Acórdão Nº 0303119-45.2017.8.24.0004 do Primeira Câmara de Direito Civil, 10-11-2022
| Número do processo | 0303119-45.2017.8.24.0004 |
| Data | 10 Novembro 2022 |
| Tribunal de Origem | Tribunal de Justiça de Santa Catarina |
| Órgão | Primeira Câmara de Direito Civil |
| Classe processual | Apelação |
| Tipo de documento | Acórdão |
Apelação Nº 0303119-45.2017.8.24.0004/SC
RELATOR: Desembargador FLAVIO ANDRE PAZ DE BRUM
APELANTE: JOSE DANILO SCHULZ ADVOGADO: WOLMAR ALEXANDRE ANTUNES GIUSTI (OAB SC010626) ADVOGADO: ISRAEL BORGES (OAB SC018611) APELADO: SIMON PARTICIPACOES LTDA. ADVOGADO: ROBERTO ALVES DA SILVA (OAB SC016922)
RELATÓRIO
Tratam-se de recursos de apelação interpostos por JOSE DANILO SCHULZ, contra sentença prolatada pelo juízo da 1ª Vara Cível da Comarca de Araranguá, que nos autos das ações "de despejo" n. 03031194520178240004, e "renovatória de locação" nº 03033293320168240004, julgou procedente a primeira e improcedente a última, nos seguintes termos (eventos 56 dos autos nº 03031194520178240004 e 42 dos autos nº 0303329-33.2016.8.24.0004):
(...) III- DISPOSITIVO Diante do exposto, resolvo o mérito das ações de despejo e renovatória de locação, nos termos do art. 487, I, do CPC, e : a) JULGO PROCEDENTE o pedido formulado por Simon Participações Ltda. em desfavor de José Danilo Schulz - Me nos autos nº 0303119-45.2017.8.24.0004 para declarar a rescisão do contrato de locação e determinar o despejo da parte ré, confirmando-se a liminar já deferida, condenandose esta ao pagamento dos alugueres devidos até a data de 16/01/2018, comincidência de correção monetária pelo INPC e juros de mora de 1% ao mês a contar do vencimento de cada parcela. Condeno a parte requerida José Danilo Schulz - Me ao pagamento das custas e honorários advocatícios, estes que fixo em 10% sobre o valor atualizado da causa. b) JULGO IMPROCEDENTE o pedido de renovação do contrato de aluguel formulado por José Danilo Schulz - Me nos autos 0303329-33.2016.8.24.0004 em desfavor de Simon Participações Ltda. Condeno a parte autora José Danilo Schulz - Me ao pagamento das custas e honorários advocatícios, estes que fixo em 10% sobre o valor atualizado da da causa. P. R. I.
Inconformado, o réu da ação de despejo sustentou a ocorrência de vícios na notificação pré-monitória, a ciência inequívoca da apelada quanto à vigência de contrato locatício e o direito à indenização por força de acessões sobre o imóvel objeto do litígio (evento 61, autos 03031194520178240004). Já no que pertine a demanda renovatória, argumentou pela necessidade de ser reconhecido o direito à renovação da locação discutida em juízo (evento 47 dos autos nº 0303329-33.2016.8.24.00040).
Com as contrarrazões (eventos 55 e 66, dos autos de origem), ascenderam os autos a esta Corte de Justiça.
É o relatório.
VOTO
Os recurso são tempestivos e preenchem os demais pressupostos de admissibilidade, razão por que dele se conhece.
Tendo em vista a conexão entre os autos de nº 03031194520178240004 e de nº 0303329-33.2016.8.24.00040, procede-se ao julgamento conjunto de ambos também nesta instância, tal qual realizado na origem.
Ultrapassada a quaestio, imperioso, de início, transcrever o quadro fático da celeuma discutida em juízo.
A parte apelada adquiriu por meio de leilão extrajudicial, em 28 de agosto de 2015, o imóvel em que localizado o estabelecimento de comércio da parte apelante (evento 1 - informação 4, página 22, autos 03031194520178240004). Em 13 de janeiro de 2016 (evento 1 - informação 8, página 3, autos 03031194520178240004) a apelada notificou a apelante de que não haveria interesse na continuidade da locação).
