Acórdão Nº 0303501-12.2017.8.24.0045 do Terceira Câmara de Direito Civil, 26-07-2022
| Número do processo | 0303501-12.2017.8.24.0045 |
| Data | 26 Julho 2022 |
| Tribunal de Origem | Tribunal de Justiça de Santa Catarina |
| Órgão | Terceira Câmara de Direito Civil |
| Classe processual | Apelação |
| Tipo de documento | Acórdão |
Apelação Nº 0303501-12.2017.8.24.0045/SC
RELATOR: Desembargador SÉRGIO IZIDORO HEIL
APELANTE: LOG MODELL LOGISTICA, ARMAZENAGEM, TRANSPORTES, COMERCIO, IMPORTACAO E EXPORTACAO EIRELI ADVOGADO: JOÃO MÁRIO BERGESCH (OAB RS051475) APELANTE: VARUNA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA ADVOGADO: Luiz Fernando Casagrande Pereira (OAB PR022076) ADVOGADO: Fernando Cezar Vernalha Guimarães (OAB PR020738) RÉU: OS MESMOS
RELATÓRIO
Tratam-se de apelações cíveis interpostas por Log Modell Logística, Armazenagem, Transportes, Comércio, Importação e Exportação Eireli e Varuna Empreendimentos Imobiliários Ltda., contra a sentença proferida pelo MM. Juízo da 1ª Vara Cível da comarca de Palhoça que, nos autos da "ação de despejo cumulada com cobrança de aluguéis e pedido liminar", assim decidiu, verbis:
Ante o exposto, acolho em parte os pedidos articulados na petição inicial e, assim: (a) decreto a resolução do contrato de locação havido entre as partes (ps. 37/48); (b) determino o despejo da locatária; (c) condeno a ré ao pagamento dos aluguéis vencidos entre dezembro/2016 e maio/2018, bem como dos encargos locatícios (condomínio e IPTU, no total de R$ 42.404,80 - ps. 78/85), com correção monetária pelo IGPM e juros de mora de 1% ao mês desde cada vencimento (CC, art. 397, caput), mais a multa de 10%, incidente sobre a soma dos aluguéis não pagos.
Confirmo a decisão que deferiu a tutela de urgência (ps. 246/248). Afasto a incidência da multa prevista na cláusula 15.1 (correspondente a três aluguéis).
Como a parte autora decaiu de parte mínima de seus pedidos (CPC, art. 86, parágrafo único), condeno a ré ao pagamento das despesas processuais e honorários advocatícios, arbitrados em 20% do valor atualizado da condenação (CPC, art. 85, § 2.º). (evento 100).
Em suas razões defende a ré, em síntese, que: não tomou posse do imóvel em agosto de 2016 (data da assinatura do contrato de locação), mas apenas em dezembro de 2016; mesmo tomando posse, seguiu irregular perante os órgãos fiscalizadores, uma vez que ainda carece dos documentos fundamentais para exercício de suas atividades, tais como "habite-se", PPCI, AVCB e SPCDA, e ainda o laudo técnico essencial para oferecer segurança às atividades; a caução foi paga apenas em novembro de 2016 em razão do atraso da apelada (em verdade, descumprimento, porque não forneceu até a data da desocupação) em fornecer a documentação necessária para as atividades da apelante; não pode ser condenada a pagar aluguéis e encargos anteriores a março de 2017, uma vez que tomou posse no imóvel apenas em dezembro de 2016 (validade da caução de três meses de aluguel, cláusula 3.1 do contrato de locação); a carência de três meses de aluguel deverá ser contada a partir da posse da apelante no imóvel, qual seja, dezembro de 2016, logo, a isenção de que trata a cláusula 4.2 estende-se até final de março de 2017; devem ser considerados vencidos apenas os aluguéis de abril de 2017 até maio de 2018, em razão da caução prestada (evento 107).
A autora, por sua vez, defende que: também são devidos os encargos vencidos no curso da demanda, isso é, desde o momento do ajuizamento da ação em maio/2017 até o momento em que a apelada desocupou o imóvel, em maio de 2018; é possível a cumulação das multas contratuais, pois a multa da cláusula 4.3 do contrato tem incidência na hipótese de inadimplência e mora por parte da apelada, enquanto a multa prevista na cláusula 15.1 refere-se a hipótese de rescisão antecipada do contrato (evento 108).
Contrarrazões aos eventos 113 e 114.
É o relatório.
VOTO
De início, vale esclarecer que tanto a prolação da decisão recorrida quanto a interposição do recurso sucederam a entrada em vigor do Novo Código de Processo Civil (Lei n. 13.105/2015).
Logo, a admissibilidade recursal deve observar o regramento disposto no Código de Processo Civil de 2015, segundo estabelecido no Enunciado Administrativo n. 3 do Superior Tribunal de Justiça:
Aos recursos interpostos com fundamento no CPC/2015 (relativos a decisões publicadas a partir de 18 de março de 2016) serão exigidos os requisitos de admissibilidade recursal na forma do novo CPC.
Dito isso, conheço do recurso e passo à análise de suas razões.
