Acórdão Nº 0806771-66.2013.8.24.0064 do Sexta Câmara de Direito Civil, 25-10-2022
| Número do processo | 0806771-66.2013.8.24.0064 |
| Data | 25 Outubro 2022 |
| Tribunal de Origem | Tribunal de Justiça de Santa Catarina |
| Órgão | Sexta Câmara de Direito Civil |
| Classe processual | Apelação |
| Tipo de documento | Acórdão |
Apelação Nº 0806771-66.2013.8.24.0064/SCPROCESSO ORIGINÁRIO: Nº 0806771-66.2013.8.24.0064/SC
RELATOR: Desembargador MARCOS FEY PROBST
APELANTE: SANTA GONTILDA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA ADVOGADO: HUMBERTO ROSSETTI PORTELA (OAB MG091263) ADVOGADO: JULIO DE CARVALHO PAULA LIMA (OAB MG090461) APELANTE: EDUARDO ZACCHI ADVOGADO: ANA CAROLINE DIAS (OAB SC039415) ADVOGADO: DIOGO GUEDERT (OAB SC017528) ADVOGADO: FLÁVIO LOPES BÚRIGO (OAB SC024299) APELANTE: DANIELLA TALARICO CIDADE ZACCHI ADVOGADO: Eduardo Brustolin (OAB SC031295) ADVOGADO: DIOGO GUEDERT (OAB SC017528) ADVOGADO: ANA CAROLINE DIAS (OAB SC039415) RÉU: OS MESMOS
RELATÓRIO
Por refletir com fidelidade o trâmite na origem, adoto o relatório da sentença (evento 79, SENT156, origem):
Eduardo Zacchi e outro, já devidamente qualificada nos autos, propôs a presente ação de Rescisão Contratual c/c Restituição de Valores, em face de SANTA GONTILDA EMP. IMOBILIÁRIOS LTDA também qualificada nos autos. Aduziram que efetuaram a compra de um imóvel residencial junto à demandada por meio do Instrumento Particular de Compromisso de Compra e Venda nº 0000118212.
Afirmaram os requerentes que o preço ajustado para o bem era de R$ 273.117,00 (duzentos e setenta e três mil e cento e dezessete reais), sendo uma entrada de R$ 5.967,00 (cinco mil, novecentos e sessenta e sete reais) e o restante dividido da seguinte forma: 28 prestações mensais de R$ 636,43 (seiscentos e trinta e seis reais e quarenta e três centavos); 2 prestações anuais e sucessivas no valor de R$ 10.989,00 (dez mil e novecentos e oitenta e nove reais); 8 parcelas mensais e sucessivas de R$ 55,69 (cinquenta e cinco reais e sessenta e nove centavos); parcela única de R$ 21.978,00 (vinte e um mil e novecentos e setenta e oito reais) com vencimento em 20/02/2013; e o saldo final de R$ 204.948,50 (duzentos e quatro mil e novecentos e quarenta e oito reais) a ser pago à vista ou por meio de financiamento.
Contudo, sustentaram que a ré praticou diversas ilegalidades que motivaram os requerentes a cessar os pagamentos desde o dia 20/07/2013. Os autores citaram as seguintes práticas lesivas da ré: cobrança de valores a título de corretagem sem previsão contratual; construção irregular da obra que acarretou no embargo desta; publicidade enganosa do empreendimento; desvalorização do imóvel em decorrência de problemas estruturais e atraso na entrega das chaves. Diante dos fatos, os requerentes perderam o interesse na manutenção do contrato celebrado com a demandada e tentaram entrar em contato com a ré para resolver os problemas enfrentados, no entanto a tentativa restou infrutífera.
Assim, requereu em antecipação dos efeitos da tutela a determinação para que a ré deposite todos os valores já pagos pelos autores em sua totalidade, ou, sucessivamente para que promova o depósito das parcelas pagas com abatimento da multa contratual.
