Acórdão Nº 0302117-21.2015.8.24.0033 do Sexta Câmara de Direito Civil, 22-09-2020
| Número do processo | 0302117-21.2015.8.24.0033 |
| Data | 22 Setembro 2020 |
| Tribunal de Origem | Itajaí |
| Órgão | Sexta Câmara de Direito Civil |
| Classe processual | Apelação Cível |
| Tipo de documento | Acórdão |
Apelação Cível n. 0302117-21.2015.8.24.0033, de Itajaí
Relator: Desembargador André Carvalho
APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO ORDINÁRIA. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DISTRATO. SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA. APELO DOS AUTORES.
PRELIMINAR. CERCEAMENTO DE DEFESA EM VIRTUDE DO JULGAMENTO ANTECIPADO DO MÉRITO. PROVA TESTEMUNHAL. DESNECESSIDADE DE DILAÇÃO PROBATÓRIA QUANDO AS ALEGAÇÕES DE FATO FOREM INCONTROVERSAS. ACERTADA A SOLUÇÃO IMEDIATA DO MÉRITO. TESE ARREDADA.
MÉRITO. ÉDITO DE IMPROCEDÊNCIA CALCADO NA IMPOSSIBILIDADE DE DISCUSSÃO DE HAVERES ANTE A EXISTÊNCIA DE PRÉVIO DISTRATO CELEBRADO ENTRE AS PARTES POR INICIATIVA BILATERAL, COM TERMO DE QUITAÇÃO. Inexistência, entretanto, de menção expressa e individuada dos valores considerados quitados. Relação de consumo. Valores debatidos, ademais, que exsurgem da análise de cláusulas abusivas da avença originária ou Reflexos. Persistência do direito do consumidor de postular em juízo verbas que julga ter direito. Precedentes. Reforma da sentença para possibilitar a análise dos pedidos autorais.
ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL CARACTERIZADO. DIREITO DOS PROMITENTES-COMPRADORES DE REAVER O VALOR DO SINAL. ARRAS CONFIRMATÓRIAS. FUNÇÃO INDENIZATÓRIA. DEVOLUÇÃO EM DOBRO. EXEGESE DO DISPOSTO NO ART. 418 DO CÓDIGO CIVIL. RECONHECIMENTO DA VERBA, ENTRETANTO, QUE ILIDE A FIXAÇÃO DE MULTA PENAL COMPENSATÓRIA, PORQUANTO NÃO CUMULÁVEIS.
"[...] 6. De acordo com o art. 418 do CC/02, mesmo que as arras tenham sido entregues com vistas a reforçar o vínculo contratual, tornando-o irretratável, elas atuarão como indenização prefixada em favor da parte "inocente" pelo inadimplemento, a qual poderá reter a quantia ou bem, se os tiver recebido, ou, se for quem os deu, poderá exigir a respectiva devolução, mais o equivalente. (STJ REsp 1617652/DF, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 26/09/2017, DJe 29/09/2017).
DANOS PATRIMONIAIS. INDENIZAÇÃO PELA "PERDA DE UMA CHANCE". INACOLHIMENTO.
DANOS MORAIS. MERO DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL. CONDUTA QUE, DOS ELEMENTOS TRAZIDOS AOS AUTOS, NÃO ULTRAPASSA O MERO DISSABOR. DEVER INDENITÁRIO NEGADO.
ÔNUS SUCUMBENCIAIS. REDISTRIBUIÇÃO. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível n. 0302117-21.2015.8.24.0033, da comarca de Itajaí (2ª Vara Cível) em que são Apelantes Luiz Antônio Spinosa e outro e Apelado Hesa 31 Investimentos Imobiliários Ltda.
A Sexta Câmara de Direito Civil decidiu, em Sessão Ordinária realizada por videoconferência, por votação unânime, conhecer do recurso e dar-lhe parcial provimento, nos termos da fundamentação. Custas legais.
Participaram do julgamento, realizado nesta data, o(a)s Exmo(a)s. Sr. Des. André Luiz Dacol e Sra. Desa. Denise Volpato (presidente com voto).
Florianópolis, 22 de setembro de 2020
Desembargador André Carvalho
Relator
RELATÓRIO
Adoto, por economia processual e em homenagem à sua completude, o relatório da sentença:
Luiz Antônio Spinosa e Maria Lourdes Wegner ajuizaram ação ordinária contra a HESA 31 Investimentos Imobiliários Ltda., aduzindo, em síntese, que: a) celebraram com a ré, em 6.2.2010, por instrumento particular de contrato de promessa de venda e compra de unidade condominial, um imóvel, ainda na planta, representado pela unidade autônoma n.º 81, da Torre 2, com duas vagas de garagem (n.º 265 e 267 do 3º pavimento), do empreendimento denominado Residencial Helbor Home Club Itajaí, o qual seria construído na Rua João Bauer, n.º 218, no centro desta cidade, vizinho 100 metros da moradia dos autores; b) o contrato foi comercializado pela Max Imóveis; c) já estavam fazendo planos e sonhos para local, pois o mesmo contaria com salão gourmet, brinquedoteca, área fitness, salão infantil e adulto, entre outros atrativos; d) a promessa era de um grande investimento pois na entrega das chaves estaria valendo o dobro do valor pago; e) o valor do contrato foi de R$ 329.759,22; f) realizaram vários pagamentos, todos em dia, totalizando a quantia de R$ 44.645,97, sem correção; g) em 18.02.2011, a requerida convocou todos os compradores para uma reunião, a qual foi realizada em 24.02.2011, e informou que a obra estava parada, já que não haviam obtido permissão junto à Aeronáutica, em razão da altura do prédio; h) na oportunidade, foi informado que, caso não obtida tal autorização no prazo de 180 dias, seria feito novo projeto com a adequação da altura; i) por meio de correspondência datada de 25.08.2011, a requerida comunicou o fim do prazo de 6 meses e solicitou mais 45 dias; j) a partir de então nada mais foi informado ou comunicado, permanecendo o canteiro de obras abandonado, apenas com os tapumes impedindo a visão do abandono; k) assim, considerando os boatos acerca da situação econômica desfavorável da requerida, aceitaram a devolução do valor pago, o que se concretizou através do instrumento particular de distrato, firmado em 10.1.2013.
