Acórdão Nº 0304248-82.2017.8.24.0005 do Terceira Câmara de Direito Civil, 28-09-2021
| Número do processo | 0304248-82.2017.8.24.0005 |
| Data | 28 Setembro 2021 |
| Tribunal de Origem | Tribunal de Justiça de Santa Catarina |
| Órgão | Terceira Câmara de Direito Civil |
| Classe processual | Apelação |
| Tipo de documento | Acórdão |
Apelação Nº 0304248-82.2017.8.24.0005/SC
RELATOR: Desembargador SAUL STEIL
APELANTE: ARCOS DOURADOS COMERCIO DE ALIMENTOS LTDA (RÉU) APELADO: CONDOMINIO CIVIL PRO-INDIVISO DO BALNEARIO CAMBORIU SHOPPING (AUTOR)
RELATÓRIO
Por brevidade, adoto o relatório da sentença, efetuado pelo Juízo de Direito da 4.ª Vara Cível da comarca de Balneário Camboriú, in verbis:
"Condomínio Civil Pró-Indiviso do Balneário Camboriú Shopping ajuizou a presente ação revisional de aluguel em face de Arcos Dourados Comércio de Alimentos Ltda., sustentando, em síntese, que as partes firmaram em 27.07.2007 'Instrumento Particular De Contrato Atípico De Locação Dos Salões Comerciais do Balneário Camboriú Shopping E Outras Avenças' tendo como objeto o salão comercial F01 para que o estabelecimento denominado 'McDonald's'."Afirmou que além do contrato de locação é parte integrante do documento 'Instrumento Declaratório de Normas Gerais Complementares dos Contratos de Locação e Outras Avenças dos Salões Comerciais situados no Balneário Camboriu Shopping e Outras Avenças' que complementa as obrigações dos locatários, em razão da complexidade do empreendimento do tipo Shopping Center."Disse que de acordo com o contrato caberia à ré o pagamento ao autor de R$ 6.760,00 relativo ao aluguel mínimo, bem como, o percentual de 4,5% para os dois primeiros anos de locação e 3,5% para o resto do prazo da locação, a título de aluguel percentual. Além de encargos comuns, contribuições ao fundo de promoções e despesas do imóvel."Discorreu que desde o início da locação o shopping evoluiu estando valorizado e que diante desse cenário, o aluguel atualmente pago pela ré, que é de R$ 12.552,07 está desajustado. Fundamentou que o valor encontra-se defasado em relação ao valor médio de lojas similares que ocupam o shopping, pelo que pleiteia a adequação com a realidade de mercado."Em síntese, requereu a fixação de aluguel provisório no equivalente a R$ 18.783,52. E, no mérito, requereu a fixação de aluguel no valor atingido por laudo anexado à inicial, no valor de R$ 23.479,40."Decisão no evento 7 fixando os aluguéis provisórios em 80% do valor pleiteado na inicial, em observância ao art. 68, II, da Lei n. 8.245/91."A parte ré apresentou contestação no evento 27, defendendo a necessidade de manter o equilíbrio contratual e discorrendo sobre a função do aluguel percentual e do aluguel mínimo, aduzindo que o autor participa de forma diretamente proporcional nos lucros obtidos com a atividade empresarial desenvolvida pela ré. Impugnou o laudo apresentado na inicial, apontando nulidades no documento. Apresentou contraproposta à manutenção em 3,5% do faturamento e aluguel mínimo no valor de R$ 14.840,49."Réplica no evento 32."Decisão de saneamento no evento 41, fixando como ponto controvertido o atual valor de mercado do aluguel discutido nos autos e deferindo a produção de prova pericial."Laudo pericial no evento 113."Esclarecimento do perito aos quesitos complementares apresentados, no evento 137."Alegações finais da ré no evento 150."Vieram os autos conclusos."
Sobreveio sentença (Evento 170 da origem), nos seguintes termos:
"Ante o exposto, julgo procedente o pedido da inicial, com fundamento no art. 487, I, do CPC resolvendo o processo com análise de mérito e, em consequência, fixo os alugueres nos exatos termos do pedido inicial, estabelecendo como contraprestação mensal o valor médio apurado e apontado pela peca (sic) pórtica, ou seja, R$ 21.997,60 (vinte e um mil, novecentos e noventa e sete reais e sessenta centavos)."Condeno a ré ao pagamento das custas e despesas processuais, bem como, honorários advocatícios de sucumbência em favor do patrono do autor, que fixo em 10% sobre o valor da causa, nos termos do art. 85, §2º, do CPC. Observando o trabalho desempenhado nos autos, base de cálculo e baixa complexidade".