Ao final postulou a procedência dos pleitos inaugurais para declarar a rescisão do contrato e condenar a parte ré ao ressarcimento da totalidade dos valores adimplidos, incluindo a comissão de corretagem, lucros cessantes e danos morais pelo atraso na entrega da obra, tudo acrescido dos consectários legais. Por fim, formulou os demais requerimentos de estilo, valorou a causa e juntou documentos (pgs. 28/70).
Às págs 79/83, indeferiu-se a tutela de urgência e ordenou-se a citação da parte adversa.
Citada, a parte ré apresentou contestação (pgs. 86/11), alegando, em síntese, que: I. não houve atraso na entrega do empreendimento, visto que, apesar de ultrapassado o prazo contratual, a conclusão da obra ocorreu em 25/06/2013, dentro do prazo de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias previsto na cláusula décima sexta; II. ponderou que, a partir desta data, o ônus para entrega dos imóveis foi transferido aos autores, que deixaram de adimplir as prestações do negócio desde 20/07/2013; III. a entrega somente não ocorreu em virtude da inadimplência contratual da parte autora, não havendo também como se alegar atraso em virtude de embargo da obra pela vizinhança; IV - a inexistência de publicidade enganosa em relação a metragem do imóvel, considerando que foi entregue segundo a disposição dos memoriais e planta; V- inexistência de vícios de construção do empreendimento; VI - inexistência de prova da desvalorização das unidades após a compra; VII- é indevida a restituição da comissão de corretagem, tendo em vista o arrependimento do autor, a circunstância de que a verba possui como beneficiária apenas a corretora que intermediou o negócio e a existência de cláusula prevendo que deve ser arcada pela parte adquirente; VIII - inexistência do dever de indenizar. Ao final, pugnou pela improcedência dos pedidos narrados na exordial (pgs. 86/111).
Houve réplica, na qual a parte autora reiterou os termos da exordial (p. 160/166).
Foi designada audiência conciliatória, que restou inexitosa (fls. 200).
Houve juntada de documentos pela demandada, com posterior manifestação do autor.
Na decisão de fls. 409/411 houve indeferimento do pedido de averbação da indisponibilidade do bem feita pelo autor e deferimento do pedido formulado pelo demandado em contestação de depósito dos valores já pagos pelo requerente com visas à liberação do imóvel.
Deferido pedido da demandada de concessão de novo prazo para o depósito dos valores (fls. 418).
Às fls. 422/424 e 448/449 houve manifestação dos autores informando a inexistência de qualquer depósito feito pela demandada, não obstante objeto de decisão judicial anterior. Requereu, ainda, o julgamento antecipado do feito.
Sobreveio o seguinte dispositivo:
Ante o exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE, na forma do art. 487, I, do CPC, o pedido contido na presente Ação de Rescisão de Contrato c/c Indenização por Danos Morais e Materiais movida por Eduardo Zacchi e outro em face de SANTA GONTILDA EMP. IMOBILIÁRIOS LTDA para:
a) DECLARAR rescindido o contrato celebrado entre as partes em virtude do inadimplemento do autor;
b) DECLARAR a nulidade parcial da cláusula décima-segunda, parágrafo terceiro, "C", na parte que estabelece a perda de 80% (oitenta) por cento das prestações pagas;
c) DECLARAR a nulidade da cláusula décima-oitava, "f", que transferiu ao adquirente o ônus do pagamento da comissão de corretagem;
d) CONDENAR a ré à restituição dos honorários de corretagem, no valor de R$ 8.833,00 (oito mil, oitocentos e trinta e três reais), acrescidos de correção monetária desde o desembolso (05/10/2010 - pg. 50/51) (art. 389, CC e Súmula 43, STJ), e juros de mora de 1% (um por cento) ao mês (arts. 405 e 406, CC c/c art. art. 161, § 1º, CTN), a contar da citação nesta lide.
e) CONDENAR a demandada, também de forma solidária, a restituir de forma imediata e de uma só vez (Súmula 543, STJ), todas as parcelas pagas pelo promitente comprador, atualizadas monetariamente pelos índices previstos no contrato (cláusula décima-primeira - pg. 20), desde cada desembolso, e juros de mora de 1% (um por cento) ao mês (arts. 405 e 406, CC c/c art. art. 161, § 1º, CTN), a contar da citação nesta lide, ressalvado o direito de retenção de 10% (dez por cento) dos valores pagos, sendo a compensação possível em virtude de as partes serem reciprocamente credoras e devedoras entre si.
