Acórdão Nº 0322654-68.2015.8.24.0023 do Segunda Câmara de Direito Civil, 22-10-2020
| Número do processo | 0322654-68.2015.8.24.0023 |
| Data | 22 Outubro 2020 |
| Tribunal de Origem | Capital |
| Órgão | Segunda Câmara de Direito Civil |
| Classe processual | Apelação Cível |
| Tipo de documento | Acórdão |
Apelação Cível n. 0322654-68.2015.8.24.0023, da Capital
Relator: Desembargador Monteiro Rocha
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL – OBRIGAÇÕES – CONTRATO DE PERMUTA POR ÁREA CONSTRUÍDA – TAXAS DE CONDOMÍNIO ANTERIORES À ENTREGA DAS CHAVES – AÇÃO DE RESSARCIMENTO MOVIDA PELA PROPRIETÁRIA PERMUTANTE DO TERRENO CONTRA INCORPORADORA E CONSTRUTORA – PROCEDÊNCIA EM 1º GRAU – RECURSO DAS RÉS – 1. ILEGITIMIDADE PASSIVA AD CAUSAM – MATÉRIA A SER EXAMINADA COM O MÉRITO DA CAUSA – AUSÊNCIA DE MANIFESTA ILEGITIMIDADE – PRELIMINAR AFASTADA – 2. INVIABILIDADE DE RESPONSABILIZAÇÃO POR DESPESAS CONDOMINIAIS – ALEGADA AUSÊNCIA DA QUALIDADE DE CONDÔMINO PELAS RÉS – INACOLHIMENTO – ADQUIRENTE QUE RESPONDE PELAS DESPESAS CONDOMINIAIS APÓS SUA IMISSÃO NA POSSE – RESPONSABILIDADE DA CONSTRUTORA ATÉ A ENTREGA DAS CHAVES – RÉS QUE DERAM CAUSA À FALTA DE LEGÍTIMA FRUIÇÃO DO BEM – PAGAMENTOS PELA AUTORA NA QUALIDADE DE ADQUIRENTE QUE ENSEJAM DIREITO DE REGRESSO CONTRA CONSTRUTORA – ALEGADA PARCERIA NEGOCIAL COM ASSUNÇÃO DE RISCOS PELAS PARTES – INOVAÇÃO RECURSAL – RESSARCIMENTO DEVIDO – SENTENÇA MANTIDA – APELO IMPROVIDO.
1. Construtora e incorporadora responsáveis conjuntamente pelo empreendimento possuem legitimidade passiva ad causam para figurar em demanda de ressarcimento de despesas condominiais, que, mesmo anteriores à imissão de posse do adquirente no imóvel, por este foram pagas ao condomínio.
2. As despesas condominiais são devidas pelo adquirente do imóvel somente a partir da entrega das chaves e efetiva imissão na posse do imóvel, antes do que são de responsabilidade da incorporadora/construtora incumbida pelo empreendimento, cabendo ação de ressarcimento pelo adquirente em caso de pagamento de despesas anteriores.
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível n. 0322654-68.2015.8.24.0023, da comarca da Capital 6ª Vara Cível em que é são Apelantes Sistema Fácil Incorporadora Imobiliária - Florianópolis I - SPE Ltda e outro e Apelada Sol do Sul Empreendimentos Imobiliários Ltda.
A Segunda Câmara de Direito Civil decidiu, por votação unânime, conhecer do recurso e negar-lhe provimento, nos termos do voto do relator. Custas legais.
Presidiu a sessão, com voto, o Exmo. Sr. Des. Rubens Schulz e participou do julgamento, realizado em 22 de outubro de 2020, o Exmo. Sr. Des. João Batista Góes Ulysséa
Florianópolis, 23 de outubro de 2020.
Desembargador Monteiro Rocha
Relator
RELATÓRIO
Sol do Sul Empreendimentos Imobiliarios Ltda moveu ação de ressarcimento de taxas condominiais contra Rodobens Negócios Imobiliários S/A e Sistema fácil, Incorporadora Imobiliária - Florianópolis 1 - SPE Ltda.
Afirmou que, em 25/09/2007, firmou com as rés escritura pública de compra e venda com promessa de dação, que tinha por objeto a permuta de terreno nu por area aedificandi, mediante recebimento de 22 apartamentos com garagens e hobby box's localizados no empreendimento Essence Life Residence a ser construído em Campeche, nesta Capital.
Prosseguiu argumentando que ao se imitir na posse em razão da entrega das chaves pelas rés, foram-lhe cobradas taxas condominiais de meses anteriores, as quais alcançam o montante atualizado de R$ 74.380,16.
Bradou que "as taxas condominiais anteriores às imissões de posse não podem ser imputadas à Requerente simplesmente porque, por culpa das Requeridas, a Autora não exerceu os direitos e obrigações de condomínio naquele interregno de tempo".
Assim discorrendo, requereu a procedência do pedido para condenar as rés ao pagamento de R$ 74.380,16, acrescidos de correção monetária, juros de mora, custas e honorários.
Contestando o feito (fls. 104/114), as rés arguiram, preliminarmente, ilegitimidade passiva ad causam, tendo em vista que exercem tão somente a atividade de construtora e incorporadora do empreendimento, ao passo que a responsabilidade pelo pagamento de taxas condominiais é dos condôminos.
Apontaram que, em 10/06/2011, foi realizada Assembleia Geral Ordinária, onde foi deliberado que a partir do dia 10/09/2011 seriam cobradas as taxas de condomínio, sendo que, em 13/09/2012, foi registrada a instituição do condomínio perante o respectivo registro imobiliário.
