Acórdão Nº 0314150-76.2017.8.24.0064 do Sexta Câmara de Direito Civil, 30-08-2022
| Número do processo | 0314150-76.2017.8.24.0064 |
| Data | 30 Agosto 2022 |
| Tribunal de Origem | Tribunal de Justiça de Santa Catarina |
| Órgão | Sexta Câmara de Direito Civil |
| Classe processual | Apelação |
| Tipo de documento | Acórdão |
Apelação Nº 0314150-76.2017.8.24.0064/SC
RELATOR: Desembargador ANDRÉ CARVALHO
APELANTE: VIA APPIA - EMPREENDIMENTOS E PARTICIPACOES LTDA (RÉU) APELADO: RESIDENCIAL COMPASSO DO SOL (AUTOR)
RELATÓRIO
Reproduzo, por sua qualidade e completude, o relatório da sentença:
CONDOMÍNIO RESIDENCIAL COMPASSO DO SOL ajuizou a presente AÇÃO DE COBRANÇA DE TAXAS DE CONDOMÍNIO contra VIA ÁPPIA EMPREENDIMENTO E PARTICIPAÇÕES LTDA, asseverando que a requerida é proprietária da unidade condominial correspondente ao apartamento 302, bloco 02, do Condomínio Residencial Compasso do Sol, e que tal unidade condominial encontra-se em atraso com as taxas mensais do condomínio, tal qual eventuais multas relativas aos meses de fevereiro de 2016 até dezembro de 2016.
Apresentou o valor atualizado do débito, fixando-o em R$ 2.689,92 (dois mil seiscentos e oitenta e nove reais e noventa e dois centavos), pugnando, ao final, pela condenação da requerida ao pagamento das taxas de condomínio (vencidas e vincendas no curso da presente actio) acrescidas de multa de 2% (dois por cento), com correção monetária e acrescidas de juros de mora.
A requerida apresentou resposta na forma de contestação (fls. 118/140), arguindo, em sede de preliminar, a ilegitimidade ativa em razão da nulidade da convocação e da assembleia de constituição do condomínio e pela ausência de registro da convenção, o que desobrigaria o não associado ao pagamento de contribuição de manutenção no tocante aos débitos anteriores à 28 de novembro de 2016.
Suscitou ainda, a inexigibilidade de cobrança de taxa condominial antes da entrega das chaves, o que informou ter ocorrido apenas em fevereiro de 2017 (fl. 137).
No mérito, afirmou que em março de 2016 teria informado ao síndico eleito da requerida que não tinha pretensão de retirar as chaves ou ser imitida na posse das propriedades que lhe eram de direito antes da conclusão da obra. Seguiu relatando que em agosto de 2016 a requerente teria lhe enviado um ofício, solicitando informações quanto a imissão na posse e se a requerida teria cedido alguma das suas unidades, sendo que novamente teria informado de que somente receberia as unidades após a regularização do empreendimento.
Sendo assim, em fevereiro de 2017, tendo em vista a legalização da obra, notificou a requerente e retirou as chaves. Para tanto, afirmou que trocou diversas mensagens eletrônicas (e-mails) com a requerente, em que pedia que não fossem emitidos boletos em seu nome, em razão da ilegalidade de tal situação, o que não ocorreu.
Ademais, disse que a requerida é uma empresa do ramo imobiliário e que não tinha pretensão de ficar efetivamente com os imóveis, sendo que em razão disso, comercializou antecipadamente algumas das unidades que eram suas. Nesse sentido, alegou que, em razão da comercialização das unidades teria ocorrido a cessão de direitos sobre essas, o que desobrigaria a requerida de quaisquer taxas surgidas após a negociação. Por fim, apresentou pedido contraposto nos seguintes termos:
[...] requer-se que este Juízo antecipe a tutela para determinar que a Autora ao expedir declaração de inadimplência requerida pela Ré ou por seus cessionários cuja posse se deu após 8 de Fevereiro de 2017, data da imissão na posse, que o faça baseada somente nos débitos de taxa condominial vencida a partir da legalização da edificação, ou seja, aquele que tiver como base o mês de Dezembro de 2016, sob pena de multa por declaração sem esta conformidade.
