Acórdão nº 4678690 Tribunal de Justiça do Estado do Pará, 2ª Turma de Direito Privado, 09-03-2021
| Data de Julgamento | 09 Março 2021 |
| Número do processo | 0809808-34.2020.8.14.0000 |
| Data de publicação | 11 Março 2021 |
| Número Acordão | 4678690 |
| Classe processual | CÍVEL - AGRAVO DE INSTRUMENTO |
| Órgão | 2ª Turma de Direito Privado |
AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) - 0809808-34.2020.8.14.0000
AGRAVANTE: WWRA-ADMINISTRADORA DE NEGOCIOS E CARTEIRA DE COBRANCA LTDA
AGRAVADO: TOYS COMERCIO DE BRINQUEDOS LTDA, CONDOMINIO VOLUNTARIO PATIO BELEM
RELATOR(A): Desembargador RICARDO FERREIRA NUNES
EMENTA
AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO REVISIONAL DE ALUGUEL. IMÓVEL COMERCIAL. LEI Nº 8.245. FIXAÇÃO DE ALUGUEL PROVISÓRIO. PRESENTES OS REQUISITOS LEGAIS. SUSPENSÃO DO ALUGUEL MÍNIMO ANUAL. CONTRADIÇÃO. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO À UNANIMIDADE.
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1- Nos termos do artigo 68. II, b da Lei nº 8.245, cabe ao juízo a quo a fixação de aluguel provisório em Ação de Revisão de Aluguel movida pelo locatário, desde que não fixado em quantia inferior a 80% do valor atual. Preenchidos os requisitos legais no caso concreto, com a demonstração de elementos que evidenciam ser devida a redução provisória do valor.
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2- Acolhimento da alegação de contradição no decisum agravado. A suspensão total do pagamento da diferença apurada como aluguel mínimo anual exclui automaticamente o aluguel provisório fixado sobre a mesma quantia. Violação ao percentual máximo fixado no artigo 68, inc. II, alínea “b” da Lei do Inquilinato.
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3- É incabível a suspensão de pagamento pelo juízo a quo, visto que tal ato desfaz integralmente a obrigação do locatário de pagar aluguel pelo uso do imóvel pertencente ao locador, descumprindo os termos contratuais e os limites impostos pela Lei do Inquilinato.
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4- Recurso conhecido e parcialmente provido à unanimidade, a fim de alterar a decisão agravada para que o aluguel provisório estipulado como 80% de R$ 268.000,00 (duzentos e sessenta e oito mil reais) incida desde 2019.
RELATÓRIO
Tratam os autos de Agravo de Instrumento interposto por WWRA ADMINISTRADORA DE NEGÓCIOS E CARTEIRA DE COBRANÇA LTDA, contra decisão proferida pelo juízo da 6ª vara cível e empresarial da capital, nos autos da Ação Revisional de Aluguel (Processo n° 0841912-49.2020.814.0301), ajuizada por TOYS COMÉRCIO DE BRINQUEDOS LTDA.
Analisando o pedido liminar constante na exordial do Agravado, o juízo a quo deferiu parcialmente a redução dos valores correspondentes aos alugueres pagos ao Recorrente, nos seguintes termos:
Ex positis, concedo parcialmente a liminar pleiteada para, nos moldes do art. 68, II, da Lei do Inquilinato, determinar que o pagamento do valor do aluguel seja mantido no patamar de 5% sobre as vendas brutas do respectivo mês, conforme a cláusula 5.2.1, do contrato firmado, entretanto, o valor mínimo hoje vigente deve ser reduzido para 80% de R$ 268.000,00 (duzentos e sessenta e oito mil reais).
Dada a presença da probabilidade do direito em favor do Requerente e o perigo de dano, conforme acima exposto, nos moldes do art. 300, do CPC, este juízo defere a tutela de urgência para determinar que a parte Autora não se submeta ao pagamento da diferença referente ao pagamento do aluguel mínimo garantido desde o período de 2019.
Insurgindo-se contra o decisum, o Agravante busca por esta via recursal (ID 3747535) o provimento do Agravo para manter o valor total do aluguel anual mínimo pactuado e permitir a cobrança da diferença deste aluguel relativa ao ano de 2019.
Em suas alegações, o Recorrente assevera que o Recorrido não anexou aos autos documentos essenciais (dados econômico-financeiros, contrato de locação original, termo aditivo, entre outros) e que a locatária vem causando-lhe problemas por descumprimento de prazos e prestações desde a assinatura do contrato.
Ressalta, também, que a presente demanda não tem relação com a pandemia, pois discute alugueres de 2019, cujo prazo para quitação era em janeiro de 2020. Afirma que a empresa Agravada cria dificuldades para conseguir indevidamente a redução e o parcelamento de valores, negados em negociação extrajudicial.
Aduz, ainda, que é inverídico o argumento de perda de receita em 40% (quarenta por cento) pela locatária, a qual teria deixado, inclusive, de informar todas as melhorias realizadas pela administração tanto no andar onde se encontra o espaço alugado quanto nos demais pisos da antiga Loja Visão, inexistindo, portanto, motivos capazes de ensejar a quebra contratual.
Por fim, quanto ao Direito, a Agravante argui: a) a impossibilidade de revisão contratual, pois a Lei de Inquilinato prevê enquadramento excepcional aos contratos de locação em shopping center; b) o descumprimento do triênio legal para interposição da ação revisional; c) a inexistência de prejuízo ou enriquecimento ilícito; d) a onerosidade excessiva à locadora com a redução legal máxima de 20% (vinte por cento) sobre o aluguel mínimo anual; e) a contradição da decisão recorrida que, em vez de não permitir o pagamento somente do percentual de 20% para o ano de 2019, impediu sua quitação total.
