Acórdão Nº 0306796-64.2016.8.24.0054 do Sétima Câmara de Direito Civil, 15-09-2022
| Número do processo | 0306796-64.2016.8.24.0054 |
| Data | 15 Setembro 2022 |
| Tribunal de Origem | Tribunal de Justiça de Santa Catarina |
| Órgão | Sétima Câmara de Direito Civil |
| Classe processual | Apelação |
| Tipo de documento | Acórdão |
Apelação Nº 0306796-64.2016.8.24.0054/SC
RELATOR: Desembargador CARLOS ROBERTO DA SILVA
APELANTE: CELIO KLAUMANN APELADO: FILOMENA STUPP APELADO: ODILON STUPP APELADO: FLAVIO STUPP
RELATÓRIO
Célio Klaumann interpôs recurso de apelação contra sentença (Evento 133 dos autos de origem) que, nos autos da ação de despejo por falta de pagamento e rescisão contratual c/c cobrança de aluguéis e perdas e danos ajuizada por Filomena Stupp, Odilon Stupp e Flavio Stupp, julgou procedentes os pedidos iniciais.
Para melhor elucidação da matéria debatida nos autos, adota-se o relatório da sentença recorrida:
Filomena Stupp, Flávio Stupp e Odilon Stupp, qualificados nos autos, ajuizaram Ação de Despejo Por Falta de Pagamento Cumulado Com Cobrança e Pedido de Liminar Desalijatória em face de Célio Klaumann, igualmente qualificado, alegando, em suma, o término do prazo da locação e a inadimplência.
Aduzem que em 02 de dezembro de 2007 foi celebrado contrato entre o antigo proprietário Rodolfo Stupp, falecido, e o requerido, para locação não residencial de três hectares de terras com lagoa, pelo prazo de cinco anos, onde o último passou a exercer a atividade de piscicultura.
Afirmam os autores que receberam em doação realizada pelo antigo proprietário a área objeto da locação, em 10 de julho de 2008, sendo que assumiram e cumpriram o contrato.
Após nova medição do imóvel e redução da área, foi realizado o desmembramento e aberta nova matrícula, n 52.715, de modo que a posse do requerido passou a se operar sobre esse imóvel.
Alegam que, ao término do prazo, o requerido não desocupou o imóvel e passou a inadimplir os alugueres mensais, mesmo tendo sido notificado extrajudicialmente antes do término da locação, em 12 de agosto de 2011.
Sob a alegação de que o requerido não possuía outro imóvel para dar continuidade aos seus negócios, os requerentes realizaram a venda de outro imóvel, matrícula 27.811, situado no município de Aurora-SC, concedendo ao locatário o direito de permanecer utilizando o imóvel alvo do despejo até o dia 10 de maio de 2013, impreterivelmente.
Porém, discorrem que o requerido está de nítida má-fé, uma vez que novamente notificado em 18 de dezembro de 2012, não desocupa o imóvel, não realiza qualquer pagamento de aluguel e acaba por reduzir os efeitos da propriedade, atrapalhando negociações em andamento, consistentes no loteamento da área para implementação de um condomínio residencial.
Fundamentaram o pedido na Lei n. 8.245/91 e, ao final, formularam os demais requerimentos de estilo, valoraram a causa e juntaram documentos.
A liminar foi deferida mediante prestação de caução.
