Acórdão nº 1004049-25.2020.8.11.0086 Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, Terceira Câmara de Direito Privado, 02-08-2023
| Data de Julgamento | 02 Agosto 2023 |
| Case Outcome | Não-Provimento |
| Classe processual | Cível - APELAÇÃO CÍVEL - CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO |
| Órgão | Terceira Câmara de Direito Privado |
| Número do processo | 1004049-25.2020.8.11.0086 |
| Assunto | Perdas e Danos |
ESTADO DE MATO GROSSO
PODER JUDICIÁRIO
TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO
Número Único: 1004049-25.2020.8.11.0086
Classe: APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto: [Perdas e Danos, Compra e Venda, Posse, Requerimento de Reintegração de Posse]
Relator: Des(a). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES
Turma Julgadora: [DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, DES(A). DIRCEU
DOS SANTOS]
Parte(s):
[CENTRO OESTE ARMAZENS GERAIS LTDA - CNPJ: 06.878.916/0001-25 (APELADO), AMALIA CADONA - CPF: 010.424.881-50 (ADVOGADO), PAULO ROBSON PRATI - CPF: 014.035.991-57 (ADVOGADO), ALPHAGRAIN TRADING DE GRAOS E ARMAZENS GERAIS LTDA - CNPJ: 21.282.131/0001-89 (APELANTE), MATTHEUS COSTA MARTINS - CPF: 019.401.821-07 (ADVOGADO)]
A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a). DIRCEU DOS SANTOS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão: POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.
E M E N T A
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DECLARATÓRIA DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL COM PEDIDO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE C/C PERDAS E DANOS – COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL – INADIMPLEMENTO CONTRATUAL – DISCUSSÃO PELA CULPA – PARCELAS DO PREÇO INADIMPLIDAS PELA PARTE REQUERIDA – DESCABIDA EXCEÇÃO DE CONTRATO NÃO CUMPRIDO POR CULPA DA PARTE AUTORA – ALVARÁ MUNICIPAL E LICENCIAMENTO AMBIENTAL SÃO EXIGÍVEIS EM RAZÃO DA ATIVIDADE EMPRESARIAL EXERCIDA – SITUAÇÃO ALHEIA À VENDEDORA DO IMÓVEL – NÃO DESCRIÇÃO DE TAIS DOCUMENTOS NO ROL TAXATIVO DO CONTRATO – AUSÊNCIA DE LIAME COM O OBJETO DO CONTRATO – NÃO HÁ ATO OU CONDUTA QUE POSSA SER IMPUTADO À PARTE AUTORA – RESCISÃO CONTRATUAL – RETORNO DAS PARTES AO STATUS QUO ANTE (ART. 475 CC) – RETOMADA DO BEM – DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS PELO PREÇO – INDENIZAÇÃO PELO USUFRUTO/ALUGUEL DO IMÓVEL – EXIGIBILIDADE DA MULTA CONTRATUAL PELO INADIMPLEMENTO DO PREÇO – SENTENÇA ESCORREITA – IMÓVEL NA POSSE DA REQUERIDA – IRRELEVANTE O EXERCÍCIO OU NÃO DE ATIVIDADE EMPRESARIAL – AUTORA DESPOJADA DA POSSE DO BEM QUE LHE É DE DIREITO – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO – HONORÁRIOS MAJORADOS.
É descabida a alegação da parte requerida de inadimplemento contratual pela parte autora, isso porque “as licenças junto à secretaria estadual do meio ambiente – SEMA, bem como alvarás de funcionamento a serem emitidos pelo Município de Nova Mutum e Corpo de Bombeiros são inerentes à própria atividade empresarial, não cabendo ao autor providenciar a referida documentação”.
O contrato de compra e venda estabelecido entre as partes não faz qualquer referência quanto as licenças ambientais (Cláusula 4), que, na versão da parte requerida, supostamente teriam causado a rescisão do contrato, não cabendo, à luz da boa-fé, interpretação extensiva do referido rol de documentos. Ademais, a requerida somente passa a sustentar em juízo a tese de inadimplemento contratual da parte autora, posto que quando notificada acerca de sua inadimplência, a apelante/requerida, na contranotificação, se limitou a alegar que não existiriam prestações vencidas, aduzindo suposta existência de ajuste extrajudicial de concessões mútuas entre as partes que justificaria o inadimplemento contratual, resultando na inaplicabilidade das Cláusulas 9.1, 9.2 e 9.3 do contrato.
A alegação de concessões mútuas que justificaria o inadimplemento das parcelas do preço, conforme sustenta a requerida, foi objeto de prova e escorreita análise na sentença recorrida. Não há como imputar à parte autora/apelada o alegado inadimplemento contratual, posto que a obtenção de licenças ambientais e alvará de funcionamento municipal é inerente à atividade que seria exercida pela requerida, cabendo somente à esta suportar o ônus da não obtenção dos referidos documentos, fato que é totalmente alheio ao contrato de compra e venda ajustado entre as partes, cujo preço deveria ter sido regularmente adimplido pela parte requerida no tempo e modo contratualmente previstos.
Conforme depoimento prestado pelo informante, que atuou como corretor e intermediando o negócio entabulado entre as partes, a inviabilidade da atividade da parte requerida decorreu de fato externo e alheio à relação contratual estabelecida entre as partes, consistente na suspensão da escritura do imóvel imposta pelo Ministério Público que inviabilizou a obtenção de alvará municipal, o que, repise-se, não tem relação nenhuma com o contrato estabelecido entre as partes.
