Acórdão Nº 0304433-45.2014.8.24.0064 do Quarta Câmara de Direito Civil, 18-08-2022
| Número do processo | 0304433-45.2014.8.24.0064 |
| Data | 18 Agosto 2022 |
| Tribunal de Origem | Tribunal de Justiça de Santa Catarina |
| Órgão | Quarta Câmara de Direito Civil |
| Classe processual | Apelação |
| Tipo de documento | Acórdão |
Apelação Nº 0304433-45.2014.8.24.0064/SC
RELATOR: Desembargador LUIZ FELIPE SCHUCH
APELANTE: ARAUCARIA LOTEAMENTO E INCORPORACAO DE IMOVEIS LTDA APELANTE: PATRICIA DE FREITAS APELADO: J.A. URBANISMO LTDA RÉU: OS MESMOS
RELATÓRIO
Acolho o relatório da sentença (evento 55/1G), de lavra da Juíza de Direito Bianca Fernandes Figueiredo, por contemplar precisamente o conteúdo dos presentes autos, ipsis litteris:
Patrícia de Freitas ingressou com a presente ação cominatória e condenatória contra ARAUCÁRIA LOTEAMENTO E INCORPORAÇÃO DE IMÓVEIS LTDA. e J.A URBANISMO LTDA. (antiga denominação de J.A CONSTRUÇÕES LTDA.), aos argumentos, em suma, de que: I. adquiriu, em 23/12/1999, o lote n. 443, quadra BG, do Loteamento Residencial Araucária I, matriculado no Cartório de Registro de Imóveis de São José sob o n. 44.604, pelo valor de R$ 15.000,00, já devidamente pago; II. não obstante a cláusula décima terceira do contrato firmado com a primeira ré afirmasse que a escritura pública lhe seria outorgada 60 (sessenta) dias após a quitação, isso não ocorreu até o presente momento; III. o lote atualmente encontra-se registrado em nome da segunda ré e esta, injustificadamente, se nega a realizar a transferência; e IV. este quadro vem ocasionando diversos transtornos à parte autora, inclusive de ordem moral, visto que, além de estar impossibilitada de dispor do bem, o imóvel pode sofrer constrições por dívidas contraídas pela segunda demandada. Indicou os fundamentos jurídicos do pedido e postulou a procedência da demanda, a fim de que as requeridas sejam compelidas a outorgar-lhe, às suas expensas, a escritura definitiva, bem como a indenizarem o abalo extrapatrimonial sofrido, em valor a ser arbitrado por este juízo. Formulou os demais requerimentos de estilo, incluindo a concessão da gratuidade da justiça e da tutela de urgência quanto à obrigação de fazer, valorou a causa e juntou documentos (pgs. 1-41). À pg. 42 foram deferidos os benefícios da justiça gratuita e postergada a análise do pleito antecipatório. A segunda requerida, J.A URBANISMO LTDA., apresentou contestação (pgs. 47-607) suscitando, preliminarmente, a sua ilegitimidade passiva, à consideração de que firmou com a corré contrato de permuta, segundo o qual a última se obrigou a lotear um terreno de propriedade da primeira, mas descumpriu a obrigação de, posteriormente, transferir para si ou terceiros diversos desses lotes, dentre os quais o que foi alienado à parte acionante, sem a sua participação, o que, inclusive, é objeto da ação n. 064.12.022173-3. No mérito, asseverou que: I. a primeira ré se obrigou a arcar com as despesas necessárias à transferência para seu nome dos lotes que ulteriormente seriam revendidos por ela a terceiros; II. é de seu interesse a transferência dos lotes para a corré ou terceiros, visto que, na qualidade de proprietária registral, vem sendo responsabilizada por dívidas relativas aos imóveis, malgrado não esteja na posse deles; III. os fatos narrados na inicial não passam de mero aborrecimento, razão pela qual não configuram danos morais; e IV. é inaplicável o Código de Defesa do Consumidor à espécie - e, consequentemente, a inversão do ônus da prova -, já que inexiste relação jurídica entre a ora demandada e a parte acionante. Ao final, requereu a extinção do feito sem julgamento de mérito ou, subsidiariamente, a improcedência no que lhe concerne. Em ato contínuo, a autora acostou documento (pgs. 608-609). A primeira ré, ARAUCÁRIA LOTEAMENTO E INCORPORAÇÃO DE IMÓVEIS LTDA., também apresentou contestação (pgs. 653-658) defendendo, em suma, que: I. não se opõe ao pleito de outorga da escritura definitiva, mas se encontra impossibilitada de concedê-la em virtude de o lote estar