Acórdão Nº 0310704-31.2018.8.24.0064 do Quinta Câmara de Direito Civil, 08-03-2022
| Número do processo | 0310704-31.2018.8.24.0064 |
| Data | 08 Março 2022 |
| Tribunal de Origem | Tribunal de Justiça de Santa Catarina |
| Órgão | Quinta Câmara de Direito Civil |
| Classe processual | Apelação |
| Tipo de documento | Acórdão |
Apelação Nº 0310704-31.2018.8.24.0064/SC
RELATOR: Desembargador LUIZ CÉZAR MEDEIROS
APELANTE: D.A.S. PARTICIPACOES SOCIETARIAS LTDA (RÉU) ADVOGADO: Olavo Rigon Filho (OAB SC004117) APELADO: BANCO DO BRASIL S.A. (AUTOR)
RELATÓRIO
Por refletir fielmente o contido no presente feito, adoto o relatório da r. sentença (ev. 29 do primeiro grau):
"BANCO DO BRASIL S.A., devidamente qualificado e representado nos autos em epígrafe, ajuizou a presente Ação de Consignação em Pagamento em face de D.A.S. PARTICIPAÇÕES SOCIETÁRIAS LTDA., também já devidamente qualificada e representada.
Arguiu ter firmado com o réu Instrumento Particular de Promessa de Locação referente a um imóvel que ainda seria construído. Após finda a construção, por decisão administrativa interna, teria desistido da locação e rescindido o contrato. Assim, somando a multa contratualmente prevista para o caso de rescisão e mais os também devidos 12 aluguéis, argumenta ser o total devido R$ 683.384,94 (seiscentos e oitenta e três mil trezentos e oitenta e quatro reais e noventa e quatro centavos).
Diz, em seguida que, não obstante várias tentativas extrajudiciais de pagamento, o credor se recusa a receber o mencionado valor, motivo pelo qual pugna pelo depósito da quantia em juízo e consequente extinção de sua obrigação com a empresa consignada. Pede a condenação do réu ao pagamento de honorários advocatícios e despesas processuais.
Em contestação (evento 12), defende o réu que além do valor consignado ser bastante abaixo da quantia realmente devida, nunca foi devidamente ofertado ao réu, conforme se depreende da documentação juntada aos autos pelo próprio autor.
Na sequência, afirma que o Banco, conquanto já tenha realizado sua vistoria do imóvel construído, levou meses para comunicar a rescisão contratual, o que acarretou sérios prejuízos para a empresa ré, no valor de R$ 659.952,00 (seiscentos e cinquenta e nove mil novecentos e cinquenta e dois reais), vez que poderia ter alugado o imóvel para terceiros meses antes, se acaso soubesse previamente da desistência do autor.
Defende que, por já estar a obra há muito concluída, já se havia passado da esfera da promessa de locação (estipulada pelo pré-contrato) para a do contrato definitivo. Pede, portanto, seja reconhecida a rescisão da locação e não da promessa, pois o imóvel já estava inclusive na posse do Banco. Com base nessa argumentação defende que o valor devido é de R$ 3.524.440,75 (três milhões quinhentos e vinte e quatro mil quatrocentos e quarenta reais e setenta e cinco centavos).
Caso prevaleça o entendimento de que a locação não se consumou, pugna, subsidiariamente, pela condenação do Banco ao pagamento de perdas e danos, na forma da cláusula nona do contrato.
Argumenta, ainda, ter sido obrigada a desembolsar o montante de R$ 1.123.000.00 (um milhão cento e vinte e três mil reais) para 'readequação do imóvel ao mercado', visto que ele foi construído segundo uma série de exigências que o tornaram adequado aos usos do autor.
Em sede de 'perda de potencial construtivo', alega ter deixado de construir um andar adicional ao prédio em decorrência das exigências de pé-direito do autor. De acordo com a contestação, o valor de mercado dos 507,89 metros quadrados não construídos é de R$ 4.063.120,00 (quatro milhões sessenta e três mil e cento vinte reais).
