Acórdão Nº 0305307-08.2017.8.24.0005 do Sexta Câmara de Direito Civil, 07-12-2021
| Número do processo | 0305307-08.2017.8.24.0005 |
| Data | 07 Dezembro 2021 |
| Tribunal de Origem | Tribunal de Justiça de Santa Catarina |
| Órgão | Sexta Câmara de Direito Civil |
| Classe processual | Apelação |
| Tipo de documento | Acórdão |
Apelação Nº 0305307-08.2017.8.24.0005/SC
RELATOR: Desembargador STANLEY DA SILVA BRAGA
APELANTE: JULIANA MIDORI IWATA E OUTRO ADVOGADO: EMANNUELL ANDRE DUARTE (OAB SC029363)
RELATÓRIO
Nos termos da decisão de Primeiro Grau (evento 35), mudando o que deve ser mudado:
"Juliana Midori Iwata, devidamente qualificada, por procurador habilitado, ajuizou Ação de Rescisão Contratual c/c Indenização por Danos Materiais e Morais c/c Pedido de Tutela Antecipada em face de Ng Empreendimentos Ltda (Fg Privilege Empreendimentos Ltda), também qualificada, alegando, em síntese, que:
1) firmou com a ré Contrato Particular de Compra e Venda de Apartamento a ser Construído e Respectiva Fração Ideal de Terreno em 20.8.2012;
2) o contrato tem como objeto o apartamento nº 1901 do Edifício Infinity Coast Residence e duas vagas de garagem de nº 45-AB e 46-AB;
3) restou acordado o valor total de R$ 1.790.000,00;
4) o valor de R$ 120.000,00, representado pela nota promissória nº 01/134, foram pagos em R$ 30.8.2012;
5) o valor de R$ 720.000,00, está sendo pago em 120 parcelas mensais e sucessivas de R$ 6.000,00, com o primeiro vencimento em 25.9.2012, representado pelas notas promissórias nº 02/134 a 121/134;
6) o valor de R$ 400.000,00 será pago em dez reforços anuais e sucessivos de R$ 40.000,00, com o primeiro vencimento em 20.8.2013, representadas pelas notas promissórias nº 122/134 a 131/134;
7) o valor de R$ 200.000,00, representado pela nota promissória nº 132/134, foi pago em 20.12.2015;
8) o valor de R$ 200.000,00, representado pela nota promissória nº 133/134, foi quitado em 20.12.2016;
9) o valor de R$ 150.000,00, representado pela nota promissória nº 134/134, será quitado em 30.9.2017;
10) realizou o pagamento do valor total de R$ 1.113.872,44;
11) o prazo previsto para entrega do empreendimento é setembro de 2017, com possibilidade de prorrogação de 180 dias em casos específicos, estendendo o prazo final para março de 2018;
12) não ocorreram os casos possíveis de prorrogação do prazo, permanecendo hígido o prazo máximo de entrega em setembro de 2017;
13) restam 4 meses para findar o prazo de entrega e o empreendimento encontra-se em estágio médio de construção;
14) não há possibilidade de finalização do empreendimento dentro do prazo previsto, nem mesmo com a prorrogação;
15) a ré ainda não realizou o arquivo do memorial de incorporação perante o Registro de Imóveis competente;
16) no contrato de compra e venda consta a informação inverídica de que o imóvel já estaria incorporado;
17) o empreendimento está sendo construído sobre 5 áreas não unificadas, matriculadas sob os nº 102005, 18166, 30312, 104470 e 61079 no 1º Registro de Imóveis desta comarca;
18) ante as irregularidades constatadas, a obra foi embargada por iniciativa da municipalidade e demais órgãos;
19) é aplicável o CDC;
20) a ré, agindo com má-fé, realizou a venda de unidades sem registrar a incorporação do empreendimento, o que é ilegal;
21) a cláusula de prorrogação do prazo de entrega é abusiva, além de que não ocorreu nenhum motivo para prorrogação do prazo;
22) o atraso na entrega do empreendimento ultrapassará os limites do tolerável em, no mínimo, dois anos após o prazo previsto;
23) o ré descumpriu com mais de uma das suas obrigações no contrato;
24) é aplicável a multa no importe de 10% sobre o valor do contrato;
25) é aplicável multa de 50% sobre o valor efetivamente pago, ante a venda da unidade sem incorporação imobiliária;
26) sofreu abalo anímico.