registrado em nome da segunda ré; II. a negativa da última em promover a transferência é indevida, visto que, nos termos das cláusulas terceira e sétima do contrato de permuta firmado entre as duas empresas, aquela deveria ter transferido à ora contestante o terreno previamente ao registro do loteamento; III. a segunda demandada vinha outorgando individualmente aos adquirentes as escrituras, mas, repentinamente, passou a se negar a fazê-lo, tendo ainda notificado a contestante para que promovesse a transferência dos lotes para si própria; IV. a requerida atualmente possui fluxo de caixa zero, não podendo suportar, de uma única vez, o custo da transmissão de 114 lotes; V. no contrato firmado com a parte adquirente constou que esta seria responsável pelo pagamento das despesas de transmissão; VI. é favorável à concessão da tutela de urgência. Pugnou, assim, pela procedência parcial dos pleitos inaugurais, responsabilizando-se unicamente a segunda ré. Nas réplicas (pgs. 615-620 e 677-678), a parte autora reiterou os termos da exordial, acrescentando que a segunda ré é parte legítima e sua responsabilidade é solidária, pois autorizou no contrato de permuta firmado coma corré que esta transferisse os lotes a terceiros sem a sua anuência, bem como porque figura como proprietária registral do imóvel, não podendo o consumidor ser responsabilizado por desavenças havidas entre as empresas. Com relação ao mérito, salientou que não procede a alegação de culpa exclusiva da primeira ré, pois a segunda deveria ter transferido àquela a gleba inteira, não tendo comprovado, outrossim, a alegação de que foi negativada por dívida do imóvel em comento. Salientou, ainda, que a segunda ré manteve-se inerte por longo período, só tendo ajuizado aquela ação após ter sido notificada extrajudicialmente pela outra empresa. Em arremate, afirmou que o compromisso de compra e venda foi firmado com esteio em mandato outorgado pela proprietária, sendo esta responsável pelos atos da mandatária. A demandante reiterou o pedido de antecipação de tutela (pgs. 621-637), que foi indeferido (pgs. 643-647). Instadas a especificarem as provas que pretendiam produzir (pgs. 638 e 647), autora e segunda ré postularam o julgamento antecipado da lide (pgs. 650-651). Derradeiramente, a segunda ré formulou pedido de que fosse adotada a solução dada pelo Tribunal de Justiça de Santa Catarina no agravo de instrumento n. 0020295-59.2016.8.24.0000, autorizando a transferência à parte demandante, mediante pagamento, por parte desta, das respectivas custas, resguardados eventuais direitos do Fisco contra a corré (pgs. 663-676).
A Magistrada julgou parcialmente procedentes os pedidos exordiais, nos seguintes termos:
ANTE O EXPOSTO, na forma do art. 487, I, do CPC, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES OS PEDIDOS FORMULADOS por Patrícia de Freitas na presente ação cominatória e condenatória movida contra ARAUCÁRIA LOTEAMENTO E INCORPORAÇÃO DE IMÓVEIS LTDA. e J.A URBANISMO LTDA (antiga denominação de J.A CONSTRUÇÕES LTDA) e, em consequência, CONDENO a primeira ré, na qualidade de promitente vendedora (anuente), e a segunda, na qualidade de proprietária registral, a outorgarem, no prazo impreterível de 15 (quinze) dias, a escritura pública relativa ao lote n. 443, quadra BG, do Loteamento Residencial Araucária I, matriculado no Cartório de Registro de Imóveis de São José sob o n. 44.604, em favor da parte autora, que deverá arcar com os emolumentos e tributos necessários para tanto, tudo sob pena de multa diária no valor de R$ 1.000,00 (mil reais) (CPC/2015, art. 536), ressalvando-se ao Fisco os direitos eventualmente correspondentes ao(s) negócio(s) anteriormente celebrado entre as rés. Registro, por oportuno, que a multa diária fixada incidirá apenas em desfavor da ré ARAUCÁRIA LOTEAMENTO E INCORPORAÇÃO DE IMÓVEIS LTDA. e somente se, transcorrido o prazo de 15 (quinze) dias fixado e tendo a consumidora comprovado o pagamento das taxas e emolumentos necessários à transferência, aquela não promover a outorga da escritura...
