Acórdão Nº 0307260-93.2016.8.24.0020 do Terceira Câmara de Direito Civil, 28-09-2021
| Número do processo | 0307260-93.2016.8.24.0020 |
| Data | 28 Setembro 2021 |
| Tribunal de Origem | Tribunal de Justiça de Santa Catarina |
| Órgão | Terceira Câmara de Direito Civil |
| Classe processual | Apelação |
| Tipo de documento | Acórdão |
Apelação Nº 0307260-93.2016.8.24.0020/SC
RELATOR: Desembargador MARCUS TULIO SARTORATO
APELANTE: ARNALDO LODETTI JUNIOR APELANTE: JADNA CRISTINA DE SOUSA LODETTI APELADO: BEZ & BEZ CONSTRUCOES E INCORPORACOES LTDA
RELATÓRIO
Adota-se o relatório da sentença recorrida (Evento 56) por revelar com transparência o que existe nestes autos, in verbis:
Rosso & Bez Construções e Incorporações Ltda. propôs "ação de rescisão contratual c/c reintegração de posse e indenização por perdas e danos" contra Arnaldo Lodetti Júnior e Jadna Cristina de Souza Lodetti. Narrou que celebrou dois contratos particular de compromisso de compra e venda com os réus em 20-04-2013, cujo objeto era a transação dos imóveis descritos na inicial. Disse que os réus não mais adimpliram com o pagamento das parcelas dos contratos a partir de 15-02-2014.
Requereu a rescisão dos dois contratos e a reintegração na posse dos imóveis. Pugnou por indenização decorrente da fruição dos imóveis pelos réus no importe mensal de 1,0% (um por cento) sobre o valor atualizado dos imóveis e pela incidência da cláusula penal prevista na Cláusula Quarta dos dois contratos, a título de perdas e danos; requereu o pagamento das despesas relativas ao IPTU, taxas condominiais, energia elétrica e água da época em que os réus estavam usufruindo dos bens imóveis, além da restituição do valor pago a título de comissão de corretagem.
Valorou a causa e juntou documentos (pgs. 08-100).
Devidamente citados, os réus apresentaram contestação (pgs. 123-143). Preliminarmente, arguiram a inépcia da inicial pela ausência de notificação extrajudicial para caracterizar a mora. No mérito, insurgiram-se apenas quanto ao pagamento da comissão de corretagem, visto que não há previsão contratual expressa nesse sentido. Requereram a improcedência dos pedidos iniciais. Juntaram documentos (pgs. 144-152).
Houve réplica (pgs. 157-163), na qual o autor refutou a preliminar arguida e a tese da defesa, ratificando os pedidos iniciais.
Às pgs. 171-172 designou-se audiência conciliatória, sem que lograsse êxito a composição (pg. 174).
Intimadas as partes a fim de indicarem as provas que pretendem produzir (pg. 177), ambas requereram o julgamento antecipado (pgs. 182 e 183.