Aportou resposta na forma de contestação em que o requerido sustentou, em suma, que possui o imóvel desde 1º de outubro de 1995, ou seja, há mais de vinte anos, e não apenas desde 2007 como omitem os autores na exordial, além de utiliza-lo para o seu próprio sustento através da atividade de piscicultura. Sobre os alugueis em atraso, disse que adquiriu dos autores, no ano de 2012, o imóvel de matrícula 27.811, por valor superior ao de mercado para que juntamente fossem pagos os aluguéis devidos até a saída do imóvel, defendendo que estão quitados desde 10 de maio de 2013. Alega, ainda, que a área locada sofreu alteração unilateral provocada pelos autores, que o desmembraram, causando uma perda de aproximadamente 70% (setenta por cento) da área que fazia jus para as suas atividades, sem que houvesse qualquer ajuste no valor dos alugueis, fato que causou sensível redução na produção de alevinos e, por consequência, vultuoso prejuízo que deverá ser suportado pelos autores. Como tese defensiva, arguiu, ainda, a doação inoficiosa do imóvel em prejuízo dos demais herdeiros, dentre eles o próprio requerido (que era genro do falecido) e de dois filhos interditados, e a omissão da existência dessas terras na ação de inventário do antigo proprietário. Ao final, requereu a revogação da liminar, a produção de provas e a improcedência da ação. Juntou documentos.
Houve réplica.
O Ministério Público opinou pelo cumprimento da liminar.
Foi proferida decisão determinando o despejo coercitivo e, após, mediante concordância expressa dos autores, foi concedido prazo de vinte dias, improrrogáveis, para a desocupação voluntária.
O requerido requereu nova concessão de prazo para desocupação e acostou novos documentos dos quais os autores obtiveram vista.
O pedido foi indeferido e foi expedido mandado de despejo.
A decisão enfrentou embargos de declaração, autos n 0000178-11.2018.8.24.0054, cuja pretensão foi rejeitada.
O réu veio aos autos requerer a designação de audiência conciliatória em razão da grande dificuldade no que toca à transferência da quantidade de peixes que mantém nas dezesseis lagoas existentes no imóvel, por se tratar de semoventes, se torna especialmente delicada.
O processo foi saneado, ocasião onde foi designada audiência de instrução e julgamento.
Na solenidade, foram colhidos os depoimentos pessoais da autora Filomena Stupp e do réu, bem como, os depoimentos de 2 (duas) testemunhas dos autores e de 2 (duas) testemunhas do requerido.
Sobreveio alegações finais pelo réu.
A parte autora reeditou o pedido de cumprimento do despejo coercitivo, porém, não apresentou alegações finais.
Instado, o Ministério Público ofereceu parecer manifestando-se favorável ao pedido formulado na inicial, requerendo a desocupação do imóvel, bem como a condenação do requerido Célio Klaumann ao pagamento dos alugueres devidos desde dezembro de 2012, acrescido de multa, juros, custas e honorários, caso não tenham sido adimplidos.
É o relatório. (Grifos no original).
Da parte dispositiva do decisum, extrai-se a síntese do julgamento de primeiro grau:
Ante o exposto, JULGO PROCEDENTE o pedido inicial, ex vi do art. 9º, inciso III, da Lei 8.245/91, para:
a) declarar rescindida a relação locatícia havida entre as partes e, por conseguinte decretar o despejo da parte requerida.
b) condenar a parte ré a pagar à parte autora os alugueres vencidos e os que se venceram no decorrer da demanda, inclusive contas de água e energia, até a imissão definitiva na posse do imóvel, incidindo correção monetária pelos índices oficiais praticados pela CGJSC a contar do vencimento de cada prestação e juros moratórios de 1% (um por cento) ao mês, estes a fluir da citação. Ressaltando, que a rubrica referente aos aluguéis deverá ser balizada em liquidação de sentença, onde o aluguel devido deverá sofrer abatimento, na proporção da redução ocorrida na área. Outrossim, deverá ser verificada a data exata da respectiva redução, assim como, a variação do salário mínimo.
c) condenar a parte ré ao pagamento da multa contratual, no patamar de 10 (dez) salário mínimos, vigentes à época do último prazo concedido para desocupação (10.05.2013 - notificação de fl. 24), com juros legais e correção monetária a partir da citação.
d) condenar a parte ré a reembolsar as despesas extrajudiciais custeadas pela parte autora, no montante de R$ 3.267,42 (três mil duzentos e sessenta e sete reais - fls. 23; 25; 28; 29 e 31), devendo ser atualizada do desembolso, com juros legais da citação.
e) condenar a parte ré por atentado à dignidade da justiça CPC - art. 77, §§ 1º e 2º), a multa de 10% sobre o valor dado a causa, bem como, por litigância de má-fé (CPC - 80, inc. IV), também no patamar de 10% do valor da causa. As rubricas reverterão em favor da parte autora (CPC - art. 96).
