Acórdão Nº 4005321-07.2020.8.24.0000 do Primeira Câmara de Direito Civil, 26-11-2020
| Número do processo | 4005321-07.2020.8.24.0000 |
| Data | 26 Novembro 2020 |
| Tribunal de Origem | Capital |
| Órgão | Primeira Câmara de Direito Civil |
| Classe processual | Agravo Interno |
| Tipo de documento | Acórdão |
| Agravo Interno n. 4005321-07.2020.8.24.0000/50000 |
ESTADO DE SANTA CATARINA
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
Agravo Interno n. 4005321-07.2020.8.24.0000/50000 e Agravo de Instrumento n. 4005321-07.2020.8.24.0000, Capital
Relator: Desembargador Raulino Jacó Brüning
AGRAVO DE INSTRUMENTO E AGRAVO INTERNO. AÇÃO RENOVATÓRIA. DECISÃO DE MINORAÇÃO DO VALOR DO ENCARGO LOCATÍCIO EM RAZÃO DA PANDEMIA DE COVID-19. RECURSO DO EMPREENDIMENTO RÉU. 1. ALEGADA ONEROSIDADE EXCESSIVA DO LOCADOR E AUSÊNCIA DE JUSTIFICAVA PLAUSÍVEL PARA REDUÇÃO DO ALUGUEL. GRAVE CRISE DE SAÚDE. CENÁRIO ATÍPICO. NECESSÁRIO REEQUILÍBRIO DO NEGÓCIO JURÍDICO FRENTE À DELICADA SITUAÇÃO FINANCEIRA ENFRENTADA PELO LOCATÁRIO. CORREÇÃO DO VALOR DA PRESTAÇÃO DEVIDA QUE SE MOSTRA POSSÍVEL. QUANTUM, TODAVIA, QUE DEVE SER REDUZIDO PARA 70% DAQUELE ORIGINALMENTE AVENÇADO (OU SEJA, 30% DE DESCONTO), ATÉ QUE A REGIÃO EM QUE SE LOCALIZA A AUTORA ALCANCE A COR AMARELA NO MAPA DE RISCO DO ESTADO. 2. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. 3. AGRAVO INTERNO, POR CONSEGUINTE, PREJUDICADO. INSURGÊNCIA A RESPEITO DA CONCESSÃO DE EFEITO SUSPENSIVO AO RECLAMO ORA ANALISADO. PERDA DO INTERESSE RECURSAL.
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Agravo Interno n. 4005321-07.2020.8.24.0000/50000 e Agravo de Instrumento n. 4005321-07.2020.8.24.0000, da Comarca da Capital (3ª Vara Cível), em que são agravantes e agravados Beiramar Empresa de Shopping Center Ltda. e CNF Comércio de Alimentos Ltda. EPP:
A Primeira Câmara de Direito Civil decidiu, por meio eletrônico, por votação unânime: por votação unânime: (i) conhecer do agravo de instrumento e dar-lhe parcial provimento, a fim de confirmar a redução do valor do encargo, todavia, mantendo-se o aluguel mínimo, em quantia equivalente a 70% do quantum original (ou seja, conceder 30% de desconto ao locatário), ressalvando, nesse ponto, o entendimento do Des. André Luis Dacol no sentido de conferir 40% de desconto ao locatário, mas que pelo princípio da colegialidade vota como os demais membros, e determinando-se que tal decréscimo perdure até que a região em que se localiza a autora alcance a cor amarela, de acordo com a classificação do mapa de risco de Santa Catarina; e (ii) não conhecer, assim, do agravo interno interposto em face da decisão que concedera, em parte, o efeito suspensivo ao recurso principal, pois prejudicado. Custas legais.
O julgamento, realizado nesta data, foi presidido pelo Desembargador Gerson Cherem II, com voto, e dele participou o Desembargador André Luiz Dacol.
Florianópolis, 26 de novembro de 2020.
[assinado digitalmente]
Desembargador Raulino Jacó Brüning
RELATOR
RELATÓRIO
Na Comarca da Capital, CNF Comércio de Alimentos Ltda. EPP ajuizou ação renovatória, n. 0300883-92.2019.8.24.0023, em face de Beiramar Empresa de Shopping Center Ltda.
O agravo de instrumento investe contra a decisão de acolhimento parcial do pedido de antecipação da tutela recursal do autor, com a consequente minoração do valor do encargo locatício. Assim sintetizou o Togado da Comarca em 22/6/2020:
[...] Sustenta o(a) autor(a) que, por fato superveniente e imprevisível, no caso a pandemia de Covid-19, teve brusca queda do faturamento de sua loja estabelecida junto ao Beira-mar Shopping.