Já em 18 de abril de 2016, houve o registro da aquisição do imóvel por parte da apelada (evento 1 - informação 6, página 3, autos 03031194520178240004). Em 10 de maio de 2016, a apelada moveu a ação de imissão de posse de nº 0301539-14.2016.8.24.0004, que foi extinta sem julgamento de mérito porque reconhecido não ser o meio adequado para a proteção do direito pleiteado (evento 1 - informação 11, página 44, autos 03031194520178240004). Consequentemente, a apelada ajuizou a presente ação de despejo de nº 03031194520178240004.
Em 03 de outubro de 2016 o apelante promoveu a ação renovatória de locação avaliada nos presentes, autos de nº 0303329-33.2016.8.24.00040.
O juízo de piso ao conhecer das demandas conexas julgou procedente a ação de despejo e improcedente a ação renovatória.
Sobreveio então o apelo a esta instância jurisdicional a fim de que reformadas ambas as sentenças.
Os recursos, adianta-se, não comportam provimento.
1. Da apelação na ação de despejo nº 03031194520178240004.
De início, no que pertine à controvérsia inaugurada pela apelante no que pertine à regularidade da notificação extrajudicial promovida pela apelada no intuito de ver encerrada a locação, vale a transcrição de trechos da peça recursal: Tem-se que a apelada, na condição de adquirente, o que não se confunde com proprietária, definiu promover a notificação premonitória em desfavor da apelante, mesmo antes da averbação da aquisição no registro imobiliário competente. Nesta hipótese, a apelada se valeu da condição de adquirente, atraindo para si a data da aquisição do imóvel como marco inicial para a realização da notificação premonitória. Ademais, é prescindível a averbação da aquisição no registro imobiliário para a promoção da notificação em tela, passando a valer como marco inicial a data da arrematação e não a do registro. [...]; Optando a apelada pela condição de adquirente, no que toca a realização da notificação premonitória, resta incontroverso que o marco inicial para a contagem do prazo de 90 (noventa) dias para a denunciação do contrato de locação, ora preceituado pelo art. 8º. Da Lei do Inquilinato, se deu quando da aquisição do bem imóvel em lítigio, ou seja, 28/08/2015, o que demonstra cabalmente a intempestividade da mesma..
Mais a frente, continua: Compulsando a notificação extrajudicial datada de 07/12/2015, recebida pela apelante somente em 13/01/2016, extrai-se da mesma que o prazo ofertado pela apelada para desocupação do imóvel locado pela recorrente foi de 30 (trinta) dias, enquanto que o prazo legal é de 90 (noventa) dias. Mesmo sendo latente a intempestividade da notificação em debate, não se pode deixar de ponderar que a mesma restou confeccionada e enviada à apelante em desconformidade com a norma aplicável à espécie, o que chancela de forma cabal a ilegalidade da mesma, razão pela qual deixou de gerar os efeitos jurídicos almejados, aclarando, também, a não ocorrência da denunciação do contrato locatício.
E finaliza: O prazo concedido pela apelada à apelante encerrou-se em 13/02/2016, logo a recorrida teria até a data de 13/03/2016 para promover o ajuizamento da competente ação de despejo por denuncia vazia, o que não o fez, vindo a fazê-lo somente em 13/09/2017, ou seja, mais de 01 (um) ano e 07 (sete) meses. Ato contínuo, na tentativa de encobrir a sua inércia, a apelada realizou outras duas notificações extrajudiciais em desfavor da apelante, nos mesmos termos da anterior, as quais foram recebidas pela recorrente, respectivamente, em 07/03/2017 e 20/07/2017, ocasião pela qual a recorrida determinou em ambas que aquela desocupasse o imóvel no prazo de 30 (trinta) dias.
