Acórdão Nº 0800489-19.2021.8.10.0000 do TJMA. Tribunal de Justiça do Estado do Maranhão, 1ª Câmara Cível, 2021
| Ano | 2021 |
| Classe processual | Agravo de Instrumento |
| Órgão | 1ª Câmara Cível |
| Tipo de documento | Acórdão |
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO MARANHÃO
AUTOS: AGRAVO DE INSTRUMENTO - 0800489-19.2021.8.10.0000
AGRAVANTE: RESIDENCIAL IMPERATRIZ EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA
Advogado/Autoridade do(a) AGRAVANTE: ANTONIO LOPES DE ARAUJO JUNIOR - TO5436-A
AGRAVADO: MATEUS DE SOUSA PAULA
RELATOR: KLEBER COSTA CARVALHO
ÓRGÃO JULGADOR COLEGIADO: 1ª CÂMARA CÍVEL
EMENTA
AGRAVO DE INSTRUMENTO. CONSUMIDOR. COMPRA E VENDA. IMÓVEL ENTREGUE. DECISÃO JUDICIAL QUE SUSPENDE AS OBRIGAÇÕES DE PAGAR DO CONSUMIDOR ADQUIRENTE. FATO JURÍDICO NÃO ACOMPANHADO DE IMPUTAÇÃO DE RESPONSABILIDADE AO VENDEDOR. ESCASSEZ DE PROVA. FRACA PROBABILIDADE JURÍDICA. DECISÃO JUDICIAL NÃO FUNDAMENTADA. DIVERGÊNCIA COM A UNIFORMIZAÇÃO JURISPRUDENCIAL DO STJ. FALTA DE RISCO DA DEMORA. REFORMA. AGRAVO DE INSTRUMENTO PROVIDO.
1. Com o devido respeito, penso que a decisão se encontra precariamente fundamentada, dando azo a quesitação da ordem de indevida intromissão do Poder Judiciário nos negócios da vida privada, ou seja, violando o princípio da autonomia privada.
CC, Art. 421. A liberdade contratual será exercida nos limites da função social do contrato.
Parágrafo único. Nas relações contratuais privadas, prevalecerão o princípio da intervenção mínima e a excepcionalidade da revisão contratual.
2. Hipótese em que a decisão recorrida determinou que a agravante se abstenha de inserir o nome do autor nos cadastros dos órgãos de proteção ao crédito, e ordenou a suspensão dos pagamentos das parcelas vencidas e vincendas. O fato jurídico diz respeito ao alagamento de uma residência em condomínio residencial – em março de 2020.
3. Inobstante isso, não se tem, um ano após o primeiro evento, notícia da repetição do mesmo nos autos. E mais, o que se afigura de revelo juridicamente, a imputação de responsabilidade a cargo da construtora/incorporadora, isso porque todos sabemos que eventos da ordem de imprevisibilidade ou de previsibilidade mas de acontecimentos francamente inevitáveis não repousam sobre a álea econômica da avença, e rompem o nexo de causalidade da aplicação de uma teoria da responsabilidade civil.
4. Logo, a decisão judicial tal como proferida desalinha a balança da justa prestação jurisdicional, porque permite que o promitente comprador permaneça por tempo indeterminado de posse do imóvel, sem pagar as prestações mensais do contrato, e sem poder ser compelido a tanto, ou seja, gratuitamente.
5. Ocorre que em situações a desaguar nesses jazes, o STJ tem um entendimento firmado de que, a mercê da culpa do promitente vendedor, o promitente comprador tem o dever de pagar pelo tempo de permanência com o imóvel, em vistas a demover da espécie o locupletamento ilícito. Fazendo o contraponto com a decisão recorrida, vejo que está indiscutivelmente em desalinho.
RECURSO ESPECIAL. CONTRATO. COMPRA E VENDA. IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. RETORNO DAS PARTES AO ESTADO ANTERIOR. BENFEITORIAS. INDENIZAÇÃO. PARCELAS PAGAS. DEVOLUÇÃO. RECONVENÇÃO. TAXA DE OCUPAÇÃO. ALUGUÉIS. CABIMENTO. ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA. VEDAÇÃO. DEFICIÊNCIA DE FUNDAMENTAÇÃO. SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA. NÃO CONFIGURAÇÃO.