A MMª. Juíza de Direito da 1ª Vara Cível da Comarca de Criciúma, Dra. Alessandra Meneghetti, decidiu a lide nos seguintes termos:
Diante do exposto, julgo parcialmente procedentes os pedidos do autor para:
a) rescindir os contratos particulares de compromisso de compra e venda celebrados entre as partes (pg. 18-28 e 59-69);
b) com fulcro no artigo 1.228 do CC, reintegrar o autor na posse dos imóveis - apto nº. 402 e Box nº. 12 do Edifício Residencial e Comercial Majano, assim como o apto. 403 e Box nº. 08 do mesmo Edifício, localizados na Rua Henrique Laje, esquina com a Rua Ipiranga, Centro, do Município de Içara/SC;
c) condenar os réus a pagar ao autor o valor de 0,5% do preço atualizado de cada imóvel por mês, desde 17-07-2013 até a data da efetivação da reintegração de posse aqui imposta, em razão de contraprestação pela fruição do imóvel (aluguel) por todo o tempo que está inadimplente. Sobre tal valor deve incidir juros de mora de 1% ao mês e correção monetária (INPC-IBGE) desde o vencimento de cada prestação mensal;
d) condenar os réus a pagar ao autor quantia equivalente a 10% do valor quitado de cada contrato, devidamente atualizado (INPC-IBGE), em razão da cláusula penal por inadimplemento. Sobre o montante da multa deve recair juros de mora de 1% ao mês a partir da citação (última citação em 29-12-2016 - pg. 121) e correção monetária (INPC-IBGE) a partir da publicação desta sentença
e) condenar, por fim, os réus a ressarcir os valores despendidos pelo autor para pagamento do IPTU e demais gastos despendidos (pg. 100) dos dois imóveis objeto dos autos entre 2013 e o ano de efetivo cumprimento da reintegração de posse aqui determinada. Os valores deverão ser corrigidos monetariamente pelo INPC-IBGE e incidirão juros de mora de 1% ao mês a partir de cada pagamento;
f) em consequência à rescisão dos contratos, o autor deverá devolver aos réus por cada contrato o valor de R$ 32.458,35 (trinta e dois mil, quatrocentos e cinquenta e oito reais e trinta e cinco centavos), atinente às 9 parcelas adimplidas de R$ 2.000,00 (R$ 18.000,00) e a primeira parcela referente ao reforço de R$ 14.458,35. Tal importância deverá sofrer unicamente correção monetária pelo INPC-IBGE, desde a data da petição inicial - porquanto ali foi trazido o quantum pago e em momento algum foi impugnado pela parte ré -, sem recair juros de mora.
O valor do ressarcimento de cada contrato (R$ 32.458,35), devidamente atualizado, deve ser descontado do montante que os réus deverão pagar ao autor.
Julgo improcedentes os pedidos de ressarcimento da comissão de corretagem e aos honorários contratuais.
Para o efetivo cumprimento da sentença, desde já ficam autorizadas as medidas elencadas no artigo 536, § 1º, do CPC.
Em razão da sucumbência recíproca, condeno os réus ao pagamento de 75% das custas processuais, restando 25% sob responsabilidade do autor. Arbitro os honorários sucumbenciais em R$ 10.000,00. O advogado do autor receberá 75% dos honorários arbitrados responsabilidade de pagamento dos réus e o procurador dos réus receberá os 25% restantes pagamento sob responsabilidade do autor -, nos termos do artigo 85, §§ 2°, 8º e 14, do CPC.
Publique-se. Registre-se. Intimem-se pelo Dje.
O cartório cumprirá os procedimentos de praxe e arquivará o processo.
Inconformados, os réus interpuseram recurso de apelação (Evento 61), no qual sustentam, preliminarmente, a ausência de formalidade essencial para constituição em mora, porquanto não observou as disposições do art. 32, §1º da Lei 6.766/99, como também ao disposto do Decreto Lei 745/69 alterado pelo art. 62 da Lei 13.097/2015. Aduz que os honorários advocatícios devem ser arbitrados em percentual sobre valor da causa e que a parte autora foi sucumbente nos pedidos referentes à cláusula penal, honorários contratuais e comissão de corretagem.
Em contrarrazões, a autora postula a manutenção do veredicto.
VOTO
1. Trata-se de "ação de rescisão de contrato c/c reintegração de posse e perdas e danos" ajuizada por Rosso & Bez Construções e Incorporações Ltda. contra Arnaldo Lodetti Júnior e Jadna Cristina de Souza Lodetti.
Pactuaram as partes, nos contratos de compromisso de compra e venda de imóvel acostados (Evento 1, docs. 6 e 11), a aquisição de dois apartamentos localizados no Edifício Residencial e Comercial Majano, no Município de Içara/SC, pelo valor de R$ 317.500,20 (trezentos e dezessete mil, quinhentos reais e vinte centavos) cada um, inclusivo box privativo. O pagamento deveria se dar da seguinte maneira: R$ 144.000,00 (cento e quarenta e quatro mil reais) divido em 72 (setenta e duas) parcelas mensais de R$ 2.000,00 (dois mil reais) em notas promissórias; e R$ 173.500,20 (cento e setenta e três mil, quinhentos reais e vinte centavos) em 12 (doze) parcelas semestres de reforço no valor de R$ 14.458,35 (quatorze mil, quatrocentos e cinquenta e oito reais e trinta e cinco centavos) também representadas por notas promissórias.