Inconformado, o réu apelou (Evento 176 da origem).
Disse que as partes elegeram mecanismo próprio para a manutenção do equilíbrio contratual, na forma de participação direta sobre eventual sucesso das atividades do réu nos espaços locados, ficando assegurada a percepção de um valor mínimo a título de aluguel, devendo prevalecer o que foi pactuado e descabendo, por conseguinte, a estipulação de forma diversa para a avaliação dos locativos. Destacou que a fórmula negocial de participação nos lucros como forma de pagamento das locações não é abusiva, sendo descabida a pretensão. Suscitou a imprestabilidade do "Estudo de Atribuição de Valor Locativo" e do laudo pericial, visto que teriam sido elaborados de forma atécnica e em desconformidade com as normas aplicáveis a esse tipo de avaliação. Alegou que o perito, apesar de corretamente avaliar a localização do imóvel e sua caracterização, incorreu em equívocos quanto à aplicação do método comparativo direto, o que elevou artificialmente o valor dos aluguéis praticados para o imóvel avaliado, e que o valor, caso mantida a estipulação judicial, deve ser de R$ 12.200,00. Por fim, mencionou a grave situação econômica que o País atravessa, o que afetaria o mercado imobiliário, e, nesse sentido, que a majoração dos alugueres pretendida e autorizada pela sentença é abusiva e descabida.
Pugnou pela reforma da sentença, rejeitando-se os pedidos iniciais, ou, sucessivamente, a conversão do julgamento em diligência para a realização de nova perícia.
Foram apresentadas contrarrazões (Evento 182 da origem).
VOTO
O recurso atende aos requisitos de admissibilidade e dele conheço.
Trata-se de ação revisional de aluguéis praticados em ajuste de locação de imóvel não-residencial, mais precisamente de loja localizada em shopping center.
Após o processamento da ação, cuja instrução contou com produção de laudo pericial de avaliação imobiliária, a sentença acolheu os pedidos formulados na inicial para arbitrar os locativos no preço médio pretendido...
RELATOR: Desembargador SAUL STEIL
APELANTE: ARCOS DOURADOS COMERCIO DE ALIMENTOS LTDA (RÉU) APELADO: CONDOMINIO CIVIL PRO-INDIVISO DO BALNEARIO CAMBORIU SHOPPING (AUTOR)
RELATÓRIO
Por brevidade, adoto o relatório da sentença, efetuado pelo Juízo de Direito da 4.ª Vara Cível da comarca de Balneário Camboriú, in verbis:
"Condomínio Civil Pró-Indiviso do Balneário Camboriú Shopping ajuizou a presente ação revisional de aluguel em face de Arcos Dourados Comércio de Alimentos Ltda., sustentando, em síntese, que as partes firmaram em 27.07.2007 'Instrumento Particular De Contrato Atípico De Locação Dos Salões Comerciais do Balneário Camboriú Shopping E Outras Avenças' tendo como objeto o salão comercial F01 para que o estabelecimento denominado 'McDonald's'."Afirmou que além do contrato de locação é parte integrante do documento 'Instrumento Declaratório de Normas Gerais Complementares dos Contratos de Locação e Outras Avenças dos Salões Comerciais situados no Balneário Camboriu Shopping e Outras Avenças' que complementa as obrigações dos locatários, em razão da complexidade do empreendimento do tipo Shopping Center."Disse que de acordo com o contrato caberia à ré o pagamento ao autor de R$ 6.760,00 relativo ao aluguel mínimo, bem como, o percentual de 4,5% para os dois primeiros anos de locação e 3,5% para o resto do prazo da locação, a título de aluguel percentual. Além de encargos comuns, contribuições ao fundo de promoções e despesas do imóvel."Discorreu que desde o início da locação o shopping evoluiu estando valorizado e que diante desse cenário, o aluguel atualmente pago pela ré, que é de R$ 12.552,07 está desajustado. Fundamentou que o valor encontra-se defasado em relação ao valor médio de lojas similares que ocupam o shopping, pelo que pleiteia a adequação com a realidade de mercado."Em síntese, requereu a fixação de aluguel provisório no equivalente a R$ 18.783,52. E, no mérito, requereu