Acórdão Nº 0312965-38.2017.8.24.0020 do Sétima Câmara de Direito Civil, 01-10-2020
| Número do processo | 0312965-38.2017.8.24.0020 |
| Data | 01 Outubro 2020 |
| Tribunal de Origem | Criciúma |
| Órgão | Sétima Câmara de Direito Civil |
| Classe processual | Apelação Cível |
| Tipo de documento | Acórdão |
Apelação Cível n. 0312965-38.2017.8.24.0020, de Criciúma
Relator: Desembargador Osmar Nunes Júnior
APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM REINTEGRAÇÃO DE POSSE. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA. INSURGÊNCIA DOS RÉUS.
EXCEÇÃO DO CONTRATO NÃO CUMPRIDO. RECORRENTES QUE ADUZEM O DESCUMPRIMENTO DO PACTO DE COMPRA E VENDA POR PARTE DOS RECORRIDOS. AUSÊNCIA DE REGULARIZAÇÃO DA RESIDÊNCIA PERANTE O REGISTRO IMOBILIÁRIO QUE TERIA ENSEJADO O NÃO PAGAMENTO DAS PRESTAÇÕES DO ARRAS E DO PREÇO DO IMÓVEL. DESCABIMENTO. APELANTES QUE EFETUARAM A QUITAÇÃO APENAS DA PRIMEIRA PRESTAÇÃO DO ARRAS. PRAZO PARA OS APELADOS AVERBAREM A CASA NA MATRÍCULA IMOBILIÁRIA DO TERRENO QUE NÃO HAVIA DECORRIDO QUANDO JÁ SE CONSTATAVA O NÃO PAGAMENTO DAS PRESTAÇÕES. ATRASO NA REGULARIZAÇÃO DO BEM QUE NÃO JUSTIFICA O TOTAL INADIMPLEMENTO DO SEU VALOR POR PARTE DOS RECORRENTES. CULPA DA RESCISÃO CONTRATUAL QUE DEVE SER IMPUTADA A ESTES.
PEDIDO DE ALTERAÇÃO DA DATA DO INÍCIO DO PAGAMENTO DOS ALUGUERES PELA FRUIÇÃO DO IMÓVEL. ALEGAÇÃO DE QUE A OBRIGAÇÃO DEVE SE INICIAR A PARTIR DO DESCUMPRIMENTO DO PACTO. PLEITO QUE MERECE PARCIAL PROVIMENTO. PREVISÃO CONTRATUAL DE QUE A RESCISÃO ENSEJA A DESOCUPAÇÃO IMEDIATA DO IMÓVEL. RECORRENTES QUE PERMANECERAM MORANDO NA CASA MESMO APÓS O RECEBIMENTO DE NOTIFICAÇÃO EXTRAJUDICIAL. MORA CONSTATADA NA DATA EM QUE SE MANTIVERAM INERTES APÓS O PEDIDO DE RETOMADA DO BEM. SENTENÇA QUE MERECE REFORMA NO PONTO.
IMPOSSIBILIDADE DE FIXAÇÃO DE HONORÁRIOS RECURSAIS. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível n. 0312965-38.2017.8.24.0020, da comarca de Criciúma 1ª Vara Cível em que são Apelantes André Anacleto Fogaça e outro e Apelados Everson Pinheiro do Amaral e outro.
A Sétima Câmara de Direito Civil decidiu, por votação unânime, conhecer do recurso e dar-lhe parcial provimento para alterar a data de início da obrigação do pagamento dos alugueres para o dia 16/6/2013. Custas legais.
O julgamento, realizado nesta data, foi presidido pelo Exmo. Sr. Des. Álvaro Luiz Pereira de Andrade, com voto, e dele participou a Exma. Desa. Haidée Denise Grin.