Pleiteou a concessão da tutela antecipada para que seja bloqueado via Bacenjud o valor de R$ 1.113,873,44 das contas bancárias da ré; para que a ré se abstenha de inscrever seu nome no cadastro de inadimplentes, sob pena de multa diária; para que a ré se abstenha de enviar o contrato à protesto, sob pena de multa diária; e para que a ré arque com todas as despesas incidentes sobre o imóvel a partir da citação. Pede, ainda, a procedência do pedido para declarar rescindido o contrato firmado, restituindo as partes ao status quo ante, mediante devolução à si do valor de R$ 1.113,872,44; e para condenar a ré ao pagamento de multa de 10%, no valor de R$ 179.000,00, multa de 50% sobre o valor pago, no importe de R$ 556.936,22, indenização por danos morais, no valor de R$ 358.000,00, despesas processuais e honorários advocatícios.
Valorou a causa em R$ 2.207.808,66.
Com a inicial, juntou os documentos de fls. 25-193.
O pleito de antecipação de tutela foi indeferido, fls. 196-200.
Citada, fl. 206, a ré não compareceu à audiência de conciliação, fls. 208-209, apresentando justificativa, fls. 210-212, acompanhada de documentos, fls. 213-247.
A ré apresentou contestação, fls. 248-303, alegando preliminares e, no mérito, que:
1) o CDC não é aplicável ao caso, pois a autora é investidora, e não consumidora, de modo que não se enquadra como destinatária final, bem como não é hipossuficiente em relação à si;
2) a alegação da autora de que desconhecia a ausência de finalização da incorporação é inverídica e não autoriza a rescisão do contrato;
3) a autora foi advertida de que o procedimento de incorporação estava em andamento perante o Registro de Imóveis, conforme disposto na Cláusula Segunda do contrato;
4) o "item III - Edifício" do Quadro Resumo foi suficientemente explicativo ao afirmar que o projeto Infinity Coast Residence estava em análise na Secretaria de Planejamento Urbano da Prefeitura Municipal desta cidade;
5) também informou que a incorporação e a documentação pertinentes encontravam-se em andamento no 1º Ofício de Registro de Imóveis da comarca;
6) a incorporação se iniciou muito antes do pedido representado na guia do RI, pois os procedimentos datam de 2010 junto aos órgãos ambientais, fiscais e estudos prévios;
7) o contrato firmado possui natureza de reserva de fração e a autora, ciente da ausência de incorporação concluída, optou por realizar a contratação;
8) o contrato explicitamente autorizou a finalização do procedimentos administrativos até o término do prazo de entrega do empreendimento;
9) o contrato foi firmado com termo, de modo que a exigibilidade da regularização documental e entrega da obra só podem ser reclamadas após ultrapassada a data prevista para tanto;
10) a autora não faz menção à impossibilidade de registro do contrato junto à incorporação criada por si;
11) a intenção da autora foi de reservar unidade antes mesmo dos procedimentos formais do Registro de Imóveis, com a finalidade de obter lucro;
12) não pode ser imputado à si a culpa pela demora dos órgãos públicos;
13) o prazo para entrega da obra - setembro de 2017 - somados aos 180 dias de tolerância, prorrogam o prazo de entrega para março de 2018 e não há evidências de que será descumprido;
14) a cláusula contratual que prevê o prazo de tolerância não é abusiva;
15) tendo em vista que a demanda foi proposta muito antes do prazo para finalização da obra, não existe razão para rescisão contratual ou aplicação de multa;
16) o imóveis onde está sendo construído o empreendimento são de sua propriedade e a unificação das áreas já foi aprovada pelo município;
17) sofreu uma única ação civil pública, que resultou em TAC firmado com o Ministério Público, cumprido em maior parte, ocasionando o arquivamento definitivo do processo;
18) nunca foi demandada por autoridades ante a não conclusão da incorporação ou por alienar unidades de forma irregular;
19) a autora é litigante de má-fé;
20) demonstrada a ausência de inadimplência da sua parte, o contrato deve ser rescindido por culpa da autora;
21) é devida a retenção do valor correspondente as parcelas pagas como compensação das perdas e danos suportadas por si, sem prejuízo da complementação da indenização;
22) sofreu gastos com comissão de corretagem e tributos incidentes sobre a compra e venda, que devem integrar o valor da indenização;
23) os valores pagos pela autora lhe serão devolvidos atualizados pelo índice INPC, sem acréscimo de juros, ou, em caso de entendimento contrário, deverão ser computados após o trânsito em julgado da decisão definitiva;
24) não há previsão de multa contratual pelo atraso na entrega do empreendimento, ademais, o prazo para entrega não expirou, de modo que a multa não é aplicável;
25) o contrato deve ser interpretado sob a ótica dos princípios da boa-fé objetiva e função social dos contratos;
26) não há vícios de consentimento capazes de macular o negócio jurídico realizado;
27) não é aplicável a multa de 50% pleiteada pela autora, pois ausente qualquer risco de prejuízo na atividade realizada;
28) não há dano moral.