(…)
2. Trata-se de ação que busca o desfazimento de negócio jurídico de compra e venda de imóvel com a devolução dos valores pagos e a condenação por danos materiais e morais e de pedido reconvencional que pretende a dedução do valor correspondente à taxa de ocupação do imóvel pelo período de tempo em que as autoras nele permaneceram.
(…)
4. Segundo a jurisprudência desta Corte, a utilização do imóvel objeto do contrato de promessa de compra e venda enseja o pagamento de aluguéis pelo tempo de permanência, mesmo que o contrato tenha sido rescindido por inadimplemento da vendedora, ou seja, independentemente de quem tenha sido o causador do desfazimento do negócio, sob pena de enriquecimento sem causa.
5. O pagamento de aluguéis não envolve discussão acerca da licitude ou ilicitude da conduta do ocupante. O ressarcimento é devido por força da determinação legal segundo a qual a ninguém é dado enriquecer sem causa à custa de outrem, usufruindo de bem alheio sem contraprestação.
(…)
(REsp 1613613/RJ, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 12/06/2018, DJe 18/06/2018)
6. Fosse o caso de antecipação de resolução do contratual, com a devolução das chaves do imóvel, não incidira tal hipótese, mas outra, também com jurisprudência pacificada pelo STJ, narrada pela própria parte agravada em suas contrarrazões:
Súmula nº 543 do STJ- Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.
7. Outrossim, não vejo o apontamento da plausibilidade jurídica de acordo com o entendimento jurisprudencial dos Tribunais Superiores e bem como dos artigos de lei aplicáveis ao caso, não vejo também o risco de utilidade ao processo ou da demora para deferimento de medida judicial, não vejo, ainda, evidência do direito. Com esse quadro, a única medida judicial validamente apta para se adota no feito seria o indeferimento da medida de emergência requerida na petição inicial.
8. Enfim, nada impede que, com o permissivo do art. 472 do CC, as partes realizem um distrato, o que se dará da mesma forma que o contrato. Ou seja, as partes, por si próprias, realizarão fim da avença, discutindo as obrigações de parte a parte, o porque se dá até dentro deste processo, na origem. A propósito:
CC, Art. 472. O distrato faz-se pela mesma forma exigida para o contrato.
9. A propósito, por...
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO MARANHÃO
AUTOS: AGRAVO DE INSTRUMENTO - 0800489-19.2021.8.10.0000
AGRAVANTE: RESIDENCIAL IMPERATRIZ EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA
Advogado/Autoridade do(a) AGRAVANTE: ANTONIO LOPES DE ARAUJO JUNIOR - TO5436-A
AGRAVADO: MATEUS DE SOUSA PAULA
RELATOR: KLEBER COSTA CARVALHO
ÓRGÃO JULGADOR COLEGIADO: 1ª CÂMARA CÍVEL
EMENTA
AGRAVO DE INSTRUMENTO. CONSUMIDOR. COMPRA E VENDA. IMÓVEL ENTREGUE. DECISÃO JUDICIAL QUE SUSPENDE AS OBRIGAÇÕES DE PAGAR DO CONSUMIDOR ADQUIRENTE. FATO JURÍDICO NÃO ACOMPANHADO DE IMPUTAÇÃO DE RESPONSABILIDADE AO VENDEDOR. ESCASSEZ DE PROVA. FRACA PROBABILIDADE JURÍDICA. DECISÃO JUDICIAL NÃO FUNDAMENTADA. DIVERGÊNCIA COM A UNIFORMIZAÇÃO JURISPRUDENCIAL DO STJ. FALTA DE RISCO DA DEMORA. REFORMA. AGRAVO DE INSTRUMENTO PROVIDO.
1. Com o devido respeito, penso que a decisão se encontra precariamente fundamentada, dando azo a quesitação da ordem de indevida intromissão do Poder Judiciário nos negócios da vida privada, ou seja, violando o princípio da autonomia privada.
CC, Art. 421. A liberdade contratual será exercida nos limites da função social do contrato.
Parágrafo único. Nas relações contratuais privadas, prevalecerão o princípio da intervenção mínima e a excepcionalidade da revisão contratual.
