Acórdão Nº 0305969-73.2017.8.24.0036 do Terceira Câmara de Direito Civil, 20-10-2020
| Número do processo | 0305969-73.2017.8.24.0036 |
| Data | 20 Outubro 2020 |
| Tribunal de Origem | Jaraguá do Sul |
| Órgão | Terceira Câmara de Direito Civil |
| Classe processual | Apelação Cível |
| Tipo de documento | Acórdão |
Apelação Cível n. 0305969-73.2017.8.24.0036
Relator: Desembargador Marcus Tulio Sartorato
PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS, LUCROS CESSANTES E PEDIDO LIMINAR DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE. INADIMPLEMENTO DOS PROMITENTES COMPRADORES. SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA. INCONFORMISMO DO SEGUNDO RÉU. SUSCITADA, EM CONTRARRAZÕES, A INTEMPESTIVIDADE DO APELO. INSUBSISTÊNCIA. SUSPENSÃO DOS PRAZOS EM RAZÃO DA GREVE DOS CAMINHONEIROS. RESOLUÇÕES GP N. 23 E 24 DE 2018. RECURSO PROTOCOLADO DENTRO DO PRAZO RECURSAL. TEMPESTIVIDADE VERIFICADA. PRELIMINAR AFASTADA. PRETENDIDA A EXTINÇÃO DO PROCESSO, SEM RESOLUÇÃO DO MÉRITO, EM VIRTUDE DA NECESSIDADE DE PRÉVIA INTERPELAÇÃO EXTRAJUDICIAL. TESE ACOLHIDA. CONTRATO ENTABULADO ENTRE AS PARTES QUE EXPRESSAMENTE IMPÕE À VENDEDORA O DEVER DE INTERPELAÇÃO DO COMPRADOR INADIMPLENTE. MORA EX PERSONA. NOTIFICAÇÃO QUE, NO CASO CONCRETO, CONSTITUI PRESSUPOSTO DE CONSTITUIÇÃO E DESENVOLVIMENTO VÁLIDO E REGULAR DO PROCESSO, O QUAL NÃO É SUPRIDO PELA CITAÇÃO. PRECEDENTES DESTA CORTE CATARINENSE E DA CORTE DA CIDADANIA. OBSERVÂNCIA DA SÚMULA 76 DO STJ. EXTINÇÃO DO PROCESSO SEM EXAME DE MÉRITO. ARTIGO 485, VI, DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL. REDISTRIBUIÇÃO DOS ÔNUS SUCUMBENCIAIS. FIXAÇÃO DE HONORÁRIOS RECURSAIS. SENTENÇA DESCONSTITUÍDA. RECURSO PROVIDO.
"A súmula n. 76 do Eg. STJ proclamou o entendimento de que "a falta de registro do compromisso de compra e venda de imóvel não dispensa a prévia interpelação para constituir em mora o devedor". Nesses casos, a notificação transforma a mora em inadimplemento absoluto e impede a purgação no prazo de resposta. Diante do teor da referida súmula, nem mesmo a regra do art. 219 do CPC, que confere à citação força de constituir o devedor em mora, é suficiente para dispensar a notificação do comprador" (BDNIE JR, Hamid Cahraf in PELUSO, Cezar Coord. Código Civil comentado: doutrina e jurisprudência Lei n. 10.406, de 10.01.2002. 9. ed. rev. e atual. Barueri/SP: Manole, 2015 p. 380).
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível n. 0305969-73.2017.8.24.0036, da comarca de Jaraguá do Sul 2ª Vara Cível em que é Apelante Roger Charleston Américo Wittaczik e Apelada Yatil Imóveis Construtora e Incorporadora Ltda.
A Terceira Câmara de Direito Civil decidiu, por unanimidade, afastar a preliminar suscitada em contrarrazões, dar provimento ao recurso de apelação e arbitrar honorários recursais nos termos do voto. Custas legais.