Por fim, pediu: (a) o levantamento da quantia consignada; (b) a condenação do autor ao pagamento de R$ 2.841.055,81 (dois milhões oitocentos e quarenta e um mil cinquenta e cinco reais e oitenta e um centavos) resultantes da diferença do valor que entende ser devido e o montante já depositado em juízo e (c) subsidiariamente, caso não acolhidos os pleitos anteriores, a condenação do autor ao desembolso de R$ 101.950,37 (cento e um mil novecentos e cinquenta reais e trinta e sete centavos) - valor que, somado ao já consignado, resulta na quantia correta se aplicados juros e correção monetária.
A decisão de evento 14 determinou a expedição de alvará para levantamento dos valores depositados em juízo em favor do réu.
Em sua réplica (evento 21), o Banco defendeu, inicialmente, não merecer prosperar o argumento do réu de ter sofrido significativas perdas e danos, pois não comprova sua alegação de ter recusado outras propostas de locação, não tendo juntado-as aos autos.
Além disso, repetiu em diversos momentos o argumento de que não se pode de forma alguma falar em rescisão do contrato de locação, posto que nunca existiu. A única rescisão que merece análise do juízo, segundo defendeu, é a do contrato de pré-locação.
Disse, na sequência, que a ausência de termo no pré-contrato impede que se fale de 'enrolação' do banco em sua comunicação de rescisão e que a simples adequação do imóvel às necessidades do banco não equivalem à formalização de contrato de locação definitivo.
Por fim, defendeu que o argumento do réu de que teve de adequar o imóvel às necessidades do autor é bastante exagerado, se não completamente falso, pois o uso do imóvel não seria exclusivo do Banco, apenas uma sala ficaria a ele destinada.
Em petição (evento 28), o reú reiterou todos os pedidos e argumentos da contestação".
Acresço que o Togado a quo julgou procedentes os pedidos, por meio da sentença cujo dispositivo segue transcrito:
"ANTE O EXPOSTO, com fundamento no art. 487, I c.c. art. 546 do ambos do CPC, julgo procedente o pedido para confirmar a tutela de urgência e declarar extinta a obrigação da parte autora, nos exatos limites da fundamentação supra.
Condeno a parte ré ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, estes arbitrados em 10% do valor atualizado da causa (art. 85, § 2º, do CPC)".
Inconformada com o teor da sentença, a ré interpôs apelação (ev. 35 do primeiro grau).
Em suas razões recursais alegou, em síntese, que "prometeu construir imóvel para a futura instalação de agência bancária, conforme centenas de detalhadas e customizadas especificações fornecidas pelo Apelado, que, por sua vez, assumiu a obrigação de alugar esse imóvel, quando pronto, por período de no mínimo 05 (cinco) anos" (ev. 35, APELAÇÃO1, fl. 2).
Disse que "a obra foi concluída em dezembro de 2016 ('habitese'), em março de 2017 a apelante notificou para início da locação, e, em 04 de maio de 2017, o Apelado emitiu Laudo Pericial Circunstanciado - Vistoria de Entrega do Imóvel do Investidor" (ev. 35, APELAÇÃO1, fl. ) e que "o Apelado estava, então, obrigado a (1) 'firmar o contrato de locação nos termos da minuta anexa, efetuando o pagamento até o 5º (quinto) dia útil do mês seguinte ao vencimento' (ex alínea 'g' da Cláusula Terceira) ou (2) recusar a locação pagando a penalidade e a indenização (multa e perdas e danos). O detalhe, Excelência, é que o Apelado não assinou a minuta e não resiliu o compromisso. Ao contrário, manteve o imóvel - pronto desde dezembro de 2016 - em seu patrimônio jurídico até o mês de novembro de 2017 quando 'optou pela rescisão da promessa de locação'" (ev. 35, APELAÇÃO1, fl. 4).
