Despejo
| Autor | Amaury Silva |
| Páginas | 225-238 |
Page 225
SENTENÇA
...................... aforou pedido de despejo por falta de pagamento cumulado com cobrança de aluguéis em desfavor de ................., .................. e .........................., asseverando que administra o imóvel localizado na Rua ........................., alugado ao 1º réu, sendo o aluguel mensal de R$ ......,...
O 1º réu estaria em atraso desde .............., ensejando um débito de R$ ......,... Esclareceu que o 2º e 3º réus figuram no contrato de locação como fiadores e garantidores do 1º réu.
Com esse quadro, pugnou pela citação e acolhimento do pedido para se decretar a rescisão do contrato, com despejo do prédio, condenando-se os réus no pagamento dos aluguéis e demais encargos devidos, desde a data da desocupação.
Inicial de f. .. com documentos – f. ...
Frustrada a citação pessoal do 1º réu, foi determinada a expedição de mandado de verificação, sendo constatada a presença de terceiros ocupando o imóvel – f. ... Intimação do terceiro – f. ... Decisão de f. .. rejeitou o pedido de desalijo compulsório e imediato.
Citação pessoal da 3ª ré – f. .. e do 2º réu – f. ...
Resposta sob forma de contestação do 2º réu – f. .., acompanhada de documentos – f. .., suscitando a preliminar de ilegitimidade passiva para a causa, pois a locação fora prorrogada sem anuência dos fiadores.
Page 226
Arguiu ainda a ilegitimidade ativa para a causa, pois, funcionando a autora como administradora dos imóveis, não poderia substituir-se ao locador para o despejo e cobrança, já que não ocorreria a sub-rogação prevista nos arts. 346, III, e 349, do CC.
Réplica – f. ... Citação do 1º réu por edital – f. ...
Contestação por negativa geral – f. .., através da Dra. Curadora nomeada. Réplica autoral – f. ...
Intimadas para manifestação quanto à produção de provas, as partes não as especificaram – f. ...
É a concisão.
Presentes os pressupostos de constituição e desenvolvimento válido e regular do processo.
Passo à análise da preliminar de ilegitimidade ativa para a causa.
O argumento enviesado nesse sentido se refere à circunstância de que a relação locatícia e o pacto adjunto de fiança não se tenham dado com a autora perfilando a relação de direito material, mas como procuradora e administradora do imóvel, agindo em nome do proprietário e locador.
Com efeito, dúvida não há de que a autora representou o proprietário do imóvel na celebração da locação em apreço, como se percebe da epígrafe do contrato – f. ... Por outro lado, o contrato de prestação de serviços imobiliários – vide f. .., precisamente no item .... consta a cláusula de sub-rogação da autora em todo o direito e ação judicial a respeito da locação travada com terceiros.
Daí não se pode restringir a consecução dessa sub-rogação por outros fatores, sequer questões de seguros, totalmente estranhas à relação jurídica aqui exteriorizada, que permite essa forma de modificação da primitiva relação substancial.
Nesse sentido tem sido a iterativa proclamação da jurisprudência do eg. TJMG, como se vê em recente pronunciamento:
EMENTA: DESPEJO – COBRANÇA DE ALUGUÉIS – ADMINISTRADORA DE IMÓVEIS – PODERES ESPECIAIS – LEGITIMIDADE ATIVA – BENFEITORIAS – INDENIZAÇÃO – RENÚNCIA EXPRESSA AO DIREITO PELO LOCATÁRIO – VALIDADE. A administradora de imóveis, munida de procuração com poderes
Page 227
específicos, tem legitimidade para propor ação e representar judicialmente o locador em face do locatário. É válida a cláusula constante de contrato de locação que estipula a renúncia do locatário ao direito à indenização pelas benfeitorias realizadas no imóvel, em consonância com o que dispõe a Súmula 335, do STJ. (APELAÇÃO CÍVEL N° 1.0145.06.317771-4/001 (EM CONEXÃO COM A APELAÇÃO CÍVEL Nº 1.0145.06.301721-7/001), Rel. Des. Eduardo Mariné da Cunha, j. 05/02/2009, in www.tjmg.jus.br/jurisprudencia)
Afasto com isso, a indigitada preliminar.
Enfrento a preliminar de ilegitimidade passiva para a causa, aventada pelo 2º réu na condição de fiador, extensível à 3ª ré, por ter a mesma figuração.
O fundamento invocado diz respeito à prorrogação do pacto locatício sem a intervenção dos fiadores.
Com os olhos postos no contrato de f. .., tem-se que o término do seu prazo determinado ocorreu em .../.../..... (item ... – f. ..).
Com efeito, o Código Civil/2002 ostenta, no art. 819, a obrigatoriedade da prestação da fiança sob forma escrita e que sua interpretação deve ser restritiva, analisada a contrario sensu a norma jurídica. Por seu turno, o art. 39 da Lei do Inquilinato estabelece que, salvo disposição em contrário, qualquer das garantias da locação se estende até a efetiva entrega das chaves.
Assim, não parece acertado supor que a interpretação sistêmica do ordenamento jurídico pátrio leve à conclusão de que, nos casos de locação, a mera vigência do contrato por prazo indeterminado faça nascer a desobrigação do fiador, se ele próprio, em ponto antecedente já assinara a cláusula sabendo da prorrogação da garantia até a entrega das chaves e, mesmo assim, podendo exonerar-se mediante pedido dele próprio, quedasse inerte, sem fazê-lo.
Ora, tal compreensão subverte a estabilidade e segurança jurídica dos contratos, pois de antemão se plasma o termo final da garantia, criando-se um imenso vácuo para a tutela contratual.
Consabido que, no âmbito do excelso STJ, a Súmula 214 menciona que a responsabilidade do fiador não se estende ao aditamento não anuído por ele. Todavia, essa questão é totalmente diversa da prorrogação da responsabilidade até a entrega das chaves. Nesse último caso, que é a hipótese tratada no feito em decisão, a mera prorrogação contratual por prazo indeterminado, momento a partir do qual era possível a desoneração por iniciativa do fiador, envolve a expressa previsão da responsabilidade fidejussória até o implemento da entrega das chaves e quitação ao locatário, isto é, englobando o panorama da vigência do pacto por prazo indeterminado.
Page 228
Assim sendo, não há como afastar a responsabilidade dos requeridos frente ao débito do locatário afiançado, na esteira do tratamento jurisprudencial atualmente conferido à questão singular:
Civil. Locação. Fiador. Responsabilidade. Entrega das chaves. Previsão contratual. Possibilidade. Pessoa jurídica. Quadro societário. Mudança. Irrelevância. I A responsabilidade dos fiadores no contrato de locação deve se estender até a efetiva entrega das chaves, desde que haja expressa previsão contratual nesse sentido (Precedente: EREsp nº 566.633/CE, 3ª Seção, julgado em 22/11/2006, Rel. Min. Paulo Medina, acórdão pendente de publicação, noticiado no Informativo de Jurisprudência nº 305). II - Na espécie, é irrelevante a mudança no quadro social da empresa locatária, uma vez que os ex-sócios, fiadores, têm personalidade jurídica distinta da pessoa jurídica afiançada, obrigaram-se até a efetiva entrega das chaves do imóvel locado e não buscaram os meios...
Para continuar a ler
PEÇA SUA AVALIAÇÃO