Área comum
| Autor | Fábio Hanada - Andréa Ranieri Hanada |
| Páginas | 53-73 |
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1. Na definição do advogado Roberto Barcellos de Magalhães, as áreas comuns "constituem condomínio de todos e são insuscetíveis de divisão, ou de alienação destacada da respecti-
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va unidade, assim como de utilização exclusiva, por qualquer condômino."35Além do solo, da estrutura do prédio, do telhado, da rede geral de distribuição de água, esgoto, gás e eletricidade, da calefação e da refrigeração central - § 2º, do art. 1.331, do CC-, podemos, ainda, citar: a piscina, o salão de festa, o elevador, as escadas, o play ground, como áreas comuns do condomínio.
2. É direito do condômino: usar as partes comuns, conforme a sua destinação, contanto que não exclua a utilização dos demais compossuidores - inciso II, do art. 1.335, do CC.
Tal direito, no entanto, pode sofrer restrição.
Um acórdão da Egrégia 3ª Câmara de Direito Privado do Colendo Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, decidiu que: "O condômino inadimplente, pela assembleia geral ordinária de f. 9/10, além de impedido de usufruir do gerador instalado no edifício, também não poderá se valer dos equipamentos de lazer do condomínio (salão de festas/jogos, quadra poliesportiva e churrasqueira). A deliberação, no entanto, não padece de qualquer ilegalidade. Não envolve, em primeiro lugar, serviço essencial disponibilizado ao condômino. De outra parte, com o advento do novo Código Civil se abriu a possibilidade de restrições ao condômino inadimplente, que, neste particular, está impedido de participar das assembleias (art. 1.335, inciso III, do CC). Na linha do impedimento traçado pelo citado art. 1.335, inciso III, do CC, lícito à assembleia, órgão soberano do condomínio, estabelecer outras restrições ao condômino inadimplente, como, por exemplo, aquelas introduzidas às f. 10, vez que não é justo que aquele que não cumpre as suas obrigações usufrua dos equipamentos de lazer do
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edifício à custa dos demais condôminos que pagam em dia as cotas condominiais. Invoca-se, pela pertinência, o entendimento de Rubens Carmo Elias Filho sobre o tema em discussão: ‘Ou seja, nada se verifica de irregular na restrição de uso das áreas comuns e na supressão de fornecimento de serviços essenciais, quando possível. Obviamente, tais medidas devem ser precedidas de aprovação em assembleia geral especialmente convocada para tal finalidade, observado o quorum específico para a regulamentação das áreas e serviços comuns, sempre com o objetivo de preservar o condomínio e seu síndico de responsabilidade civil e criminal, por eventuais excessos’ ("As Despesas do Condomínio Edilício", Revista dos Tribunais, p. 195)"36.
No mesmo sentido já decidiu a Egrégia 2ª Turma Recursal dos Juizados Especiais Cíveis e Criminais do Colendo Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios: "Civil. Condomínio edilício. Condômino inadimplente há mais de quatro anos. Restrição de acesso às áreas comuns estabelecida em assembleia. Validade. Violação ao direito de propriedade inexistente. Recursoconhecido e improvido. 1. A proibição imposta ao condômino inadimplente, atinente ao uso de áreas comuns piscina e playground - tem respaldo em decisão assemblear, não implicando qualquer violação o direito de propriedade. Precedentes doutrinários e jurisprudenciais. Recurso conhecido, mas improvido. Sentença mantida."37Ver: "Condômino inadimplente".
3. Uso de parte de garagem (bicicletário) e consentimento tácito - motocicleta.
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Em preciosa lição, Morato de Andrade discorre acerca do tema em estudo: "3. Como se vê pelo croqui de f. 20, nos cantos da garagem existem duas áreas que não possibilitam o estacionamento de automóveis. Deixaram claro, as testemunhas, que essas duas áreas perdidas vinham sendo utilizadas pelos condôminos, há mais de vinte anos, uma para a guarda de motocicletas e outra para a de bicicletas. Esta última continua sendo usada para essa finalidade, tendo inclusive a assembleia dos condôminos autorizado recentemente a reforma desse ‘bicicletário’ (f. 83/84). O Síndico, entretanto, resolveu proibir o estacionamento na área das motocicletas. Questiona-se sobre e legitimidade dessa determinação. Como a utilização vinha de longo período, o que significa que contava com o consentimento tácito dos condôminos, não tinha o síndico o poder de modificar essa situação consolidada sem a prévia autorização da assembleia geral. Foi o que acabou acontecendo, no decorrer da ação, quando, em assembleia geral extraordinária realizada em 08.10.2002, os condôminos decidiram vedar o estacionamento das motocicletas (f. 191v.), mesmo porque ali passaram a ser guardados os ‘carrinhos de supermercado’. A partir de então qualquer morador que descumpra a decisão será passível de sofrer penalidades impostas pelo síndico. Mas como a multa imposta ao autor é anterior a assembleia, revela-se ilegítima. Considera-se que o uso do local, pelo autor, para guarda de sua motocicleta era então consentido pelos condôminos."384. O uso exclusivo pelo condômino, por longo período, de área comum, pode ensejar prescrição aquisitiva (usucapião)?