f) Em razão da sucumbência recíproca, condeno o autor e a parte requerida ao pagamento de custas processuais e honorários advocatícios, em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação, o que faço com base no art. 85, § 2º, do CPC/2015, de forma proporcional, estabelecendo 40% (quarenta por cento) para o requerente e 60% (sessenta por cento) para a requerida.
Embargos de declaração foram rejeitados (evento 85, CERT160, origem).
Irresignada, a parte ré interpôs apelação (evento 86, APELAÇÃO161, origem).
Em suas razões, sustenta que: (i) em razão do inadimplemento dos compradores, a cláusula penal deve ser aplicada tal qual prevista no ajuste, de modo que devem ser restituídos a eles apenas 20% do total pago; (ii) foi contratualmente estabelecido, sem representar abusividade, que a edificação poderia atrasar o prazo para entrega em 180 dias, sem que representasse inadimplemento pela construtora; (iii) é legal o repasse da comissão de corretagem aos adquirentes de imóvel, pois livremente ajustado entre as partes e porque, no caso, o pagamento foi feito diretamente pelos autores à empresa corretora; e (iv) deve ser observado o princípio da pacta sunt servanda.
Nestes termos, requer o provimento da espécie.
Também inconformados, os autores apelaram, sustentando: (i) apesar de determinar a incidência do Código de Defesa do Consumidor ao caso, a sentença não inverteu o ônus da prova, o que é cabível em razão da hipossuficiência dos autores e da verossimilhança de suas alegações; (ii) há prova dos vícios construtivos, por meio de fotografias e laudo pericial, que se apresentou com requerimento para que configurasse prova emprestada, o que deve resultar na resolução da avença por culpa da construtora; (iii) se esses elementos probatórios forem insuficientes, deve ser facultada a produção de prova pericial, conforme foi insistentemente pleiteado pela parte demandante; (iv) outrossim, "o pedido de julgamento antecipado da lide formulado em algumas oportunidades pelos Apelantes sempre foi condicionado à aceitação e utilização daquela outra perícia como prova...
RELATOR: Desembargador MARCOS FEY PROBST
APELANTE: SANTA GONTILDA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA ADVOGADO: HUMBERTO ROSSETTI PORTELA (OAB MG091263) ADVOGADO: JULIO DE CARVALHO PAULA LIMA (OAB MG090461) APELANTE: EDUARDO ZACCHI ADVOGADO: ANA CAROLINE DIAS (OAB SC039415) ADVOGADO: DIOGO GUEDERT (OAB SC017528) ADVOGADO: FLÁVIO LOPES BÚRIGO (OAB SC024299) APELANTE: DANIELLA TALARICO CIDADE ZACCHI ADVOGADO: Eduardo Brustolin (OAB SC031295) ADVOGADO: DIOGO GUEDERT (OAB SC017528) ADVOGADO: ANA CAROLINE DIAS (OAB SC039415) RÉU: OS MESMOS
RELATÓRIO
Por refletir com fidelidade o trâmite na origem, adoto o relatório da sentença (evento 79, SENT156, origem):
Eduardo Zacchi e outro, já devidamente qualificada nos autos, propôs a presente ação de Rescisão Contratual c/c Restituição de Valores, em face de SANTA GONTILDA EMP. IMOBILIÁRIOS LTDA também qualificada nos autos. Aduziram que efetuaram a compra de um imóvel residencial junto à demandada por meio do Instrumento Particular de Compromisso de Compra e Venda nº 0000118212.