Conquanto a parte apelante alegue que o Município de Nova Mutum não tenha concedido a anuência à parte autora alienação do imóvel que era de titularidade do Ente, sendo esta também uma inadimplência da parte apelada, constata-se que a parte requerida sequer fazia jus ao referido documento, porque consta expressamente no contrato que a escritura definitiva do imóvel alienado somente seria fornecida à parte requerida, então compradora, após o pagamento da totalidade do preço avençado pela compra e venda do imóvel, conforme Cláusula 5.1 do instrumento contratual.
A nova documentação e argumentação expendida na seara recursal pela parte requerida, a qual corroboraria, na visão dela, o anterior inadimplemento contratual da parte autora, além de consubstanciar inovação recursal e não se tratarem de provas novas (não cabendo a juntada na forma do art. 435 do CPC), não possuem o condão de afastar o irretorquível inadimplemento do preço pela compra e venda do imóvel, posto que, por mais que eventualmente existisse a alegada moratória dada pela parte autora para pagamento do preço, tal ajuste deve ser compreendido como mera liberalidade, mormente porque, como sobredito, as alegações de não obtenção de alvará, licenças e conseguinte não exercício de atividade empresarial são circunstâncias alheias ao contrato de compra e venda ajustado entre as partes e à qualquer ato ou conduta da parte autora.
Diante do inarredável inadimplemento contratual pela parte requerida/apelante, impõe-se a rescisão contratual, com o conseguinte retorno das partes ao status quo ante (art. 475 CC), com a retomada do imóvel mediante reintegração de posse e correspondente devolução das parcelas pagas pelo preço do imóvel pela parte autora, além da condenação da requerida pelo usufruto do imóvel da entrada na posse até a efetiva reintegração seguindo o ajuste de aluguel que houve entre as partes antes da compra e venda, bem como ao pagamento da multa contratual prevista na Cláusula 9.2 do contrato, autorizada a compensação de valores devidos pelas partes uma à outra.
Descabe o pedido para que seja o aluguel pelo usufruto do imóvel fixado até 31/12/2016, isso porque o imóvel está na posse da requerida, sendo irrelevante à autora, que está despojada de seu bem por direito, o exercício ou não de atividade empresarial pela requerida no imóvel após tal data.
Recurso desprovido. Sentença mantida. Honorários majorados.
TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO
APELAÇÃO CÍVEL Nº 1004049-25.2020.8.11.0086
APELANTE: ALPHAGRAIN TRADING DE GRÃOS E ARMAZENS GERAIS LTDA
APELADO: CENTRO OESTE ARMAZENS GERAIS LTDA
RELATÓRIO
EXMA. SRA. DESA. ANTÔNIA SIQUEIRA GONÇALVES (RELATORA)
Egrégia Câmara:
Trata-se de recurso de apelação interposto por ALPHAGRAIN TRADING DE GRÃOS E ARMAZENS GERAIS LTDA, contra r. sentença proferida pelo MM. Juízo da 2ª Vara da Comarca de Nova Mutum-MT, Dra. Luciana De Souza Cavar Moretti, lançada nos autos da Ação Declaratória de Resolução Contratual com Pedido de Reintegração de Posse c/c Perdas e Danos nº. 1004049-25.2020.8.11.0086, ajuizada por CENTRO OESTE ARMAZENS GERAIS LTDA, cujo dispositivo restou assim redigido:
“Ante o exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE a pretensão formulada na exordial, nos termos do artigo 487, I, do Novo Código de Processo Civil e, por consequência, DECLARO RESOLVIDO o contrato particular de compra e venda firmado entre as partes, o qual está juntado no ID nº 44095898, retornando as partes ao status quo ante, em decorrência da inadimplência dos requeridos, para fins de:
i. DETERMINAR a reintegração dos autores na posse dos imóveis localizados na Rua das Copaíbas, quadra C, Lotes 02 e 04, no Distrito Industrial Norte, em Nova Mutum/MT;
ii. Para o cumprimento da determinação constante no item anterior, entendo que preenchidos os requisitos o art. 300 do Diploma Processual Civil, quais sejam a probabilidade do direito pelos motivos expostos alhures, assim como o perigo de dano já que este vem sendo privado do uso de seu bem desde o ano de 2017, quando se tornou injusta a posse do requerente pelo inadimplemento contratual, motivo pelo qual CONCEDO A TUTELA DE URGÊNCIA neste momento processual, para imediata reintegração do autor na posse os imóveis;
iii. CONDENAR os autores à devolução dos valores pagos pela requerida a título de cumprimento do instrumento particular de contrato de compra e venda, no valor de R$ 983.992,00 (novecentos e oitenta e três mil, novecentos e noventa e dois reais), com atualização monetária pelo INPC, desde o efeito desembolso e juros de mora desde a citação;
iv. CONDENAR os requeridos ao pagamento de 15.000 (quinze mil) sacas de milho anualmente à autora, a título de aluguel, pelo uso gratuito do imóvel, já que determinada a devolução dos valores pagos em virtude da rescisão contratual, desde a entrada da requerida na posse do imóvel pelo instrumento contratual de promessa de compra e venda (06/08/2014), até a efetiva reintegração do autor na posse do imóvel;
v. Para fins de conversão dos valores devidos a título de aluguel em quantia certa, estabeleço o dia do vencimento do aluguel em (06/08) de cada ano, de modo que deverá ser observado o valor da cotação do produto no dia do vencimento, bem como consigno que a atualização monetária deverá incidir sobre cada parcela a partir do vencimento individual de cada uma delas, além de juros de mora a partir da citação.
vi. Por se tratarem de obrigações da mesma natureza, AUTORIZO a compensação entre os valores mencionados nos itens III e IV do...
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