Respondem negativamente:
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(i) "Trata-se, contudo, de uso ilegítimo de área comum, que não pode ensejar prescrição aquisitiva. É impossível, em regra, o condômino vir a usucapir área comum na medida em que a posse que exerce é, na realidade, composse, de tal modo que seu exercício, pelo pretenso usucapiente, não exclui o dos demais compossuidores (e isso constitui característica fundamental da composse, conforme art. 48 do CC/ 1.916 e art. 1.199 do CC vigente). A propósito do tema, ensina Caio Mário da Silva Pereira: ‘O proprietário do apartamento é condômino por quota ideal do terreno e das partes comuns do edifício. E, ut condominus tem o direito de usar a coisa comum, desde que não exclua dos demais condôminos da mesma utilização. (...) Sendo o proprietário de apartamento comunheiro das partes do edifício não constitutivas da propriedade exclusiva de cada um, por mais que dure a ocupação exclusiva jamais se converterá em domínio daquele que dela se assenhorou a parte comum do edifício’ (Condomínio e incorporações, 8ª ed., Rio de Janeiro: Forense, 1994, p. 115). Confira-se, ainda, precedente desta Corte: Usucapião. Condomínio. Posse animus domini. Inocorrência. Uso exclusivo por um dos coproprietários.Autorização tácita, manifestada pela tolerância dos demais. Embargos rejeitados. A permanência do embargado em todo o imóvel é decorrente de mera permissão e tolerância, impossível, portanto, transmudá-la para exclusiva posse havida em condomínio pro indiviso. (Embargos Infringentes 147.802-1, rel. Antonio Marson, São Paulo, 04.05.1993)"39;
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(ii) "Segundo a convenção do condomínio, a garagem é área de uso comum com vagas indeterminadas. Trata-se de coisa inalienável e indivisível (f. 22). Os autores afirmam que a garagem tem espaço para mais vagas do que aquelas atribuídas pelos títulos e pretendem o reconhecimento do seu direito a mais uma vaga, ‘em lugar indeterminado’, certo que o espaço físico não permite ‘qualquer tipo de delimitação’ (f. 4 e 79). Portanto, não se cuida de vaga de garagem certa ou determinada e fisicamente delimitada. Ora, conforme o art. 226 da Lei de Registros Públicos, os requisitos da matrícula devem constar do mandado judicial de registro de sentença de usucapião. A matrícula, por sua vez, deve indicar, com precisão, as características, as confrontações, a localização e a área do imóvel, entre outros requisitos (arts. 176, § 1º, II e 225 da Lei 6.015/1973). Então, se a vaga pretendida é indeterminada, sem delimitação física, revela-se juridicamente impossível o pedido de usucapião por absoluta vedação legal ao registro imobiliário de título sem descrição precisa do imóvel. Ademais, a garagem é área comum e a tolerância dos outros condôminos a que os autores usem mais vaga em lugar indeterminado, além da outorgada por seu título, não induz posse, menos ainda com o caráter de exclusividade imprescindível para afastar a composse dos outros usuários. ‘O condômino, malgrado esteja vinculado a uma comunhão de domínio, poderá usucapir a sua quota parte no imóvel comum, desde que tenha sua parte ou posse sobre área localizada e demarcada’ (Silvério Ribeiro, Tratado de Usucapião, p. 282). ‘(...) consoante doutrina e jurisprudência, é possível reconhecimento de usucapião em favor de condômino contra outro quando o condomínio deixa de existir pela posse exclusiva, exteriorizada por um dos possuidores sobre o
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imóvel, animo domine, e, pois, a impedir a composse dos demais. Em tal hipótese, a comunhão de direito cede passo à comunhão de fato e com isto passa a ter livre curso a pretensão ad usucapionem’ (José Carlos de Moraes Salles, Usucapião de bens imóveis e móveis, 2ª ed., 1992, p. 68). Claro que, no caso, não existe área localizada e demarcada sobre a qual exerçam, os autores, posse exclusiva prejudicial à composse dos outros condôminos sobre a garagem de uso comum. Em suma, todas as vagas de garagem do edifício, atribuídas ou não pelos títulos, são indeterminadas e é inadmissível usucapir vaga indeterminada, abstratamente considerada, como assinalou a respeitável sentença que, à luz da indeterminação da localização da vaga, fundou-se em precedente assim ementado: ‘é inadmissível adquirir por usucapião a propriedade de áreas comuns de condomínio, pois, além da imprescritibilidade, conforme disposto no art. 3º da Lei 4.591/1964, essas áreas são insuscetíveis de divisão, de alienação destacada da respectiva unidade, bem como de utilização exclusiva por qualquer condômino’ (RT 753/226)."40Atendendo a peculiaridades, porém, em v. acórdão...
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