A argumentação recursal alhures não prospera. Isto porque, prescreve o art. 8º da lei 8.245/91: Se o imóvel for alienado durante a locação, o adquirente poderá denunciar o contrato, com o prazo de noventa dias para a desocupação, salvo se a locação for por tempo determinado e o contrato contiver cláusula de vigência em caso de alienação e estiver averbado junto à matrícula do imóvel; [...]; A denúncia deverá ser exercitada no prazo de noventa dias contados do registro da venda ou do compromisso, presumindo - se, após esse prazo, a concordância na manutenção da locação.
Compulsados os autos, constata-se que o registro da venda ocorreu na data de 18 de abril de 2016, ou seja, só então iniciou-se o prazo legal para a notificação da apelante do intento de não manter a vigência da locação entabulada com o antigo proprietário do imóvel. Ora, a adoção da linha argumentativa exposta pelo apelante no sentido da extemporaneidade do prazo para a notificação da apelada no sentido de comunicar a denúncia do contrato, indicaria, a rigor, a punição daquele agiu diligentemente no sentido de proteger o próprio direito. Ocorrendo a venda do imóvel durante a vigência do prazo, perde o adquirente o direito à denuncia vazia (art. 8º da Lei 8.245/91) caso não notifique o locatário no prazo de noventa dias contados do registro da venda, excluída a hipótese da avença por prazo determinado, justo que em tal circunstância é de ser admitida a anuência com a continuidade do pacto locatício. (TJSC, Agravo de Instrumento n. 2014.012092-7, de Braço do Norte, rel. Jorge Luis Costa Beber, Segunda Câmara de Direito Civil, j. 10-03-2016).
Até porque, ainda que por via processual equivocada, a apelada observou a determinação constante no art. 59, §1º, VIII, cuja redação informa o término do prazo da locação não residencial, tendo sido proposta a ação em até 30 (trinta) dias do termo ou do cumprimento de notificação comunicando o intento de retomada. Isto é, se há muito é propalado que o direito não socorre aos que dormem, como adotar o raciocínio para punir uma parte que antecipou-se aos prazos peremptórios a fim de resguardar o seu direito? Não há nenhum sentido sob a ótica da boa-fé objetiva o argumento de que Nesta hipótese, a apelada se valeu da condição de adquirente, atraindo para si a data da aquisição do imóvel...
RELATOR: Desembargador FLAVIO ANDRE PAZ DE BRUM
APELANTE: JOSE DANILO SCHULZ ADVOGADO: WOLMAR ALEXANDRE ANTUNES GIUSTI (OAB SC010626) ADVOGADO: ISRAEL BORGES (OAB SC018611) APELADO: SIMON PARTICIPACOES LTDA. ADVOGADO: ROBERTO ALVES DA SILVA (OAB SC016922)
RELATÓRIO
Tratam-se de recursos de apelação interpostos por JOSE DANILO SCHULZ, contra sentença prolatada pelo juízo da 1ª Vara Cível da Comarca de Araranguá, que nos autos das ações "de despejo" n. 03031194520178240004, e "renovatória de locação" nº 03033293320168240004, julgou procedente a primeira e improcedente a última, nos seguintes termos (eventos 56 dos autos nº 03031194520178240004 e 42 dos autos nº 0303329-33.2016.8.24.0004):
(...) III- DISPOSITIVO Diante do exposto, resolvo o mérito das ações de despejo e renovatória de locação, nos termos do art. 487, I, do CPC, e : a) JULGO PROCEDENTE o pedido formulado por Simon Participações Ltda. em desfavor de José Danilo Schulz - Me nos autos nº 0303119-45.2017.8.24.0004 para declarar a rescisão do contrato de locação e determinar o despejo da parte ré, confirmando-se a liminar já deferida, condenandose esta ao pagamento dos alugueres devidos até a data de 16/01/2018, comincidência de correção monetária pelo INPC e juros de mora de 1% ao mês a contar do vencimento de cada parcela. Condeno a parte requerida José Danilo Schulz - Me ao pagamento das custas e honorários advocatícios, estes que fixo em 10% sobre o valor atualizado da causa. b) JULGO IMPROCEDENTE o pedido de renovação do contrato de aluguel formulado por José Danilo Schulz - Me nos autos 0303329-33.2016.8.24.0004 em desfavor de Simon Participações Ltda. Condeno a parte autora José Danilo Schulz - Me ao pagamento das custas e honorários advocatícios, estes que fixo em 10% sobre o valor atualizado da da causa. P. R. I.