Ocorre que, diante do inadimplemento dos réus - fato incontroverso nos autos -, ingressou a empresa autora com a presente ação.
A lide foi julgada parcialmente procedente, cingindo-se a presente controvérsia aventada pelos réus tão somente em averiguar: a) a necessidade de prévia interpelação extrajudicial; b) a adequação dos honorários sucumbenciais.
Conforme dispõe o art. 397, caput, do Código Civil, "o inadimplemento da obrigação, positiva e líquida, no seu termo, constitui de pleno direito em mora o devedor". O parágrafo único do dispositivo, por sua vez, estabelece que, "não havendo termo, a mora se constitui mediante interpelação judicial ou extrajudicial". Trata-se, aí, da mora ex re (automática) e da mora ex persona (dependente da interpelação). Essas são as regras de constituição em mora a serem observadas na maioria das relações obrigacionais.
O ordenamento jurídico prevê, contudo, algumas hipóteses em que, embora a obrigação seja positiva, líquida e exigível a determinado termo, a constituição em mora do devedor depende de prévia interpelação judicial ou extrajudicial, mesmo quando o contrato contenha cláusula resolutiva expressa.
Uma dessas hipóteses é a do compromisso de compra e venda e cessão de direitos de imóveis, conforme estabelece o artigo 1º do Decreto-Lei n. 745/69, in verbis:
Art. 1º Nos contratos a que se refere o art. 22 do Decreto-Lei nº 58, de 10 de dezembro de 1937, ainda que não tenham sido registrados junto ao Cartório de Registro de Imóveis competente, o inadimplemento absoluto do promissário comprador só se caracterizará se, interpelado por via judicial ou por intermédio de cartório de Registro de Títulos e Documentos, deixar de purgar a mora, no prazo de 15 (quinze) dias contados do recebimento da interpelação.
Parágrafo único. Nos contratos nos quais conste cláusula resolutiva expressa, a resolução por inadimplemento do promissário comprador se operará de pleno direito (...
RELATOR: Desembargador MARCUS TULIO SARTORATO
APELANTE: ARNALDO LODETTI JUNIOR APELANTE: JADNA CRISTINA DE SOUSA LODETTI APELADO: BEZ & BEZ CONSTRUCOES E INCORPORACOES LTDA
RELATÓRIO
Adota-se o relatório da sentença recorrida (Evento 56) por revelar com transparência o que existe nestes autos, in verbis:
Rosso & Bez Construções e Incorporações Ltda. propôs "ação de rescisão contratual c/c reintegração de posse e indenização por perdas e danos" contra Arnaldo Lodetti Júnior e Jadna Cristina de Souza Lodetti. Narrou que celebrou dois contratos particular de compromisso de compra e venda com os réus em 20-04-2013, cujo objeto era a transação dos imóveis descritos na inicial. Disse que os réus não mais adimpliram com o pagamento das parcelas dos contratos a partir de 15-02-2014.
Requereu a rescisão dos dois contratos e a reintegração na posse dos imóveis. Pugnou por indenização decorrente da fruição dos imóveis pelos réus no importe mensal de 1,0% (um por cento) sobre o valor atualizado dos imóveis e pela incidência da cláusula penal prevista na Cláusula Quarta dos dois contratos, a título de perdas e danos; requereu o pagamento das despesas relativas ao IPTU, taxas condominiais, energia elétrica e água da época em que os réus estavam usufruindo dos bens imóveis, além da restituição do valor pago a título de comissão de corretagem.
Valorou a causa e juntou documentos (pgs. 08-100).