Recurso da ré
Insurge-se a requerida defendendo, inicialmente, que não tomou posse no imóvel em agosto de 2016 quando assinou o contrato de locação, mas sim em dezembro de 2016, em razão da ausência de entrega dos documentos necessários à regularização do bem.
Isto é, atribui a culpa pela demora no início da locação à autora em razão da necessidade de providenciar o habite-se do imóvel, o registro de PPCI (plano de prevenção e proteção contra incêndios), o AVCB (auto de vistoria do corpo de bombeiros) e o SPCDA (sistema de proteção contra descargas atmosféricas).
Pois bem.
De início, oportuno destacar o contido no artigo 22, inciso I, da Lei de Locação, aplicável à espécie:
Art. 22. O locador é obrigado a:
I - entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina;
Consoante previsto no texto legal, é dever do locador entregar o imóvel em condições compatíveis com o uso a que se destina, residencial ou, como no caso em apreço, comercial.
Todavia, isso não significa dizer que o locador está obrigado a entregar o bem de acordo com o negócio pretendido pelo locatário, tendo em vista que quanto às particularidades do imóvel locado, compete a este analisar se é apropriado ao desenvolvimento da atividade comercial que pretende nele instalar.
No caso, em análise às provas colacionadas, vê-se que em e-mail repassado pelo Diretor de Operações da demandada (Geraldo) ao responsável pela intermediação da locação (Edílio), há a afirmação de recebimento do habite-se do imóvel, assim como da certidão positiva de débitos de IPTU (evento 1, INF10, fl. 1; evento 1, INF14, fl. 8).
Ou seja, tendo a locadora fornecido a documentação necessária para que a locatária obtivesse as autorizações para o desenvolvimento das atividades pretendidas no local, era ônus da demandada dar continuidade nos procedimentos exigidos pelo poder público, sobretudo em razão do disposto na Cláusula Segunda, item 2.2, do contrato de locação firmado, in verbis:
2.2. É de responsabilidade e dever exclusivos da LOCATÁRIA o cumprimento de todas as exigências dos poderes públicos e a obtenção junto aos órgãos responsáveis todas as autorizações, licenças e alvarás que forem necessários para o exercício das atividades que pretende realizar no imóvel, incluindo Prefeitura Municipal, Urbanismo, Vigilância Sanitária, Corpo de Bombeiros e demais órgãos fiscalizadores estaduais e municipais, responsabilizando-se por todas as consequências decorrentes das atividades realizadas no imóvel locado. Eventuais negativas em suas obtenções não serão causa de suspensão de pagamento dos alugueres e encargos da locação. (evento 1, INF4, fl. 1).
À vista disso e, não tendo logrado êxito em comprovar, a ora recorrente, a ausência de entrega dos documentos mínimos para que realizasse as diligências necessárias a obtenção...
RELATOR: Desembargador SÉRGIO IZIDORO HEIL
APELANTE: LOG MODELL LOGISTICA, ARMAZENAGEM, TRANSPORTES, COMERCIO, IMPORTACAO E EXPORTACAO EIRELI ADVOGADO: JOÃO MÁRIO BERGESCH (OAB RS051475) APELANTE: VARUNA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA ADVOGADO: Luiz Fernando Casagrande Pereira (OAB PR022076) ADVOGADO: Fernando Cezar Vernalha Guimarães (OAB PR020738) RÉU: OS MESMOS
RELATÓRIO
Tratam-se de apelações cíveis interpostas por Log Modell Logística, Armazenagem, Transportes, Comércio, Importação e Exportação Eireli e Varuna Empreendimentos Imobiliários Ltda., contra a sentença proferida pelo MM. Juízo da 1ª Vara Cível da comarca de Palhoça que, nos autos da "ação de despejo cumulada com cobrança de aluguéis e pedido liminar", assim decidiu, verbis:
Ante o exposto, acolho em parte os pedidos articulados na petição inicial e, assim: (a) decreto a resolução do contrato de locação havido entre as partes (ps. 37/48); (b) determino o despejo da locatária; (c) condeno a ré ao pagamento dos aluguéis vencidos entre dezembro/2016 e maio/2018, bem como dos encargos locatícios (condomínio e IPTU, no total de R$ 42.404,80 - ps. 78/85), com correção monetária pelo IGPM e juros de mora de 1% ao mês desde cada vencimento (CC, art. 397, caput), mais a multa de 10%, incidente sobre a soma dos aluguéis não pagos.
Confirmo a decisão que deferiu a tutela de urgência (ps. 246/248). Afasto a incidência da multa prevista na cláusula 15.1 (correspondente a três aluguéis).
Como a parte autora decaiu de parte mínima de seus pedidos (CPC, art. 86, parágrafo único), condeno a ré ao pagamento das despesas processuais e honorários advocatícios, arbitrados em 20% do valor atualizado da condenação (CPC, art. 85, § 2.º). (evento 100).
