Acórdão nº 1029722-75.2020.8.11.0003 Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, Primeira Câmara de Direito Privado, 31-01-2023
| Data de Julgamento | 31 Janeiro 2023 |
| Case Outcome | Não-Provimento |
| Órgão | Primeira Câmara de Direito Privado |
| Número do processo | 1029722-75.2020.8.11.0003 |
| Classe processual | Cível - APELAÇÃO CÍVEL - CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO |
| Data de publicação | 05 Fevereiro 2023 |
| Assunto | Compra e Venda |
ESTADO DE MATO GROSSO
PODER JUDICIÁRIO
PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO
Número Único: 1029722-75.2020.8.11.0003
Classe: APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto: [Compra e Venda]
Relator: Des(a). NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO
Turma Julgadora: [DES(A). NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO, DES(A). JOAO FERREIRA FILHO, DES(A). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS]
Parte(s):
[HAROLDO RODRIGUES DOS SANTOS - CPF: 856.521.801-53 (APELADO), KARINA DOS REIS BELTRAO GUIMARAES - CPF: 588.518.441-00 (ADVOGADO), REINALDO MANOEL GUIMARAES - CPF: 348.042.501-15 (ADVOGADO), MASTER CONSTRUTORA, INCORPORADORA E NEGOCIOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 07.491.776/0001-09 (APELANTE), MICHELLE DE CASTRO CINTRA - CPF: 033.803.341-62 (ADVOGADO), ARINILSON GONCALVES MARIANO - CPF: 655.985.391-87 (ADVOGADO), CARLOS EDUARDO MURICY MONTALVAO - CPF: 714.121.661-87 (ADVOGADO), JM EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 07.509.818/0001-83 (APELANTE), SOLIDA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 07.484.175/0001-60 (APELANTE), RAFAEL EDUARDO DA SILVA COSTA - CPF: 032.933.021-73 (ADVOGADO)]
A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a). JOAO FERREIRA FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão: POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.
E M E N T A
APELAÇÃO. RESCISÃO DE CONTRATO COM RESTITUIÇÃO DO VALOR PAGO. POSSIBILIDADE. TASSA DE RETENÇÃO DE 10%. POSSIBILIDADE. SENTENÇA MANTIDA POR SEUS PRÓPRIOS FUNDAMENTOS. RECURSO DESPROVIDO.
“Nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por iniciativa do comprador, é admitida a flutuação do percentual da retenção pelo vendedor entre 10% e 25% do total da quantia paga. Precedentes do STJ. Manutenção em 10%, ausente qualquer circunstância apta à majoração do valor.” (TJ-SP - AC: 10023965620198260651 SP 1002396-56.2019.8.26.0651, Relator: Alfredo Attié, Data de Julgamento: 28/04/2022, 27ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 28/04/2022)
R E L A T Ó R I O
PRIMEIRA CÂMARA CÍVEL DE DIREITO PRIVADO
APELAÇÃO CÍVEL (198) 1029722-75.2020.8.11.0003
APELANTE: MASTER CONSTRUTORA, INCORPORADORA E NEGOCIOS IMOBILIARIOS LTDA e OUTROS
APELADO: HAROLDO RODRIGUES DOS SANTOS
RELATÓRIO
Trata-se de recurso de apelação interposto por MASTER CONSTRUTORA, INCORPORADORA E NEGOCIOS IMOBILIARIOS LTDA e OUTROS contra r. sentença proferida pelo MM. Juiz da 3ª Vara Cível da Comarca de Sinop que, nos autos de ação de rescisão de contrato c/c restituição de valores pagos proposta por HAROLDO RODRIGUES DOS SANTOS julgou parcialmente procedente o pedido para declarar a rescisão do contrato de compra e venda constante no Id. 45754604 e determinar que as requeridas promovam as restituições dos valores pagos no importe total de R$ 29.750,94 (vinte e nove mil, setecentos e cinquenta reais e noventa e quatro centavos), procedendo a retenção de 10% do valor das prestações pagas, a título de taxa de administração, devolvendo o restante a autora, com correção monetária a partir do desembolso de cada parcela, pelo índice definido no contrato, além de juros de mora, no percentual de 1% ao mês. Na oportunidade, declarou válida a cláusula 17ª, somente no que tange a taxa de fruição e determinou que o autor restitua os valores as rés, em relação ao tempo de fruição no imóvel, isto é, desde novembro de 2019, no percentual de 1% ao mês, a ser apurado em liquidação de sentença, corrigido monetariamente pela tabela da e. Corregedoria-Geral de Justiça desde a data do ajuizamento da lide. Considerando que o demandante decaiu em parte mínima do pedido, condenou, ainda, as demandadas ao pagamento das custas processuais, e honorários advocatícios que arbitrou em 15% (quinze) sobre o valor atualizado da condenação, nos termos do artigo 85, §2º, do CPC. Embargos de declaração opostos e rejeitados.
Em razões recursais sustentam os apelantes, em síntese, “que a mera retenção de 10% dos valores pagos atualizados não tem aptidão de recompor o necessário equilíbrio econômico-financeiro entre as partes, mormente porque a rescisão contratual desmotivada traz prejuízos diversos e de grande monta para a incorporadora/vendedora, bem como a todos os demais adquirentes do empreendimento.”, razão pela qual requer “a fixação de uma “taxa de retenção” com valor suficiente para fazer jus à multa contratual concomitantemente com a indenização referente despesas administrativas e despesas tributárias, fruição, uma vez que tais institutos possuem naturezas e escopos diversos.”