Afirmaram os requerentes que o preço ajustado para o bem era de R$ 273.117,00 (duzentos e setenta e três mil e cento e dezessete reais), sendo uma entrada de R$ 5.967,00 (cinco mil, novecentos e sessenta e sete reais) e o restante dividido da seguinte forma: 28 prestações mensais de R$ 636,43 (seiscentos e trinta e seis reais e quarenta e três centavos); 2 prestações anuais e sucessivas no valor de R$ 10.989,00 (dez mil e novecentos e oitenta e nove reais); 8 parcelas mensais e sucessivas de R$ 55,69 (cinquenta e cinco reais e sessenta e nove centavos); parcela única de R$ 21.978,00 (vinte e um mil e novecentos e setenta e oito reais) com vencimento em 20/02/2013; e o saldo final de R$ 204.948,50 (duzentos e quatro mil e novecentos e quarenta e oito reais) a ser pago à vista ou por meio de financiamento.
Contudo, sustentaram que a ré praticou diversas ilegalidades que motivaram os requerentes a cessar os pagamentos desde o dia 20/07/2013. Os autores citaram as seguintes práticas lesivas da ré: cobrança de valores a título de corretagem sem previsão contratual; construção irregular da obra que acarretou no embargo desta; publicidade enganosa do empreendimento; desvalorização do imóvel em decorrência de problemas estruturais e atraso na entrega das chaves. Diante dos fatos, os requerentes perderam o interesse na manutenção do contrato celebrado com a demandada e tentaram entrar em contato com a ré para resolver os problemas enfrentados, no entanto a tentativa restou infrutífera.
Assim, requereu em antecipação dos efeitos da tutela a determinação para que a ré deposite todos os valores já pagos pelos autores em sua totalidade, ou, sucessivamente para que promova o depósito das parcelas pagas com abatimento da multa contratual.
Ao final postulou a procedência dos pleitos inaugurais para declarar a rescisão do contrato e condenar a parte ré ao ressarcimento da totalidade dos valores adimplidos, incluindo a comissão de corretagem, lucros cessantes e danos morais pelo atraso na entrega da obra, tudo acrescido dos consectários legais. Por fim, formulou os demais requerimentos de estilo, valorou a causa e juntou documentos (pgs. 28/70).
Às págs 79/83, indeferiu-se a tutela de urgência e ordenou-se a citação da parte adversa.
Citada, a parte ré apresentou contestação (pgs. 86/11), alegando, em síntese, que: I. não houve atraso na entrega do empreendimento, visto que, apesar de ultrapassado o prazo contratual, a conclusão da obra ocorreu em 25/06/2013, dentro do prazo de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias previsto na cláusula décima sexta; II. ponderou que, a partir desta data, o ônus para entrega dos imóveis foi transferido aos autores, que deixaram de adimplir as prestações do negócio desde 20/07/2013; III. a entrega somente não ocorreu em virtude da inadimplência contratual da parte autora, não havendo também como se alegar atraso em virtude de embargo da obra pela vizinhança; IV - a inexistência de publicidade enganosa em relação a metragem do imóvel, considerando que foi entregue segundo a disposição dos memoriais e planta; V- inexistência de vícios de construção do empreendimento; VI - inexistência de prova da desvalorização das unidades após a compra; VII- é indevida a restituição da comissão de corretagem, tendo em vista o arrependimento do autor, a circunstância de que a verba possui como beneficiária apenas a corretora que intermediou o negócio e a existência de cláusula prevendo que deve ser arcada pela parte adquirente; VIII - inexistência do dever de indenizar. Ao final, pugnou pela improcedência dos pedidos narrados na exordial (pgs. 86/111).
Houve réplica, na qual a parte autora reiterou os termos da exordial (p. 160/166).
Foi designada audiência conciliatória, que restou inexitosa (fls. 200).
Houve juntada de documentos pela demandada, com posterior manifestação do autor.
Na decisão de fls. 409/411 houve indeferimento do pedido de averbação da indisponibilidade do bem feita pelo autor e deferimento do pedido formulado pelo demandado em contestação de depósito dos valores já pagos pelo requerente com visas à liberação do imóvel.
Deferido pedido da demandada de concessão de novo prazo para o depósito dos valores (fls. 418).
