Acórdão Nº 0302272-53.2019.8.24.0075 do Quinta Câmara de Direito Civil, 01-06-2021
| Número do processo | 0302272-53.2019.8.24.0075 |
| Data | 01 Junho 2021 |
| Tribunal de Origem | Tribunal de Justiça de Santa Catarina |
| Órgão | Quinta Câmara de Direito Civil |
| Classe processual | Apelação |
| Tipo de documento | Acórdão |
Apelação Nº 0302272-53.2019.8.24.0075/SC
RELATOR: Desembargador LUIZ CÉZAR MEDEIROS
APELANTE: VILLA BORGHESE INCORPORACOES LTDA. (RÉU) ADVOGADO: RAFAEL DA SILVA TROMBIM (OAB SC017649) APELADO: ARTHUR BUSS BORTOLATTO (AUTOR) ADVOGADO: HAMILTON JOSE DA SILVA JUNIOR (OAB SC030872) APELADO: LAYZA FARIAS DE MEDEIROS BORTOLATTO (AUTOR) ADVOGADO: HAMILTON JOSE DA SILVA JUNIOR (OAB SC030872)
RELATÓRIO
Por refletir fielmente o contido no presente feito, adoto o relatório da r. sentença (ev. 47 do primeiro grau):
"Arthur Buss Bortolatto e Layza Farias de Medeiros Bortolatto, devidamente qualificados nos autos e através de procurador regularmente habilitado, ajuizaram ação nominada de RESILIÇÃO CONTRATUAL E RESTITUIÇÃO DE QUANTIA PAGA contra Villa Borghese Incorporaçõres Ltda, alegando, em síntese, que celebrou com o Requerido contrato de compromisso de compra e venda de um terreno, pelo valor de R$ 75.000,00.
Disseram que realizaram o pagamento de R$ 54.228,80, entretanto, por não mais terem condições de continuar adimplindo o contrato, notificaram o Requerido da resilição em duas oportunidades, 03/04/2018 e 18/03/2019.
Esclarecem que, no entanto, o Requerido não restituiu a quantia prevista no contrato, razão pela qual postularam pela procedência, com a rescisão do contrato e a condenação do réu à devolução de 85% dos valores adimplidos, corrigidos e acrescidos de juros.
Posteriormente (evento 7), informaram que o Requerido inseriu o nome dos Autores nos órgãos restritivos de crédito, pugnando pela antecipação da tutela para que seja procedida à respectiva exclusão. Valoraram a causa em R$ 46.094,48 e juntaram documentos.
A inicial foi recebida, com a antecipação da tutela pleiteada (evento 9).
Devidamente citado (evento 13), o Requerido apresentou resposta, na forma de contestação (evento 16), arguindo, preliminarmente, incompetência territorial.
No mérito, em suma, aduziu que, diante da situação apresentada pelos Autores, não vê outra opção senão anuir com a rescisão contratual.
Consignou que os Autores são os únicos responsáveis pela quebra do contrato, razão pela qual devem arcar com as perdas e danos, pedidos objeto de reconvenção, quais sejam: pena convencional de 15%; quantia referente ao uso e fruição do imóvel, na razão de 1% ao mês sobre o valor do contrato; tributos; comissão de corretagem, IPTU e taxas condominiais. Ainda, pleiteou a reintegração de posse do imóvel compromissado.
Réplica no evento 21.
Despacho saneador no evento 35, através do qual foi afastada a preliminar de incompetência deste juízo e autorizada a juntada de cópia do vídeo informado pela parte Autora no evento 32, o que estou efetivado, conforme certificado no evento 38".
Acresço que o Togado a quo julgou parcialmente procedentes os pedidos, por meio da sentença cujo dispositivo segue transcrito:
"Ante o exposto, declaro resolvido o feito, com a análise do mérito, com fundamento no art. 487, I, do CPC, e JULGO PROCEDENTE EM PARTE os pedidos formulados na inicial e na reconvenção desta ação movida por Arthur Buss Bortolatto e Layza Farias de Medeiros Bortolatto contra Villa Borghese Incorporaçõres Ltda para:
a) DECLARAR A RESCISÃO do contrato descrito na inicial.
b) CONDENAR o Requerido à restituir aos Autores 85% das parcelas pagas, corrigidas monetariamente pelo INPC a partir de cada desembolso, descontando-se os valores relativos aos IPTUs do ano de 2019 e seguintes, até a data em que transitada em julgado a presente sentença.
c) REINTEGRAR o Requerido na posse do imóvel, a partir da data da presente decisão, independente da expedição de mandado, haja vista inexistir objeção por parte dos Autores.
CONDENO as partes ao pagamento pro rata das custas e despesas processuais, bem como dos honorários advocatícios, estes, considerando o trabalho desenvolvido na inicial e na reconvenção, estipulados em 15% sobre o valor da condenação, vedada a compensação, conforme o disposto nos arts. 85, §§ 2º e 14, do CPC".
