Condomínio de fato
| Autor | Fábio Hanada - Andréa Ranieri Hanada |
| Páginas | 110-117 |
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1. A Constituição do Estado de São Paulo - arts. 180 e 181 -, reserva ao Prefeito a iniciativa de leis sobre zoneamento, uso e ocupação do solo.
Nesse sentido decidiu o Egrégio Tribunal de Justiça de São Paulo, proclamando que o "fechamento de vias locais, para fins de acesso controlado e vigiado, em áreas unicamente residenciais é matéria inserida no domínio organizacional do município, cuja competência é do Chefe do Poder Executivo."892. Dizendo que o denominado condomínio de fato submete-se ao art. 1.315, do Código Civil, quanto à taxa de condomínio, ensina Hamilton Quirino Câmara: "Embora não contemplado de forma expressa pelo Código Civil, deve-se reconhecer a realidade representada pelos condomínios de fato, em que predomina o princípio contrário ao enriquecimento ilícito. Embora não haja a regular constituição de condomínio edilício, aplica-se a esta questão o art. 1.315 do Código Civil, pois se todos se beneficiam (limpeza, segurança, guarita, por exemplo) devem contribuir para o respectivo custeio." 90
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Há inúmeras as decisões nesse sentido, de vários Egrégios Tribunais de Justiça estaduais, inclusive em face de não associados de associações de moradores:
(i) "tenho que, mesmo que a demandante não integre o rol de associados e não use as áreas comuns e benfeitorias do complexo habitacional, carrega o ônus de dividir as despesas comuns com manutenção, conservação, limpeza, ajar-dinamento, zeladoria, serviço de segurança, recolhimento de lixo, dentre outros que possam ser oferecidos a todos os moradores. Incide, pois, no caso por analogia, o disposto no art. 1.336 do Código Civil Brasileiro (...);"91(ii) "Direito civil. Loteamento irregular. Associação. Condomínio. Cotas. Cobrança. Despesas comuns. Dever. I. A irregularidade de constituição do loteamento não impede a cobrança de taxas relativas a despesas comuns aos moradores, porquanto obrigam a todos os que possuem lotes na área, a qualquer título, sob pena de locupletamento ilícito daquele que se esquivar do pagamento. II. É irrelevante a filiação à associação criada para a gerência dos interesses comuns dos moradores, já que esta configura um condomínio atípico, e, como tal, caracteriza uma comunhão de interesses de todos os moradores do loteamento. III. Negou-se provimento ao apelo. Maioria;"92(iii) "O ponto nuclear do julgamento é a teoria do enriquecimento sem causa, cláusula geral positivada no art. 884 do
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CC, que dispõe: ‘aquele que, sem justa causa, se enriquecer às custas de outrem, será obrigado a restituir o indevidamente auferido, feita a atualização dos valores monetários.’ Pode-se questionar qual o enriquecimento auferido pelo réu em razão dos serviços prestados pela sociedade ou associação de moradores, que cuida a infraestrutura e presta serviços ao empreendimento. Houve a valorização dos imóveis e recebem, os proprietários dos lotes, diver-sos serviços, cujos custos devem ser por todos rateados. Associados ou não, tendo ou não contratado, morando em loteamento aberto ou fechado, regular ou irregular, é fato que os moradores do bairro sentiram a necessidade de complementar os deficientes serviços públicos. Os documentos dos autos deixam claro que não se trata de mera associação de fachada, apenas criada com o objetivo de gerar vantagens patrimoniais a restrito grupo, em típico abuso de direito. Há efetiva prestação de serviços, que beneficiam, de modo concreto e indivisível, todos os proprietários dos lotes. O rateio das despesas geradas pelos serviços indivisíveis, que beneficiam indistintamente todos os moradores, não pode recair apenas sobre alguns deles. Essa relação de comunhão de fato entre todos os moradores constitui fonte geradora de obrigações, com fundamento na teoria...
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