Os autos foram distribuídos a minha relatoria.
A empresa Agravada, espontaneamente, apresentou contrarrazões (ID 3771964), sustentando problemas relacionados à infraestrutura e aos serviços fornecidos pela locadora (mau funcionamento de geradores, elevadores e escadas rolantes, má identidade visual, goteiras e infiltrações dentro da loja, entre outros). Defende ainda que o progressivo fechamento da Loja Visão gerou o isolamento dos lojistas do terceiro piso e que a pandemia impediu o funcionamento do estabelecimento por meses.
Não obstante, a Recorrida levanta a preliminar de ausência de interesse recursal, alegando que o pedido de alteração do aluguel provisório deveria ter sido feito ao juízo de origem, conforme determina a Lei do Inquilinato. Também questiona a falta de impugnação específica aos pontos da decisão agravada, visto que o Recorrente copiou os termos de sua contestação no presente recurso, ferindo o princípio da dialeticidade.
Quanto ao mérito, a Agravada sustenta: a) o pleno conhecimento da Agravante dos contratos coligados e das cessões contratuais havidas; b) o interesse de agir diante da manutenção dos valores de aluguel desde o início da estipulação contratual, sendo observado o triênio legal para a propositura da ação revisional; c) que a revisão judicial dos contratos é permitida tanta pela Lei do Inquilinato quanto pelo Código de Processo Civil em caso de necessidade de reequilíbrio econômico; d) a queda nas vendas no período de encerramento da Loja Visão em desconformidade com o crescimento esperado e com o progressivo aumento dos valores contratuais; e) a modificação das bases contratuais a ensejar a revisão do contrato, bem como o descumprimento contratual apto a fundamentar o pedido subsidiário de rescisão por culpa da locadora; f) o direito de não cumprir com sua parte no contrato, referente ao período de 2019, enquanto permanecer o desequilíbrio contratual em decorrência da administração desidiosa do espaço comum.
Em decisão inicial (ID 3773912), neguei o efeito suspensivo pleiteado por entender ausentes os pressupostos legais.
É o relatório.
Remetam-se os autos à Secretaria Única de Direito Público e Privado para inclusão do feito em pauta de julgamento do Plenário Virtual.
Belém, 26 de novembro de 2020.
RICARDO FERREIRA NUNES
Desembargador Relator
VOTO
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Das preliminares:
Primeiramente, o Agravado levantou preliminar de ausência de interesse recursal devido à falta de pedido de revisão do aluguel provisório perante o juízo de origem.
Dispõe o artigo 68, inc. V da Lei n° 8.245/1991, que rege as locações de imóveis urbanos:
Art. 68. Na ação revisional de aluguel, que terá o rito sumário, observar-se-á o seguinte: [...]
II – ao designar a audiência de conciliação, o juiz, se houver pedido e com base nos elementos fornecidos tanto pelo locador como pelo locatário, ou nos que indicar, fixará aluguel provisório, que será devido desde a citação, nos seguintes moldes:
a) em ação proposta pelo locador, o aluguel provisório não poderá ser excedente a 80% (oitenta por cento) do pedido;
b) em ação proposta pelo locatário, o aluguel provisório não poderá ser inferior a 80% (oitenta por cento) do aluguel vigente;
III - sem prejuízo da contestação e até a audiência, o réu poderá pedir seja revisto o aluguel provisório, fornecendo os elementos para tanto;
[...]
V – o pedido de revisão previsto no inciso III deste artigo interrompe o prazo para interposição de recurso contra a decisão que fixar o aluguel provisório.
Como se pode ver pelo inciso III da Lei do Inquilinato, o pleito de revisão na instância originária é uma faculdade conferida à parte prejudicada com a fixação do aluguel provisório.
Eis o entendimento jurisprudencial:
Recurso Especial. Locação. Decisão que fixa, de plano, o aluguel provisório. O pedido de revisão do valor na 1ª instância é uma faculdade, podendo a parte agravar de instrumento. Recurso conhecido e provido para que, retornando à Corte a quo, seja julgado o agravo de instrumento.
(STJ - REsp: 567801 MG 2003/0127648-0, Relator: Ministro JOSÉ ARNALDO DA FONSECA, Data de Julgamento: 28/09/2004, T5 - QUINTA TURMA, Data de Publicação: DJ 25.10.2004 p. 377)
AGRAVO DE INSTRUMENTO - AÇÃO REVISIONAL DE ALUGUEL - PRELIMINARES - ILEGITIMIDADE ATIVA E FALTA DE INTERESSE RECURSAL - REJEIÇÃO - FIXAÇÃO DE ALUGUEL PROVISÓRIO - LEI Nº 8.245/91, ART. 68, II, A - PERÍCIA - DESNECESSIDADE - LAUDOS APRESENTADOS PELO AGRAVANTE - REDUÇÃO - POSSIBILIDADE.
1- É patente a legitimidade ativa da sublocatária para pedir a redução do aluguel fixado provisoriamente, notadamente no caso dos autos, em que ela figura como ré na ação de revisão de aluguel. 2- O art. 68, III, da Lei nº 8.245/91, que dispõe que "o réu poderá pedir seja revisto o aluguel provisório, fornecendo os elementos para tanto", confere à parte uma faculdade, não sendo necessário que o pedido de revisão do aluguel arbitrado provisoriamente seja anteriormente apreciado em primeira instância para, somente depois disso, surgir o interesse recursal. ...
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