Participaram do julgamento, realizado nesta data, com votos vencedores, a Exma. Sra. Des.ª Maria do Rocio Luz Santa Ritta e o Exmo. Sr. Des. Saul Steil.
Florianópolis, 20 de outubro de 2020.
Desembargador Marcus Tulio Sartorato
Presidente e Relator
RELATÓRIO
Adota-se o relatório da sentença recorrida que é visualizado às fls. 160/161, por revelar com transparência o que existe nestes autos, in verbis:
Yatil Imóveis Construtora e Incorporadora Ltda., devidamente qualificada nos autos em epígrafe, propôs 'ação de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de bem imóvel c/c pedido liminar de reintegração de posse e indenização por danos materiais e lucros cessantes' em desfavor de Cláudia Shishler e Roger Charleston Américo Wittaczik, ambos também qualificados, aduzindo, em suma, que: a) em 16.11.2016, as partes firmaram contrato de 'promessa de compra e venda' de um apartamento e uma vaga na garagem (matrículas n. 23.358 e n. 23.359, respectivamente), no valor total de R$ 160.000,00 (cento e sessenta mil reais); b) os réus se comprometeram a pagar o valor da seguinte forma: i) R$ 70.000,00 (setenta mil reais) até o dia 14.11.2016, a título de sinal/arras, e ii) o saldo remanescente de R$ 90.000,00 (noventa mil reais) até o dia 15.01.2017; c) após pagarem a parcela inicial, os réus não adimpliram a segunda prestação, no valor de R$ 90.000,00; d) os réus estão ocupando o imóvel indevidamente. Após expor os fundamentos jurídicos do pedido, requereu, a título de tutela de urgência, a reintegração na posse do imóvel e, ao final, a declaração de rescisão do contrato e a condenação dos réus ao pagamento de indenização a título de danos materiais e lucros cessantes, na forma prevista no contrato. Fez os demais requerimentos de praxe, valorou a causa e juntou documentos (pgs. 18/31).
O pedido de tutela de urgência foi indeferido às pgs. 32/34.
Realizada audiência de conciliação, a tentativa de resolver amigavelmente a lide resultou inexitosa (pg. 71).
A primeira ré apresentou contestação às pgs. 74/83. Arguiu, preliminarmente, ser parte ilegítima para figurar no polo passivo da lide, sob o argumento de que, em razão de seu divórcio do réu Roger, desistiu de qualquer direito sobre o imóvel, fazendo constar tal desistência no termo aditivo do contrato de compra e venda assinado pelas partes e com anuência da parte autora. No mérito, sustentou que o imóvel é de uso exclusivo do réu Roger e, portanto, este é o responsável pelo adimplemento do saldo remanescente do contrato, de modo que eventuais valores a serem devolvidos em razão da rescisão contratual devem ser creditados em seu favor, pois foi quem pagou o valor de entrada. Requereu o acolhimento da preliminar de ilegitimidade passiva, com a extinção do processo sem julgamento de mérito, ou, na eventualidade de condenação, que as consequências dela advindas recaiam apenas sobre o réu Roger. Pugnou pela concessão do benefício da Justiça gratuita. Juntou documentos (pgs. 86/93).
O segundo réu apresentou resposta na forma de contestação às pgs. 94/120. Argumentou: a) ausência de mora pela falta de interpelação extrajudicial, prevista expressamente no contrato; b) a retenção das arras confirmatórias como prefixação de perdas e danos, estes que não ultrapassam o valor daquelas; c) a impossibilidade de cobrança da multa rescisória, em caso de retenção das arras, sob pena de bis in idem; d) a necessidade de redução dos alugueis devidos com a rescisão do contrato, de 1% para 0,3%, sob pena de caracterização da 'cláusula de decaimento'; e) a impossibilidade de cobrança da taxa de corretagem e custos tributários; e f) o termo inicial para cobrança dos juros de mora de 1% deve ser a data da citação válida, pois se trata de responsabilidade contratual de obrigação ilíquida e incerta. No mais, impugnou a pretensão autoral à concessão da tutela de urgência e requereu que lhe sejam concedidos os benefícios da Justiça gratuita. Pugnou pela improcedência dos pedidos iniciais. Juntou documentos (pgs. 121/140).
