Acórdão Nº 5015649-79.2021.8.24.0020 do Sétima Câmara de Direito Civil, 14-03-2024
| Número do processo | 5015649-79.2021.8.24.0020 |
| Data | 14 Março 2024 |
| Tribunal de Origem | Tribunal de Justiça de Santa Catarina |
| Órgão | Sétima Câmara de Direito Civil |
| Classe processual | Apelação |
| Tipo de documento | Acórdão |
Apelação Nº 5015649-79.2021.8.24.0020/SC
RELATOR: Desembargador CARLOS ROBERTO DA SILVA
APELANTE: ALTEVIR MAXIMO (RÉU) APELANTE: MARTA VARGAS MAXIMO (RÉU) APELADO: CRICIUMA CONSTRUCOES LTDA (AUTOR)
RELATÓRIO
Altevir Máximo e Marta Vargas Máximo interpuseram recurso de apelação contra sentença (evento 52 do processo de origem) que, nos autos da ação de resolução de contrato, ajuizada por Criciúma Construções Ltda., julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais.
Para melhor elucidação da matéria debatida nos autos, adota-se o relatório da sentença recorrida:
Trato de ação proposta por Criciúma Construções Ltda contra Marta Vargas Maximo e Altevir Maximo, visando a rescisão do contrato celebrado entre as partes, a reintegração na posse do imóvel e a indenização pelas perdas e danos sofridas com o inadimplemento causado pela parte ré.
Citada, a parte demandada apresentou resposta em forma de contestação (evento 44) postulando o indeferimento dos benefícios da justiça gratuita à parte autora e o deferimento em seu favor. Em preliminar, alegou ausência de notificação para constituição em mora e, como prejudicial de mérito, a ocorrência da decadência e da prescrição. Acerca da matéria de fundo, asseverou a usucapião, a presença do instituto do bem de família e a necessidade de serem julgados improcedentes os pedidos visando a rescisão contratual e cobrança dos consectários legais pretendidos pela parte autora. Sucessivamente, requereu a devolução dos valores pagos, daqueles despendidos com benfeitorias e o ressarcimento do correspondente à valorização do imóvel.
Após réplica (evento 49), vieram-me os autos conclusos.
Este, na concisão necessária, é o relatório.
Da parte dispositiva do decisum, extrai-se a síntese do julgamento de primeiro grau:
Ante o exposto, com fundamento no art. 487, I, do CPC, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos articulados na inicial para, nos termos da fundamentação:
a) RESCINDIR o contrato celebrado entre as partes, determinando o retorno ao status quo ante;
b) DETERMINAR à parte ré a reintegração da autora na posse do imóvel;
c) CONDENAR a parte demandada ao pagamento das despesas decorrentes do uso do imóvel - IPTU, água, condomínio, energia elétrica entre outros -, desde a data de recebimento das chaves até o dia da desocupação;
d) CONDENAR a parte ré ao pagamento da taxa de administração de 10% sobre o valor total efetivamente pago à Construtora;
e) CONDENAR a parte demandada ao pagamento da taxa de fruição no importe mensal de 1% sobre o valor atualizado do imóvel, desde a data de entrega das chaves até o dia da efetiva desocupação, com correção monetária pelo INPC a contar do vencimento de cada parcela e juros de mora de 1% ao mês: i) desde a citação no que toca às parcelas vencidas antes da cientificação; e, ii) a partir do vencimento quanto àquelas oriundas após este marco;
f) CONDENAR a parte ré ao pagamento das despesas necessárias à restauração estrutural do imóvel, desconsiderados os danos gerados pelo uso normal do bem e pela deterioração natural do tempo, valores estes a serem apurados na fase de liquidação da sentença, mediante comprovação pela Autora acerca da extensão e real necessidade de modificações para restabelecimento da unidade;
g) CONDENAR a parte ré ao pagamento da multa moratória de 2% sobre o valor inadimplido;
h) DETERMINAR à autora a restituição das parcelas pagas pela parte demandada, devidamente corrigidas pelo INPC desde a data do desembolso e acrescidas de juros de mora de 1% ao mês contados do trânsito em julgado da presente sentença, autorizando à Autora, contudo, a reter/compensar as demais verbas definidas nesta decisão.
Diante da sucumbência mínima da parte autora, condeno a parte ré ao pagamento das despesas processuais e dos honorários advocatícios em favor do Procurador da Demandante, os quais, com fundamento no art. 85, § 2º, do CPC, fixo em 10% sobre o valor atualizado da causa, suspensa a exigibilidade das verbas ante a concessão dos benefícios da justiça gratuita.
P.R.I.
Transitada em julgado, expeça-se mandado para a reintegração da Autora na posse do imóvel e, cumpridas as demais formalidades legais, arquivem-se.
Os embargos de declaração opostos pela parte demandada foram rejeitados (evento 64 dos autos de origem).
Em suas razões recursais (evento 73 dos autos originários), a parte ré arguiu as preliminares de: a) impugnação à justiça gratuita concedida à parte apelada; b) nulidade por cerceamento de defesa em razão da não designação de audiência conciliatória; c) cerceamento de defesa pelo julgamento antecipado da lide; d) cerceamento de defesa face à juntada de documentos novos em sede de réplica; e e) prescrição e decadência.
