Acórdão Nº 0304824-54.2018.8.24.0033 do Primeira Câmara de Direito Civil, 21-03-2024
| Número do processo | 0304824-54.2018.8.24.0033 |
| Data | 21 Março 2024 |
| Tribunal de Origem | Tribunal de Justiça de Santa Catarina |
| Órgão | Primeira Câmara de Direito Civil |
| Classe processual | Apelação |
| Tipo de documento | Acórdão |
Apelação Nº 0304824-54.2018.8.24.0033/SC
RELATOR: Desembargador EDIR JOSIAS SILVEIRA BECK
APELANTE: RIVIERA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA (REQUERIDO) APELADO: ANDRE MAGALHAES DE OLIVEIRA CENCI (REQUERENTE)
RELATÓRIO
Adota-se o relatório e transcreve-se o dispositivo da sentença apelada:
André Magalhães de Oliveira Cenci ajuizou a presente ação de obrigação de fazer c/c indenização por danos materiais e morais em desfavor de Riviera Empreendimentos Imobiliários Ltda., ambos qualificados, aduzindo, em síntese, que: a) em 21-11-2011 as partes firmaram contrato de compra e venda de fração ideal de terreno e de unidade condominial autônoma, cujo objeto eram duas salas "office" de n. 911 e 912 e duas vagas de garagem de n. 309 e 310, do Ed. Riviera Concept Complexo Multiuso pelo valor de R$ 403.200,00; b) o prazo para entrega da obra era 30-9-2016, com tolerância de 180 dias, e que até a data da propositura da ação ainda não fora entregue.
Requereu, ao final, a procedência dos pedidos para: a) condenar a ré ao pagamento de indenização por danos materiais (danos emergentes e lucros cessantes), além de indenização por danos morais; b) condenar a ré ao pagamento de aluguel mensal no valor de R$ 4.809,79 que corresponde a 0,8% sobre o valor atualizado do imóvel e demais cominações de estilo.
No ev. 18 foi deferido o pedido de tutela antecipada somente para o fim de autorizar o autor a consignar judicialmente as parcelas vencidas e vincendas. Sobre esta decisão a ré interpôs agravo de instrumento, o qual foi parcialmente provido para "afastar, por ora, a exigência dos alugueres vencidos até a intimação da medida antecipatória" (ev. 57).
Citada, a parte ré apresentou contestação no ev. 29, alegando, em suma, que o atraso da obra se deu em razão de motivos de força maior, haja vista o atraso na entrega das esquadrias e vidros para a fachada do empreendimento pelo fornecedor contratado. Como motivo de força externa para o atraso na entrega da obra alegou a crise econômica no país. Impugnou o pedido de dano moral e de dano material por ausência de prova das despesas. Ao final, requereu a improcedência dos pedidos formulados na inicial, com as condenações de praxe.
Réplica no ev. 35.
Instadas as partes a se manifestar com relação à produção de outras provas (ev. 50), ambas as partes requereram a produção de prova oral (eventos 53 e 54).
A ré informou a entrega das chaves em 18-12-2018 (ev. 56).
O feito foi saneado (ev. 61), oportunidade em que foi designada audiência de instrução e julgamento, cuja proposta conciliatória resultou inexitosa. Naquela oportunidade foram inquiridos uma testemunha arrolada pela ré e dois informantes arrolados pelo autor (Evento 107, TERMOAUD1).
As partes apresentaram alegações finais nos eventos 113 e 114.
Vieram os autos conclusos.
(...)
Ante o exposto, com fundamento no art. 487, I, do Código de Processo Civil e resolvendo o mérito, JULGO PROCEDENTES os pedidos formulados na inicial da presente ação para:
a) CONDENAR a ré ao pagamento de indenização por danos morais em favor do autor na importância de R$ 10.000,00 (dez mil reais), cujo valor deverá ser corrigido monetariamente pelo INPC a partir do arbitramento (Súmula n. 362 do STJ) e acrescido de juros de mora de 1% ao mês a partir da citação, porque decorrente de ilícito contratual;
b) CONDENAR a ré ao pagamento da multa prevista no contrato em razão do inadimplemento, em favor do autor, no percentual de 0,8% do preço reajustado monetariamente do imóvel, conforme contratado, a ser calculado a partir do término do prazo de tolerância (março de 2017) até a efetiva entrega das chaves que ocorreu em 18-12-2018, com correção monetária pelo INPC a partir de cada mês de atraso e juros de mora de 1% ao mês contados da citação (art. 405 do CC).
Expeça-se alvará em favor da ré acerca dos valores consignados pelo autor no decorrer do processo, mediante intimação prévia para indicação de seus dados bancários. Prazo: 15 dias.
Por consequência, condeno a ré ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios que fixo em 15% sobre o valor da condenação (art. 85, § 2º, do CPC).
