Assembleia condominial
| Autor | Fábio Hanada - Andréa Ranieri Hanada |
| Páginas | 74-86 |
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1. Dispõe o inciso I, do art. 1.348, do Código Civil, que compete ao síndico convocar a assembleia dos condôminos.
2. Relativamente ao modo e conteúdo do ato convocatório da assembleia condominial, segundo o magistrado José Divino de Oliveira: "O apelante repisa o argumento da inexistência de convocação para a assembleia que deliberou pelo reajuste da taxa, razão pela qual a cobrança seria indevida. O art. 1.354 do CC dispõe que somente mediante convocação de todos os condôminos, a assembleia poderá deliberar. Relativamente à forma do ato convocatório, na ausência de disposição legal, deve o condomínio estabelecer o modo pelo qual os condôminos tomem ciência da co-
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municação. Nessa ordem de ideias, ainda que de forma diversa da convenção condominial, se o ato convocatório alcançar seu objetivo, qual seja, dar prévia ciência à coletividade sobre a realização da assembleia, não se justifica a sua anulação, tratando-se, assim, de mera irregularidade. Os autos revelam que conquanto inadimplente, o autor foi devidamente convocado para a assembleia que deliberou sobre o reajuste. Com efeito, embora a convenção condominial estabeleça a convocação por meio de avisos de publicação na imprensa, verifica-se que desde a sua instituição, as comunicações para o comparecimento às assembleias eram realizadas por carta enviada a cada condômino, bem como afixação do edital no mural de avisos do prédio."52A ação de anulação de assembleia condominial deve ser proposta em face do condomínio, representado pelo síndico, e não "contra a pessoa física do síndico ou contra qualquer condômino isoladamente considerado."532.1. É imprescindível, ainda, que conste, da convocação, a ordem do dia com a especificação dos assuntos que serão deliberados na assembleia.
Nesse sentido, já teve oportunidade de decidir o Colendo Superior Tribunal de Justiça: "Na situação em apreço, foram anuladas duas deliberações: uma tomada em assembleia geral ordinária (AGO) e outra, em assembleia geral extraordinária (AGE)". Em ambas, foi estipulada cobrança extra sem prévia inclusão na ordem do dia. Para avalidade da deliberação dos condôminos sobre determinada matéria, é essencial que conste, da convocação para a
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assembleia, a ordem do dia com a especificação dos assuntos a serem deliberados. Essa especificação, embora possa ser sucinta, deve ser clara a fim de propiciar, aos condôminos, prévio conhecimento da questão a ser discutida. Essa regra é válida sempre quando se tratar de AGE, tendo em vista que a sua pauta é variável e deve ser dada a conhecer aos condôminos para que possam se preparar para discuti-la e votá-la ou ainda para que, entendendo irrelevante a matéria, deixem de comparecer. A AGO, por sua vez, já prevê deter-minadas questões a serem deliberadas por expressa previsão legal. O dispositivo que cuida da matéria e que foi invocado pela parte recorrente apregoa: ‘Art. 24. Haverá, anualmente, uma assembleia geral ordinária dos condôminos, convocada pelo síndico, na forma prevista na Convenção, à qual compete, além das demais matérias inscritas na ordem do dia, aprovar, por maioria dos presentes, as verbas para as despesas de condomínio, compreendendo as de conservação da edificação ou conjunto de deliberações, manutenção de seus serviços e correlatas’ (sem grifos no original). Assim, no que toca à AGO, o rigor com a divulgação e a clareza deve se dar com relação às ‘demais matérias inscritas na ordem do dia’, visto que ‘as verbas para as despesas de condomínio, compreendendo as de conservação da edificação ou conjunto de edificações, manutenção de seus serviços e correlatas’ já constam do texto de lei que deve ser do conhecimento de todos. In casu, a cota foi estipulada no valor de R$ 55,00 (cinquenta e cinco reais) visando cobrir despesas referentes a pequenos reparos no prédio e à troca de sistema de interfone, o que implica despesa de manutenção do edifício, contemplada no disposto legal mencionado. Por conseguinte, é de se concluir que, no caso concreto, somente seria exigível a inclusão da pauta do dia da deliberação da cota extra para cobrir despesas de condomínio na convocação da AGE. "Ante do exposto, dou parcial provimento ao recurso especial para reconhecer a validade da cobrança de cota
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extra deliberada na assembleia geral ordinária, ainda que a matéria não tenha constado da ordem do dia."54Diante da redação do dispositivo em comento, e para evitar nulidade, do edital de convocação para assembleia condominialdeve constar a ordem do dia com a especificação dos assuntos a serem deliberados:
(i) "Condomínio edilício. Assembleia extraordinária. Alteração da convenção condominial relativa ao critério de rateio das despesas condominiais. Menção genérica da ordem do dia. Nulidade da assembleia. Sentença mantida. Recurso improvido."55(ii) "é essencial que conste, da convocação para a assembleia, a ordem do dia com a especificação dos assuntos a serem deliberados. Essa especificação, embora possa ser sucinta, deve ser clara a fim de propiciar, aos condôminos, prévio conhecimento da questão a ser discutida."563. A procuração outorgada por condômino, para que terceiro o represente na assembleia condominial, deve ter, por medida de cautela, a firma do outorgante reconhecida, pois é certo que nesse sentido já decidiu o Colendo Superior Tribunal de Justiça, que sequer ratificação posterior admitiu: "no caso de impossibilidade de comparecimento de algum condômino à assembleia, este pode constituir mandatário a fim de deliberar por ele." Para
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o instrumento de procuração tornar-se válido perante os outros condôminos, necessário o reconhecimento de firma da assinatura do mandante. No caso em análise, em 27.09.2001, ocorreu uma assembleia geral extraordinária em que houve a participação de mandatário com procurações, sem o reconhecimento de firma das assinaturas dos mandantes. Apenas em 18.11.2002, foi realizado um termo de ratificação. É certo que o ato jurídico pode ser convalidado por...
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