Busca, então, a concessão da tutela de urgência incidental (i) a suspensão do aluguel mínimo ou cobrança em 5% do faturamento da loja; (ii) isenção do Fundo de Promoção e Propaganda ou sua redução em 50%; (iii) desconto de 50% da taxa de condomínio.
Além disso, pretende a emenda dos pedidos formulados na petição inicial.
[...]
A parte autora sustenta a probabilidade do direito, em síntese, com três argumentos: teorias da imprevisão e da onerosidade excessiva e a exceção do contrato não cumprido; e o perigo de dano no impacto econômico que sofreu, sofre e pode vir a sofrer.
Com escopo nisto, afirma que a parte ré não está cumprindo sua contraprestação na medida que não pode exigir da locatária o pagamento dos aluguéis e encargos da locação se o horário de funcionamento bem como o público que frequenta o shopping estão reduzidos devido às regras de distanciamento social.
[...]
De fato, a pandemia do Covid-19 é um acontecimento extraordinário e imprevisível também na relação contratual existente entre as partes. No entanto, isto não implica automática onerosidade excessiva para o locatário e extrema vantagem para o locador, o que também deve ser observado e levado em conta por este juízo ao interferir no contrato que as partes livremente pactuaram de acordo com suas experiências econômicas e de mercado.
Tanto o locador quanto o locatário tiveram a economia afetada devido às regras de distanciamento social que vêm sendo editadas em combate ao Covid-19; portanto, nem um e nem o outro podem valer-se da pandemia em detrimento do outro contratante, mas, juntos, devem suportar os prejuízos, principalmente econômico, dela decorrentes, a fim que garantir o equilíbrio contratual.
Partindo desta premissa, com fundamento do art. 317 do Código Civil, provisoriamente, adequarei as prestações contratuais trazidas ao debate pela parte autora.
Cumpre destacar que "Os edifícios que abrigam shopping centers, até mesmo pela técnica de atração de clientela, costumam ser dotados de sofisticados equipamentos de conforto, segurança e lazer, revestindo-se até de certo luxo, empregando-se na decoração, materiais nobres.
Seus custos de manutenção são elevadíssimos, sendo rateados entre os lojistas, na proporção de suas áreas ocupadas, tal como ocorre em um edifício subordinado ao regime do condomínio edilício".
Ainda que o faturamento da loja autora tenha experimentado brevemente a zona abissal, o lojista permaneceu usufruindo de todos os benefícios condominiais garantidos pelo shopping, tais como: segurança, limpeza, energia. A manutenção do shopping, muito embora diminuída a clientela, continua a gerar despesas e, por isso, a taxa condominial deve ser flexibilizada com proporcionalidade após a manifestação da parte contrária, que deverá indicar e fundamentar eventual recusa ou contraproposta.
Da mesma maneira, isentar de plano a locatária do Fundo de Promoção e Propaganda implicaria, com efeito, risco de dano inverso, na medida que o lojista continuaria se beneficiando das ações de marketing e divulgação do shopping gratuitamente.
Por consequência, a redução deste encargo, se necessária, deve ocorrer maneira proporcional, também a fim de garantir o equilíbrio do negócio jurídico. No entanto, somente após oportunizar-se o contraditório será possível melhor avaliar os parâmetros para esta apuração, sem prejuízo de posterior abatimento.
A suspensão do pagamento do aluguel mínimo pelo período de 10 (dez) meses para a parte autora, assim como para todos os demais lojistas que devem enfrentar semelhante situação em seus faturamentos, poderia levar o shopping center à ruína.
Por outro lado, continuar exigindo todos os valores, pactuados em contrato firmado antes da situação superveniente e imprevisível, do lojista também poderia provocar sua carência, consequentemente a rescisão do contrato e a liberação da loja. Esta situação multiplicada também teria capacidade de levar o shopping center à ruína.
Por isso, como já disse acima, o momento reclama garantir o equilíbrio contratual e, além disso, ascende a oportunidade de negociação entre as partes.
Em vista disso, entendo que o pagamento do aluguel deve ser mantido em 8% (percentual previsto no contrato) do faturamento bruto mensal da loja, excluída a possibilidade de cobrança do aluguel mínimo (p. 32) enquanto adotadas as medidas de combate ao Covid-19.
Ante o exposto, defiro em parte a antecipação dos efeitos da tutela para, neste momento, apenas definir a forma como deve ser cobrado o aluguel do lojista, a partir do próximo vencimento, enquanto previstas e em vigor as medidas de combate ao Covid-19 no Município de Florianópolis: quantia equivalente a 8% do faturamento bruto mensal da loja.
Ressalto que a liminar pode ser revista a qualquer momento até a prolação da sentença.
Intime-se a parte requerida acerca da tutela concedida em parte e para, no prazo da contestação, se manifestar sobre os pedidos que compõem a emenda da...
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