Ao final requereu o acolhimento das preliminares suscitadas, que os débitos guerreados fossem considerados de natureza autônoma e que os que se referem à data anterior a 28 de novembro de 2016 não acompanhem o bem e que fosse autorizado o depósito em conta deste juízo os valores dos débitos referentes a dezembro de 2016 até janeiro de 2017, os quais afirmou reconhecer como devidos ou, alternativamente, que fosse determinado à requerente que emitisse fatura para imediato pagamento.
Pediu ainda, pela procedência do pedido contraposto, para que fosse determinado à requerente que não informasse qualquer débito anterior à dezembro de 2016, no que se refere às unidades da requerida, sendo registrados apenas os débitos posteriores a tal data sob pena de multa de R$ 10.000,00 (dez mil reais).
Réplica às fls. 179/206.
Impugnação apresentada pela requeria às fls. 293/319.
A autora pugnou pela especificação de provas (fls. 320/321), requerendo produção de prova testemunhal.
Vieram os autos conclusos.
É o relatório.
Sobreveio sentença em que foram rechaçadas as preliminares aventadas, e foi julgado procedente o pedido exordial e improcedente o pleito reconvencional, contendo o seguinte dispositivo (evento 31):
Ante o exposto, nos termos do artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil, JULGO PROCEDENTE o pedido elaborado por CONDOMÍNIO RESIDENCIAL COMPASSO DO SOL contra VIA ÁPPIA EMPREENDIMENTO E PARTICIPAÇÕES LTDA e, por consequência CONDENO a requerida ao pagamento das taxas condominiais advindas do apartamento 302, bloco 02, do Condomínio Residencial Compasso do Sol, vencidas (no período de fevereiro de 2016 até dezembro de 2016, inclusive durante o curso da presente actio) acrescidas de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês e correção monetária pelo INPC, ambos a contar do vencimento de cada parcela, e multa convencional de 2% (dois por cento) sobre o débito.
Nos moldes do artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil, JULGO IMPROCEDENTE a reconvenção proposta pela requerida.
INDEFIRO o pedido de apensamento dos autos em respeito à celeridade processual.
Em face da sucumbência, CONDENO a requerida ao pagamento das custas e honorários advocatícios, estes fixados em R$1.000,00 (um mil reais) em favor do advogado do requerente, com base no artigo 85, § 2º e § 8º do Código de Processo Civil.
Apontando contradição e omissão no julgado, VIA APPIA - EMPREENDIMENTOS E PARTICIPACOES LTDA opôs Embargos de Declaração (evento 35), os quais foram rechaçados (evento 42).
Irresignada com o decisum, VIA APPIA - EMPREENDIMENTOS E PARTICIPACOES LTDA interpôs o recurso de apelação cível presentemente apreciado, aduzindo, preliminarmente, sua ilegitimidade passiva, em razão de tese fixada em julgamento de recurso repetitivo pelo STJ (tema 886), com base na qual defende que "a única responsável pelo pagamento dos encargos até a imissão na posse é a construtora".
No mérito, alegou, em síntese, que: a) a cobrança de taxas condominiais em tela é ilegal, pois parte das prestações cobradas - quais sejam, as relativas aos meses de fevereiro a novembro de 2016 - refere-se a período anterior à expedição do "habite-se"; e a parte restante - relativa aos meses de dezembro de 2016 e de janeiro a fevereiro de 2017 - abrange período anterior à sua imissão na posse; b) diversamente do entendimento adotado pelo juízo a quo, os vícios da assembleia que aprovou a convenção condominial a maculam de nulidade, e não de anulabilidade, de modo que ela não tem o condão de gerar efeitos, o que deve ser reconhecido inclusive de ofício e ainda que incidentalmente, podendo constituir matéria de defesa, como in casu; e c) "a sentença olvidou precedente do Superior Tribunal de Justiça que caracteriza as despesas condominiais vencidas, antes do registro da convenção de condomínio, como obrigação pessoal - não propter rem".
Sob tais fundamentos, postulou o provimento do recurso para que seja reconhecida a sua ilegitimidade passiva ou, subsidiariamente, para que seja julgado improcedente o pleito exordial (evento 47).
Contrarrazões no evento 56, em que a parte apelada aventa a tese de inovação recursal relativa a parte das razões do apelo, além de confrontar suas teses.