Florianópolis, 1º de outubro de 2020
Desembargador Osmar Nunes Júnior
Relator
RELATÓRIO
André Anacleto Fogaça e Tânia Regina dos Passos interpuseram recurso de apelação da sentença proferida nos autos da ação de rescisão contratual cumulada com reintegração de posse proposta por Everson Pinheiro do Amaral e Cristina Rodrigues Crepaldi do Amaral.
Os autores sustentaram que firmaram com os réus contrato particular de compra e venda em 26/8/2009, referente ao Lote 8, Quadra 24, do Loteamento Metropol, com área de 446,25 m², matriculado sob o n. 81.215 do 1º Ofício do Registro de Imóveis da Comarca, o qual possui uma residência edificada.
Asseveraram que o valor total do negócio jurídico foi de R$ 69.000,00 (sessenta e nove mil reais), que seriam pagos pelos requeridos por intermédio de recursos obtidos em financiamento junto à Caixa Econômica Federal. Ainda sobre o preço do imóvel, os requerentes esclareceram que foi pactuado o pagamento de arras, no montante de R$ 2.160,00 (dois mil, cento e sessenta reais), divididos em 6 (seis) parcelas.
Continuaram, narrando que os demandandos sequer efetuaram pedido de financiamento junto à instituição financeira e que não houve a quitação do valor das arras. Por tais motivos, sustentaram que encaminharam notificação extrajudicial aos requeridos, em 6/6/2013, concedendo prazo de 10 (dez) dias para que desocupassem o imóvel, tendo aqueles se mantido inertes.
Diante de tais circunstâncias, os autores ingressaram com a presente demanda, pedindo, liminarmente, pela expedição de mandado de reintegração de posse do imóvel de matrícula n. 81.215, sob pena de multa diária.
No mérito, pugnaram pela confirmação da liminar e pela rescisão do contrato de compra e venda, com a consequente condenação dos réus ao pagamento do valor das arras e indenização no valor de R$ 17,00 (dezessete reais) por dia de permanência irregular no imóvel.
Pleitearam, ainda, a condenação dos requeridos ao pagamento dos débitos relativos ao Imposto Territorial Urbano - IPTU durante o período de permanência no imóvel e multa de 20% (vinte por cento) do valor contratado, devidamente atualizado e acrescido de juros legais.
A liminar foi indeferida à p. 69, tendo os autores interposto recurso de agravo de instrumento contra o decisum , o qual foi desprovido (pp. 195-199).
Devidamente citados, os réus apresentaram contestação (pp. 86-96), na qual aduziram que os autores não adimpliram com as obrigações assumidas no contrato, tendo em vista que efetuaram a averbação da existência da residência na matrícula imobiliária do terreno apenas em 22/11/2011, após o decurso de mais de 2 (dois) anos da pactuação da compra e venda. Assim, trouxeram à tona a teoria da exceção do contrato não cumprido.
Ainda, asseveraram a impossibilidade da cumulação do pedido de condenação ao pagamento da multa contratual, no valor de 20% (vinte por cento) do contrato, e das perdas e danos referentes aos dias que ficaram impossibilitados de ocupar o imóvel, tendo em vista que a cláusula penal possui natureza compensatória.
Continuaram, argumentando que permaneceram regularmente na posse do imóvel comercializado, motivo por que não merecem ser condenados ao pagamento de alugueres em favor dos requerentes.
Diante de tais fundamentos, pediram pela improcedência dos pedidos iniciais.
Os demandantes apresentaram réplica às pp. 132-138.
O feito foi saneado em decisão de pp. 165-166.
Foi realizada audiência de instrução e julgamento, consoante termo de pp. 208-209, na qual foram ouvidas 1 (uma) testemunha arrolada pelo autor e 2 (duas) indicadas pelos réus.
As partes apresentaram alegações finais às pp. 210-211 e pp. 214-217.