DETERMINO o DESPEJO COERCITIVO do réu, independentemente da transferência dos alevinos. Por conseguinte, autorizo a parte autora dar a destinação que lhe aprouver a eventual produção de peixe remanescente na área, bem como, às lagoas. Para tanto, deverá a parte autora seguir as leis ambientais vigentes e obter eventuais autorizações de praxe nos órgãos correlatos.
Independente do trânsito em julgado, expeça-se novo mandado de despejo coercitivo, ficando desde já autorizada o uso de força policial, se necessário.
Arca o réu, ainda, com as custas processuais, mais honorários da parte autora, estes fixados em 15% do valor da condenação (CPC - art. 85, § 2º).
E, com fundamento no artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil, RESOLVO o mérito da causa.
Transitado em julgado, arquive-se. (Grifos no original).
Em suas razões recursais (Evento 152 dos autos de origem), a parte ré asseverou que "ao mesmo tempo que os Autores pretendiam ocupar o imóvel, ajustou-se, mesmo em meio a um enorme conflito familiar, que o Apelante iria comprar dos Requerentes um imóvel contíguo àquele locado, matriculado sob nº 27.811, para que sobre ele fossem feitas as novas construções necessárias para abrigar e continuar sua atividade de piscicultura, o que, até os dias atuais, não foi possível por culpa única e exclusiva dos próprios Autores, que se negam a transferir a propriedade ao Recorrente, e, pasmem, mesmo após o Apelante já ter inclusive efetuado o PAGAMENTO INTEGRAL ajustado".
Aduziu que "além de os Autores terem confirmado a existência do referido negócio, os recibos de pagamento anexados comprovam inclusive um ajuste no sentido de que '...o comprador poderá permanecer no imóvel locado matr. 39.910, até construir novas instalações...'".
Alegou que "mesmo tendo sido negociada a compra e venda do imóvel matriculado sob nº 27.811 em...
RELATOR: Desembargador CARLOS ROBERTO DA SILVA
APELANTE: CELIO KLAUMANN APELADO: FILOMENA STUPP APELADO: ODILON STUPP APELADO: FLAVIO STUPP
RELATÓRIO
Célio Klaumann interpôs recurso de apelação contra sentença (Evento 133 dos autos de origem) que, nos autos da ação de despejo por falta de pagamento e rescisão contratual c/c cobrança de aluguéis e perdas e danos ajuizada por Filomena Stupp, Odilon Stupp e Flavio Stupp, julgou procedentes os pedidos iniciais.
Para melhor elucidação da matéria debatida nos autos, adota-se o relatório da sentença recorrida:
Filomena Stupp, Flávio Stupp e Odilon Stupp, qualificados nos autos, ajuizaram Ação de Despejo Por Falta de Pagamento Cumulado Com Cobrança e Pedido de Liminar Desalijatória em face de Célio Klaumann, igualmente qualificado, alegando, em suma, o término do prazo da locação e a inadimplência.
Aduzem que em 02 de dezembro de 2007 foi celebrado contrato entre o antigo proprietário Rodolfo Stupp, falecido, e o requerido, para locação não residencial de três hectares de terras com lagoa, pelo prazo de cinco anos, onde o último passou a exercer a atividade de piscicultura.
Afirmam os autores que receberam em doação realizada pelo antigo proprietário a área objeto da locação, em 10 de julho de 2008, sendo que assumiram e cumpriram o contrato.
Após nova medição do imóvel e redução da área, foi realizado o desmembramento e aberta nova matrícula, n 52.715, de modo que a posse do requerido passou a se operar sobre esse imóvel.
