Acórdão Nº 0304045-81.2018.8.24.0039 do Quinta Câmara de Direito Civil, 21-01-2020
| Número do processo | 0304045-81.2018.8.24.0039 |
| Data | 21 Janeiro 2020 |
| Tribunal de Origem | Lages |
| Órgão | Quinta Câmara de Direito Civil |
| Classe processual | Apelação Cível |
| Tipo de documento | Acórdão |
Apelação Cível n. 0304045-81.2018.8.24.0039, de Lages
Relatora: Desembargadora Cláudia Lambert de Faria
APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO RENOVATÓRIA DE LOCAÇÃO COMERCIAL. IMPROCEDÊNCIA DO PEDIDO INICIAL E PROCEDÊNCIA DO PEDIDO RECONVENCIONAL.
APELO DO AUTOR
EXISTÊNCIA DE DOIS CONTRATOS DE LOCAÇÃO, CONSTANDO, NO PRIMEIRO DELES, A FINALIDADE DE EXPLORAÇÃO DE UMA CLÍNICA ODONTOLÓGICA, E, NO SEGUNDO, APENAS DO RAMO COMERCIAL. PREVISÃO GENÉRICA NA SEGUNDA CONTRATAÇÃO QUE POSSIBILITOU A INSTALAÇÃO DE UMA EMPRESA DE SEGUROS NO MESMO IMÓVEL. DESNECESSIDADE DE CLÁUSULA CONTRATUAL EXPRESSA E DE AUTORIZAÇÃO DA LOCADORA QUANTO À EXPLORAÇÃO DO RAMO DE SEGUROS, PORQUANTO O PACTO POSTERIOR UTILIZOU O TERMO GENÉRICO "COMERCIAL", ELEVOU O VALOR DO ALUGUEL E AMPLIOU O OBJETO LOCADO, ENGLOBANDO O PRIMEIRO E O SEGUNDO PISO, SENDO QUE A PRIMEIRA AVENÇA ABRANGIA, APENAS, UMA SALA COMERCIAL NO SEGUNDO PAVIMENTO. RECORRIDA QUE, QUANDO ASSINOU O CONTRATO, JÁ TINHA CONHECIMENTO ACERCA DA EXISTÊNCIA DA SEGURADORA NO IMÓVEL, ATIVIDADE ESTA QUE VEM SENDO DESENVOLVIDA NO LOCAL HÁ MAIS DE TRÊS ANOS. INEXISTÊNCIA DE VEDAÇÃO LEGAL DE EXERCÍCIO DE MAIS DE UM RAMO DE ATIVIDADE NO MESMO IMÓVEL.
RENOVAÇÃO DO CONTRATO DE LOCAÇÃO QUE DEVE OBSERVAR OS REQUISITOS DOS ARTS. 51 E 71, AMBOS DA LEI N. 8.245/91, OS QUAIS RESTARAM, DEVIDAMENTE, PREENCHIDOS. CONTRATOS CELEBRADOS POR ESCRITO E COM PRAZO DETERMINADO, SOMANDO MAIS DE CINCO ANOS ININTERRUPTOS E ATUANDO NOS MESMOS RAMOS DE ATIVIDADE POR MAIS DE TRÊS ANOS. AUTOR QUE COMPROVA A QUITAÇÃO DE IMPOSTOS E TAXAS, INDICA AS CONDIÇÕES PARA A RENOVAÇÃO DA LOCAÇÃO, BEM COMO FIADORES QUE ACEITAM O ENCARGO. LOCAÇÃO QUE, COM EXCEÇÃO DO VALOR DO ALUGUEL, DEVE SER RENOVADA NOS EXATOS TERMOS DO ÚLTIMO CONTRATO, COM INCLUSÃO DA GARAGEM, EXISTENTE NO 1º PISO.
VALOR DA LOCAÇÃO. LITIGANTES QUE APRESENTAM LAUDOS PRODUZIDOS UNILATERALMENTE. AVALIAÇÕES QUE, ENTRETANTO, SE MOSTRAM IDÔNEAS E APRESENTADAS POR PROFISSIONAIS DA ÁREA IMOBILIÁRIA. ARBITRAMENTO COM BASE NA MÉDIA DOS VALORES APRESENTADOS PELO AUTOR E PELA RÉ, A FIM DE OBSERVAR O PRINCÍPIO DA RAZOABILIDADE. VALOR MENSAL MAJORADO. PEDIDO RECONVENCIONAL PREJUDICADO.