Após, os autos ascenderam ao Tribunal e foram inicialmente distribuídos por sorteio à eminente Desembargadora ROSANE PORTELLA WOLFF, a qual, atendendo a pedido da parte apelante e em observância à conveniência da reunião para julgamento conjunto das trinta e três ações relativas ao mesmo empreendimento, determinou o redirecionamento do feito para a minha relatoria.
É o necessário relatório.
VOTO
Registro inicialmente que, tendo a ação sido ajuizada já sob a égide do Código de Processo Civil de 2015, são desnecessárias discussões relativas ao direito processual aplicável à espécie.
Por preencher os requisitos de admissibilidade, deve o apelo ser conhecido.
PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA E TESE DE ILEGALIDADE DA COBRANÇA, CONTRA A APELANTE, DE TAXAS CONDOMINIAIS ANTERIORES À DATA DE SUA IMISSÃO NA POSSE
A tese de ilegitimidade passiva aduzida pela recorrente, in casu, é matéria intrínseca ao mérito da lide e do recurso, razão por que se principia a análise do apelo por tal arguição, já ingressando no mérito.
A recorrente defende a sua ilegitimidade passiva com fundamento em tese fixada em julgamento de recurso repetitivo pelo STJ (tema 886), com base na qual defende que "a única responsável pelo pagamento dos encargos até a imissão na posse é a construtora".
Segundo a apelante, "no julgamento do REsp 1.345.331 [...], decidiu-se que o que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de compra e venda, mas a relação jurídica material com o imóvel".
Segue afirmando que o acórdão paradigma teria deixado "claro que as taxas condominiais são obrigações propter rem, mas são de responsabilidade daquele que detém a qualidade de proprietário da unidade imobiliária, ou ainda do titular de um dos aspectos da propriedade, tais como a posse, o gozo ou a fruição, desde que esse tenha estabelecido relação jurídica direta com o condomínio".
Assim, defende que, como "não era proprietária registral no período compreendido entre fevereiro e novembro de 2016" a responsabilidade por tais débitos seria da construtora, o que seria corroborado pela "Escritura pública de cumprimento parcial de permuta", lavrada em setembro de 2016, a qual previa que a Construtora Sulbrasil arcaria "com todas as despesas relativas à construção de todo o prédio [...] obtenção de...
RELATOR: Desembargador ANDRÉ CARVALHO
APELANTE: VIA APPIA - EMPREENDIMENTOS E PARTICIPACOES LTDA (RÉU) APELADO: RESIDENCIAL COMPASSO DO SOL (AUTOR)
RELATÓRIO
Reproduzo, por sua qualidade e completude, o relatório da sentença:
CONDOMÍNIO RESIDENCIAL COMPASSO DO SOL ajuizou a presente AÇÃO DE COBRANÇA DE TAXAS DE CONDOMÍNIO contra VIA ÁPPIA EMPREENDIMENTO E PARTICIPAÇÕES LTDA, asseverando que a requerida é proprietária da unidade condominial correspondente ao apartamento 302, bloco 02, do Condomínio Residencial Compasso do Sol, e que tal unidade condominial encontra-se em atraso com as taxas mensais do condomínio, tal qual eventuais multas relativas aos meses de fevereiro de 2016 até dezembro de 2016.
Apresentou o valor atualizado do débito, fixando-o em R$ 2.689,92 (dois mil seiscentos e oitenta e nove reais e noventa e dois centavos), pugnando, ao final, pela condenação da requerida ao pagamento das taxas de condomínio (vencidas e vincendas no curso da presente actio) acrescidas de multa de 2% (dois por cento), com correção monetária e acrescidas de juros de mora.
A requerida apresentou resposta na forma de contestação (fls. 118/140), arguindo, em sede de preliminar, a ilegitimidade ativa em razão da nulidade da convocação e da assembleia de constituição do condomínio e pela ausência de registro da convenção, o que desobrigaria o não associado ao pagamento de contribuição de manutenção no tocante aos débitos anteriores à 28 de novembro de 2016.
Suscitou ainda, a inexigibilidade de cobrança de taxa condominial antes da entrega das chaves, o que informou ter ocorrido apenas em fevereiro de 2017 (fl. 137).