Requer o acolhimento das preliminares e a extinção do processo sem resolução de mérito ou a improcedência dos pedidos e a condenação da autora ao pagamento das despesas processuais e honorários advocatícios.
Com a contestação, apresentou documentos, fls. 304-907.
Manifestação à contestação, fls. 917-937.
O litígio foi assim decidido na instância de origem:
"Ante o exposto, julgo procedente, em parte, o pedido para:
1) rescindir o contrato firmado entre as partes e condenar a parte ré a ressarcir à autora os valores adimplidos, que totalizam R$ 1.113,873,44, devidamente atualizados pelos índices estabelecidos pela CGJ/SC, a partir do efetivo desembolso e acrescidos de juros de mora na razão de 1% ao mês, desde a data do inadimplemento (setembro de 2017) até a data do pagamento;
2) condenar a parte ré ao pagamento de multa contratual, no importe de 10% sobre o valor total do contrato, qual seja, R$ 1.790.000,00 (um milhão setecentos e noventa mil reais). Condeno a parte ré ao pagamento de 50% das despesas processuais e honorários advocatícios, que fixo em 10% sobre o valor da condenação, nos termos do art. 85, § 2º, do CPC.
Tendo em vista que a autora decaiu em parte do seu pedido, condeno-a ao pagamento de 50% despesas processuais e honorários advocatícios...
RELATOR: Desembargador STANLEY DA SILVA BRAGA
APELANTE: JULIANA MIDORI IWATA E OUTRO ADVOGADO: EMANNUELL ANDRE DUARTE (OAB SC029363)
RELATÓRIO
Nos termos da decisão de Primeiro Grau (evento 35), mudando o que deve ser mudado:
"Juliana Midori Iwata, devidamente qualificada, por procurador habilitado, ajuizou Ação de Rescisão Contratual c/c Indenização por Danos Materiais e Morais c/c Pedido de Tutela Antecipada em face de Ng Empreendimentos Ltda (Fg Privilege Empreendimentos Ltda), também qualificada, alegando, em síntese, que:
1) firmou com a ré Contrato Particular de Compra e Venda de Apartamento a ser Construído e Respectiva Fração Ideal de Terreno em 20.8.2012;
2) o contrato tem como objeto o apartamento nº 1901 do Edifício Infinity Coast Residence e duas vagas de garagem de nº 45-AB e 46-AB;
3) restou acordado o valor total de R$ 1.790.000,00;
4) o valor de R$ 120.000,00, representado pela nota promissória nº 01/134, foram pagos em R$ 30.8.2012;
5) o valor de R$ 720.000,00, está sendo pago em 120 parcelas mensais e sucessivas de R$ 6.000,00, com o primeiro vencimento em 25.9.2012, representado pelas notas promissórias nº 02/134 a 121/134;
6) o valor de R$ 400.000,00 será pago em dez reforços anuais e sucessivos de R$ 40.000,00, com o primeiro vencimento em 20.8.2013, representadas pelas notas promissórias nº 122/134 a 131/134;
7) o valor de R$ 200.000,00, representado pela nota promissória nº 132/134, foi pago em 20.12.2015;
8) o valor de R$ 200.000,00, representado pela nota promissória nº 133/134, foi quitado em 20.12.2016;
9) o valor de R$ 150.000,00, representado pela nota promissória nº 134/134, será quitado em 30.9.2017;
