Acórdão Nº 0309223-12.2015.8.24.0008 do Segunda Câmara de Direito Civil, 27-05-2021
| Número do processo | 0309223-12.2015.8.24.0008 |
| Data | 27 Maio 2021 |
| Tribunal de Origem | Tribunal de Justiça de Santa Catarina |
| Órgão | Segunda Câmara de Direito Civil |
| Classe processual | Apelação |
| Tipo de documento | Acórdão |
Apelação Nº 0309223-12.2015.8.24.0008/SC
RELATOR: Desembargador RUBENS SCHULZ
APELANTE: BALBINOT RENDA LTDA (RÉU) APELADO: ALVARO CESAR RODRIGUES PEREIRA (AUTOR)
RELATÓRIO
- Autos n. 0309223-12.2015.8.24.0008
Alvaro Cesar Rodrigues Pereira ajuizou, na data de 2-7-2015, "ação de despejo por falta de pagamento, c/c pedido e liminar e cobrança de aluguéis e encargos locatícios" contra Balbinot Renda Ltda. Em síntese, alegou que firmou contrato de locação com a ré/locatária de uma sala comercial, por um período de 36 (trinta e seis) meses, com valor locatício inicial de R$ 1.500,00 (mil e quinhentos reais). Nessa linha, apontou a mora da ré/locatária dos aluguéis e acessórios com vencimento em 8-4-2015 e 8-5-2015. Requereu, preliminarmente, o despejo imediato, a rescisão do contrato avençado e a condenação da ré/locatária ao pagamento dos alugueres e acessórios atrasados. Juntou documentos (evento 1).
A liminar de despejo pretendida foi indeferida (evento 5).
Citada, a ré/locatária apresentou contestação, aduzindo, preliminarmente, a inépcia da inicial. No mérito, sinalizou, em resumo, que enfrentou dificuldades financeiras que a impossibilitaram de saldar os valores cobrados na exordial. Entretanto, sustentou que honrou os pagamentos posteriores. Além disso, relatou que a sala comercial estava apresentando problemas estruturais, de ordem elétrica e infiltrações, oportunidade em que notificou extrajudicialmente o autor/locador, havendo tratativas posteriores que não foram reduzidas a termo. As partes acordaram verbalmente que os prejuízos suportados pela ré/locatária, seriam descontados dos aluguéis atrasados e que o autor/locador realizaria as reformas necessárias. Por fim, aduziu que o autor/locador não cumpriu com sua parte do contrato verbal e, por conta disso, teve prejuízo de R$ 5.865,00 (cinco mil e oitocentos e sessenta e cinco reais) referente ao conserto da sala locada. Dessa forma, impugnou todos os pedidos contidos na exordial. Juntou documentos (evento 16).
Após a réplica (evento 23), designou-se audiência conciliatória que restou inexitosa (evento 32).
No saneamento, o juízo da origem afastou a preliminar de carência da ação suscitada na demanda conexa e o pedido de extinção do feito por descumprimento do art. 62, I, da Lei de Locações, oportunizando-se a produção de prova oral (evento 34).
Na sequência, foi designada audiência de instrução e julgamento, oportunidade em que foram ouvidas três testemunhas arroladas pela ré/locatária (evento 45).
As partes apresentaram alegações finais (eventos 46 e 50).
- Autos n. 0314053-21.2015.8.24.0008
Por sua vez, Balbinot Renda Ltda. ajuizou, na data de 22-9-2015, "ação de rescisão de contrato de locação c/c com reparação de danos c/c consignação de aluguéis e chaves" contra Alvaro Cesar Rodrigues Pereira, alegando, em resumo, que firmou contrato de locação comercial pelo prazo de 36 (trinta e seis) meses com o réu/locador, perdurando a avença por aproximadamente 8 (oito) anos. Apontou que o imóvel, desde o início de 2013, estava com problemas estruturais de infiltrações e ordem elétrica, restando inerte o locador para solucionar a questão, mesmo após "e-mails" trocados com a administradora do condomínio e notificação extrajudicial encaminhada a ele. Sustentou que utilizava apenas 30% do imóvel locado, mas mesmo assim continuou honrando com o pagamento integral dos alugueres mensais, e inclusive despendeu valores para o conserto do local. Desse modo, pugnou pela rescisão contratual por culpa do locador, indenização a título de danos materiais, oriunda do conserto da sala comercial, da privação do uso de 30% do imóvel, das verbas trabalhistas relativas à rescisão do contrato de trabalho de uma de suas funcionárias, e dos valores gastos com a terceirização de serviços, além de também requerer a condenação do locador a título de indenização por dano moral. Juntou documentos (evento 1).