CERCEAMENTO DE DEFESA SUSCITADO PELO AUTOR. ANÁLISE DA PRELIMINAR PREJUDICADA, DIANTE DA DECISÃO FAVORÁVEL AO REQUERENTE. INTELIGÊNCIA DO ART. 282, § 2º, DO CPC.
ÔNUS SUCUMBENCIAIS. INVERSÃO. SUCUMBÊNCIA APENAS DA PARTE RÉ, POR TER SIDO O DEMANDANTE VENCIDO EM PARTE MÍNIMA.
RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível n. 0304045-81.2018.8.24.0039, da comarca de Lages 4ª Vara Cível em que é Apelante Bruno Bastos Brandalise e Apelada Tatiane Janice Tortato.
A Quinta Câmara de Direito Civil decidiu, por votação unânime, conhecer do recurso e dar-lhe parcial provimento. Custas legais.
O julgamento, realizado nesta data, foi presidido pelo Excelentíssimo Senhor Desembargador Luiz Cézar Medeiros, com voto, e dele participou o Excelentíssimo Senhor Desembargador Ricardo Fontes.
Florianópolis, 21 de janeiro de 2020.
Desembargadora Cláudia Lambert de Faria
Relatora
RELATÓRIO
BRUNO BASTOS BRANDALISE ajuizou ação renovatória de locação comercial em face de TATIANE JANICE TORTATO alegando, em síntese, que celebrou contrato de locação de uma sala comercial com Luiz Carlos Mazzochi Tortato em 06/10/2010, com término previsto para 05/10/2015, sendo que, antes da aludida data, foi formalizada nova contratação, ampliando o objeto da locação para a totalidade da casa comercial e cuja vigência findaria em 31/12/2018. Destacou que, durante a vigência do último contrato, foram feitos dois termos aditivos, ambos para mudança do locador que, ao final, passou a ser a ré. Alegou que sempre cumpriu com as obrigações que lhe cabiam e que durante todo o tempo de locação, ou seja, por mais de 7 anos, sempre explorou o mesmo ramo de atividade - clínica odontológica.
Contudo, em 07/05/2018, foi supreendido com uma correspondência da ré informando que pretende majorar o aluguel de R$ 3.272,79 para R$ 6.000,00, de forma totalmente abusiva, bem como excluir da locação a garagem do imóvel locado. A ré ainda acusou o autor de realizar sublocação - o que era vedado no contrato, o que não ocorreu, uma vez que é sócio das duas empresas que funcionam no imóvel locado - Clínica Odontológica Rede Orto e Seguradora SEGURALTA - fato que é de conhecimento da requerida. Afirmou que encaminhou contraproposta à ré, se disponibilizando a pagar aluguel de R$ 4.000,00 mensais, sem, contudo, diminuir o objeto da locação em relação a exclusão da garagem, sendo que a requerida se manteve inerte.
Por esse motivo, requereu a procedência da ação, a fim de determinar a renovação da locação, nas condições propostas pelo autor e, caso a ré ofereça resistência, seja condenada ao ônus da sucumbência (fls. 01/06).
Citada, a requerida apresentou contestação (fls. 108/122), defendendo, preliminarmente, a ilegitimidade do autor, uma vez que quem está na posse direta do imóvel locado é, em verdade, a Clínica Oral RB Ltda., sendo que somente a pessoa jurídica é que poderia ingressar com ação renovatória. No mérito, afirmou que o próprio autor confessou ter realizado a sublocação do imóvel para empresa estranha (seguradora) ao ramo em que atuava, prática que estava vedada contratualmente, e que o autor não quitou os débitos que lhe eram devidos (conta de luz e apólice de seguro). Alegou que o objeto do contrato de locação era, apenas, o 1º e 2º piso do imóvel, não abrangendo o subsolo e suas vagas de garagem, não havendo intenção da locadora em ampliar o objeto contratado, uma vez que é utilizado como residência. Teceu comentários sobre a fiança e sobe o valor mensal do aluguel, sendo necessária sua majoração e, em sede de reconvenção, requereu a não renovação da locação e a fixação de aluguel provisório em percentual de 80% da sua pretensão.
