Acórdão Nº 5001931-94.2020.8.24.0005 do Quinta Câmara de Direito Civil, 09-11-2021
| Número do processo | 5001931-94.2020.8.24.0005 |
| Data | 09 Novembro 2021 |
| Tribunal de Origem | Tribunal de Justiça de Santa Catarina |
| Órgão | Quinta Câmara de Direito Civil |
| Classe processual | Apelação |
| Tipo de documento | Acórdão |
Apelação Nº 5001931-94.2020.8.24.0005/SC
RELATOR: Desembargador LUIZ CÉZAR MEDEIROS
APELANTE: SANDRA REGINA TORRES GONCALVES (AUTOR) ADVOGADO: DIEGO ALEXANDRE PEREIRA (OAB SC025477) APELADO: CLEBER SEBASTIAO MOREIRA (RÉU) APELADO: GUILHERME ARTHUR FRANCA COSTA (RÉU)
RELATÓRIO
Por refletir fielmente o contido no presente feito, adoto o relatório da r. sentença (ev. 73 do primeiro grau):
"SANDRA REGINA TORRES GONÇALVES, devidamente qualificada, por procurador habilitado, ajuizou AÇÃO ORDINÁRIA, COMINATÓRIA E REPARATÓRIA em face de GUILHERME ARTHUR FRANCA COSTA e CLEBER SEBASTIÃO MOREIRA, também qualificados, alegando, em síntese, que:
1) em julho de 2019, por oferta de venda e atuação do corretor de imóveis Guilherme Arthur França Costa (segundo réu), veio ao conhecimento da autora o apartamento nº 174, da Torre 1 (B) do Condomínio Maxhaus Praia Brava, situado na Rodovia Osvaldo Reis, nº 2000, Bairro Balneário Santa Clara (Praia Brava), em Itajaí/SC;
2) o imóvel foi apresentado e detalhado convidativamente pelo corretor Guilherme (segundo réu), que fazia integralmente a intermediação em nome do vendedor Cléber Sebastião Moreira (primeiro réu);
3) como resultado das negociações, ficou contratado que a autora iria adquirir o referido apartamento pelo valor de R$ 300.000,00, mediante um pagamento de entrada (arras) no valor de R$ 50.000,00, quantia que ficaria retida com o corretor Guilherme, para pronto recebimento das chaves, com o restante no valor de R$ 250.000,00 devendo ser pago mediante disponibilização pela parte vendedora da respectiva documentação de regularidade e anuência de eventuais terceiros para fins de escrituração imobiliária da transferência;
4) a data final para que o vendedor apresentasse referida documentação era 2.8.2019, momento em que também geraria a liberação das arras ao primeiro réu Cléber pelo segundo réu Guilherme (corretor) e o pagamento da parcela final pela autora;
5) os réus não apresentaram a documentação prometida para dar cumprimento e seguimento ao contrato;
6) toda e qualquer explicação vazia passou a ser prestada pelos réus para descumprirem o fornecimento da documentação e anuência;
7) o primeiro réu, que até então figurava apenas por meio do corretor de imóveis Guilherme (segundo réu), passou a tratar estranhamente como se trabalhasse com corretagem imobiliária (sem a devida habilitação), inclusive comentando obscuramente que na verdade haviam terceiros vinculados a ele com influência no apartamento 174 e outros também localizados no mesmo prédio;
8) nessa fase dos fatos, o corretor Guilherme também passou a informar, em conflito de versão com o primeiro réu, que não conhecia realmente os detentores de direitos de propriedade do imóvel por ele ofertado e que jamais tinha tido acesso ou conhecimento de eventuais anuentes e/ou cessões anteriores;
9) esse grupo oculto vinculado ao primeiro réu passou a ofertar outras unidades de diferentes características para a autora, mais uma vez também com participação do segundo réu. Todavia, o interesse da autora é específico no apartamento 174 da Torre 1 (B) do Condomínio Maxhaus Praia Brava;
10) muitos dos fatos e provas caracterizam indícios sérios de estelionato, inclusive, indicando venda de imóveis de terceiros não participantes;
11) os réus devem responder solidariamente pelos danos causados à autora.
Pleiteia a concessão da antecipação de tutela para determinar a imediata entrega das chaves e imitir a autora na posse do imóvel objeto do contrato. Pede, ainda, pela procedência do pedido para determinar que os réus cumpram integralmente o contrato pactuado ou, subsidiariamente, a rescisão do contrato com a restituição do valor pago a título de arras, bem como a condenação dos réus ao pagamento da multa contratual, despesas processuais e honorários advocatícios.