Irresignada, VILLA BORGHESE INCORPORAÇÕES LTDA. interpõe apelação, na qual alega: a) os recorridos devem ser condenados ao pagamento da multa contratual pela fruição do imóvel; b) como os autores, com seu inadimplemento, deram causa à resolução da avença, devem ser condenados também ao pagamento das perdas e danos sofridos pela ré, equivalentes aos valores que esta precisou gastar com comissão de corretagem e com tributos originados do negócio; e c) com base na causalidade, a verba sucumbencial deve ser redistribuída, devendo os requeridos arcar com sua integralidade (ev. 56 do primeiro grau).
Intimados (ev. 59-60 do primeiro grau), os apelados apresentaram contrarrazões, pugnando pela manutenção da sentença (ev. 62 do primeiro grau), com o que os autos ascenderam a esta Corte para julgamento
VOTO
1 Presentes os pressupostos intrínsecos e extrínsecos de admissibilidade recursal, o reclamo merece ser conhecido, passando-se, desta forma, à respectiva análise.
2 Sustenta a recorrente que os recorridos devem ser condenados ao pagamento de reparação pelos prejuízo a ela causados, com gastos que precisou arcar por comissão de corretagem e tributos.
Sem razão, porquanto no contrato estabeleceu-se cláusula penal, sem resguardar a possibilidade de cobrança de indenização por danos materiais.
O item contratual em questão está assim redigido:
"CLÁUSULA QUINTA
[...]
A falta de pagamento de 03 (três) parcelas de vencimentos mensais consecutivos, ou de qualquer uma delas por prazo superior a 90 (noventa) dias, implicará na resolução da promessa de compra e venda, nos termos da lei, caso em que o promitente comprador perderá em favor da promitente vendedora, do preço reajustado deste contrato, parte das parcelas pagas até a data do inadimplemento, como pena convencional, nos seguintes termos, calculados cumulativamente: [...]" (ev. 1, inf10, do primeiro grau).
A cláusula penal está disciplinada entre os artigos 408 a 416 do Código Civil, dos quais se destacam:
"Art. 408. Incorre de pleno direito o devedor na cláusula penal, desde que, culposamente, deixe de cumprir a obrigação ou se constitua em mora.
Art. 409. A cláusula penal estipulada conjuntamente com a obrigação, ou em ato posterior, pode referir-se à inexecução completa da obrigação, à de alguma cláusula especial ou simplesmente à mora.
Art. 410. Quando se estipular a cláusula penal para o caso de total inadimplemento da obrigação, esta converter-se-á em alternativa a benefício do credor".
Sobre o tema, a doutrina esclarece:
"Cláusula penal é uma obrigação de natureza acessória. Por meio desse instituto insere-se uma multa na obrigação, para a parte que deixar de dar cumprimento ou apenas retardá-lo. Aí estão as duas faces da cláusula penal: de um lado, possui a finalidade de indenização prévia de perdas e danos, de outro, a de penalizar, punir o devedor moroso" (VENOSA, Sílvio de Salvo. Direito Civil: teoria geral das obrigações e teoria geral dos contratos. 6. ed. São Paulo: Atlas, 2006. p. 333).
Com efeito, "a cláusula penal desempenha função dúplice: inegavelmente, a sua função principal detém caráter ressarcitório, pois a pena convencional é previamente estipulada pelas partes, e, em caso de inexecução, o credor ficará dispensado de produzir provas em processo de liquidação, quanto aos eventuais danos emergentes e lucros cessantes. Há uma pré-avaliação dos prejuízos pela inexecução culposa; outrossim, acidentalmente, a cláusula penal possui natureza coercitiva, à medida que a imposição de uma sanção de caráter punitivo constrangerá o devedor a adimplir o contrato, reduzindo os riscos de descumprimento. Em suma, a coação é uma consequência indireta da liquidação prévia de danos" (FARIAS; Cristiano Chaves de; ROSENVALD, Nelson. Curso de Direito Civil: reais. 13. ed. rev., ampl. e ataul. Salvador: Ed. Juspodivm, 2017. p. 627).
Noutras palavras, "a cláusula penal compensatória funciona a um só tempo como punição pelo descumprimento e como compensação previamente fixada pelos próprios contratantes pelas perdas e danos decorrentes desse mesmo inadimplemento" (REsp n. 1.335.617/SP, Min. Sidnei Beneti). Isto é, ela "tem por finalidade precípua servir de elemento inibitório ao inadimplemento contratual e, em segundo lugar, estabelecer previamente a indenização por perdas e danos devidos por quem descumprir o pacto, sendo justamente por meio da estipulação dessa pena convencional que o credor garante o direito a ser indenizado dos prejuízos que vier a suportar em caso de infração contratual, sem que seja necessário, entretanto, fazer prova do efetivo dano sofrido" (AC n. 2012.069746-0, Des. Joel Figueira Júnior).
Por outro lado, ensina Sílvio de Salvo Venosa que, por regra, são inacumuláveis a cobrança da multa penal e das perdas e danos:
"[...] se o credor optar pela cobrança da multa, não pode, em princípio, cumulá-la com as perdas e danos: electa una via non datur regressum ad alteram (escolhida uma via, não se pode optar pela outra)"...
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