Às fls. 422/424 e 448/449 houve manifestação dos autores informando a inexistência de qualquer depósito feito pela demandada, não obstante objeto de decisão judicial anterior. Requereu, ainda, o julgamento antecipado do feito.
Sobreveio o seguinte dispositivo:
Ante o exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE, na forma do art. 487, I, do CPC, o pedido contido na presente Ação de Rescisão de Contrato c/c Indenização por Danos Morais e Materiais movida por Eduardo Zacchi e outro em face de SANTA GONTILDA EMP. IMOBILIÁRIOS LTDA para:
a) DECLARAR rescindido o contrato celebrado entre as partes em virtude do inadimplemento do autor;
b) DECLARAR a nulidade parcial da cláusula décima-segunda, parágrafo terceiro, "C", na parte que estabelece a perda de 80% (oitenta) por cento das prestações pagas;
c) DECLARAR a nulidade da cláusula décima-oitava, "f", que transferiu ao adquirente o ônus do pagamento da comissão de corretagem;
d) CONDENAR a ré à restituição dos honorários de corretagem, no valor de R$ 8.833,00 (oito mil, oitocentos e trinta e três reais), acrescidos de correção monetária desde o desembolso (05/10/2010 - pg. 50/51) (art. 389, CC e Súmula 43, STJ), e juros de mora de 1% (um por cento) ao mês (arts. 405 e 406, CC c/c art. art. 161, § 1º, CTN), a contar da citação nesta lide.
e) CONDENAR a demandada, também de forma solidária, a restituir de forma imediata e de uma só vez (Súmula 543, STJ), todas as parcelas pagas pelo promitente comprador, atualizadas monetariamente pelos índices previstos no contrato (cláusula décima-primeira - pg. 20), desde cada desembolso, e juros de mora de 1% (um por cento) ao mês (arts. 405 e 406, CC c/c art. art. 161, § 1º, CTN), a contar da citação nesta lide, ressalvado o direito de retenção de 10% (dez por cento) dos valores pagos, sendo a compensação possível em virtude de as partes serem reciprocamente credoras e devedoras entre si.
f) Em razão da sucumbência recíproca, condeno o autor e a parte requerida ao pagamento de custas processuais e honorários advocatícios, em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação, o que faço com base no art. 85, § 2º, do CPC/2015, de forma proporcional, estabelecendo 40% (quarenta por cento) para o requerente e 60% (sessenta por cento) para a requerida.
Embargos de declaração foram rejeitados (evento 85, CERT160, origem).
Irresignada, a parte ré interpôs apelação (evento 86, APELAÇÃO161, origem).
Em suas razões, sustenta que: (i) em razão do inadimplemento dos compradores, a cláusula penal deve ser aplicada tal qual prevista no ajuste, de modo que devem ser restituídos a eles apenas 20% do total pago; (ii) foi contratualmente estabelecido, sem representar abusividade, que a edificação poderia atrasar o prazo para entrega em 180 dias, sem que representasse inadimplemento pela construtora; (iii) é legal o repasse da comissão de corretagem aos adquirentes de imóvel, pois livremente ajustado entre as partes e porque, no caso, o pagamento foi feito diretamente pelos autores à empresa corretora; e (iv) deve ser observado o princípio da pacta sunt servanda.
Nestes termos, requer o provimento da espécie.
Também inconformados, os autores apelaram, sustentando: (i) apesar de determinar a incidência do Código de Defesa do Consumidor ao caso, a sentença não inverteu o ônus da prova, o que é cabível em razão da hipossuficiência dos autores e da verossimilhança de suas alegações; (ii) há prova dos vícios construtivos, por meio de fotografias e laudo pericial, que se apresentou com requerimento para que configurasse prova emprestada, o que deve resultar na resolução da avença por culpa da construtora; (iii) se esses elementos probatórios forem insuficientes, deve ser facultada a produção de prova pericial, conforme foi insistentemente pleiteado pela parte demandante; (iv) outrossim, "o pedido de julgamento antecipado da lide formulado em algumas oportunidades pelos Apelantes sempre foi condicionado à aceitação e utilização daquela outra perícia como prova...
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