Valorou a causa em R$ 300.000,00 e juntou documentos.
Indeferido o pedido de antecipação de tutela (evento 18).
Citados e, posteriormente, intimados no mesmo endereço acerca do cancelamento da audiência de conciliação e da abertura do prazo para apresentar contestação, os réus quedaram-se inertes".
Acresço que o Togado a quo julgou parcialmente procedentes os pedidos, por meio da sentença cujo dispositivo segue transcrito:
"Ante o exposto, JULGO PREJUDICADO o pedido principal para:
1 - DECLARAR NULO o 'instrumento particular de cessão de direitos' firmado entre a autora, Sandra Regina Torres Gonçalves, e o segundo réu, Cleber Sebastião Moreira;
2 - CONDENAR os réus à restituir à autora o valor de R$ 50.000,00 (cinquenta mil reais), corrigido monetariamente pelos índices estabelecidos pela CGJ/SC a partir do dispêndio financeiro e acrescido de juros de mora de 1% ao mês a partir da citação.
Considerando que a parte autora decaiu em parte mínima do seu pedido, condeno a parte ré ao pagamento das despesas processuais e honorários advocatícios, que fixo em 10% sobre o valor da condenação, nos termos do art. 85, § 2º, do CPC".
Irresignada, SANDRA REGINA TORRES GONÇALVES interpõe apelação, na qual alega: a) "a surpreendente inadimplência dos recorridos, conforme comprovam os documentos do processo, ocorreu apenas alguns dias depois, quando a documentação final e anuência dos intervenientes não foi providenciada no prazo assumido (02/08/2019 - declaração em anexo), persistindo até hoje a probabilidade dos recorridos terem apenas desistido da venda por conveniência, ainda que detendo autorização e cessões prévias dos demais anuentes"; b) há "incoerência e injustiça resultada na sentença, pois a declaração fria de nulidade absoluta do contrato, acabou por inquestionavelmente penalizar especialmente (senão, apenas) a recorrente, como se fosse possível a ela ter notado que havia ilicitude na contratação"; c) a operação realizada pela apelante é corriqueira e a solução empregada resulta em prejuízo unicamente à parte inocente da relação contratual; d) os recorridos devem ser condenados ao "pagamento solidário da multa contratual que embute em si especificamente a natureza pré-estabelecida de perdas e danos"; e) "o contrato estabelece claramente que o recorrido Cléber assumia a obrigação de ceder seus direitos aquisitivos sob pena de multa contratual, sem qualquer cláusula que dissesse ser ele a pessoa registrada na matrícula (cessão por obrigação pessoal)"; f) não há porque declarar a nulidade, porque, pela alínea "b" da cláusula terceira do contrato, "os recorridos se comprometeram a disponibilizar as assinaturas e anuências dos demais intervenientes, sem que jamais algum [deles] estivessem tratando exatamente como se fossem os próprios proprietários registrados na matrícula do imóvel (houve na verdade assunção de obrigação de providenciar a entrega regular do imóvel)"; g) a cláusula penal deve ser aplicada, inclusive em relação ao segundo réu, "especialmente causador dos danos e cenário criado em prejuízo da autora, pelo que é solidariamente responsável na forma da lei, por clara e inquestionável deficiência, senão culpa ou dolo, no exercício de sua profissão"; h) pela cláusula décima segunda, os contratantes ajustaram que a pena convencional incidiria mesmo que declarada uma "possível invalidade do imóvel"; i) muito possível que os recorridos possuam as "anuências e direitos aquisitivos, pois todos do condomínio os conheciam, preferindo descumprir a cessão à recorrente por própria conveniência"; j) os recorridos devem ser "condenados à devolução na forma da lei e jurisprudência do valor pago a título de arras, com as atualizações e encargos legais da espécie, bem como que sejam condenados a pagarem a multa contratual de 25% do valor total do imóvel (natureza de perdas e danos), com verba honorária eleita de 20% do valor atualizado, na forma da alínea b do Parágrafo Primeiro da Cláusula Terceira do contrato, com as devidas atualizações e encargos legais"; k) sucessivamente, deve haver condenação em perdas e danos; e l) por fim, prequestiona o art. 489 do Código de Processo Civil (ev. 81 do primeiro grau).
Os autos ascenderam a esta Corte para julgamento.
VOTO
1 Presentes os pressupostos intrínsecos e extrínsecos de admissibilidade recursal, o reclamo merece ser conhecido, passando-se, desta forma, à respectiva análise.