Devidamente citados, os réus apresentaram contestação (pgs. 123-143). Preliminarmente, arguiram a inépcia da inicial pela ausência de notificação extrajudicial para caracterizar a mora. No mérito, insurgiram-se apenas quanto ao pagamento da comissão de corretagem, visto que não há previsão contratual expressa nesse sentido. Requereram a improcedência dos pedidos iniciais. Juntaram documentos (pgs. 144-152).
Houve réplica (pgs. 157-163), na qual o autor refutou a preliminar arguida e a tese da defesa, ratificando os pedidos iniciais.
Às pgs. 171-172 designou-se audiência conciliatória, sem que lograsse êxito a composição (pg. 174).
Intimadas as partes a fim de indicarem as provas que pretendem produzir (pg. 177), ambas requereram o julgamento antecipado (pgs. 182 e 183.
A MMª. Juíza de Direito da 1ª Vara Cível da Comarca de Criciúma, Dra. Alessandra Meneghetti, decidiu a lide nos seguintes termos:
Diante do exposto, julgo parcialmente procedentes os pedidos do autor para:
a) rescindir os contratos particulares de compromisso de compra e venda celebrados entre as partes (pg. 18-28 e 59-69);
b) com fulcro no artigo 1.228 do CC, reintegrar o autor na posse dos imóveis - apto nº. 402 e Box nº. 12 do Edifício Residencial e Comercial Majano, assim como o apto. 403 e Box nº. 08 do mesmo Edifício, localizados na Rua Henrique Laje, esquina com a Rua Ipiranga, Centro, do Município de Içara/SC;
c) condenar os réus a pagar ao autor o valor de 0,5% do preço atualizado de cada imóvel por mês, desde 17-07-2013 até a data da efetivação da reintegração de posse aqui imposta, em razão de contraprestação pela fruição do imóvel (aluguel) por todo o tempo que está inadimplente. Sobre tal valor deve incidir juros de mora de 1% ao mês e correção monetária (INPC-IBGE) desde o vencimento de cada prestação mensal;
d) condenar os réus a pagar ao autor quantia equivalente a 10% do valor quitado de cada contrato, devidamente atualizado (INPC-IBGE), em razão da cláusula penal por inadimplemento. Sobre o montante da multa deve recair juros de mora de 1% ao mês a partir da citação (última citação em 29-12-2016 - pg. 121) e correção monetária (INPC-IBGE) a partir da publicação desta sentença
e) condenar, por fim, os réus a ressarcir os valores despendidos pelo autor para pagamento do IPTU e demais gastos despendidos (pg. 100) dos dois imóveis objeto dos autos entre 2013 e o ano de efetivo cumprimento da reintegração de posse aqui determinada. Os valores deverão ser corrigidos monetariamente pelo INPC-IBGE e incidirão juros de mora de 1% ao mês a partir de cada pagamento;
f) em consequência à rescisão dos contratos, o autor deverá devolver aos réus por cada contrato o valor de R$ 32.458,35 (trinta e dois mil, quatrocentos e cinquenta e oito reais e trinta e cinco centavos), atinente às 9 parcelas adimplidas de R$ 2.000,00 (R$ 18.000,00) e a primeira parcela referente ao reforço de R$ 14.458,35. Tal importância deverá sofrer unicamente correção monetária pelo INPC-IBGE, desde a data da petição inicial - porquanto ali foi trazido o quantum pago e em momento algum foi impugnado pela parte ré -, sem recair juros de mora.
O valor do ressarcimento de cada contrato (R$ 32.458,35), devidamente atualizado, deve ser descontado do montante que os réus deverão pagar ao autor.
Julgo improcedentes os pedidos de ressarcimento da comissão de corretagem e aos honorários contratuais.
Para o efetivo cumprimento da sentença, desde já ficam autorizadas as medidas elencadas no artigo 536, § 1º, do CPC.
Em razão da sucumbência recíproca, condeno os réus ao pagamento de 75% das custas processuais, restando 25% sob responsabilidade do autor. Arbitro os honorários sucumbenciais em R$ 10.000,00. O advogado do autor receberá 75% dos honorários arbitrados responsabilidade de pagamento dos réus e o procurador dos réus receberá os 25% restantes pagamento sob responsabilidade do autor -, nos termos do artigo 85, §§ 2°, 8º e 14, do CPC.