Alegam que, ao término do prazo, o requerido não desocupou o imóvel e passou a inadimplir os alugueres mensais, mesmo tendo sido notificado extrajudicialmente antes do término da locação, em 12 de agosto de 2011.
Sob a alegação de que o requerido não possuía outro imóvel para dar continuidade aos seus negócios, os requerentes realizaram a venda de outro imóvel, matrícula 27.811, situado no município de Aurora-SC, concedendo ao locatário o direito de permanecer utilizando o imóvel alvo do despejo até o dia 10 de maio de 2013, impreterivelmente.
Porém, discorrem que o requerido está de nítida má-fé, uma vez que novamente notificado em 18 de dezembro de 2012, não desocupa o imóvel, não realiza qualquer pagamento de aluguel e acaba por reduzir os efeitos da propriedade, atrapalhando negociações em andamento, consistentes no loteamento da área para implementação de um condomínio residencial.
Fundamentaram o pedido na Lei n. 8.245/91 e, ao final, formularam os demais requerimentos de estilo, valoraram a causa e juntaram documentos.
A liminar foi deferida mediante prestação de caução.
Aportou resposta na forma de contestação em que o requerido sustentou, em suma, que possui o imóvel desde 1º de outubro de 1995, ou seja, há mais de vinte anos, e não apenas desde 2007 como omitem os autores na exordial, além de utiliza-lo para o seu próprio sustento através da atividade de piscicultura. Sobre os alugueis em atraso, disse que adquiriu dos autores, no ano de 2012, o imóvel de matrícula 27.811, por valor superior ao de mercado para que juntamente fossem pagos os aluguéis devidos até a saída do imóvel, defendendo que estão quitados desde 10 de maio de 2013. Alega, ainda, que a área locada sofreu alteração unilateral provocada pelos autores, que o desmembraram, causando uma perda de aproximadamente 70% (setenta por cento) da área que fazia jus para as suas atividades, sem que houvesse qualquer ajuste no valor dos alugueis, fato que causou sensível redução na produção de alevinos e, por consequência, vultuoso prejuízo que deverá ser suportado pelos autores. Como tese defensiva, arguiu, ainda, a doação inoficiosa do imóvel em prejuízo dos demais herdeiros, dentre eles o próprio requerido (que era genro do falecido) e de dois filhos interditados, e a omissão da existência dessas terras na ação de inventário do antigo proprietário. Ao final, requereu a revogação da liminar, a produção de provas e a improcedência da ação. Juntou documentos.
Houve réplica.
O Ministério Público opinou pelo cumprimento da liminar.
Foi proferida decisão determinando o despejo coercitivo e, após, mediante concordância expressa dos autores, foi concedido prazo de vinte dias, improrrogáveis, para a desocupação voluntária.
O requerido requereu nova concessão de prazo para desocupação e acostou novos documentos dos quais os autores obtiveram vista.
O pedido foi indeferido e foi expedido mandado de despejo.
A decisão enfrentou embargos de declaração, autos n 0000178-11.2018.8.24.0054, cuja pretensão foi rejeitada.
O réu veio aos autos requerer a designação de audiência conciliatória em razão da grande dificuldade no que toca à transferência da quantidade de peixes que mantém nas dezesseis lagoas existentes no imóvel, por se tratar de semoventes, se torna especialmente delicada.
O processo foi saneado, ocasião onde foi designada audiência de instrução e julgamento.
Na solenidade, foram colhidos os depoimentos pessoais da autora Filomena Stupp e do réu, bem como, os depoimentos de 2 (duas) testemunhas dos autores e de 2 (duas) testemunhas do requerido.
Sobreveio alegações finais pelo réu.
A parte autora reeditou o pedido de cumprimento do despejo coercitivo, porém, não apresentou alegações finais.
Instado, o Ministério Público ofereceu parecer manifestando-se favorável ao pedido formulado na inicial, requerendo a desocupação do imóvel, bem como a condenação do requerido Célio Klaumann ao pagamento dos alugueres devidos desde dezembro de 2012, acrescido de multa, juros, custas e honorários, caso não tenham sido adimplidos.