Asseverou ser descabida a "tese de 'rescisão da promessa'. Esta deixou de ser uma possibilidade no instante em que o imóvel ficou pronto e o Banco, uma vez emitido o Laudo Circunstanciado e recebido a notificação de vigência da locação, preferiu mantê-lo à sua disposição em seu patrimônio jurídico sem nada informar à Apelante por meses e meses. A conduta do Banco não foi a de quem cancelaria o negócio e o tempo decorrido (11 meses desde o 'habite-se') confirmava a legítima expectativa de vigência da locação. E não é só isso. Fácil ver que o Apelado tratou o assunto internamente sem nada revelar à Apelante (deliberadamente mantida no 'escuro')" (ev. 35, APELAÇÃO1, fls. 5-6).
Aduziu que "a relação jurídico-contratual pode ser interpretada sob duas perspectivas: (a) a locação se consumou a partir da entrega da obra, da emissão do Laudo Circunstanciado e da ausência de tempestiva resilição, devendo o apelado pagar os aluguéis vencidos e os vincendos até o termo final (conforme cláusula especial do contrato pré-aprovado); ou (b) a rescisão da promessa obriga o pagamento da multa e das perdas e danos (como afirma a decisão recorrida)" (ev. 35, APELAÇÃO1, fls. 6-7).
Acrescentou ser "importante assinalar, desde logo, que o depósito é insuficiente em ambos os cenários, pois a decisão, apesar de falhar na interpretação da relação jurídica, na aplicação da legislação processual e na leitura dos notórios prejuízos infligidos à Apelante, posterga a discussão da indenização à outra ação" (ev. 35, APELAÇÃO1, fl. 8).
Salientou que "a sentença afirma (i) que o contrato preliminar conferia direito potestativo de arrependimento e (ii) que a locação jamais existiu porque o contrato não foi firmado pelas partes. A interpretação literal faria sentido se - e somente se - o apelado tivesse agido a tempo e modo diversos [...] É certo que se previa a possibilidade de recusa à assinatura, mas não de modo a permitir o esvaziamento das regras da boa-fé, lealdade, probidade e função social do contrato. Em outras palavras: a permissão só comportava a recusa imediata, possibilidade inexistente depois de decorridos 11 meses!" (ev. 35, APELAÇÃO1, fl. 8).
Reforçou que "a obra ficou pronta em dezembro/16; ainda em dezembro/16 o apelado pediu informações adicionais e prometeu encaminhar a vistoria; em março/17 a Apelante notificou cobrando a vistoria, a assinatura do contrato e o início da locação; em maio/17 o Apelado vistoriou o imóvel; em setembro/17 (em comunicado interno)...
RELATOR: Desembargador LUIZ CÉZAR MEDEIROS
APELANTE: D.A.S. PARTICIPACOES SOCIETARIAS LTDA (RÉU) ADVOGADO: Olavo Rigon Filho (OAB SC004117) APELADO: BANCO DO BRASIL S.A. (AUTOR)
RELATÓRIO
Por refletir fielmente o contido no presente feito, adoto o relatório da r. sentença (ev. 29 do primeiro grau):
"BANCO DO BRASIL S.A., devidamente qualificado e representado nos autos em epígrafe, ajuizou a presente Ação de Consignação em Pagamento em face de D.A.S. PARTICIPAÇÕES SOCIETÁRIAS LTDA., também já devidamente qualificada e representada.
Arguiu ter firmado com o réu Instrumento Particular de Promessa de Locação referente a um imóvel que ainda seria construído. Após finda a construção, por decisão administrativa interna, teria desistido da locação e rescindido o contrato. Assim, somando a multa contratualmente prevista para o caso de rescisão e mais os também devidos 12 aluguéis, argumenta ser o total devido R$ 683.384,94 (seiscentos e oitenta e três mil trezentos e oitenta e quatro reais e noventa e quatro centavos).
Diz, em seguida que, não obstante várias tentativas extrajudiciais de pagamento, o credor se recusa a receber o mencionado valor, motivo pelo qual pugna pelo depósito da quantia em juízo e consequente extinção de sua obrigação com a empresa consignada. Pede a condenação do réu ao pagamento de honorários advocatícios e despesas processuais.
Em contestação (evento 12), defende o réu que além do valor consignado ser bastante abaixo da quantia realmente devida, nunca foi devidamente ofertado ao réu, conforme se depreende da documentação juntada aos autos pelo próprio autor.