2 A apelante assevera que a sentença deve ser reformada, rescindindo-se o contrato e condenando-se os apelados, solidariamente, ao pagamento das arras em dobro e das cláusulas penais de 20% e de 25% do valor ajustado.
De antemão, ressalta-se que é errado o...
RELATOR: Desembargador LUIZ CÉZAR MEDEIROS
APELANTE: SANDRA REGINA TORRES GONCALVES (AUTOR) ADVOGADO: DIEGO ALEXANDRE PEREIRA (OAB SC025477) APELADO: CLEBER SEBASTIAO MOREIRA (RÉU) APELADO: GUILHERME ARTHUR FRANCA COSTA (RÉU)
RELATÓRIO
Por refletir fielmente o contido no presente feito, adoto o relatório da r. sentença (ev. 73 do primeiro grau):
"SANDRA REGINA TORRES GONÇALVES, devidamente qualificada, por procurador habilitado, ajuizou AÇÃO ORDINÁRIA, COMINATÓRIA E REPARATÓRIA em face de GUILHERME ARTHUR FRANCA COSTA e CLEBER SEBASTIÃO MOREIRA, também qualificados, alegando, em síntese, que:
1) em julho de 2019, por oferta de venda e atuação do corretor de imóveis Guilherme Arthur França Costa (segundo réu), veio ao conhecimento da autora o apartamento nº 174, da Torre 1 (B) do Condomínio Maxhaus Praia Brava, situado na Rodovia Osvaldo Reis, nº 2000, Bairro Balneário Santa Clara (Praia Brava), em Itajaí/SC;
2) o imóvel foi apresentado e detalhado convidativamente pelo corretor Guilherme (segundo réu), que fazia integralmente a intermediação em nome do vendedor Cléber Sebastião Moreira (primeiro réu);
3) como resultado das negociações, ficou contratado que a autora iria adquirir o referido apartamento pelo valor de R$ 300.000,00, mediante um pagamento de entrada (arras) no valor de R$ 50.000,00, quantia que ficaria retida com o corretor Guilherme, para pronto recebimento das chaves, com o restante no valor de R$ 250.000,00 devendo ser pago mediante disponibilização pela parte vendedora da respectiva documentação de regularidade e anuência de eventuais terceiros para fins de escrituração imobiliária da transferência;
4) a data final para que o vendedor apresentasse referida documentação era 2.8.2019, momento em que também geraria a liberação das arras ao primeiro réu Cléber pelo segundo réu Guilherme (corretor) e o pagamento da parcela final pela autora;
5) os réus não apresentaram a documentação prometida para dar cumprimento e seguimento ao contrato;
6) toda e qualquer explicação vazia passou a ser prestada pelos réus para descumprirem o fornecimento da documentação e anuência;
7) o primeiro réu, que até então figurava apenas por meio do corretor de imóveis Guilherme (segundo réu), passou a tratar estranhamente como se trabalhasse com corretagem imobiliária (sem a devida habilitação), inclusive comentando obscuramente que na verdade haviam terceiros vinculados a ele com influência no apartamento 174 e outros também localizados no mesmo prédio;
8) nessa fase dos fatos, o corretor Guilherme também passou a informar, em conflito de versão com o primeiro réu, que não conhecia realmente os detentores de direitos de propriedade do imóvel por ele ofertado e que jamais tinha tido acesso ou conhecimento de eventuais anuentes e/ou cessões anteriores;
9) esse grupo oculto vinculado ao primeiro réu passou a ofertar outras unidades de diferentes características para a autora, mais uma vez também com participação do segundo réu. Todavia, o interesse da autora é específico no apartamento 174 da Torre 1 (B) do Condomínio Maxhaus Praia Brava;
10) muitos dos fatos e provas caracterizam indícios sérios de estelionato, inclusive, indicando venda de imóveis de terceiros não participantes;
11) os réus devem responder solidariamente pelos danos causados à autora.
Pleiteia a concessão da antecipação de tutela para determinar a imediata entrega das chaves e imitir a autora na posse do imóvel objeto do contrato. Pede, ainda, pela procedência do pedido para determinar que os réus cumpram integralmente o contrato pactuado ou, subsidiariamente, a rescisão do contrato com a restituição do valor pago a título de arras, bem como a condenação dos réus ao pagamento da multa contratual, despesas processuais e honorários advocatícios.
Valorou a causa em R$ 300.000,00 e juntou documentos.
Indeferido o pedido de antecipação de tutela (evento 18).
