Condomínio edilício
| Autor | Fábio Hanada - Andréa Ranieri Hanada |
| Páginas | 23-28 |
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3. Para que se caracterize o "condomínio edilício", devem coexistir, na edificação, partes de propriedade exclusiva ("unidade autônoma"), e partes de propriedade comum dos condomínios ("áreas comuns" e "áreas de uso comum").
Quanto à propriedade comum, vale lembrar, aqui, a lição de Jones Figueiredo Alves e Mário Luiz Delgado, que anotam: "‘Não se confundem os conceitos de ‘área comum’ e ‘área de uso comum’. A área comum permite a utilização exclusiva, enquanto a área de uso comum somente poderá ser utilizada por todos os coproprietários. Assim, ‘as vigas e pilares que rompem por dentro de cada unidade autônoma, aparentes ou não, constituem condomínio de todos, sendo ‘insuscetível de divisão, ou de alienação destacada da respectiva unidade’ (...) o que significa dizer que nenhum proprietário poderá, v.g., derrubar o pilar aparente existente em sua unidade autônoma. Porém, não obstante tratar-se de área comum, ao dito pilar só mesmo poderá ter acesso o respectivo titular da unidade autônoma, nele, inclusive, podendo pendurar quadros, realizar algum acabamento interno, pintar da cor desejada e tudo mais o que for compatível com a posse exclusiva a que tem direito em virtude do pilar apesar de ser ‘área comum’ não se prestar ao ‘uso comum’ dos demais coproprietários’ [Glauco Gumerato Ramos. ‘Condomínio em edificações’ vaga de garagem registrada
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autonomamente área comum contígua e somente atingível pela garagem pertencente a determinado condômino’, Parecer Civil, RT 803/87, setembro de 2002, p. 91]"8.
3.1. O § 1º do art. 1.331, enumera - exemplificativamente -, partes da edificação, que são:
· de propriedade exclusiva: apartamentos, escritórios, salas, lojas, sobrelojas ou abrigos para veículos com as respectivas frações ideais no solo e nas outras partes comuns; e
· de propriedade comum: o solo, a estrutura do prédio, o telhado, a rede geral de distribuição de água, esgoto, gás e eletricidade, a calefação e refrigeração centrais, e as demais partes comuns, inclusive o acesso ao logradouro público.
As "unidades autônomas" podem, sem a anuência dos demais condôminos, serem cedidas, alienadas e gravadas livremente por seus proprietários (obs.: quanto à alienação de vagas de garagem a terceiros alheios ao condomínio, verificar item "GARAGEM" abaixo).
3.2. Dispõe o § 2º do dispositivo em comento, que o solo, a estrutura do prédio, o telhado, a rede geral de distribuição de água, esgoto, gás e eletricidade, a calefação e refrigeração centrais, e as demais partes comuns, inclusive o acesso ao logradouro público, são utilizados em comum pelos condôminos vale dizer, não se admitindo a utilização exclusiva por qualquer condômino, não podendo ser alienados separadamente, ou divididos.
Quanto ao tema, isto é, legitimidade para demandar a respeito da utilização de partes...
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