Na sequência, afirma que o Banco, conquanto já tenha realizado sua vistoria do imóvel construído, levou meses para comunicar a rescisão contratual, o que acarretou sérios prejuízos para a empresa ré, no valor de R$ 659.952,00 (seiscentos e cinquenta e nove mil novecentos e cinquenta e dois reais), vez que poderia ter alugado o imóvel para terceiros meses antes, se acaso soubesse previamente da desistência do autor.
Defende que, por já estar a obra há muito concluída, já se havia passado da esfera da promessa de locação (estipulada pelo pré-contrato) para a do contrato definitivo. Pede, portanto, seja reconhecida a rescisão da locação e não da promessa, pois o imóvel já estava inclusive na posse do Banco. Com base nessa argumentação defende que o valor devido é de R$ 3.524.440,75 (três milhões quinhentos e vinte e quatro mil quatrocentos e quarenta reais e setenta e cinco centavos).
Caso prevaleça o entendimento de que a locação não se consumou, pugna, subsidiariamente, pela condenação do Banco ao pagamento de perdas e danos, na forma da cláusula nona do contrato.
Argumenta, ainda, ter sido obrigada a desembolsar o montante de R$ 1.123.000.00 (um milhão cento e vinte e três mil reais) para 'readequação do imóvel ao mercado', visto que ele foi construído segundo uma série de exigências que o tornaram adequado aos usos do autor.
Em sede de 'perda de potencial construtivo', alega ter deixado de construir um andar adicional ao prédio em decorrência das exigências de pé-direito do autor. De acordo com a contestação, o valor de mercado dos 507,89 metros quadrados não construídos é de R$ 4.063.120,00 (quatro milhões sessenta e três mil e cento vinte reais).
Por fim, pediu: (a) o levantamento da quantia consignada; (b) a condenação do autor ao pagamento de R$ 2.841.055,81 (dois milhões oitocentos e quarenta e um mil cinquenta e cinco reais e oitenta e um centavos) resultantes da diferença do valor que entende ser devido e o montante já depositado em juízo e (c) subsidiariamente, caso não acolhidos os pleitos anteriores, a condenação do autor ao desembolso de R$ 101.950,37 (cento e um mil novecentos e cinquenta reais e trinta e sete centavos) - valor que, somado ao já consignado, resulta na quantia correta se aplicados juros e correção monetária.
A decisão de evento 14 determinou a expedição de alvará para levantamento dos valores depositados em juízo em favor do réu.
Em sua réplica (evento 21), o Banco defendeu, inicialmente, não merecer prosperar o argumento do réu de ter sofrido significativas perdas e danos, pois não comprova sua alegação de ter recusado outras propostas de locação, não tendo juntado-as aos autos.
Além disso, repetiu em diversos momentos o argumento de que não se pode de forma alguma falar em rescisão do contrato de locação, posto que nunca existiu. A única rescisão que merece análise do juízo, segundo defendeu, é a do contrato de pré-locação.
Disse, na sequência, que a ausência de termo no pré-contrato impede que se fale de 'enrolação' do banco em sua comunicação de rescisão e que a simples adequação do imóvel às necessidades do banco não equivalem à formalização de contrato de locação definitivo.
Por fim, defendeu que o argumento do réu de que teve de adequar o imóvel às necessidades do autor é bastante exagerado, se não completamente falso, pois o uso do imóvel não seria exclusivo do Banco, apenas uma sala ficaria a ele destinada.
Em petição (evento 28), o reú reiterou todos os pedidos e argumentos da contestação".
Acresço que o Togado a quo julgou procedentes os pedidos, por meio da sentença cujo dispositivo segue transcrito:
"ANTE O EXPOSTO, com fundamento no art. 487, I c.c. art. 546 do ambos do CPC, julgo procedente o pedido para confirmar a tutela de urgência e declarar extinta a obrigação da parte autora, nos exatos limites da fundamentação supra.
Condeno a parte ré ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, estes arbitrados em 10% do valor atualizado da causa (art. 85, § 2º, do CPC)".
Inconformada com o teor da sentença, a ré interpôs apelação (ev. 35 do primeiro grau).