2. Hipótese em que a decisão recorrida determinou que a agravante se abstenha de inserir o nome do autor nos cadastros dos órgãos de proteção ao crédito, e ordenou a suspensão dos pagamentos das parcelas vencidas e vincendas. O fato jurídico diz respeito ao alagamento de uma residência em condomínio residencial – em março de 2020.
3. Inobstante isso, não se tem, um ano após o primeiro evento, notícia da repetição do mesmo nos autos. E mais, o que se afigura de revelo juridicamente, a imputação de responsabilidade a cargo da construtora/incorporadora, isso porque todos sabemos que eventos da ordem de imprevisibilidade ou de previsibilidade mas de acontecimentos francamente inevitáveis não repousam sobre a álea econômica da avença, e rompem o nexo de causalidade da aplicação de uma teoria da responsabilidade civil.
4. Logo, a decisão judicial tal como proferida desalinha a balança da justa prestação jurisdicional, porque permite que o promitente comprador permaneça por tempo indeterminado de posse do imóvel, sem pagar as prestações mensais do contrato, e sem poder ser compelido a tanto, ou seja, gratuitamente.
5. Ocorre que em situações a desaguar nesses jazes, o STJ tem um entendimento firmado de que, a mercê da culpa do promitente vendedor, o promitente comprador tem o dever de pagar pelo tempo de permanência com o imóvel, em vistas a demover da espécie o locupletamento ilícito. Fazendo o contraponto com a decisão recorrida, vejo que está indiscutivelmente em desalinho.
RECURSO ESPECIAL. CONTRATO. COMPRA E VENDA. IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. RETORNO DAS PARTES AO ESTADO ANTERIOR. BENFEITORIAS. INDENIZAÇÃO. PARCELAS PAGAS. DEVOLUÇÃO. RECONVENÇÃO. TAXA DE OCUPAÇÃO. ALUGUÉIS. CABIMENTO. ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA. VEDAÇÃO. DEFICIÊNCIA DE FUNDAMENTAÇÃO. SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA. NÃO CONFIGURAÇÃO.
(…)
2. Trata-se de ação que busca o desfazimento de negócio jurídico de compra e venda de imóvel com a devolução dos valores pagos e a condenação por danos materiais e morais e de pedido reconvencional que pretende a dedução do valor correspondente à taxa de ocupação do imóvel pelo período de tempo em que as autoras nele permaneceram.
(…)
4. Segundo a jurisprudência desta Corte, a utilização do imóvel objeto do contrato de promessa de compra e venda enseja o pagamento de aluguéis pelo tempo de permanência, mesmo que o contrato tenha sido rescindido por inadimplemento da vendedora, ou seja, independentemente de quem tenha sido o causador do desfazimento do negócio, sob pena de enriquecimento sem causa.
5. O pagamento de aluguéis não envolve discussão acerca da licitude ou ilicitude da conduta do ocupante. O ressarcimento é devido por força da determinação legal segundo a qual a ninguém é dado enriquecer sem causa à custa de outrem, usufruindo de bem alheio sem contraprestação.
(…)
(REsp 1613613/RJ, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 12/06/2018, DJe 18/06/2018)
6. Fosse o caso de antecipação de resolução do contratual, com a devolução das chaves do imóvel, não incidira tal hipótese, mas outra, também com jurisprudência pacificada pelo STJ, narrada pela própria parte agravada em suas contrarrazões:
Súmula nº 543 do STJ- Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.
7. Outrossim, não vejo o apontamento da plausibilidade jurídica de acordo com o entendimento jurisprudencial dos Tribunais Superiores e bem como dos artigos de lei aplicáveis ao caso, não vejo também o risco de utilidade ao processo ou da demora para deferimento de medida judicial, não vejo, ainda, evidência do direito. Com esse quadro, a única medida judicial validamente apta para se adota no feito seria o indeferimento da medida de emergência requerida na petição inicial.
8. Enfim, nada impede que, com o permissivo do art. 472 do CC, as partes realizem um distrato, o que se dará da mesma forma que o contrato. Ou seja, as partes, por si próprias, realizarão fim da avença, discutindo as obrigações de parte a parte, o porque se dá até dentro deste processo, na origem. A propósito:
CC, Art. 472. O distrato faz-se pela mesma forma exigida para o contrato.
9. A propósito, por...
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