Acórdão Nº 5003443-78.2021.8.24.0005 do Sétima Câmara de Direito Civil, 14-03-2024
| Número do processo | 5003443-78.2021.8.24.0005 |
| Data | 14 Março 2024 |
| Tribunal de Origem | Tribunal de Justiça de Santa Catarina |
| Órgão | Sétima Câmara de Direito Civil |
| Classe processual | Apelação |
| Tipo de documento | Acórdão |
Apelação Nº 5003443-78.2021.8.24.0005/SC
RELATOR: Desembargador CARLOS ROBERTO DA SILVA
APELANTE: OLIVERGRAN EMPREENDIMENTOS HOTELEIROS LTDA (RÉU) APELADO: ABILIO RAMOS NETO (AUTOR) APELADO: ALEXANDRE GUIDI RAMOS (AUTOR) APELADO: JACY GUIDI RAMOS COLLINGS (AUTOR) APELADO: ROBERTO GUIDI RAMOS (AUTOR) APELADO: JULIO GUIDI RAMOS (AUTOR) APELADO: PATRICIA GUIDI RAMOS (AUTOR)
RELATÓRIO
Olivergran Empreendimentos Hoteleiros Ltda. interpôs recurso de apelação contra sentença (evento 242 do processo de origem) que, nos autos da ação de despejo c/c cobrança ajuizada por Abilio Ramos Neto, Alexandre Guidi Ramos, Jacy Guidi Ramos Collings, Roberto Guidi Ramos, Júlio Guidi Ramos e Patrícia Guidi Ramos, julgou procedentes os pedidos iniciais.
Para melhor elucidação da matéria debatida nos autos, adota-se o relatório da sentença recorrida:
Trata-se de AÇÃO DE DESPEJO C/C COBRANÇA ajuizada por JACY GUIDI RAMOS COLLINGS, PATRÍCIA GUIDI RAMOS, ALEXANDRE GUIDI RAMOS, JULIO GUIDI RAMOS, ROBERTO GUIDI RAMOS e ABILIO RAMOS NETO em desfavor de OLIVERGRAN EMPREENDIMENTO HOTELEIRO LTDA. Os autores informam ter celebrado, na data de 09/04/2016, contrato de locação comercial com a parte ré, que teria início no dia 01/06/2016 e prazo de vigência de 05 (cinco) anos, com término em 31/05/2021. No entanto, sustentaram que a demandada descumpriu inúmeras cláusulas contratuais, dentre elas a proibição de sublocação sem a anuência expressa dos locadores e obrigatoriedade de realização de benfeitorias no valor mínimo de R$ 40.000,00 anuais. Além disso, aduziram que a parte ré deixou de efetuar o pagamento dos tributos incidentes sobre o bem.
Diante dos fatos narrados, solicitaram: a) a concessão da liminar para determinar a retirada imediata do locatário do imóvel; b) a confirmação do despejo do imóvel; c) a condenação dos réus ao pagamento da multa contratual, no montante de R$ 64.197,00.
As custas foram recolhidas (evento 5).
Sobreveio decisão de indeferimento da tutela de urgência pleiteada (evento 7).
A parte autora apresentou emenda à inicial, requerendo o despejo por denúncia vazia (evento 42).
A liminar de despejo foi deferida (evento 44).
Citada, a parte ré ofereceu contestação (evento 61). Inicialmente, requereu a conexão dos presentes autos com a ação renovatória de aluguel, que tramita sob o nº 5019386-72.2020.8.24.0005. No mérito, sustentou ser locatária do imóvel há mais de 15 anos, e aduziu que o outdoor indicado pelos autores, referente à rede de hotelarias Ibis, encontra-se há anos no local, sem qualquer oposição por parte dos demandantes, o que não configura sublocação. Aduziu jamais ter infringido as cláusulas contratuais pactuadas, afirmando que adimpliu todos os tributos relativos ao bem e que efetuou benfeitorias em valores superiores aos previstos no contrato. Ao final, pugnou pela total improcedência da demanda e pela condenação dos autores à multa por litigância de má-fé.
O juízo da 2ª Vara Cível desta Comarca reconheceu a existência de conexão entre os presentes autos e o processo n.º 5019386-72.2020.8.24.0005, e determinou a remessa do feito à esta Vara (evento 62).
Restou revogada a tutela de urgência anteriormente deferida (evento 75). Da decisão, a parte autora interpôs agravo de instrumento (evento 90), ao qual foi negado provimento.
A parte autora apresentou réplica à contestação (evento 103).
As partes foram intimadas sobre o interesse na produção probatória (evento 109), oportunidade em que ambas manifestaram interesse na produção de prova testemunhal (eventos 126 e 130).
O feito foi saneado (evento 151). Na ocasião, foram fixados os pontos controvertidos da demanda e realizada a distribuição do ônus probatório.