Inconformado, o réu da ação de despejo sustentou a ocorrência de vícios na notificação pré-monitória, a ciência inequívoca da apelada quanto à vigência de contrato locatício e o direito à indenização por força de acessões sobre o imóvel objeto do litígio (evento 61, autos 03031194520178240004). Já no que pertine a demanda renovatória, argumentou pela necessidade de ser reconhecido o direito à renovação da locação discutida em juízo (evento 47 dos autos nº 0303329-33.2016.8.24.00040).
Com as contrarrazões (eventos 55 e 66, dos autos de origem), ascenderam os autos a esta Corte de Justiça.
É o relatório.
VOTO
Os recurso são tempestivos e preenchem os demais pressupostos de admissibilidade, razão por que dele se conhece.
Tendo em vista a conexão entre os autos de nº 03031194520178240004 e de nº 0303329-33.2016.8.24.00040, procede-se ao julgamento conjunto de ambos também nesta instância, tal qual realizado na origem.
Ultrapassada a quaestio, imperioso, de início, transcrever o quadro fático da celeuma discutida em juízo.
A parte apelada adquiriu por meio de leilão extrajudicial, em 28 de agosto de 2015, o imóvel em que localizado o estabelecimento de comércio da parte apelante (evento 1 - informação 4, página 22, autos 03031194520178240004). Em 13 de janeiro de 2016 (evento 1 - informação 8, página 3, autos 03031194520178240004) a apelada notificou a apelante de que não haveria interesse na continuidade da locação).
Já em 18 de abril de 2016, houve o registro da aquisição do imóvel por parte da apelada (evento 1 - informação 6, página 3, autos 03031194520178240004). Em 10 de maio de 2016, a apelada moveu a ação de imissão de posse de nº 0301539-14.2016.8.24.0004, que foi extinta sem julgamento de mérito porque reconhecido não ser o meio adequado para a proteção do direito pleiteado (evento 1 - informação 11, página 44, autos 03031194520178240004). Consequentemente, a apelada ajuizou a presente ação de despejo de nº 03031194520178240004.
Em 03 de outubro de 2016 o apelante promoveu a ação renovatória de locação avaliada nos presentes, autos de nº 0303329-33.2016.8.24.00040.
O juízo de piso ao conhecer das demandas conexas julgou procedente a ação de despejo e improcedente a ação renovatória.
Sobreveio então o apelo a esta instância jurisdicional a fim de que reformadas ambas as sentenças.
Os recursos, adianta-se, não comportam provimento.
1. Da apelação na ação de despejo nº 03031194520178240004.
De início, no que pertine à controvérsia inaugurada pela apelante no que pertine à regularidade da notificação extrajudicial promovida pela apelada no intuito de ver encerrada a locação, vale a transcrição de trechos da peça recursal: Tem-se que a apelada, na condição de adquirente, o que não se confunde com proprietária, definiu promover a notificação premonitória em desfavor da apelante, mesmo antes da averbação da aquisição no registro imobiliário competente. Nesta hipótese, a apelada se valeu da condição de adquirente, atraindo para si a data da aquisição do imóvel como marco inicial para a realização da notificação premonitória. Ademais, é prescindível a averbação da aquisição no registro imobiliário para a promoção da notificação em tela, passando a valer como marco inicial a data da arrematação e não a do registro. [...]; Optando a apelada pela condição de adquirente, no que toca a realização da notificação premonitória, resta incontroverso que o marco inicial para a contagem do prazo de 90 (noventa) dias para a denunciação do contrato de locação, ora preceituado pelo art. 8º. Da Lei do Inquilinato, se deu quando da aquisição do bem imóvel em lítigio, ou seja, 28/08/2015, o que demonstra cabalmente a intempestividade da mesma..