Acrescenta-se que a parte ré interpôs o presente recurso de apelação sustentando justificado o atraso na entrega dos imóveis por caso fortuito e força maior, decorrentes de atos de terceiros, a não caracterização de lucros cessantes e a redução do valor arbitrado para os alugueres, além da inocorrência de danos morais ou a sua minoração.
A parte apelada apresentou contrarrazões reiterando os fundamentos já apresentados na origem e postulando a rejeição do pedido recursal
VOTO
Quanto ao cumprimento do contrato pela parte recorrente, retira-se do decreto recorrido no que aqui interessa:
É fato incontroverso nos autos que as partes firmaram "contrato particular de promessa de compra e venda de fração(ões) ideal(ais) de terreno e de unidade(s) condominial(ais) autônoma(s)" em 21-11-2011 (Evento 1, INF6), referente a duas salas "office" de n. 911 e 912 e duas vagas de garagem de n. 309 e 310, todas situadas no Edifício Riviera Concept Complexo Multiuso.
A promessa de compra e venda firmada entre as partes prevê, no seu quadro resumo, que a previsão de entrega da obra era 30-9-2016 (Evento 1, INF6, p. 14), podendo ser prorrogado por 180 dias (conforme cláusula oitava - p. 5, Evento 1, INF6,) contados da data de sua expiração, "salvo motivos de força maior, calamidade pública, greves, chuvas prolongadas, atrasos nas ligações internas que incumbam às concessionárias dos serviços públicos, falta de materiais no mercado, anormalidades decorrentes de perturbações de ordem pública e fatores outros que possam influir, direta ou indiretamente, no prazo de conclusão (...)", in verbis:
DA ENTREGA DA(S) UNIDADE(S) AUTÔNOMA(S)
CLÁUSULA OITAVA: A data para a entrega do empreendimento "RIVIERA CONCEPT COMPLEXO MULTIUSO" e da(s) unidade(s) condominial(ais) autônoma(s) compromissada(s), objeto deste contrato é aquela constante do item VI do Quadro Resumo, sendo admitida uma tolerância de 180 (cento e oitenta) dias, contados da data de sua expiração, salvo motivos de força maior, calamidade pública, greves, chuvas prolongadas, atrasos nas ligações internas que incumbam às concessionárias dos serviços públicos, falta de materiais no mercado, anormalidades decorrentes de perturbações de ordem pública e fatores outros que possam influir, direta ou indiretamente, no prazo de conclusão (...). (p. 5, Evento 1, INF6) (destaques no original)
QUADRO RESUMO
ITEM VI - PRAZO DE ENTREGA
Dia 30 (trinta) do mês de Setembro do ano de 2016, observadas as condições previstas na cláusula oitava e parágrafos, deste contrato. (p. 14, Evento 1, INF6)
Deste modo, o prazo ordinário para conclusão da construção encerrou em setembro de 2016, fluindo a partir daí o prazo de tolerância.
Em contrapartida, não restou minimamente comprovado os motivos que levaram ao atraso na entrega do imóvel, razão pela qual deve ser reconhecido o inadimplemento do contrato por parte da ré.
A respeito: "a simples alegação não é suficiente para formar a convicção do magistrado; é imprescindível a comprovação da existência do fato alegado (allegatio et non probatio quasi non allegatio)" (TJSC. Apelação Cível n. 2000.001732-9, de Pinhalzinho, rel. Des. Francisco Oliveira Filho).
Em que pese as justificativas apresentadas, não se desconhece que existem, no mercado, diversos fatores de imprevisibilidade que podem afetar negativamente a construção de edificações e onerar excessivamente os incorporadores e construtoras, tais como intempéries, chuvas, escassez de insumos, greves, falta de mão de obra, crise no setor, imposições do Poder Público, entre outros contratempos.
Assim, diante da complexidade deste negócio, admite-se um período de tolerância no máximo de 180 dias, haja vista que, por analogia, é o prazo de validade do registro da incorporação, da carência para desistir do empreendimento (arts. 33 e 34, § 2º, da Lei nº 4.591/64 e 12 da Lei nº 4.864/65) e é o prazo máximo para que o fornecedor sane vício do produto (art. 18, § 2º, do CDC).
A própria Lei de Incorporações Imobiliárias (Lei nº 4.591/64) prevê a possibilidade de prorrogação: "Art. 48. (...) § 2º Do contrato deverá constar a prazo da entrega das obras e as condições e formas de sua eventual prorrogação".
Com efeito, constata-se que a cláusula de tolerância para atraso de obra possui amparo legal, não constituindo abuso de direito (art. 187 do CC) ou cláusula abusiva (art. 51 do CDC), como quer fazer crer a parte autora.
Destaco, porém, que "não é abusiva a cláusula de tolerância nos contratos de promessa de compra e venda de imóvel em construção que prevê prorrogação do prazo inicial para a entrega da obra pelo lapso máximo de 180 (cento e oitenta) dias". (STJ. 3ª Turma. REsp 1.582.318-RJ, Rel....
Para continuar a ler
PEÇA SUA AVALIAÇÃO