Citados e, posteriormente, intimados no mesmo endereço acerca do cancelamento da audiência de conciliação e da abertura do prazo para apresentar contestação, os réus quedaram-se inertes".
Acresço que o Togado a quo julgou parcialmente procedentes os pedidos, por meio da sentença cujo dispositivo segue transcrito:
"Ante o exposto, JULGO PREJUDICADO o pedido principal para:
1 - DECLARAR NULO o 'instrumento particular de cessão de direitos' firmado entre a autora, Sandra Regina Torres Gonçalves, e o segundo réu, Cleber Sebastião Moreira;
2 - CONDENAR os réus à restituir à autora o valor de R$ 50.000,00 (cinquenta mil reais), corrigido monetariamente pelos índices estabelecidos pela CGJ/SC a partir do dispêndio financeiro e acrescido de juros de mora de 1% ao mês a partir da citação.
Considerando que a parte autora decaiu em parte mínima do seu pedido, condeno a parte ré ao pagamento das despesas processuais e honorários advocatícios, que fixo em 10% sobre o valor da condenação, nos termos do art. 85, § 2º, do CPC".
Irresignada, SANDRA REGINA TORRES GONÇALVES interpõe apelação, na qual alega: a) "a surpreendente inadimplência dos recorridos, conforme comprovam os documentos do processo, ocorreu apenas alguns dias depois, quando a documentação final e anuência dos intervenientes não foi providenciada no prazo assumido (02/08/2019 - declaração em anexo), persistindo até hoje a probabilidade dos recorridos terem apenas desistido da venda por conveniência, ainda que detendo autorização e cessões prévias dos demais anuentes"; b) há "incoerência e injustiça resultada na sentença, pois a declaração fria de nulidade absoluta do contrato, acabou por inquestionavelmente penalizar especialmente (senão, apenas) a recorrente, como se fosse possível a ela ter notado que havia ilicitude na contratação"; c) a operação realizada pela apelante é corriqueira e a solução empregada resulta em prejuízo unicamente à parte inocente da relação contratual; d) os recorridos devem ser condenados ao "pagamento solidário da multa contratual que embute em si especificamente a natureza pré-estabelecida de perdas e danos"; e) "o contrato estabelece claramente que o recorrido Cléber assumia a obrigação de ceder seus direitos aquisitivos sob pena de multa contratual, sem qualquer cláusula que dissesse ser ele a pessoa registrada na matrícula (cessão por obrigação pessoal)"; f) não há porque declarar a nulidade, porque, pela alínea "b" da cláusula terceira do contrato, "os recorridos se comprometeram a disponibilizar as assinaturas e anuências dos demais intervenientes, sem que jamais algum [deles] estivessem tratando exatamente como se fossem os próprios proprietários registrados na matrícula do imóvel (houve na verdade assunção de obrigação de providenciar a entrega regular do imóvel)"; g) a cláusula penal deve ser aplicada, inclusive em relação ao segundo réu, "especialmente causador dos danos e cenário criado em prejuízo da autora, pelo que é solidariamente responsável na forma da lei, por clara e inquestionável deficiência, senão culpa ou dolo, no exercício de sua profissão"; h) pela cláusula décima segunda, os contratantes ajustaram que a pena convencional incidiria mesmo que declarada uma "possível invalidade do imóvel"; i) muito possível que os recorridos possuam as "anuências e direitos aquisitivos, pois todos do condomínio os conheciam, preferindo descumprir a cessão à recorrente por própria conveniência"; j) os recorridos devem ser "condenados à devolução na forma da lei e jurisprudência do valor pago a título de arras, com as atualizações e encargos legais da espécie, bem como que sejam condenados a pagarem a multa contratual de 25% do valor total do imóvel (natureza de perdas e danos), com verba honorária eleita de 20% do valor atualizado, na forma da alínea b do Parágrafo Primeiro da Cláusula Terceira do contrato, com as devidas atualizações e encargos legais"; k) sucessivamente, deve haver condenação em perdas e danos; e l) por fim, prequestiona o art. 489 do Código de Processo Civil (ev. 81 do primeiro grau).
Os autos ascenderam a esta Corte para julgamento.
VOTO
1 Presentes os pressupostos intrínsecos e extrínsecos de admissibilidade recursal, o reclamo merece ser conhecido, passando-se, desta forma, à respectiva análise.
2 A apelante assevera que a sentença deve ser reformada, rescindindo-se o contrato e condenando-se os apelados, solidariamente, ao pagamento das arras em dobro e das cláusulas penais de 20% e de 25% do valor ajustado.
De antemão, ressalta-se que é errado o...
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