Condômino inadimplente
| Autor | Fábio Hanada - Andréa Ranieri Hanada |
| Páginas | 118-140 |
Page 118
1. Desde que esteja quite com a taxa condominial, é direito do condômino "votar nas deliberações da assembleia e delas participar" (inciso III, do art. 1.335, do CC).
Page 119
O Prof. Fábio Ulhoa Coelho, estudando o dispositivo, anota: "O condômino que deixou de pagar qualquer contribuição, ordinária ou extraordinária, tem legalmente suspenso o direito de participar da assembleia de condomínio enquanto não emendar a mora, com os consectários legais. A suspensão atinge tanto o direito de participar das discussões dos temas constantes da ordem do dia (voz) como das deliberações que devem ser adotadas acerca deles (voto). Mesmo o condômino que discorda do pagamento de determinada parcela que lhe foi cobrada sofre a restrição nos direitos de voz e voto. Ele não pode simplesmente inadimplir a obrigação; se considera indevida a parcela, deve buscar em juízo a invalidação da cobrança."103Nesse sentido decidiu o Egrégio Tribunal de Justiça de Minas Gerais em v. acórdão relatado pelo magistrado Antônio de Pádua: "O art. 1.335, inciso II, do CC, invocado na decisão censurada, dispõe, de forma clara e peremptória que ‘são direitos do condômino (caput ‘votar nas deliberações da assembleia e delas participar, estando quite (destaque do relator) (grifei). Comentando o referido dispositivo legal, Fabrício Zamprogna Matiello esclarece: ‘Um dos principais direitos dos condôminos é o de votar nas deliberações da assembleia e delas participar, estando quite com o caixa em relação às taxas e demais débitos condominiais. A quitação é provada através da representação dos respectivos recibos, emitidos diretamente pelo síndico ou por outra pessoa jurídica ou física, em nome do condomínio. A existência de dívida para com o condomínio é fator obstativo de direito de votar e de participar ativamente das assembleias de deliberação, salvo se outra solução estiver prevista na convenção ou no regimento interno’. Nesse sentido, decidiu este tribunal: ‘Ementa: Consignação em pagamento. Assembleia geral. Requisitos. Cumprimento. Direito de voto.
Page 120
Condômino inadimplente. Impossibilidade. Nos termos do art. 1.335, III, do CC/2002, para ter direito a voto, o condômino deve estar adimplente com suas obrigações financeiras e demais deveres para com o condomínio edilício."104Para o advogado Pedro Elias Avvad, porém, a proibição de participar da assembleia constitui exagero, inválida mesmo: "O que causa espécie é a restrição, não apenas do voto, mas até mesmo do direito de participar da assembleia, caso o condômino não esteja quite. Muito se discutiu, na vigência da Lei de 1964, a validade da disposição contida em determinadas convenções condominiais impedindo o voto, em assembleia, ao condômino em atraso com suas contribuições. Mas, evidentemente, que a vedação ao direito de participar da assembleia é um exagero que vem sendo recusado pelos nossos tribunais porquanto implicaria, em tese, no cerceamento do direito de defesa. Se a assembleia geral colocar em votação quais as providências a serem tomadas contra o condômino em atraso é justo que este participe da discussão e ofereça a defesa que tiver ou alguma alternativa aceitável pelos demais para solucionar a dívida. Impedir a participação do condômino, em assembleia, pelo simples fato de não se achar quite é oferecer meios a que um grupo mais forte venha a frustrar e até mesmo violentar os direitos de algum condômino acometido de doença grave, acidente ou que se veja privado, temporariamente, de recursos como podem estar viúvas, órfãos, inválidos, pensionistas etc. A nosso ver, a condição imposta, pelo menos no que concerne ao direito de participar da assembleia, é inteiramente inválida."105
Page 121
1.1. O condômino inadimplente, que fez acordo, e está pagando as parcelas, pode votar e participar das assembleias?
Em primeiro lugar, vale o que sobre a matéria dispuser a convenção ou regimento interno. E em último caso, o que deliberar a assembleia por maioria simples, segundo a opinião do advogado Hamilton Quirino Câmara, que assim expõe o seu entendimento: "o Código Civil, no artigo 1.335, III, apenas dispõe que é direito do condômino votar nas deliberações da assembleia e delas participar ‘estando quite’. Nada disciplina a respeito de ser a quitação dada no momento, ou dias antes, mediante acordo de parcelamento, quando foram pagas algumas cotas e ainda existe débito. Quando surge a indagação no curso de uma reunião de assembleia, é inevitável a discussão, vêm os debates e, nesse caso, a nosso sentir, valerá a decisão tomada naquele momento, por maioria simples dos presentes, se o assunto vier a ser levantado e nada se dispuser na convenção, no regimento interno ou nos regulamentos do condomínio."1061.2. O condômino inadimplente pode votar em caso de quorum especial?