a fixação de aluguel no valor atingido por laudo anexado à inicial, no valor de R$ 23.479,40."Decisão no evento 7 fixando os aluguéis provisórios em 80% do valor pleiteado na inicial, em observância ao art. 68, II, da Lei n. 8.245/91."A parte ré apresentou contestação no evento 27, defendendo a necessidade de manter o equilíbrio contratual e discorrendo sobre a função do aluguel percentual e do aluguel mínimo, aduzindo que o autor participa de forma diretamente proporcional nos lucros obtidos com a atividade empresarial desenvolvida pela ré. Impugnou o laudo apresentado na inicial, apontando nulidades no documento. Apresentou contraproposta à manutenção em 3,5% do faturamento e aluguel mínimo no valor de R$ 14.840,49."Réplica no evento 32."Decisão de saneamento no evento 41, fixando como ponto controvertido o atual valor de mercado do aluguel discutido nos autos e deferindo a produção de prova pericial."Laudo pericial no evento 113."Esclarecimento do perito aos quesitos complementares apresentados, no evento 137."Alegações finais da ré no evento 150."Vieram os autos conclusos."
Sobreveio sentença (Evento 170 da origem), nos seguintes termos:
"Ante o exposto, julgo procedente o pedido da inicial, com fundamento no art. 487, I, do CPC resolvendo o processo com análise de mérito e, em consequência, fixo os alugueres nos exatos termos do pedido inicial, estabelecendo como contraprestação mensal o valor médio apurado e apontado pela peca (sic) pórtica, ou seja, R$ 21.997,60 (vinte e um mil, novecentos e noventa e sete reais e sessenta centavos)."Condeno a ré ao pagamento das custas e despesas processuais, bem como, honorários advocatícios de sucumbência em favor do patrono do autor, que fixo em 10% sobre o valor da causa, nos termos do art. 85, §2º, do CPC. Observando o trabalho desempenhado nos autos, base de cálculo e baixa complexidade".
Inconformado, o réu apelou (Evento 176 da origem).
Disse que as partes elegeram mecanismo próprio para a manutenção do equilíbrio contratual, na forma de participação direta sobre eventual sucesso das atividades do réu nos espaços locados, ficando assegurada a percepção de um valor mínimo a título de aluguel, devendo prevalecer o que foi pactuado e descabendo, por conseguinte, a estipulação de forma diversa para a avaliação dos locativos. Destacou que a fórmula negocial de participação nos lucros como forma de pagamento das locações não é abusiva, sendo descabida a pretensão. Suscitou a imprestabilidade do "Estudo de Atribuição de Valor Locativo" e do laudo pericial, visto que teriam sido elaborados de forma atécnica e em desconformidade com as normas aplicáveis a esse tipo de avaliação. Alegou que o perito, apesar de corretamente avaliar a localização do imóvel e sua caracterização, incorreu em equívocos quanto à aplicação do método comparativo direto, o que elevou artificialmente o valor dos aluguéis praticados para o imóvel avaliado, e que o valor, caso mantida a estipulação judicial, deve ser de R$ 12.200,00. Por fim, mencionou a grave situação econômica que o País atravessa, o que afetaria o mercado imobiliário, e, nesse sentido, que a majoração dos alugueres pretendida e autorizada pela sentença é abusiva e descabida.
Pugnou pela reforma da sentença, rejeitando-se os pedidos iniciais, ou, sucessivamente, a conversão do julgamento em diligência para a realização de nova perícia.
Foram apresentadas contrarrazões (Evento 182 da origem).
VOTO
O recurso atende aos requisitos de admissibilidade e dele conheço.
Trata-se de ação revisional de aluguéis praticados em ajuste de locação de imóvel não-residencial, mais precisamente de loja localizada em shopping center.
Após o processamento da ação, cuja instrução contou com produção de laudo pericial de avaliação imobiliária, a sentença acolheu os pedidos formulados na inicial para arbitrar os locativos no preço médio pretendido...
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