10) realizou o pagamento do valor total de R$ 1.113.872,44;
11) o prazo previsto para entrega do empreendimento é setembro de 2017, com possibilidade de prorrogação de 180 dias em casos específicos, estendendo o prazo final para março de 2018;
12) não ocorreram os casos possíveis de prorrogação do prazo, permanecendo hígido o prazo máximo de entrega em setembro de 2017;
13) restam 4 meses para findar o prazo de entrega e o empreendimento encontra-se em estágio médio de construção;
14) não há possibilidade de finalização do empreendimento dentro do prazo previsto, nem mesmo com a prorrogação;
15) a ré ainda não realizou o arquivo do memorial de incorporação perante o Registro de Imóveis competente;
16) no contrato de compra e venda consta a informação inverídica de que o imóvel já estaria incorporado;
17) o empreendimento está sendo construído sobre 5 áreas não unificadas, matriculadas sob os nº 102005, 18166, 30312, 104470 e 61079 no 1º Registro de Imóveis desta comarca;
18) ante as irregularidades constatadas, a obra foi embargada por iniciativa da municipalidade e demais órgãos;
19) é aplicável o CDC;
20) a ré, agindo com má-fé, realizou a venda de unidades sem registrar a incorporação do empreendimento, o que é ilegal;
21) a cláusula de prorrogação do prazo de entrega é abusiva, além de que não ocorreu nenhum motivo para prorrogação do prazo;
22) o atraso na entrega do empreendimento ultrapassará os limites do tolerável em, no mínimo, dois anos após o prazo previsto;
23) o ré descumpriu com mais de uma das suas obrigações no contrato;
24) é aplicável a multa no importe de 10% sobre o valor do contrato;
25) é aplicável multa de 50% sobre o valor efetivamente pago, ante a venda da unidade sem incorporação imobiliária;
26) sofreu abalo anímico.
Pleiteou a concessão da tutela antecipada para que seja bloqueado via Bacenjud o valor de R$ 1.113,873,44 das contas bancárias da ré; para que a ré se abstenha de inscrever seu nome no cadastro de inadimplentes, sob pena de multa diária; para que a ré se abstenha de enviar o contrato à protesto, sob pena de multa diária; e para que a ré arque com todas as despesas incidentes sobre o imóvel a partir da citação. Pede, ainda, a procedência do pedido para declarar rescindido o contrato firmado, restituindo as partes ao status quo ante, mediante devolução à si do valor de R$ 1.113,872,44; e para condenar a ré ao pagamento de multa de 10%, no valor de R$ 179.000,00, multa de 50% sobre o valor pago, no importe de R$ 556.936,22, indenização por danos morais, no valor de R$ 358.000,00, despesas processuais e honorários advocatícios.
Valorou a causa em R$ 2.207.808,66.
Com a inicial, juntou os documentos de fls. 25-193.
O pleito de antecipação de tutela foi indeferido, fls. 196-200.
Citada, fl. 206, a ré não compareceu à audiência de conciliação, fls. 208-209, apresentando justificativa, fls. 210-212, acompanhada de documentos, fls. 213-247.