Asseveram que "em hipótese alguma as Rés podem ser compelidas a efetuar o pagamento de dívida sob a qual não tem qualquer responsabilidade, uma porque os imóveis foram entregues aos proprietários em Dação em Pagamento e outra porque desde o dia 10/09/2011 as taxas condominiais são de responsabilidade do Autor".
Ressaltaram que "não são condôminas e, portanto, [...] conclui-se que [...] não podem responder pelos débitos condominiais, já que para gerar a obrigação de tal despesa necessário se faz ser condômino do respectivo empreendimento", nos termos do art. 1.345 do CC/2002 e art. 12, §4º, da Lei n. 4.591/64, acrescentando que "trata-se de obrigação propter rem, sendo a responsabilidade dos encargos condominiais do proprietário do imóvel".
Pugnaram, ao final, pela improcedência do pedido, condenando-se a autora em custas e honorários.
Houve réplica (fls. 212/218), onde autora afirmou, em síntese, que a contestação é genérica.
Apreciando antecipadamente a lide, o magistrado a quo julgou procedente o pedido.
Após, as rés opuseram embargos declaratórios, que foram rejeitados pelo juízo a quo.
Irresignadas com a resposta judicial, as rés interpuseram apelação (fls. 247-258), reiterando suas alegações esposadas em contestação e salientando o seguinte: a) que não possuem legitimidade passiva ad causam, pois não são condôminos do empreendimento, sendo que "A Apelante exerce a atividade de construtora e incorporadora do empreendimento residencial 'Essence Life Residence', visando comercializar suas unidades autônomas"; b) que "não se trata de um caso consumerista [... e], de acordo com as próprias alegações iniciais, a recorrida fez parte do negócio na condição de parceira", sendo que "conforme depreende-se de análise da escritura pública de fls. 78/83 a parte Recorrente figurou como proprietária de parte da fração dos imóveis", pelo que "claro que a empresa Recorrida assumiu os riscos do negócio juntamente a parte Recorrente"; c) que "a parte Apelante não é condômina e, portanto, [...] conclui-se que ela não pode responder pelos débitos condominiais, já que para gerar a obrigação de tal despesa necessário se faz ser condômino do respectivo empreendimento", nos termos do art. 1.345 do CC/2002 e art. 12, §4º, da Lei n. 4.591/64.
Requereu, enfim, o provimento do recurso para reformar a sentença recorrida.
Houve contrarrazões.
Este é o relatório.
VOTO
Versam os autos sobre escritura pública de compra e venda com promessa de dação firmada em 25/09/2007, que tinha por objeto a permuta de terreno por área construída, mediante recebimento de numerário e 22 apartamentos com garagens e hobby box's localizados no empreendimento Essence Life Residence a ser construído em Campeche, nesta Capital.
Na inicial, a autora postula o ressarcimento do montante atualizado de R$ 74.380,16, que decorre do pagamento ao condomínio de taxas condominiais de meses anteriores à data de imissão na posse dos imóveis, imissão esta que se deu em razão da entrega das chaves pelas rés. Argumenta a autora, em síntese, que "as taxas condominiais anteriores às imissões de posse não podem ser imputadas à Requerente simplesmente porque, por culpa das Requeridas, a Autora não exerceu os direitos e obrigações de condomínio naquele interregno de tempo".
Em contestação, as rés (incorporadora e construtora) suscitam sua ilegitimidade passiva ad causam, tendo em vista que exercem tão somente a atividade de construtora e incorporadora do empreendimento, ao passo que a responsabilidade pelo pagamento de taxas condominiais é dos condôminos.
Alegam, em síntese, que "não são condôminas e, portanto, [...] conclui-se que [...] não podem responder pelos débitos condominiais, já que para gerar a obrigação de tal despesa necessário se faz ser condômino do respectivo empreendimento", nos termos do art. 1.345 do CC/2002 e art. 12, §4º, da Lei n. 4.591/64, acrescentando que "trata-se de obrigação propter rem, sendo a responsabilidade dos encargos condominiais do proprietário do imóvel".
Em sentença, o magistrado a quo julgou procedente o pedido, sob os fundamentos essenciais de que "conforme depreende-se da cláusula 8.8 da Escritura Pública de Compra e Venda com promessa de dação, acostada às pp. 78/91, [...] é responsabilidade da parte requerida (compradora) arcar solidariamente com as possíveis responsabilidades derivadas da incorporação imobiliária, o que seria o caso das cobranças das taxas condominiais", bem como "o Superior Tribunal de Justiça definiu que a partir da efetiva posse do imóvel, com a entrega das chaves, surge para o condômino a obrigação de efetuar o pagamento das despesas condominiais, ou seja, os valores cobrados anteriormente a esse período não podem ser considerados adequados".
- Recurso das rés incorporadora e construtora
- Ilegitimidade passiva ad causam
Alegam as rés que não possuem legitimidade passiva ad causam, pois não são condôminos do empreendimento, sendo que "A Apelante exerce a atividade de construtora e incorporadora do empreendimento residencial 'Essence Life Residence', visando comercializar suas unidades autônomas".
A prefacial desmerece acolhimento, porquanto não se trata de matéria que se vislumbre manifesta ilegitimidade passiva ad causam das rés, sendo questão que se confunde com o mérito da causa, onde deverá ser apreciada a responsabilidade - ou não - das rés pelo ressarcimento dos prejuízos decorrentes de pagamento de taxas...
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