Publique-se. Registre-se. Intimem-se pelo Dje.
O cartório cumprirá os procedimentos de praxe e arquivará o processo.
Inconformados, os réus interpuseram recurso de apelação (Evento 61), no qual sustentam, preliminarmente, a ausência de formalidade essencial para constituição em mora, porquanto não observou as disposições do art. 32, §1º da Lei 6.766/99, como também ao disposto do Decreto Lei 745/69 alterado pelo art. 62 da Lei 13.097/2015. Aduz que os honorários advocatícios devem ser arbitrados em percentual sobre valor da causa e que a parte autora foi sucumbente nos pedidos referentes à cláusula penal, honorários contratuais e comissão de corretagem.
Em contrarrazões, a autora postula a manutenção do veredicto.
VOTO
1. Trata-se de "ação de rescisão de contrato c/c reintegração de posse e perdas e danos" ajuizada por Rosso & Bez Construções e Incorporações Ltda. contra Arnaldo Lodetti Júnior e Jadna Cristina de Souza Lodetti.
Pactuaram as partes, nos contratos de compromisso de compra e venda de imóvel acostados (Evento 1, docs. 6 e 11), a aquisição de dois apartamentos localizados no Edifício Residencial e Comercial Majano, no Município de Içara/SC, pelo valor de R$ 317.500,20 (trezentos e dezessete mil, quinhentos reais e vinte centavos) cada um, inclusivo box privativo. O pagamento deveria se dar da seguinte maneira: R$ 144.000,00 (cento e quarenta e quatro mil reais) divido em 72 (setenta e duas) parcelas mensais de R$ 2.000,00 (dois mil reais) em notas promissórias; e R$ 173.500,20 (cento e setenta e três mil, quinhentos reais e vinte centavos) em 12 (doze) parcelas semestres de reforço no valor de R$ 14.458,35 (quatorze mil, quatrocentos e cinquenta e oito reais e trinta e cinco centavos) também representadas por notas promissórias.
Ocorre que, diante do inadimplemento dos réus - fato incontroverso nos autos -, ingressou a empresa autora com a presente ação.
A lide foi julgada parcialmente procedente, cingindo-se a presente controvérsia aventada pelos réus tão somente em averiguar: a) a necessidade de prévia interpelação extrajudicial; b) a adequação dos honorários sucumbenciais.
Conforme dispõe o art. 397, caput, do Código Civil, "o inadimplemento da obrigação, positiva e líquida, no seu termo, constitui de pleno direito em mora o devedor". O parágrafo único do dispositivo, por sua vez, estabelece que, "não havendo termo, a mora se constitui mediante interpelação judicial ou extrajudicial". Trata-se, aí, da mora ex re (automática) e da mora ex persona (dependente da interpelação). Essas são as regras de constituição em mora a serem observadas na maioria das relações obrigacionais.
O ordenamento jurídico prevê, contudo, algumas hipóteses em que, embora a obrigação seja positiva, líquida e exigível a determinado termo, a constituição em mora do devedor depende de prévia interpelação judicial ou extrajudicial, mesmo quando o contrato contenha cláusula resolutiva expressa.
Uma dessas hipóteses é a do compromisso de compra e venda e cessão de direitos de imóveis, conforme estabelece o artigo 1º do Decreto-Lei n. 745/69, in verbis:
Art. 1º Nos contratos a que se refere o art. 22 do Decreto-Lei nº 58, de 10 de dezembro de 1937, ainda que não tenham sido registrados junto ao Cartório de Registro de Imóveis competente, o inadimplemento absoluto do promissário comprador só se caracterizará se, interpelado por via judicial ou por intermédio de cartório de Registro de Títulos e Documentos, deixar de purgar a mora, no prazo de 15 (quinze) dias contados do recebimento da interpelação.
Parágrafo único. Nos contratos nos quais conste cláusula resolutiva expressa, a resolução por inadimplemento do promissário comprador se operará de pleno direito (...
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