No mérito, afirmou que em março de 2016 teria informado ao síndico eleito da requerida que não tinha pretensão de retirar as chaves ou ser imitida na posse das propriedades que lhe eram de direito antes da conclusão da obra. Seguiu relatando que em agosto de 2016 a requerente teria lhe enviado um ofício, solicitando informações quanto a imissão na posse e se a requerida teria cedido alguma das suas unidades, sendo que novamente teria informado de que somente receberia as unidades após a regularização do empreendimento.
Sendo assim, em fevereiro de 2017, tendo em vista a legalização da obra, notificou a requerente e retirou as chaves. Para tanto, afirmou que trocou diversas mensagens eletrônicas (e-mails) com a requerente, em que pedia que não fossem emitidos boletos em seu nome, em razão da ilegalidade de tal situação, o que não ocorreu.
Ademais, disse que a requerida é uma empresa do ramo imobiliário e que não tinha pretensão de ficar efetivamente com os imóveis, sendo que em razão disso, comercializou antecipadamente algumas das unidades que eram suas. Nesse sentido, alegou que, em razão da comercialização das unidades teria ocorrido a cessão de direitos sobre essas, o que desobrigaria a requerida de quaisquer taxas surgidas após a negociação. Por fim, apresentou pedido contraposto nos seguintes termos:
[...] requer-se que este Juízo antecipe a tutela para determinar que a Autora ao expedir declaração de inadimplência requerida pela Ré ou por seus cessionários cuja posse se deu após 8 de Fevereiro de 2017, data da imissão na posse, que o faça baseada somente nos débitos de taxa condominial vencida a partir da legalização da edificação, ou seja, aquele que tiver como base o mês de Dezembro de 2016, sob pena de multa por declaração sem esta conformidade.
Ao final requereu o acolhimento das preliminares suscitadas, que os débitos guerreados fossem considerados de natureza autônoma e que os que se referem à data anterior a 28 de novembro de 2016 não acompanhem o bem e que fosse autorizado o depósito em conta deste juízo os valores dos débitos referentes a dezembro de 2016 até janeiro de 2017, os quais afirmou reconhecer como devidos ou, alternativamente, que fosse determinado à requerente que emitisse fatura para imediato pagamento.
Pediu ainda, pela procedência do pedido contraposto, para que fosse determinado à requerente que não informasse qualquer débito anterior à dezembro de 2016, no que se refere às unidades da requerida, sendo registrados apenas os débitos posteriores a tal data sob pena de multa de R$ 10.000,00 (dez mil reais).
Réplica às fls. 179/206.
Impugnação apresentada pela requeria às fls. 293/319.
A autora pugnou pela especificação de provas (fls. 320/321), requerendo produção de prova testemunhal.
Vieram os autos conclusos.
É o relatório.
Sobreveio sentença em que foram rechaçadas as preliminares aventadas, e foi julgado procedente o pedido exordial e improcedente o pleito reconvencional, contendo o seguinte dispositivo (evento 31):
Ante o exposto, nos termos do artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil, JULGO PROCEDENTE o pedido elaborado por CONDOMÍNIO RESIDENCIAL COMPASSO DO SOL contra VIA ÁPPIA EMPREENDIMENTO E PARTICIPAÇÕES LTDA e, por consequência CONDENO a requerida ao pagamento das taxas condominiais advindas do apartamento 302, bloco 02, do Condomínio Residencial Compasso do Sol, vencidas (no período de fevereiro de 2016 até dezembro de 2016, inclusive durante o curso da presente actio) acrescidas de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês e correção monetária pelo INPC, ambos a contar do vencimento de cada parcela, e multa convencional de 2% (dois por cento) sobre o débito.
Nos moldes do artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil, JULGO IMPROCEDENTE a reconvenção proposta pela requerida.
INDEFIRO o pedido de apensamento dos autos em respeito à celeridade processual.
Em face da sucumbência, CONDENO a requerida ao pagamento das custas e honorários advocatícios, estes fixados em R$1.000,00 (um mil reais) em favor do advogado do requerente, com base no artigo 85, § 2º e § 8º do Código de Processo Civil.