No mérito, aduziu que "há um fato muito peculiar no presente caso que foi totalmente ignorado pelo Juízo a quo é que o imóvel jamais foi de propriedade da Apelada, mas sim do Município de Criciúma/SC e atualmente está em nome de terceiro, conforme matrícula do imóvel (juntada nos evento n. 44 - MATRIMOVEL14 e evento n. 1 - MATRIMOVEL7)". E que "o imóvel de matrícula n. 76.329 possuía como proprietário o município de Criciúma/SC, sendo que jamais constou a Criciúma Construções, ora Apelada. A Apelada, em sua réplica, alegou que ocorreu um erro ao elaborar a matrícula do imóvel, por isso não constou a matrícula correta, no entanto, não comprovou isso. Aliás, o contrato foi elaborado a mais de 13 (treze) anos, sem a Apelada jamais ter ingressado com ação própria para invalidar o registro, demonstrando que jamais foi proprietária do imóvel, não havendo como ser, portanto, reintegrada na posse do mesmo" (p. 19).
Alegou que "se de fato a Apelada fosse proprietária do bem imóvel de matrícula n. 76.329, deveria ter ingressado com ação própria para requerer a invalidação do registro de propriedade aos Apelantes, pois, enquanto não realizado, o adquirente continua sendo dono do imóvel, já que os atos do Registro de Imóveis são fidedignos e públicos, conforme preceitua o artigo 1.245, parágrafo 2º, do Código Civil" (p. 20).
Sustentou que "adquiriram direito à usucapião, já que residem e possuem a posse no imóvel de matrícula n. 76.329 a mais de 16 (dezesseis) anos, com animus domini, e sendo a sua moradia e reconhecidos por seus vizinhos como proprietários do imóvel, sem jamais ter havido insurgência da parte Apelada até o ajuizamento da presente ação" (p. 21).
Asseverou que "retirar os Apelantes da permanência de seu imóvel (matrícula n. 76.329 - doado pelo Município de Criciúma/SC) é jogá-los ao relento, pois não terão outro local para se abrigar e viver. Os Apelantes são pessoas idosas, que residem no imóvel o qual foi determinada a reintegração de posse após o trânsito em julgado do processo a mais de 16 (dezesseis) anos, sendo o único imóvel que possuem para sua moradia, conforme documentos anexos junto a contestação" (p. 25).
Defendeu que "comprovaram estar quitadas todas dívidas do imóvel (evento n. 44, COMP15), tais como despesas de água, IPTU, energia, entre outras, não fazendo jus ao pedido a Apelada, vez que não comprovou os fatos constitutivos de seu direito, devendo ocorrer a reforma da r. sentença para afastar a taxa de administração de 10% conforme fundamentos supra e artigo 373, inciso I, do CPC". E que "caso não seja o entendimento de Vossas Excelências por afastar a aplicação da multa de 10% (dez por cento) de taxa de administração, requer seja reformada a porcentagem para 1% (um por cento), ou quantia inferior a 10% (dez por cento)" (p. 28).
Aventou que "é totalmente desproporcional a parte Apelada deixar de ingressar com a ação por grande lapso temporal e agora os Apelados serem condenados em taxa de fruição, pois tal quantia será superior ao que eles serão ressarcidos, demonstrando o total prejuízo a parte Apelante, que são idosos, ficarão sem o imóvel e ainda não terão seu valor pago ressarcido, ante as penalidades desproporcionais impostas". E que "caso não seja o entendimento de Vossas Excelências, que seja então reduzida o patamar de fruição de 1%, para 0,5%" (p. 31).
Referiu que "com a rescisão do contrato, e retorno ao status quo ante, não há o que se falar em mora, já que o contrato é desfeito e o bem imóvel é retomado, não havendo o que se falar em mora". E que "a parte Apelada não realizou pedido o mencionado pedido, ocorrendo nítido julgamento ultra petita, já que o Juízo a quo realizou condenação que nem se quer foi pedida pela parte Apelada" (p. 33).
Alegou que as penalidades devem ser "limitadas a no máximo 25% (vinte e cinco por cento) das quantias pagas pelos Apelantes, sendo ressarcidos a eles porcentagem não inferior a 75% (setenta e cinco por cento)". E que deve haver "a reforma da r. decisão, sendo decretado o direito ao ressarcimento das benfeitorias úteis, necessárias e voluptuárias realizadas no imóvel, em quantia não inferior a R$ 50.000,00 (cinquenta mil reais)" (p. 40/41).
Por fim, postulou a reforma da sentença nos tópicos mencionados.
Com as contrarrazões (evento 80 do processo de origem), ascenderam os autos a esta Corte de Justiça.
Este é o relatório
VOTO
Trata-se de recurso de apelação interposto contra sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos inaugurais.
Porque presentes os pressupostos de admissibilidade, o recurso deve ser conhecido.
Tem-se como fato incontroverso que a parte autora ajuizou a presente demanda com o intuito de rescindir o contrato de compra e venda do terreno situado na rua Antônio de Moraes, bairro Moradas do Sol, Criciúma, com área de 280 m², matriculado sob n. 53.598, junto ao 1º CRI daquela comarca, por intermédio do qual a parte ré se comprometeu a efetuar o pagamento da cifra original de R$ 100.000,00.
A controvérsia, portanto, cinge-se em analisar as teses preliminares de: a) impugnação à justiça gratuita concedida à parte apelada; b) nulidade em razão da não designação de audiência conciliatória, por...
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