A parte autora apresentou manifestação às contestações às pgs. 143/155, ocasião em que refutou os argumentos levantados pelos demandados e requereu a reanálise e o deferimento da tutela de urgência para reintegração da posse no imóvel.
Os autos vieram conclusos.
É o relatório. Fundamento e decido.
O MM. Juiz de Direito da 2ª Vara Cível da Comarca de Jaraguá do Sul, Dr. Ezequiel Schlemper, decidiu a lide nos seguintes termos (fls. 177/178):
Ante o exposto, julgo parcialmente procedentes os pedidos, para:
a) declarar resolvido o contrato havido entre as partes, determinando o retorno destas ao status quo ante;
b) reintegrar a autora na posse do imóvel, antecipando os efeitos da tutela nesse ponto, conforme deliberado no item V, para o fim de determinar a desocupação do imóvel objeto do litígio pelos réus (notadamente o réu Roger), no prazo de 30 (trinta) dias, condicionada a efetividade do provimento ao depósito, como caução, do valor a que se refere o item 'f' abaixo;
c) condenar os réus, solidariamente, a pagarem à autora o valor de R$ 16.000,00 (dezesseis mil reais), por incidência da cláusula penal prevista no contrato, corrigido monetariamente (INPC), a contar da data da avença (16.11.2016), e acrescido de juros de mora (1% ao mês), a partir da citação (05.02.2018);
d) condenar os réus, solidariamente, a pagarem à autora o equivalente a 1% (um por cento) do valor do contrato (R$ 160.000,00 - cento e sessenta mil reais), a título de aluguel pelo tempo de ocupação/fruição do bem, desde 16.11.2016 até a efetiva desocupação do imóvel, devendo ser corrigido a cada período de 12 meses, pelo índice eleito no contrato, e, depois de atualizados/apurados os valores de cada ano, com acréscimo de correção monetária (INPC), desde o vencimento de cada parcela mensal, e de juros de mora de 1% ao mês, estes a partir da citação;
e) condenar os réus, solidariamente, a pagarem à autora os valores referentes às taxas de condomínio vencidas e que se vencerem até a efetiva desocupação do imóvel (art. 323, CPC), com atualização monetária (INPC) e com juros (1% ao mês), ambos a contar do vencimento de cada prestação/parcela;
f) impor à autora a obrigação de restituir aos demandados o valor por eles entregue a título de sinal/arras (R$ 70.000,00, corrigido pelo INPC desde o pagamento, em 14.11.2016), determinando a compensação desse valor com aqueles a que os demandados foram condenados a pagar em seu demandante favor (itens 'c', 'd' e 'e' acima).
O saldo eventualmente a existir em favor dos demandados (e que servirá como caução para só assim ter vez a expedição do mandado de reintegração de posse desde logo), deve ser depositado em parcela única (REsp 1.300.418/SC, STJ), em subconta vinculada ao processo. A divisão do valor entre os demandados deverá obedecer às determinações contidas no corpo do item III.2.3 deste decisum.
Houve sucumbência recíproca. Por isso, as custas/despesas processuais deverão ser pagas na seguinte proporção: 30% são devidas pela parte autora e 70% pela ré. Quanto à verba honorária, a proporção é a seguinte: a parte autora arcará com o pagamento de R$ 2.000,00 (dois mil reais) a cada um dos procuradores dos demandados, ao passo que a parte ré arcará com o pagamento do correspondente a 15% do valor atualizado da condenação (itens 'c', 'd' e 'e'). Todavia, fica...
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