Citada, o réu/locador apresentou contestação, não se insurgindo quanto à entrega das chaves em cartório judicial. De forma preliminar, pugnou pela conexão das ações. Quanto ao mérito, sustentou não ser devida a indenização por danos materiais e morais. Por fim, ponderou que não lhe caberia reter as benfeitorias realizadas porque são voluptuárias. Assim, requereu a condenação da autora/locatária nas penas de litigância de má-fé. Juntou documentos (evento 17).
Em sede de reconvenção, o réu/locador requereu o pagamento dos dias referentes ao aviso prévio e à multa de três alugueres prevista no contrato, além das despesas relativas as obras realizadas no imóvel após a desocupação (evento 16).
A autora/locatária apresentou réplica à contestação (evento 19).
Já em resposta à reconvenção, a autora/locatária requereu a extinção da reconvenção diante da falta de interesse de agir, enquanto no mérito, requereu a compensação dos valores que suportou com as reformas no imóvel com as quantias cobradas na ação de despejo. Por fim, aduziu que inexistem provas das obras realizadas pelo réu/locador após a desocupação, razão pela qual o pedido de indenização não é cabível (evento 22).
Como as ações tramitavam em varas cíveis distintas, sobreveio decisão que determinou o apensamento das demandas em razão da conexão, com posterior remessa para o juízo da 5ª Vara Cível da comarca de Blumenau, para processamento e julgamento em conjunto (eventos 25 e 32).
Apensados os autos, foi proferida decisão que afastou a preliminar de carência de ação suscitada pela locatária e o pedido de extinção por descumprimento do art. 62, inc. I, da Lei de Locações, oportunizando-se a produção de prova oral (evento 36).
Na sequência, foi designada audiência de instrução e julgamento, oportunidade em que foram ouvidas três testemunhas arroladas pela autora/locatária (evento 46).
As partes apresentaram alegações finais (eventos 47 e 48).
- Sentença proferida de forma conjunta pelo juízo a quo
Após a apresentação das alegações finais pelas partes, sobreveio sentença prolatada pela magistrada a quo, nos seguintes termos (evento 53 da ação de despejo cumulada com cobrança, e evento 52 da ação de rescisão contratual cumulada com reparação de danos e consignação de aluguéis e chaves):
Em relação à ação de n. 0309223-12.2015.8.24.0008, com supedâneo no art. 487, I, do Código de Processo Civil, JULGO PROCEDENTES OS PEDIDOS formulados por ALVARO CESAR RODRIGUES PEREIRA em face de BALBINOT RENDA LTDA-ME para:
a) DECLARAR a rescisão do contrato de locação firmado pelas partes;
b) DECRETAR O DESPEJO da requerida;
c) CONDENAR a requerida ao pagamento dos alugueres e IPTU com vencimento em 08.04.2015 e 08.05.2015, acrescidos de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês e correção monetária pelo INPC, tudo incidente a partir do vencimento de cada parcela.
Condeno, ainda, a parte ré ao pagamento das custas processuais e de verba honorária, que arbitro em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da condenação.
Em relação à ação de n. 0314053-21.2015.8.24.0008, com supedâneo no art. 487, I, do Código de Processo Civil, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES OS PEDIDOS formulados por BALBINOT RENDA LTDA-ME em face de ALVARO CESAR RODRIGUES PEREIRA para DECLARAR a rescisão do contrato de locação firmado pelas partes.
Tendo o requerido sucumbido de parte mínima do pedido, arcará a requerente com o pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, estes que fixo em 10% (dez por cento) sobre valor atualizado da causa.
No mais, JULGO IMPROCEDENTES OS PEDIDOS FORMULADOS NA RECONVENÇÃO oposta por ALVARO CESAR RODRIGUES PEREIRA em face de BALBINOT RENDA LTDA-ME.
Por corolário, condeno a parte reconvinte ao pagamento das custas da reconvenção e de honorários advocatícios, estes que fixo em 10% sobre o valor atualizado da causa, nos termos do artigo 85, §§ 1º, 2º e 6º, do Código de Processo Civil.
Publique-se. Registre-se. Intimem-se.
Certificado o trânsito em julgado e nada sendo postulado, arquive-se.
- Recursos da locatária em ambas as ações
Inconformada, a locatária Balbinot Renda Ltda. interpôs recurso de apelação.
Na "ação de despejo", alega que o juízo da origem desconsiderou os acordos verbais realizados com o locador por inexistirem provas. Sustenta a existência de tais acordos, eis que "não haveriam motivos para que a Apelante continuasse no imóvel diante de todos os problemas detectados e, igualmente, o Apelado também não teria motivos para continuar emitindo os boletos e recebendo o pagamento dos alugueres dos meses posteriores a 04 e 05/2015, se não tivessem feito um acordo". Ainda, aduz que a própria contestação apresentada pelo locador corrobora a existência do acordo verbal, reafirmando a locatária que o locador comprometeu-se a sanar os problemas relativos à segurança do imóvel, porquanto eram de sua exclusiva responsabilidade. Ao final, defende que o locador tinha pleno conhecimento do estado do imóvel. Assim, requer a...