Mais a frente, continua: Compulsando a notificação extrajudicial datada de 07/12/2015, recebida pela apelante somente em 13/01/2016, extrai-se da mesma que o prazo ofertado pela apelada para desocupação do imóvel locado pela recorrente foi de 30 (trinta) dias, enquanto que o prazo legal é de 90 (noventa) dias. Mesmo sendo latente a intempestividade da notificação em debate, não se pode deixar de ponderar que a mesma restou confeccionada e enviada à apelante em desconformidade com a norma aplicável à espécie, o que chancela de forma cabal a ilegalidade da mesma, razão pela qual deixou de gerar os efeitos jurídicos almejados, aclarando, também, a não ocorrência da denunciação do contrato locatício.
E finaliza: O prazo concedido pela apelada à apelante encerrou-se em 13/02/2016, logo a recorrida teria até a data de 13/03/2016 para promover o ajuizamento da competente ação de despejo por denuncia vazia, o que não o fez, vindo a fazê-lo somente em 13/09/2017, ou seja, mais de 01 (um) ano e 07 (sete) meses. Ato contínuo, na tentativa de encobrir a sua inércia, a apelada realizou outras duas notificações extrajudiciais em desfavor da apelante, nos mesmos termos da anterior, as quais foram recebidas pela recorrente, respectivamente, em 07/03/2017 e 20/07/2017, ocasião pela qual a recorrida determinou em ambas que aquela desocupasse o imóvel no prazo de 30 (trinta) dias.
A argumentação recursal alhures não prospera. Isto porque, prescreve o art. 8º da lei 8.245/91: Se o imóvel for alienado durante a locação, o adquirente poderá denunciar o contrato, com o prazo de noventa dias para a desocupação, salvo se a locação for por tempo determinado e o contrato contiver cláusula de vigência em caso de alienação e estiver averbado junto à matrícula do imóvel; [...]; A denúncia deverá ser exercitada no prazo de noventa dias contados do registro da venda ou do compromisso, presumindo - se, após esse prazo, a concordância na manutenção da locação.
Compulsados os autos, constata-se que o registro da venda ocorreu na data de 18 de abril de 2016, ou seja, só então iniciou-se o prazo legal para a notificação da apelante do intento de não manter a vigência da locação entabulada com o antigo proprietário do imóvel. Ora, a adoção da linha argumentativa exposta pelo apelante no sentido da extemporaneidade do prazo para a notificação da apelada no sentido de comunicar a denúncia do contrato, indicaria, a rigor, a punição daquele agiu diligentemente no sentido de proteger o próprio direito. Ocorrendo a venda do imóvel durante a vigência do prazo, perde o adquirente o direito à denuncia vazia (art. 8º da Lei 8.245/91) caso não notifique o locatário no prazo de noventa dias contados do registro da venda, excluída a hipótese da avença por prazo determinado, justo que em tal circunstância é de ser admitida a anuência com a continuidade do pacto locatício. (TJSC, Agravo de Instrumento n. 2014.012092-7, de Braço do Norte, rel. Jorge Luis Costa Beber, Segunda Câmara de Direito Civil, j. 10-03-2016).
Até porque, ainda que por via processual equivocada, a apelada observou a determinação constante no art. 59, §1º, VIII, cuja redação informa o término do prazo da locação não residencial, tendo sido proposta a ação em até 30 (trinta) dias do termo ou do cumprimento de notificação comunicando o intento de retomada. Isto é, se há muito é propalado que o direito não socorre aos que dormem, como adotar o raciocínio para punir uma parte que antecipou-se aos prazos peremptórios a fim de resguardar o seu direito? Não há nenhum sentido sob a ótica da boa-fé objetiva o argumento de que Nesta hipótese, a apelada se valeu da condição de adquirente, atraindo para si a data da aquisição do imóvel...
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