Em suas razões recursais alegou, em síntese, que "prometeu construir imóvel para a futura instalação de agência bancária, conforme centenas de detalhadas e customizadas especificações fornecidas pelo Apelado, que, por sua vez, assumiu a obrigação de alugar esse imóvel, quando pronto, por período de no mínimo 05 (cinco) anos" (ev. 35, APELAÇÃO1, fl. 2).
Disse que "a obra foi concluída em dezembro de 2016 ('habitese'), em março de 2017 a apelante notificou para início da locação, e, em 04 de maio de 2017, o Apelado emitiu Laudo Pericial Circunstanciado - Vistoria de Entrega do Imóvel do Investidor" (ev. 35, APELAÇÃO1, fl. ) e que "o Apelado estava, então, obrigado a (1) 'firmar o contrato de locação nos termos da minuta anexa, efetuando o pagamento até o 5º (quinto) dia útil do mês seguinte ao vencimento' (ex alínea 'g' da Cláusula Terceira) ou (2) recusar a locação pagando a penalidade e a indenização (multa e perdas e danos). O detalhe, Excelência, é que o Apelado não assinou a minuta e não resiliu o compromisso. Ao contrário, manteve o imóvel - pronto desde dezembro de 2016 - em seu patrimônio jurídico até o mês de novembro de 2017 quando 'optou pela rescisão da promessa de locação'" (ev. 35, APELAÇÃO1, fl. 4).
Asseverou ser descabida a "tese de 'rescisão da promessa'. Esta deixou de ser uma possibilidade no instante em que o imóvel ficou pronto e o Banco, uma vez emitido o Laudo Circunstanciado e recebido a notificação de vigência da locação, preferiu mantê-lo à sua disposição em seu patrimônio jurídico sem nada informar à Apelante por meses e meses. A conduta do Banco não foi a de quem cancelaria o negócio e o tempo decorrido (11 meses desde o 'habite-se') confirmava a legítima expectativa de vigência da locação. E não é só isso. Fácil ver que o Apelado tratou o assunto internamente sem nada revelar à Apelante (deliberadamente mantida no 'escuro')" (ev. 35, APELAÇÃO1, fls. 5-6).
Aduziu que "a relação jurídico-contratual pode ser interpretada sob duas perspectivas: (a) a locação se consumou a partir da entrega da obra, da emissão do Laudo Circunstanciado e da ausência de tempestiva resilição, devendo o apelado pagar os aluguéis vencidos e os vincendos até o termo final (conforme cláusula especial do contrato pré-aprovado); ou (b) a rescisão da promessa obriga o pagamento da multa e das perdas e danos (como afirma a decisão recorrida)" (ev. 35, APELAÇÃO1, fls. 6-7).
Acrescentou ser "importante assinalar, desde logo, que o depósito é insuficiente em ambos os cenários, pois a decisão, apesar de falhar na interpretação da relação jurídica, na aplicação da legislação processual e na leitura dos notórios prejuízos infligidos à Apelante, posterga a discussão da indenização à outra ação" (ev. 35, APELAÇÃO1, fl. 8).
Salientou que "a sentença afirma (i) que o contrato preliminar conferia direito potestativo de arrependimento e (ii) que a locação jamais existiu porque o contrato não foi firmado pelas partes. A interpretação literal faria sentido se - e somente se - o apelado tivesse agido a tempo e modo diversos [...] É certo que se previa a possibilidade de recusa à assinatura, mas não de modo a permitir o esvaziamento das regras da boa-fé, lealdade, probidade e função social do contrato. Em outras palavras: a permissão só comportava a recusa imediata, possibilidade inexistente depois de decorridos 11 meses!" (ev. 35, APELAÇÃO1, fl. 8).
Reforçou que "a obra ficou pronta em dezembro/16; ainda em dezembro/16 o apelado pediu informações adicionais e prometeu encaminhar a vistoria; em março/17 a Apelante notificou cobrando a vistoria, a assinatura do contrato e o início da locação; em maio/17 o Apelado vistoriou o imóvel; em setembro/17 (em comunicado interno)...
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