O apelado requer, em contrarrazões, o desprovimento do recurso.
É o relatório.
Em pauta, para julgamento.
Desa. Nilza Maria Pôssas de Carvalho
Relatora
V O T O R E L A T O R
VOTO
Consta nos autos que o apelado ajuizou a presente ação enfatizando que adquiriu das rés o lote nº 04, da quadra 10, do Loteamento Parque dos Lírios, naquela cidade, no valor de R$ 49.200,00 (quarenta e nove mil e duzentos reais), sendo um sinal de R$ 3.000,00 e 150 (cento e cinquenta) parcelas no valor de R$ 308,00 (trezentos e oito reais), reajustáveis; alega já ter efetuado o pagamento de 64 (sessenta) parcelas, totalizando o valor de R$ 29.750,94 (vinte e nove mil, setecentos e cinquenta reais e noventa e quatro centavos); que em razão de problemas financeiros comunicou a ré do interesse em rescindir o contrato, sendo-lhe informado que somente teria direito na restituição de R$ 8.000,00 (oito mil reais) divididos em 08 (oito) parcelas. Pugna pela efetiva rescisão do contrato com a restituição dos valores pagos, com a retenção do percentual máximo de 10% em favor das requeridas. Requereu a procedência do pedido inicial, o que foi julgado parcialmente procedente.
Requer o apelante “a fixação de uma “taxa de retenção” com valor suficiente para fazer jus à multa contratual concomitantemente com a indenização referente despesas administrativas e despesas tributárias, fruição, uma vez que tais institutos possuem naturezas e escopos diversos”, o que não merece acolhimento.
Isso porque, conforme vem decidindo a jurisprudência, a quantia a ser retida deve ficar entre 10% e 25% do valor pago, a depender das circunstâncias do caso concreto:
PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM RESTITUIÇÃO DE VALORES. RESCISÃO. INICIATIVA DO COMPRADOR. PERCENTUAL DE RETENÇÃO ENTRE 10% E 25% DAS PRESTAÇÕES PAGAS. JUROS DE MORA. TRÂNSITO EM JULGADO. TEMA 1002/STJ. CORREÇÃO MONETÁRIA. TERMO INICIAL. DESEMBOLSO. 1. Ação de rescisão contratual cumulada com restituição de valores. 2. Nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por iniciativa do comprador, é admitida a flutuação do percentual da retenção pelo vendedor entre 10% e 25% do total da quantia paga. 3. A jurisprudência do STJ é no sentido de que os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão quando é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal. Tema 1.002/STJ. 4. Em caso de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, a correção monetária das parcelas pagas, para efeito de restituição, incide a partir de cada desembolso. 5. Agravo interno não provido. ( AgInt no AREsp 1674588/SP, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 24/08/2020, DJe 27/08/2020)
AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL - AÇÃO DECLARATÓRIA C/C PEDIDO CONDENATÓRIO - DECISÃO MONOCRÁTICA QUE NEGOU PROVIMENTO AO RECLAMO. INSURGÊNCIA DA RÉ. 1. A jurisprudência do STJ firmou-se no sentido de que inocorrem as máculas descritas no art. 1.022 do NCPC, quando clara e suficiente a fundamentação adotada pelo Tribunal de origem para o deslinde da controvérsia, revelando-se desnecessário ao magistrado rebater cada um dos argumentos declinados pela parte. 2. A jurisprudência desta Corte tem considerado razoável, em resolução de contrato de compra e venda de imóvel por culpa do comprador, que o percentual de retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas, seja arbitrado entre 10% e 25%, conforme as circunstâncias de cada caso, avaliando-se os prejuízos suportados. Desse modo, a discussão acerca do percentual de retenção, no caso, pressupõe o reexame dos fatos da causa, bem como das cláusulas do respectivo contrato, o que encontra obstáculo nos enunciados 5 e 7 da Súmula do STJ. 3. A incidência da Súmula 7 do STJ impede o exame de dissídio jurisprudencial, na medida em que falta identidade entre os paradigmas apresentados e os fundamentos do acórdão, tendo em vista a situação fática do caso concreto, com base na qual deu solução a causa a Corte de origem. 4. Agravo interno desprovido. ( AgInt no AREsp 1200273/DF, Rel. Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 19/06/2018, DJe 26/06/2018)
No caso concreto, os apelantes não se desincumbiram do ônus de comprovar a necessidade de se fixar o valor da retenção em quantia superior ao mínimo previsto na jurisprudência, nos termos do art. 373, II do CPC/2015, restringindo-se a questionar, genericamente, a necessidade de sua majoração.
Assim, o percentual de 10% a título de retenção revela-se razoável e suficiente à consecução da finalidade de compensar as despesas operacionais da venda e compra suportadas pela vendedora, e também de penalizar o comprador, cujo comportamento deu causa ao encerramento prematuro da relação contratual.
Quanto as demais irresignações das apelantes, correta a decisão da magistrada:
“O mérito da lide tem por objeto a rescisão de contrato de compra e venda firmado entre as partes, com a devolução dos valores pagos.
É inconteste a existência de vínculo entre as partes, por meio do contrato de cessão de direitos para aquisição do imóvel representado pelo Lote 04, quadra 10, localizado no Residencial Parque dos Lírios com área de 200,00 m², no valor de R$ 49.200,00 (quarenta e nove mil e duzentos reais), cujo preço seria pago em uma parcela à...
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