Em seguida, sobreveio sentença (pp. 223-235), cuja parte dispositiva segue:
Isto Posto, deferindo-se a antecipação da tutela almejada, julga-se PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos demandados por Everson Pinheiro do Amaral e Cristina Rodrigues Crepaldi do Amaral na Ação de Resolução de Contrato de Compra e Venda c/c Reintegração de Posse, em face de André Anacleto Fogaça e Mirian Teixeira Margotti Fogaça, para o fim de:
a) RESOLVER o contrato celebrado entre as partes, do qual é objeto Lote 08, da Quadra 24, do Loetamento Metropol, em Criciúma/SC, composto por uma casa de alvenaria, o qual encontra-se matriculado com o n. 81.215, do 1º Cartório de Registro de Imóveis de Criciúma;
b) CONDENAR os réus a reintegrar a autora na posse do imóvel, na forma do art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil, deferindo-se a tutela antecipada neste ponto;
c) CONDENAR os réus ao pagamento das arras, cuja quantia deverá ser devidamente corrigida pelo INPC desde o desembolso e juros de mora de 1% (um por cento) a contar da citação; d) CONDENAR os réus ao pagamento da fruição, na forma pré-fixada em contrato, qual seja, R$ 17,00 (dezesse reais) por dia de permanência indevida no imóvel, que compreenderá (termo de início) a data imissão na posse (26/08/2009 - previsão da Cláusula Terceira) estendido até a data da efetiva desocupação do imóvel, o que deverá ser apurado em liquidação de sentença, atualizado desde a época do inadimplemento até a entrega do imóvel (correção monetária pelo INPC do vencimento de cada parcela e juros de mora de 1% ao mês: parcelas vencidas antes da citação - juros de mora da citação; parcelas vencidas e vincendas depois da citação - juros de mora do vencimento de cada parcela);
e) CONDENAR os réus ao pagamento do valor relativo IPTU do imóvel durante todo o período de ocupação no imóvel, cuja quantia será apurada em liquidação de sentença, devidamente corrigida pelo INPC desde o desembolso e juros de mora de 1% (um por cento) a contar da citação.
Condeno as partes ao rateio (20% à autora e 80% à ré) das custas processuais e honorários advocatícios, estes arbitrados em 10% (dez por cento) da condenação em favor do procurador da autora, "ex vi" do § 2º do art. 85 c/c o art. 86, ambos do CPC, observado, ainda, o art. 98, § 3º, do mesmo Códex (CTPS dos réus às fls. 106/114).
Transitada e recolhidas as custas ou cumprido o disposto no art. 320 do CNCGJ, arquivem-se.
Irresignados, os requeridos interpuseram recurso de apelação (pp. 239-245), no qual aduzem a exceção do contrato não cumprido, asseverando que a mora dos requerentes em efetuar a averbação da casa na matrícula imobiliária do terreno ensejou a não quitação das parcelas das arras e do restante do valor da compra do imóvel.
Argumentam, ademais, que houve alteração de sua situação financeira, motivo por que restou inviável o pagamento do valor integral do contrato após a regularização do bem perante o Cartório de Registro de Imóveis.
Ainda, sustentam que não foram devidamente avisados sobre o cumprimento da obrigação de regularização do imóvel por parte dos autores em 2011, tendo sido surpreendidos pelo recebimento da notificação extrajudicial para deixar o imóvel, no ano de 2013.
Subsidiariamente, os réus asseveraram que o valor da indenização por perdas e danos, consubstanciado no pagamento de alugueres pela ocupação irregular do bem, deve incidir a partir da data do inadimplemento do pacto, na medida em que até aquele momento os requeridos ocupavam regularmente a casa.
Diante de tais fundamentos, pediram pela reforma da decisão recorrida com a improcedência dos pedidos iniciais ou a alteração da data inicial para o pagamento dos alugueres.
Os autores apresentaram contrarrazões às pp. 469-476.
Os autos vieram conclusos.
É o relatório.
VOTO
1. Admissibilidade
O presente recurso é tempestivo e está dispensado do recolhimento do preparo recursal, pois os apelantes são beneficiários da...
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