Foi realizada audiência de instrução e julgamento (eventos 222 e 223), com a oitiva das testemunhas arroladas pelas partes. Ato contínuo, concedeu-se o prazo comum de 15 dias para apresentação de alegações finais.
A parte ré, nas razões finais escritas (evento 224), reiterou os argumentos apresentados em contestação, aduzindo que todas as obrigações previstas no contrato estão sendo devidamente cumpridas. Teceu comentários sobre a má-fé por parte dos requerentes e, ao final, pugnou pela total improcedência da demanda.
A parte autora, também em razões finais escritas (evento 237) sustentou que o descumprimento contratual da parte demandada encontra-se evidenciado no caso concreto, diante da comprovação de uso indevido do imóvel, e da não realizada dos investimentos previstos no instrumento contratual.
Vieram os autos conclusos par sentença.
É o breve relatório. (Grifos no original).
Da parte dispositiva do decisum, extrai-se a síntese do julgamento de primeiro grau:
Diante do exposto, JULGO PROCEDENTES os pedidos formulados na inicial para, com base no artigo 487, I, do Código de Processo Civil:
a) determinar a desocupação voluntária do imóvel, em 15 (quinze) dias, sob pena de despejo forçado
b) condenar a parte ré ao pagamento da cláusula penal prevista na avença (cláusula 19ª), no valor de 03 aluguéis vigentes. Sobre o montante, deverá incidir juros de 1% ao mês e atualização monetária até a imissão do autor na posse do imóvel pelo INPC, índice oficial da Corregedoria-Geral de Justiça.
Prestada a caução e formalizado o termo, expeça-se o competente mandado de desocupação voluntária para que o réu desocupe o imóvel em até 15 dias, sob pena de despejo forçado.
Em razão da sucumbência, condeno o réu ao pagamento das custas e despesas processuais remanescentes e à satisfação dos honorários sucumbenciais do procurador da parte autora, que fixo em 15% do valor da condenação, na forma do artigo 85, § 2.º, do NCPC, atendendo para o grau de zelo profissional, ao trabalho desenvolvido nos autos e ao tempo do processo.
Publique-se. Registre-se. Intimem-se.
Translade-se cópia da presente decisão para os autos em apenso.
Transitada em julgado, libere-se eventual caução prestada pela parte autora e, posteriormente, arquivem-se os autos. (Grifos no original).
Em suas razões recursais (evento 283 dos autos originários), a parte autora asseverou que "as benfeitorias devem ser analisadas pela ótica da finalidade da Apelante, sendo as benfeitorias necessárias aquela para a manutenção da estrutura do imóvel apenas" (p. 26).
Alegou que "Os investimentos foram e são realizados durante todos os anos de vigência do contrato de locação, sendo continuamente excedido, mesmo no trâmite da presente ação, haja vista a preocupação da Apelante quanto a prestação de serviço de qualidade e a manutenção dos 17 empregos diretamente decorrentes da atividade comercial executada" (p. 29).
Sustentou que, "Ainda que se entenda que nem todos os valores gastos pela Apelante se tratam de benfeitorias úteis e voluptuárias, deve-se aplicar-se no caso em tela a teoria do adimplemento substancial" (p. 44).
Referiu que "o imóvel se encontra irregular junto ao Corpo de Bombeiros, sendo a obrigação de regularizá-los dos Apelados, conforme a Lei do Inquilinato", o que caracteriza "inadimplemento por parte dos Apelados, razão pela qual deve o ser aplicado o Princípio do Tu Quoque e afastada a multa contratual" (p. 45).
Frisou que "a Apelante está arcando com todas as despesas para a regularização do prédio, gastos que não lhe competiria e deveriam ser computadas como Investimento anual a título de benfeitorias voluptuárias e úteis, a saber" (p. 48).
Por fim, postulou a reforma da sentença nos tópicos mencionados.
Nas contrarrazões (evento 297 do processo de origem), a parte apelada defendeu a manutenção da decisão hostilizada, além de requerer a condenação da ré por litigância de má-fé. Após, ascenderam os autos a esta Corte de Justiça.
Este é o relatório
VOTO
Trata-se de recurso de apelação interposto contra sentença que julgou procedentes os pedidos inaugurais.
Tem-se como fato incontroverso, porque não impugnado, que os litigantes celebraram contrato de locação de imóvel comercial localizado na Rodovia Federal - BR 101, KM 132, bairro Monte Alegre, Camboriú, com vigência de cinco anos, iniciando-se em 1-6-2016 e findando-se em 31-5-2021.
A controvérsia, portanto, cinge-se em deliberar sobre: a) a (in)ocorrência de inadimplemento contratual por parte da locatária; b) a (im)possibilidade de decretação de despejo; e c) a (in)aplicabilidade da cláusula penal.
Sobre tais pontos, então, debruçar-se-á a presente decisão.
Adianta-se, desde já, que o apelo deve ser parcialmente conhecido e desprovido.
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