Apontando contradição e omissão no julgado, VIA APPIA - EMPREENDIMENTOS E PARTICIPACOES LTDA opôs Embargos de Declaração (evento 35), os quais foram rechaçados (evento 42).
Irresignada com o decisum, VIA APPIA - EMPREENDIMENTOS E PARTICIPACOES LTDA interpôs o recurso de apelação cível presentemente apreciado, aduzindo, preliminarmente, sua ilegitimidade passiva, em razão de tese fixada em julgamento de recurso repetitivo pelo STJ (tema 886), com base na qual defende que "a única responsável pelo pagamento dos encargos até a imissão na posse é a construtora".
No mérito, alegou, em síntese, que: a) a cobrança de taxas condominiais em tela é ilegal, pois parte das prestações cobradas - quais sejam, as relativas aos meses de fevereiro a novembro de 2016 - refere-se a período anterior à expedição do "habite-se"; e a parte restante - relativa aos meses de dezembro de 2016 e de janeiro a fevereiro de 2017 - abrange período anterior à sua imissão na posse; b) diversamente do entendimento adotado pelo juízo a quo, os vícios da assembleia que aprovou a convenção condominial a maculam de nulidade, e não de anulabilidade, de modo que ela não tem o condão de gerar efeitos, o que deve ser reconhecido inclusive de ofício e ainda que incidentalmente, podendo constituir matéria de defesa, como in casu; e c) "a sentença olvidou precedente do Superior Tribunal de Justiça que caracteriza as despesas condominiais vencidas, antes do registro da convenção de condomínio, como obrigação pessoal - não propter rem".
Sob tais fundamentos, postulou o provimento do recurso para que seja reconhecida a sua ilegitimidade passiva ou, subsidiariamente, para que seja julgado improcedente o pleito exordial (evento 47).
Contrarrazões no evento 56, em que a parte apelada aventa a tese de inovação recursal relativa a parte das razões do apelo, além de confrontar suas teses.
Após, os autos ascenderam ao Tribunal e foram inicialmente distribuídos por sorteio à eminente Desembargadora ROSANE PORTELLA WOLFF, a qual, atendendo a pedido da parte apelante e em observância à conveniência da reunião para julgamento conjunto das trinta e três ações relativas ao mesmo empreendimento, determinou o redirecionamento do feito para a minha relatoria.
É o necessário relatório.
VOTO
Registro inicialmente que, tendo a ação sido ajuizada já sob a égide do Código de Processo Civil de 2015, são desnecessárias discussões relativas ao direito processual aplicável à espécie.
Por preencher os requisitos de admissibilidade, deve o apelo ser conhecido.
PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA E TESE DE ILEGALIDADE DA COBRANÇA, CONTRA A APELANTE, DE TAXAS CONDOMINIAIS ANTERIORES À DATA DE SUA IMISSÃO NA POSSE
A tese de ilegitimidade passiva aduzida pela recorrente, in casu, é matéria intrínseca ao mérito da lide e do recurso, razão por que se principia a análise do apelo por tal arguição, já ingressando no mérito.
A recorrente defende a sua ilegitimidade passiva com fundamento em tese fixada em julgamento de recurso repetitivo pelo STJ (tema 886), com base na qual defende que "a única responsável pelo pagamento dos encargos até a imissão na posse é a construtora".
Segundo a apelante, "no julgamento do REsp 1.345.331 [...], decidiu-se que o que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de compra e venda, mas a relação jurídica material com o imóvel".
Segue afirmando que o acórdão paradigma teria deixado "claro que as taxas condominiais são obrigações propter rem, mas são de responsabilidade daquele que detém a qualidade de proprietário da unidade imobiliária, ou ainda do titular de um dos aspectos da propriedade, tais como a posse, o gozo ou a fruição, desde que esse tenha estabelecido relação jurídica direta com o condomínio".
Assim, defende que, como "não era proprietária registral no período compreendido entre fevereiro e novembro de 2016" a responsabilidade por tais débitos seria da construtora, o que seria corroborado pela "Escritura pública de cumprimento parcial de permuta", lavrada em setembro de 2016, a qual previa que a Construtora Sulbrasil arcaria "com todas as despesas relativas à construção de todo o prédio [...] obtenção de...
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