Assim, com a ação aforada, entre outros pedidos, requereu a parte autora a condenação da parte ré ao pagamento da multa prevista na cláusula 12.5 do contrato firmado entre as partes, o reembolso do valor pago a título de arras, em dobro, bem como o ressarcimento de danos patrimoniais suportados, além de indenização por danos morais.
Citada (p. 107), a ré ofertou contestação (pp. 109/147). Nela, preliminarmente, alegou a impossibilidade jurídica do pedido, a ausência de interesse de agir e a inadequação da via eleita. Em prejudicial de mérito, arguiu o instituto da prescrição. No mérito, asseverou que: a) enviou à parte autora três correspondências a respeito do andamento do processo, nos dias 05/07/2011, 25/08/2011 e 19/10/2011, informando que, caso os compradores não estivessem de acordo em aguardar o desfecho do referido procedimento, devolveria imediatamente os valores pagos, devidamente corrigidos pelo índice do contrato, em parcela única o que demonstra que os autores estavam dispostos a esperar e eram sabedores de que o desfecho era incerto, não dependendo da sua vontade, mas sim dos órgãos competentes; b) o empreendimento já havia sido aprovado pela Prefeitura Municipal de Itajaí, com incorporação devidamente registrada no 1º Registro de Imóveis desta cidade, sob o nº 2 da matrícula 29.660, após obtenção de Alvará de Construção, o que autorizou a alienar as 184 unidades; c) todas as licenças necessárias ao início da execução das obras haviam sido concebidas, sendo que a paralização somente ocorreu em razão do limite de 50 metros de altura imposto pela aeronáutica, muito embora diversas outras construções existentes nas proximidades do empreendimento fossem superiores a 100 metros, negou a permissão necessária; d) não poderia prever que a aeronáutica impediria a realizado do empreendimento; e) diante da negativa, restou impedida a dar prosseguimento às obras, o que resultou na emissão do Instrumento Particular de Distrato, firmado em 10.1.2013, em que os autores declararam expressamente seu conhecimento sobre todos os fatos atinentes ao contrato de compra e venda e execução/paralização das obras, reconhecendo a sua inexistência de culpa, bem como a ausência do direito a indenizações ou compensações; f) efetuou a devolução de todos os valores adimplidos pelos compradores, da forma pactuada e devidamente corrigidos, pelo que os autores deram plena e irrevogável quitação; g) os autores foram informados de todas as negociações com a aeronáutica; h) é válida a cláusula de quitação existente no distrato firmado entre as partes; i) se os autores discordavam das previsões contidas no instrumento de distrato, deveriam ter se manifestado no momento da assinatura do mesmo, já que possuíam a opção de discutir a cláusula ou até mesmo se recusar a rescindir o negócio daquela forma; j) a cláusula de quitação é clara e expressa, sendo que os autores tiveram acesso a todos os termos do distrato antes de assiná-lo e só o fizeram por concordar com todas as previsões; k) não se deve falar em aplicação de cláusula penal/multa contratual, visto que o contrato não possui previsão para tal; l) inexiste dever de indenizar, pois não houve qualquer tipo de dano, ato ilícito, omissão, negligência, imprudência nem qualquer violação a direitos dos autores; m) não teve culpa pelo desfazimento do negócio e a parte autora não logrou êxito em demonstrar o dano por ela experimentado e sequer a nexo de causalidade entre a sua conduta e o dano alegado pelos autores; n) nenhuma valorização imobiliária pode ser considerada certa e previsível; o) o contrato de compra e venda firmado pelos autores previa expressamente a possibilidade de rescisão; p) em nenhum momento restou demonstrado pelos autores que existia promessa de valorização imobiliária; q) o índice proposto pelos autores a título de perda de uma chance é totalmente abusivo e o suposto laudo juntado pelos autores não possui qualquer valor legal, vez que realizado de forma totalmente unilateral, sem bases reais e fantasioso; r) não é devido o pedido de devolução em dobro do valor pago a título de arras, visto que esta é confirmatória e não penitencial. Por fim, impugnou o pedido de aplicação do Código de Defesa do Consumidor, inclusive a regra referente a inversão do ônus da prova.
Réplica às pp. 200/206.
A parte dispositiva da sentença é do seguinte teor:
Ante o exposto, com fundamento no art. 487, I, do NCPC, JULGO IMPROCEDENTE, com resolução de mérito, o pedido formulado por Luiz Antônio Spinosa e Maria Lourdes Wegner na presente ação ordinária ajuizada contra a HESA 31 Investimentos Imobiliários Ltda.
Condeno a parte autora ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, estes arbitrados em R$ 1.000,00 (mil reais), os quais devem ser acrescidos de juros de 1% a.m, contados do trânsito em julgado da sentença e corrigidos, monetariamente, pelo índice do INPC, desde a presente data. No entanto,...
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