RELATOR: Desembargador LUIZ FELIPE SCHUCH
APELANTE: ARAUCARIA LOTEAMENTO E INCORPORACAO DE IMOVEIS LTDA APELANTE: PATRICIA DE FREITAS APELADO: J.A. URBANISMO LTDA RÉU: OS MESMOS
RELATÓRIO
Acolho o relatório da sentença (evento 55/1G), de lavra da Juíza de Direito Bianca Fernandes Figueiredo, por contemplar precisamente o conteúdo dos presentes autos, ipsis litteris:
Patrícia de Freitas ingressou com a presente ação cominatória e condenatória contra ARAUCÁRIA LOTEAMENTO E INCORPORAÇÃO DE IMÓVEIS LTDA. e J.A URBANISMO LTDA. (antiga denominação de J.A CONSTRUÇÕES LTDA.), aos argumentos, em suma, de que: I. adquiriu, em 23/12/1999, o lote n. 443, quadra BG, do Loteamento Residencial Araucária I, matriculado no Cartório de Registro de Imóveis de São José sob o n. 44.604, pelo valor de R$ 15.000,00, já devidamente pago; II. não obstante a cláusula décima terceira do contrato firmado com a primeira ré afirmasse que a escritura pública lhe seria outorgada 60 (sessenta) dias após a quitação, isso não ocorreu até o presente momento; III. o lote atualmente encontra-se registrado em nome da segunda ré e esta, injustificadamente, se nega a realizar a transferência; e IV. este quadro vem ocasionando diversos transtornos à parte autora, inclusive de ordem moral, visto que, além de estar impossibilitada de dispor do bem, o imóvel pode sofrer constrições por dívidas contraídas pela segunda demandada. Indicou os fundamentos jurídicos do pedido e postulou a procedência da demanda, a fim de que as requeridas sejam compelidas a outorgar-lhe, às suas expensas, a escritura definitiva, bem como a indenizarem o abalo extrapatrimonial sofrido, em valor a ser arbitrado por este juízo. Formulou os demais requerimentos de estilo, incluindo a concessão da gratuidade da justiça e da tutela de urgência quanto à obrigação de fazer, valorou a causa e juntou documentos (pgs. 1-41). À pg. 42 foram deferidos os benefícios da justiça gratuita e postergada a análise do pleito antecipatório. A segunda requerida, J.A URBANISMO LTDA., apresentou contestação (pgs. 47-607) suscitando, preliminarmente, a sua ilegitimidade passiva, à consideração de que firmou com a corré contrato de permuta, segundo o qual a última se obrigou a lotear um terreno de propriedade da primeira, mas descumpriu a obrigação de, posteriormente, transferir para si ou terceiros diversos desses lotes, dentre os quais o que foi alienado à parte acionante, sem a sua participação, o que, inclusive, é objeto da ação n. 064.12.022173-3. No mérito, asseverou que: I. a primeira ré se obrigou a arcar com as despesas necessárias à transferência para seu nome dos lotes que ulteriormente seriam revendidos por ela a terceiros; II. é de seu interesse a transferência dos lotes para a corré ou terceiros, visto que, na qualidade de proprietária registral, vem sendo responsabilizada por dívidas relativas aos imóveis, malgrado não esteja na posse deles; III. os fatos narrados na inicial não passam de mero aborrecimento, razão pela qual não configuram danos morais; e IV. é inaplicável o Código de Defesa do Consumidor à espécie - e, consequentemente, a inversão do ônus da prova -, já que inexiste relação jurídica entre a ora demandada e a parte acionante. Ao final, requereu a extinção do feito sem julgamento de mérito ou, subsidiariamente, a improcedência no que lhe concerne. Em ato contínuo, a autora acostou documento (pgs. 608-609). A primeira ré, ARAUCÁRIA LOTEAMENTO E INCORPORAÇÃO DE IMÓVEIS LTDA., também apresentou contestação (pgs. 653-658) defendendo, em suma, que: I. não se opõe ao pleito de outorga da escritura definitiva, mas se encontra impossibilitada de concedê-la em virtude de o lote estar registrado em nome da segunda ré; II. a negativa da última em promover a transferência é indevida, visto que, nos termos das cláusulas terceira e sétima do contrato de permuta firmado entre as duas empresas, aquela