RELATOR: Desembargador RUBENS SCHULZ
APELANTE: BALBINOT RENDA LTDA (RÉU) APELADO: ALVARO CESAR RODRIGUES PEREIRA (AUTOR)
RELATÓRIO
- Autos n. 0309223-12.2015.8.24.0008
Alvaro Cesar Rodrigues Pereira ajuizou, na data de 2-7-2015, "ação de despejo por falta de pagamento, c/c pedido e liminar e cobrança de aluguéis e encargos locatícios" contra Balbinot Renda Ltda. Em síntese, alegou que firmou contrato de locação com a ré/locatária de uma sala comercial, por um período de 36 (trinta e seis) meses, com valor locatício inicial de R$ 1.500,00 (mil e quinhentos reais). Nessa linha, apontou a mora da ré/locatária dos aluguéis e acessórios com vencimento em 8-4-2015 e 8-5-2015. Requereu, preliminarmente, o despejo imediato, a rescisão do contrato avençado e a condenação da ré/locatária ao pagamento dos alugueres e acessórios atrasados. Juntou documentos (evento 1).
A liminar de despejo pretendida foi indeferida (evento 5).
Citada, a ré/locatária apresentou contestação, aduzindo, preliminarmente, a inépcia da inicial. No mérito, sinalizou, em resumo, que enfrentou dificuldades financeiras que a impossibilitaram de saldar os valores cobrados na exordial. Entretanto, sustentou que honrou os pagamentos posteriores. Além disso, relatou que a sala comercial estava apresentando problemas estruturais, de ordem elétrica e infiltrações, oportunidade em que notificou extrajudicialmente o autor/locador, havendo tratativas posteriores que não foram reduzidas a termo. As partes acordaram verbalmente que os prejuízos suportados pela ré/locatária, seriam descontados dos aluguéis atrasados e que o autor/locador realizaria as reformas necessárias. Por fim, aduziu que o autor/locador não cumpriu com sua parte do contrato verbal e, por conta disso, teve prejuízo de R$ 5.865,00 (cinco mil e oitocentos e sessenta e cinco reais) referente ao conserto da sala locada. Dessa forma, impugnou todos os pedidos contidos na exordial. Juntou documentos (evento 16).
Após a réplica (evento 23), designou-se audiência conciliatória que restou inexitosa (evento 32).
No saneamento, o juízo da origem afastou a preliminar de carência da ação suscitada na demanda conexa e o pedido de extinção do feito por descumprimento do art. 62, I, da Lei de Locações, oportunizando-se a produção de prova oral (evento 34).
Na sequência, foi designada audiência de instrução e julgamento, oportunidade em que foram ouvidas três testemunhas arroladas pela ré/locatária (evento 45).
As partes apresentaram alegações finais (eventos 46 e 50).
- Autos n. 0314053-21.2015.8.24.0008
Por sua vez, Balbinot Renda Ltda. ajuizou, na data de 22-9-2015, "ação de rescisão de contrato de locação c/c com reparação de danos c/c consignação de aluguéis e chaves" contra Alvaro Cesar Rodrigues Pereira, alegando, em resumo, que firmou contrato de locação comercial pelo prazo de 36 (trinta e seis) meses com o réu/locador, perdurando a avença por aproximadamente 8 (oito) anos. Apontou que o imóvel, desde o início de 2013, estava com problemas estruturais de infiltrações e ordem elétrica, restando inerte o locador para solucionar a questão, mesmo após "e-mails" trocados com a administradora do condomínio e notificação extrajudicial encaminhada a ele. Sustentou que utilizava apenas 30% do imóvel locado, mas mesmo assim continuou honrando com o pagamento integral dos alugueres mensais, e inclusive despendeu valores para o conserto do local. Desse modo, pugnou pela rescisão contratual por culpa do locador, indenização a título de danos materiais, oriunda do conserto da sala comercial, da privação do uso de 30% do imóvel, das verbas trabalhistas relativas à rescisão do contrato de trabalho de uma de suas funcionárias, e dos valores gastos com a terceirização de serviços, além de também requerer a condenação do locador a título de indenização por dano moral. Juntou documentos (evento 1).
Citada, o réu/locador apresentou contestação, não se insurgindo quanto à entrega das chaves em cartório judicial. De forma preliminar, pugnou pela conexão das ações. Quanto ao mérito, sustentou não ser devida a indenização por danos materiais e morais. Por fim, ponderou que não lhe caberia reter as benfeitorias realizadas porque são voluptuárias. Assim, requereu a condenação da autora/locatária nas penas de litigância de má-fé. Juntou documentos (evento 17).