Houve réplica às fls. 137/142 e, à fl. 147, o autor pugnou pela concessão da tutela de urgência, para que o contrato de locação permanecesse nos mesmos termos até o deslinde da ação, abstendo-se a ré de promover qualquer medida que impeça a utilização do imóvel por parte do demandante.
Na decisão de fls. 148/149, o magistrado de primeiro grau fixou o aluguel mensal em R$ 4.500,00, a vigorar no mês seguinte ao do término do contrato e respeitadas as demais cláusulas do contrato em vigor.
Por sua vez, a sentença de fls. 152/159 julgou improcedente o pedido formulado pelo requerente, fixando o prazo de 6 meses para desocupação voluntária do imóvel, a contar da intimação da sentença, sob pena de despejo forçado. Quanto à reconvenção ofertada pela ré, julgou procedente o pedido formulado, condenando o autor ao pagamento de aluguel no valor mensal de R$ 4.500,00, até a desocupação do imóvel. Condenou o autor, ainda, ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, estes arbitrados em 10% sobre o valor corrigido da causa para a ação e no montante de R$ 1.000,00 para a reconvenção.
O autor, então, interpôs recurso de apelação (fls. 163/175), defendendo, preliminarmente, seu cerceamento de defesa, uma vez que requereu a oitiva do Sr. Luiz Carlos Mazzochi Tortato, cujo depoimento era de essencial para o esclarecimento dos fatos, uma vez que os dois contratos e o primeiro termo aditivo foram firmados por ele, que poderia esclarecer o real teor da cláusula sétima do contrato. No mérito, alegou que explora o ramo de clínica de odontologia pelo prazo ininterrupto de 8 anos, ou seja, em tempo muito superior ao mínimo exigido pelo inciso III, do art. 51, da Lei nº 8.245/91, sendo que a instalação da nova sociedade (seguradora) no imóvel objeto da locação decorre de expressa previsão contratual. Aliás, em relação à existência da seguradora, afirmou que esta já funciona no imóvel locado desde 2015, passando por dois outros titulares do contrato de locação, sendo que somente em 2018, a terceira titular, como se nada soubesse, reclamou acerca da situação mesmo tendo aceitado expressamente, as cláusulas do segundo contrato de locação, conforme segundo termo aditivo. Impugnou o argumento da sentença de que a locação não permitia o agrupamento de outros ramos comerciais em um único imóvel, requerendo a reforma da sentença.
Contrarrazões às fls. 180/186.
Os autos vieram conclusos para julgamento.
VOTO
O recurso preenche os requisitos de admissibilidade, motivo pelo qual deve ser conhecido.
O autor interpôs recurso de apelação alegando que explora o ramo de clínica de odontologia pelo prazo ininterrupto de 8 anos, ou seja, em tempo muito superior ao mínimo exigido pelo inciso III, do art. 51, da Lei nº 8.245/91, sendo que a instalação da nova sociedade (seguradora) no imóvel, objeto da locação, decorre de expressa previsão contratual. Aliás, em relação à existência da seguradora, afirmou que esta já funciona no imóvel locado desde 2015, passando por dois outros titulares do contrato de locação, sendo que, somente em 2018, quando cumprido o prazo de três anos do citado dispositivo legal, é que a terceira titular reclamou acerca da situação, mesmo tendo aceitado expressamente, as cláusulas do segundo contrato de locação, conforme segundo termo aditivo, tendo impugnado, por fim, o argumento da sentença de que a locação não permitia o agrupamento de outros ramos comerciais em um único bem.
Pois bem.
Conforme se infere do documento de fls. 15/20, o autor havia firmado com o Sr. Luiz Carlos Mazzochi Tortato um contrato de locação de uma sala comercial localizada na Rua Frei Justino, n. 87, 2º piso, Centro, na cidade de Lages/SC, pelo período de 06/10/2010 a 05/10/2015. Extrai-se, ainda, que o imóvel era destinado, exclusivamente, para o funcionamento de uma clínica odontológica, conforme cláusula sétima (fl. 17), sendo que o valor mensal do aluguel era de R$ 1.400,00 (fl. 15).
Em 1º/01/2014, ou seja, antes mesmo de findar o referido contrato, as partes realizaram...
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