A ré apresentou contestação, fls. 248-303, alegando preliminares e, no mérito, que:
1) o CDC não é aplicável ao caso, pois a autora é investidora, e não consumidora, de modo que não se enquadra como destinatária final, bem como não é hipossuficiente em relação à si;
2) a alegação da autora de que desconhecia a ausência de finalização da incorporação é inverídica e não autoriza a rescisão do contrato;
3) a autora foi advertida de que o procedimento de incorporação estava em andamento perante o Registro de Imóveis, conforme disposto na Cláusula Segunda do contrato;
4) o "item III - Edifício" do Quadro Resumo foi suficientemente explicativo ao afirmar que o projeto Infinity Coast Residence estava em análise na Secretaria de Planejamento Urbano da Prefeitura Municipal desta cidade;
5) também informou que a incorporação e a documentação pertinentes encontravam-se em andamento no 1º Ofício de Registro de Imóveis da comarca;
6) a incorporação se iniciou muito antes do pedido representado na guia do RI, pois os procedimentos datam de 2010 junto aos órgãos ambientais, fiscais e estudos prévios;
7) o contrato firmado possui natureza de reserva de fração e a autora, ciente da ausência de incorporação concluída, optou por realizar a contratação;
8) o contrato explicitamente autorizou a finalização do procedimentos administrativos até o término do prazo de entrega do empreendimento;
9) o contrato foi firmado com termo, de modo que a exigibilidade da regularização documental e entrega da obra só podem ser reclamadas após ultrapassada a data prevista para tanto;
10) a autora não faz menção à impossibilidade de registro do contrato junto à incorporação criada por si;
11) a intenção da autora foi de reservar unidade antes mesmo dos procedimentos formais do Registro de Imóveis, com a finalidade de obter lucro;
12) não pode ser imputado à si a culpa pela demora dos órgãos públicos;
13) o prazo para entrega da obra - setembro de 2017 - somados aos 180 dias de tolerância, prorrogam o prazo de entrega para março de 2018 e não há evidências de que será descumprido;
14) a cláusula contratual que prevê o prazo de tolerância não é abusiva;
15) tendo em vista que a demanda foi proposta muito antes do prazo para finalização da obra, não existe razão para rescisão contratual ou aplicação de multa;
16) o imóveis onde está sendo construído o empreendimento são de sua propriedade e a unificação das áreas já foi aprovada pelo município;
17) sofreu uma única ação civil pública, que resultou em TAC firmado com o Ministério Público, cumprido em maior parte, ocasionando o arquivamento definitivo do processo;
18) nunca foi demandada por autoridades ante a não conclusão da incorporação ou por alienar unidades de forma irregular;
19) a autora é litigante de má-fé;
20) demonstrada a ausência de inadimplência da sua parte, o contrato deve ser rescindido por culpa da autora;
21) é devida a retenção do valor correspondente as parcelas pagas como compensação das perdas e danos suportadas por si, sem prejuízo da complementação da indenização;
22) sofreu gastos com comissão de corretagem e tributos incidentes sobre a compra e venda, que devem integrar o valor da indenização;
23) os valores pagos pela autora lhe serão devolvidos atualizados pelo índice INPC, sem acréscimo de juros, ou, em caso de entendimento contrário, deverão ser computados após o trânsito em julgado da decisão definitiva;
24) não há previsão de multa contratual pelo atraso na entrega do empreendimento, ademais, o prazo para entrega não expirou, de modo que a multa não é aplicável;
25) o contrato deve ser interpretado sob a ótica dos princípios da boa-fé objetiva e função social dos contratos;
26) não há vícios de consentimento capazes de macular o negócio jurídico realizado;
27) não é aplicável a multa de 50% pleiteada pela autora, pois ausente qualquer risco de prejuízo na atividade realizada;
28) não há dano moral.
Requer o acolhimento das preliminares e a extinção do processo sem resolução de mérito ou a improcedência dos pedidos e a condenação da autora ao pagamento das despesas processuais e honorários advocatícios.
Com a contestação, apresentou documentos, fls. 304-907.
Manifestação à contestação, fls. 917-937.
O litígio foi assim decidido na instância de origem:
"Ante o exposto, julgo procedente, em parte, o pedido para:
1) rescindir o contrato firmado entre as partes e condenar a parte ré a ressarcir à autora os valores adimplidos, que totalizam R$ 1.113,873,44, devidamente atualizados pelos índices estabelecidos pela CGJ/SC, a partir do efetivo desembolso e acrescidos de juros de mora na razão de 1% ao mês, desde a data do inadimplemento (setembro de 2017) até a data do pagamento;
2) condenar a parte ré ao pagamento de multa contratual, no importe de 10% sobre o valor total do contrato, qual seja, R$ 1.790.000,00 (um milhão setecentos e noventa mil reais). Condeno a parte ré ao pagamento de 50% das despesas processuais e honorários advocatícios, que fixo em 10% sobre o valor da condenação, nos termos do art. 85, § 2º, do CPC.
Tendo em vista que a autora decaiu em parte do seu pedido, condeno-a ao pagamento de 50% despesas processuais e honorários advocatícios...
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