Sim, responde o advogado Hamilton Câmara, para o caso de se exigir unanimidade para a aprovação da matéria: "havendo exigência da unanimidade, todos devem votar, mesmo estando inadimplentes. Isto se aplicará, por exemplo, para a mudança da fachada, ou mudança de destinação do prédio, para o que se exige a unanimidade dos condôminos. Se é exigida unanimidade, esta só será alcançada com a manifestação de todos. Nesse caso não se indagará se alguém pode ou não votar, pois é exigida a unanimidade."107
Page 122
1.3. O condômino inadimplente pode exigir, judicialmente, prestação de contas do síndico?
Sim, responde o magistrado Caetano Lagrasta: "Assim bem ressaltou o i. juiz sentenciante: ‘A ré sustenta, repetidamente, que a parte autora está inadimplente por isso não tem o direito de exigir nada com relação ao condomínio. Pois bem, estando o condômino inadimplente, tanto a Lei das Edificações (Lei 4.591/1964, art. 12, § 2º), quanto o Código Processual Civil (arts. 275, II, ‘b’ e ‘c’, e art. 585, IV), autorizam o síndico a promover a cobrança das taxas condominiais. Todavia, o síndico não pode furtar-se em prestar contas de sua administração, alegando inadimplência do condômino requerente’ (f. 506)."1082. O condômino/proprietário de diversas unidades num mesmo edifício terá direito a voto na hipótese de estar inadimplente com uma das unidades?
Sim, decidiu a Egrégia 6ª Câmara de Direito Civil, do Colendo Tribunal de Justiça do Estado de Santa Catarina, assentando que o direito de voto está vinculado à unidade condominial: "O direito do condômino adimplente a votar nas deliberações da assembleia está relacionado diretamente à sua unidade, ou seja, se o condômino for proprietário de diversas unidades, ele terá o direito de tantos votos quantos representarem suas unidades adimplentes, nos termos da lógica do art. 1.339 do CC."1093. Com o pagamento em dia poderá, o condômino, fazer-se representar nas assembleias através de procurador com poderes específicos.
Page 123
Pode-se, porém, exigir que o procuratório seja outorgado por instrumento público (escritura pública).
4. É permitido ao condomínio divulgar os nomes dos condôminos inadimplentes?
É delicada a resposta a esse questionamento, mas já se respondeu, com reservas, afirmativamente: "São Paulo - Ao contrário do que muita gente pensa, a divulgação dos nomes de condôminos inadimplentes é permitida, segundo explicações do advogado Daphnis Citti de Lauro, sócio da Advocacia Daphnis Citti de Lauro e da Citti Assessoria Imobiliária e autor do livro ‘Condomínio: Conheça seus problemas’. De acordo com ele, um acórdão de janeiro de 2006, no Tribunal de Justiça de São Paulo, entendeu que a inclusão do nome do inadimplente no demonstrativo de despesas é perfeitamente possível, sendo que, a publicação, desde que com o intuito de informar aos demais condôminos e restrita ao condomínio, não dá origem à indenização por danos morais. ‘Não há o que temer, desde que o objetivo seja o de comunicar, a quem interessa, quem não está em dia com o pagamento das despesas condominiais’, diz, por meio de artigo. (...). O assessor jurídico do Secovi-SP (Sindicato da Habitação), João Paulo Rossi Paschoal, concorda e acrescenta que, para não haver problemas, a informação não deve ser visível a estranhos e a divulgação não pode se dar de forma humilhante, como colocando uma cartolina com os nomes dos inadimplentes no hall de entrada do prédio. Além disso, diz ele, o mais prudente é que o condomínio divulgue o número da unidade devedora. ‘A dívida é vinculada ao imóvel. Assim, é melhor colocar o número da unidade devedora’, alerta Paschoal."110
Page 124
5. Pode-se "suspender" o fornecimento de gás e/ou água e/ ou utilização de elevador ou desligamento de serviço comum da unidade devedora?
Trata-se de outra indagação delicada, havendo decisões num e noutro sentido.
Assim, já tiveram oportunidade de decidir negativamente os magistrados:
· Salles Rossi: "embora a interrupção de tal serviço tenha respaldo em deliberação condominial, evidentemente abusiva a conduta do condomínio réu e da empresa prestadora de serviços que também integra o polo passivo, em especial porque o condomínio possui meios para receber o crédito que entende devido, o que não será examinado no âmbito deste apelo, já que extrapola seu objeto. Evidente que a conduta,aqui discutida, constitui flagrante afronta à dignidade da pessoa humana. O autor ficou dias privado do fornecimento de água na unidade condominial em que residia (que somente foi restabelecido mediante o deferimento da tutela antecipada pelo aresto ora referido). Foi, portanto, exposto a constrangimento desnecessário, mormente porque, consoante já observado, o condomínio possui meios legais para exigir seu crédito;"111? Jesus Lofrano: "A interrupção do fornecimento de gás causa a apelante irreparáveis prejuízos. Tal serviço é essencial à sobrevivência digna da pessoa, além de tratar-se de serviço de primeira necessidade;"112e
Page 125
· Cesar Ciampolini: "Não se admite corte de serviço comum manu militari. O condomínio edilício tem outros meios de cobrança, legais e em conformidade com a Constituição, para haver o que lhe deve ocupante de...
Para continuar a ler
PEÇA SUA AVALIAÇÃO