Em sede de reconvenção, o réu/locador requereu o pagamento dos dias referentes ao aviso prévio e à multa de três alugueres prevista no contrato, além das despesas relativas as obras realizadas no imóvel após a desocupação (evento 16).
A autora/locatária apresentou réplica à contestação (evento 19).
Já em resposta à reconvenção, a autora/locatária requereu a extinção da reconvenção diante da falta de interesse de agir, enquanto no mérito, requereu a compensação dos valores que suportou com as reformas no imóvel com as quantias cobradas na ação de despejo. Por fim, aduziu que inexistem provas das obras realizadas pelo réu/locador após a desocupação, razão pela qual o pedido de indenização não é cabível (evento 22).
Como as ações tramitavam em varas cíveis distintas, sobreveio decisão que determinou o apensamento das demandas em razão da conexão, com posterior remessa para o juízo da 5ª Vara Cível da comarca de Blumenau, para processamento e julgamento em conjunto (eventos 25 e 32).
Apensados os autos, foi proferida decisão que afastou a preliminar de carência de ação suscitada pela locatária e o pedido de extinção por descumprimento do art. 62, inc. I, da Lei de Locações, oportunizando-se a produção de prova oral (evento 36).
Na sequência, foi designada audiência de instrução e julgamento, oportunidade em que foram ouvidas três testemunhas arroladas pela autora/locatária (evento 46).
As partes apresentaram alegações finais (eventos 47 e 48).
- Sentença proferida de forma conjunta pelo juízo a quo
Após a apresentação das alegações finais pelas partes, sobreveio sentença prolatada pela magistrada a quo, nos seguintes termos (evento 53 da ação de despejo cumulada com cobrança, e evento 52 da ação de rescisão contratual cumulada com reparação de danos e consignação de aluguéis e chaves):
Em relação à ação de n. 0309223-12.2015.8.24.0008, com supedâneo no art. 487, I, do Código de Processo Civil, JULGO PROCEDENTES OS PEDIDOS formulados por ALVARO CESAR RODRIGUES PEREIRA em face de BALBINOT RENDA LTDA-ME para:
a) DECLARAR a rescisão do contrato de locação firmado pelas partes;
b) DECRETAR O DESPEJO da requerida;
c) CONDENAR a requerida ao pagamento dos alugueres e IPTU com vencimento em 08.04.2015 e 08.05.2015, acrescidos de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês e correção monetária pelo INPC, tudo incidente a partir do vencimento de cada parcela.
Condeno, ainda, a parte ré ao pagamento das custas processuais e de verba honorária, que arbitro em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da condenação.
Em relação à ação de n. 0314053-21.2015.8.24.0008, com supedâneo no art. 487, I, do Código de Processo Civil, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES OS PEDIDOS formulados por BALBINOT RENDA LTDA-ME em face de ALVARO CESAR RODRIGUES PEREIRA para DECLARAR a rescisão do contrato de locação firmado pelas partes.
Tendo o requerido sucumbido de parte mínima do pedido, arcará a requerente com o pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, estes que fixo em 10% (dez por cento) sobre valor atualizado da causa.
No mais, JULGO IMPROCEDENTES OS PEDIDOS FORMULADOS NA RECONVENÇÃO oposta por ALVARO CESAR RODRIGUES PEREIRA em face de BALBINOT RENDA LTDA-ME.
Por corolário, condeno a parte reconvinte ao pagamento das custas da reconvenção e de honorários advocatícios, estes que fixo em 10% sobre o valor atualizado da causa, nos termos do artigo 85, §§ 1º, 2º e 6º, do Código de Processo Civil.
Publique-se. Registre-se. Intimem-se.
Certificado o trânsito em julgado e nada sendo postulado, arquive-se.
- Recursos da locatária em ambas as ações
Inconformada, a locatária Balbinot Renda Ltda. interpôs recurso de apelação.
Na "ação de despejo", alega que o juízo da origem desconsiderou os acordos verbais realizados com o locador por inexistirem provas. Sustenta a existência de tais acordos, eis que "não haveriam motivos para que a Apelante continuasse no imóvel diante de todos os problemas detectados e, igualmente, o Apelado também não teria motivos para continuar emitindo os boletos e recebendo o pagamento dos alugueres dos meses posteriores a 04 e 05/2015, se não tivessem feito um acordo". Ainda, aduz que a própria contestação apresentada pelo locador corrobora a existência do acordo verbal, reafirmando a locatária que o locador comprometeu-se a sanar os problemas relativos à segurança do imóvel, porquanto eram de sua exclusiva responsabilidade. Ao final, defende que o locador tinha pleno conhecimento do estado do imóvel. Assim, requer a...
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