deveria ter transferido à ora contestante o terreno previamente ao registro do loteamento; III. a segunda demandada vinha outorgando individualmente aos adquirentes as escrituras, mas, repentinamente, passou a se negar a fazê-lo, tendo ainda notificado a contestante para que promovesse a transferência dos lotes para si própria; IV. a requerida atualmente possui fluxo de caixa zero, não podendo suportar, de uma única vez, o custo da transmissão de 114 lotes; V. no contrato firmado com a parte adquirente constou que esta seria responsável pelo pagamento das despesas de transmissão; VI. é favorável à concessão da tutela de urgência. Pugnou, assim, pela procedência parcial dos pleitos inaugurais, responsabilizando-se unicamente a segunda ré. Nas réplicas (pgs. 615-620 e 677-678), a parte autora reiterou os termos da exordial, acrescentando que a segunda ré é parte legítima e sua responsabilidade é solidária, pois autorizou no contrato de permuta firmado coma corré que esta transferisse os lotes a terceiros sem a sua anuência, bem como porque figura como proprietária registral do imóvel, não podendo o consumidor ser responsabilizado por desavenças havidas entre as empresas. Com relação ao mérito, salientou que não procede a alegação de culpa exclusiva da primeira ré, pois a segunda deveria ter transferido àquela a gleba inteira, não tendo comprovado, outrossim, a alegação de que foi negativada por dívida do imóvel em comento. Salientou, ainda, que a segunda ré manteve-se inerte por longo período, só tendo ajuizado aquela ação após ter sido notificada extrajudicialmente pela outra empresa. Em arremate, afirmou que o compromisso de compra e venda foi firmado com esteio em mandato outorgado pela proprietária, sendo esta responsável pelos atos da mandatária. A demandante reiterou o pedido de antecipação de tutela (pgs. 621-637), que foi indeferido (pgs. 643-647). Instadas a especificarem as provas que pretendiam produzir (pgs. 638 e 647), autora e segunda ré postularam o julgamento antecipado da lide (pgs. 650-651). Derradeiramente, a segunda ré formulou pedido de que fosse adotada a solução dada pelo Tribunal de Justiça de Santa Catarina no agravo de instrumento n. 0020295-59.2016.8.24.0000, autorizando a transferência à parte demandante, mediante pagamento, por parte desta, das respectivas custas, resguardados eventuais direitos do Fisco contra a corré (pgs. 663-676).
A Magistrada julgou parcialmente procedentes os pedidos exordiais, nos seguintes termos:
ANTE O EXPOSTO, na forma do art. 487, I, do CPC, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES OS PEDIDOS FORMULADOS por Patrícia de Freitas na presente ação cominatória e condenatória movida contra ARAUCÁRIA LOTEAMENTO E INCORPORAÇÃO DE IMÓVEIS LTDA. e J.A URBANISMO LTDA (antiga denominação de J.A CONSTRUÇÕES LTDA) e, em consequência, CONDENO a primeira ré, na qualidade de promitente vendedora (anuente), e a segunda, na qualidade de proprietária registral, a outorgarem, no prazo impreterível de 15 (quinze) dias, a escritura pública relativa ao lote n. 443, quadra BG, do Loteamento Residencial Araucária I, matriculado no Cartório de Registro de Imóveis de São José sob o n. 44.604, em favor da parte autora, que deverá arcar com os emolumentos e tributos necessários para tanto, tudo sob pena de multa diária no valor de R$ 1.000,00 (mil reais) (CPC/2015, art. 536), ressalvando-se ao Fisco os direitos eventualmente correspondentes ao(s) negócio(s) anteriormente celebrado entre as rés. Registro, por oportuno, que a multa diária fixada incidirá apenas em desfavor da ré ARAUCÁRIA LOTEAMENTO E INCORPORAÇÃO DE IMÓVEIS LTDA. e somente se, transcorrido o prazo de 15 (quinze) dias fixado e tendo a consumidora comprovado o pagamento das taxas e emolumentos necessários à transferência, aquela não promover a outorga da escritura...
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