É o relatório. (Grifos no original).
Da parte dispositiva do decisum, extrai-se a síntese do julgamento de primeiro grau:
Ante o exposto, JULGO PROCEDENTE o pedido inicial, ex vi do art. 9º, inciso III, da Lei 8.245/91, para:
a) declarar rescindida a relação locatícia havida entre as partes e, por conseguinte decretar o despejo da parte requerida.
b) condenar a parte ré a pagar à parte autora os alugueres vencidos e os que se venceram no decorrer da demanda, inclusive contas de água e energia, até a imissão definitiva na posse do imóvel, incidindo correção monetária pelos índices oficiais praticados pela CGJSC a contar do vencimento de cada prestação e juros moratórios de 1% (um por cento) ao mês, estes a fluir da citação. Ressaltando, que a rubrica referente aos aluguéis deverá ser balizada em liquidação de sentença, onde o aluguel devido deverá sofrer abatimento, na proporção da redução ocorrida na área. Outrossim, deverá ser verificada a data exata da respectiva redução, assim como, a variação do salário mínimo.
c) condenar a parte ré ao pagamento da multa contratual, no patamar de 10 (dez) salário mínimos, vigentes à época do último prazo concedido para desocupação (10.05.2013 - notificação de fl. 24), com juros legais e correção monetária a partir da citação.
d) condenar a parte ré a reembolsar as despesas extrajudiciais custeadas pela parte autora, no montante de R$ 3.267,42 (três mil duzentos e sessenta e sete reais - fls. 23; 25; 28; 29 e 31), devendo ser atualizada do desembolso, com juros legais da citação.
e) condenar a parte ré por atentado à dignidade da justiça CPC - art. 77, §§ 1º e 2º), a multa de 10% sobre o valor dado a causa, bem como, por litigância de má-fé (CPC - 80, inc. IV), também no patamar de 10% do valor da causa. As rubricas reverterão em favor da parte autora (CPC - art. 96).
DETERMINO o DESPEJO COERCITIVO do réu, independentemente da transferência dos alevinos. Por conseguinte, autorizo a parte autora dar a destinação que lhe aprouver a eventual produção de peixe remanescente na área, bem como, às lagoas. Para tanto, deverá a parte autora seguir as leis ambientais vigentes e obter eventuais autorizações de praxe nos órgãos correlatos.
Independente do trânsito em julgado, expeça-se novo mandado de despejo coercitivo, ficando desde já autorizada o uso de força policial, se necessário.
Arca o réu, ainda, com as custas processuais, mais honorários da parte autora, estes fixados em 15% do valor da condenação (CPC - art. 85, § 2º).
E, com fundamento no artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil, RESOLVO o mérito da causa.
Transitado em julgado, arquive-se. (Grifos no original).
Em suas razões recursais (Evento 152 dos autos de origem), a parte ré asseverou que "ao mesmo tempo que os Autores pretendiam ocupar o imóvel, ajustou-se, mesmo em meio a um enorme conflito familiar, que o Apelante iria comprar dos Requerentes um imóvel contíguo àquele locado, matriculado sob nº 27.811, para que sobre ele fossem feitas as novas construções necessárias para abrigar e continuar sua atividade de piscicultura, o que, até os dias atuais, não foi possível por culpa única e exclusiva dos próprios Autores, que se negam a transferir a propriedade ao Recorrente, e, pasmem, mesmo após o Apelante já ter inclusive efetuado o PAGAMENTO INTEGRAL ajustado".
Aduziu que "além de os Autores terem confirmado a existência do referido negócio, os recibos de pagamento anexados comprovam inclusive um ajuste no sentido de que '...o comprador poderá permanecer no imóvel locado matr. 39.910, até construir novas instalações...'".
Alegou que "mesmo tendo sido negociada a compra e venda do imóvel matriculado sob nº 27.811 em...
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