote urbano com aproximadamente 1.000,00 m² de área privativa, totalmente urbanizados por conta da promitente vendedora, encravados em área maior sob a matrícula n. 89.526 do Cartório de Registro de Imóveis de Chapecó, localizado na Linha São José, município de Guatambu/SC, a ser desmembrada através de projeto de Condomínio Fechado de Lotes, com toda a infra-estrutura, como luz, água, drenagem de águas pluviais (...), e a documentação apta para escritura individual, com prazo para entrega do lote acima descrito, será em 24 meses após a aprovação do projeto definitivo pelo Município de Guatambu/SC" (folha 2); b) quitou o valor integral do negócio no momento da assinatura do contrato; c) tinha conhecimento de que a área maior de 205.178,48 m² da matrícula n. 89.526 (onde estava encravado o objeto do contrato em questão) era, anteriormente, de propriedade da ré, sendo que, em 10.4.2012, a vendeu para a empresa incorporadora de condomínios Rio Tigre Empreendimentos Imobiliários LTDA.; d) o pagamento da transação envolvendo a área maior foi realizado pela terceira estranha à lide mediante a transferência de alguns terrenos à ré, sendo que, dentre tais imóveis estaria aquele que deveria ser repassado à ora demandante (no prazo de 24 meses após a aprovação do empreendimento/loteamento); e) a requerida, quando da negociação, indicou por meio de um croqui/mapa preliminar qual seria o lote que lhe seria destinado, sendo que após a aprovação do projeto este ficou definido como sendo o lote n. 1 da quadra 3; f) em que pese ter ocorrido a posterior aprovação do loteamento, bem como ter sido registrada a incorporação do empreendimento, a parte ré se negou a outorgar a escritura definitiva do bem de raiz adquirido; g) não bastasse isso, tomou conhecimento de que o terreno do lote 1 da quadra 3 (que teria sido supostamente vendido ao autor) havia sido alienado para terceiros estranhos à lide (Sr. Elizandro Vedovatto e Sr.ª Elisiane Rolim de Moura Vedovatto), por intermédio de negociação realizada diretamente pela empreendedora, o que igualmente demonstra a má-fé da ora requerida; e, h) não obstante isso, entende que mesmo em face de tal cenário faz jus à adjudicação compulsória postulada, porque o contrato de promessa de compra e venda entabulado entre as partes não especificava/individualizava o lote que seria destinado à empresa requerente. Requereu a procedência do pedido inicial, formulou os demais requerimentos de praxe e juntou documentos.
Houve uma emenda à inicial (folha 77), a fim de se adequar o valor atribuído à causa.
Após, devidamente citada, a ré ofertou contestação (folhas 88/94) na qual sustentou, também resumidamente: a) impugnou o valor dado à causa; b) o contrato em questão se trata de negócio jurídico simulado, porquanto decorrente de empréstimos pecuniários efetuados pelo autor em benefício da contestante - que passava por dificuldades financeiras -, os quais continham juros excessivos (agiotagem); c) por conta disso e em face da coação exercida pelo requerente, assinou o famigerado contrato de compra e venda em questão, tendo-lhe sido dito, na oportunidade, que se tratava apenas de garantia do referido débito, "mesmo porque o imóvel maior, de matrícula n. 89.526, já havia sido transferido em 10.4.2012 para a empresa Rio Tigre Empreendimentos Imobiliários LTDA., não podendo a suplicante vender o que não era seu, (sendo que) a autora e seus administradores sabiam que o imóvel não mais pertencia à contestante, quando exigiram tal contrato" (folha 90); d) não consta do contrato a quitação do preço do imóvel; e) a importância exigida pelo bem no instrumento negocial é infinitamente menor que seu valor de mercado (o que ampararia a tese de simulação); f) o problema, no entanto, é ainda mais grave, porque conforme se analisa do contrato firmado entre as partes, a unidade em questão não restou individualizada, não tendo sido estabelecido as reais metragens e dimensões do terreno, sua localização na área maior, bem como suas delimitações e confrontações, motivo pelo qual o insucesso da pretensão inicial é de rigor; g) a tentativa do autor em identificar o lote n. 1 da quadra n. 3 como sendo o seu não encontra qualquer ressonância no contrato ou nos autos, porque tal circunstância não ocorreu; e, h) não estando preenchido os requisitos autorizadores da adjudicação compulsória, o feito há que ser extinto. Pugnou pelo reconhecimento da carência da ação ou pela improcedência da pretensão inaugural. Também juntou documentos.
Houve réplica (folhas 105/116).
Após, a MM.ª Juíza de Direito da 4ª Vara Cível da comarca de Chapecó proferiu sentença que julgou extinto o processo, sem resolução do mérito, por...
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