Em suas razões defende a ré, em síntese, que: não tomou posse do imóvel em agosto de 2016 (data da assinatura do contrato de locação), mas apenas em dezembro de 2016; mesmo tomando posse, seguiu irregular perante os órgãos fiscalizadores, uma vez que ainda carece dos documentos fundamentais para exercício de suas atividades, tais como "habite-se", PPCI, AVCB e SPCDA, e ainda o laudo técnico essencial para oferecer segurança às atividades; a caução foi paga apenas em novembro de 2016 em razão do atraso da apelada (em verdade, descumprimento, porque não forneceu até a data da desocupação) em fornecer a documentação necessária para as atividades da apelante; não pode ser condenada a pagar aluguéis e encargos anteriores a março de 2017, uma vez que tomou posse no imóvel apenas em dezembro de 2016 (validade da caução de três meses de aluguel, cláusula 3.1 do contrato de locação); a carência de três meses de aluguel deverá ser contada a partir da posse da apelante no imóvel, qual seja, dezembro de 2016, logo, a isenção de que trata a cláusula 4.2 estende-se até final de março de 2017; devem ser considerados vencidos apenas os aluguéis de abril de 2017 até maio de 2018, em razão da caução prestada (evento 107).
A autora, por sua vez, defende que: também são devidos os encargos vencidos no curso da demanda, isso é, desde o momento do ajuizamento da ação em maio/2017 até o momento em que a apelada desocupou o imóvel, em maio de 2018; é possível a cumulação das multas contratuais, pois a multa da cláusula 4.3 do contrato tem incidência na hipótese de inadimplência e mora por parte da apelada, enquanto a multa prevista na cláusula 15.1 refere-se a hipótese de rescisão antecipada do contrato (evento 108).
Contrarrazões aos eventos 113 e 114.
É o relatório.
VOTO
De início, vale esclarecer que tanto a prolação da decisão recorrida quanto a interposição do recurso sucederam a entrada em vigor do Novo Código de Processo Civil (Lei n. 13.105/2015).
Logo, a admissibilidade recursal deve observar o regramento disposto no Código de Processo Civil de 2015, segundo estabelecido no Enunciado Administrativo n. 3 do Superior Tribunal de Justiça:
Aos recursos interpostos com fundamento no CPC/2015 (relativos a decisões publicadas a partir de 18 de março de 2016) serão exigidos os requisitos de admissibilidade recursal na forma do novo CPC.
Dito isso, conheço do recurso e passo à análise de suas razões.
Recurso da ré
Insurge-se a requerida defendendo, inicialmente, que não tomou posse no imóvel em agosto de 2016 quando assinou o contrato de locação, mas sim em dezembro de 2016, em razão da ausência de entrega dos documentos necessários à regularização do bem.
Isto é, atribui a culpa pela demora no início da locação à autora em razão da necessidade de providenciar o habite-se do imóvel, o registro de PPCI (plano de prevenção e proteção contra incêndios), o AVCB (auto de vistoria do corpo de bombeiros) e o SPCDA (sistema de proteção contra descargas atmosféricas).
Pois bem.
De início, oportuno destacar o contido no artigo 22, inciso I, da Lei de Locação, aplicável à espécie:
Art. 22. O locador é obrigado a:
I - entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina;
Consoante previsto no texto legal, é dever do locador entregar o imóvel em condições compatíveis com o uso a que se destina, residencial ou, como no caso em apreço, comercial.
Todavia, isso não significa dizer que o locador está obrigado a entregar o bem de acordo com o negócio pretendido pelo locatário, tendo em vista que quanto às particularidades do imóvel locado, compete a este analisar se é apropriado ao desenvolvimento da atividade comercial que pretende nele instalar.
No caso, em análise às provas colacionadas, vê-se que em e-mail repassado pelo Diretor de Operações da demandada (Geraldo) ao responsável pela intermediação da locação (Edílio), há a afirmação de recebimento do habite-se do imóvel, assim como da certidão positiva de débitos de IPTU (evento 1, INF10, fl. 1; evento 1, INF14, fl. 8).
Ou seja, tendo a locadora fornecido a documentação necessária para que a locatária obtivesse as autorizações para o desenvolvimento das atividades pretendidas no local, era ônus da demandada dar continuidade nos procedimentos exigidos pelo poder público, sobretudo em razão do disposto na Cláusula Segunda, item 2.2, do contrato de locação firmado, in verbis:
2.2. É de responsabilidade e dever exclusivos da LOCATÁRIA o cumprimento de todas as exigências dos poderes públicos e a obtenção junto aos órgãos responsáveis todas as autorizações, licenças e alvarás que forem necessários para o exercício das atividades que pretende realizar no imóvel, incluindo Prefeitura Municipal, Urbanismo, Vigilância Sanitária, Corpo de Bombeiros e demais órgãos fiscalizadores estaduais e municipais, responsabilizando-se por todas as consequências decorrentes das atividades realizadas no imóvel locado. Eventuais negativas em suas obtenções não serão causa de suspensão de pagamento dos alugueres e encargos da locação. (evento 1, INF4, fl. 1).
À vista disso e, não tendo logrado êxito em comprovar, a ora recorrente, a ausência de entrega dos documentos mínimos para que realizasse as diligências necessárias a obtenção...
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