Garagem
| Autor | Fábio Hanada - Andréa Ranieri Hanada |
| Páginas | 244-262 |
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1. A Lei 12.607, de 04.04.2012, que alterou o § 1º, do art. 1.331, do Código Civil, proibiu a venda ou a locação da vaga de garagem - em apartamentos, escritórios, salas, lojas e sobrelojas (com exceção dos edifícios garagens) - a pessoas estranhas ao condomínio, salvo autorização expressa na convenção condominial.
2. As "vagas de garagem", por estarem vinculadas à "unidade autônoma", na hipótese de alienação deve ser observado o que dispõe o § 2º do art. 1.339, do CC, limitada a alienação a outro condômino, salvo se a faculdade de aliená-la a terceiro estiver prevista no ato constitutivo ou se a ela não se opuseràassembleia realizada para esse fim.2363. Na hipótese da proibição de estacionar motocicletas na garagem destinada a automóveis constar da convenção condo-
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minial ou do regulamento interno, poderão os condôminos: a) alterar a convenção pelo voto de 2/3 dos condôminos, b) alterar o regulamento interno pela maioria simples dos condôminos, e c) ajuizar ação judicial para anular essa cláusula proibitiva.
3.1. Sobre o assunto, a Egrégia 10ª Câmara Cível do Colendo Tribunal de Justiça do Paraná, permitindo o estacionamento de motocicleta em vaga de veículo e decretando a ilegalidade da deliberação assemblear que não permitia ao motociclista adentrar a garagem, inclusive com acompanhante, decidiu, no julgamento do agravo de instrumento 0908638-4: "Em princípio, estaria preenchido o requisito da prova inequívoca da verossimilhança da alegação do Condomínio fundado nos documentos apresentados nos autos, que permitem visualizar o estacionamento da motocicleta pertencente ao agravante na garagem do Condomínio em flagrante violação do art. 13.3. da Convenção do Condomínio, que dispõe sobre o Regulamento da Garagem in verbis: ‘13.3. Os espaços fixos ou rotativos serão destinados para uso de veículos de passeio ou que pela sua natureza se destinem a esse fim, sendo proibidos para bicicleta, motocicleta, lancha, Jet ski ou assemelhados etc.’ (f. 65-TJ). Embora não se ignore a respeito de que as convenções fazem lei entre as partes, e que o direito positivo impõe limitações ao direito de propriedade quando em condomínio, tais regras não devem impedir a análise de determinada situação concreta quando, justamente, envolve e questiona a validade e preponderância delas. Constata-se, tanto do instrumento de instituição e convenção do condomínio, quanto da própria lei (Código Civil, artigo 1.332, e ss.), o direito e as restrições quanto ao uso e gozo do bem condominial, sendo certo, porém, que as restrições não podem ir ao ponto de fulminar por completo o uso ou a utilização da coisa. No presente caso, diante da alegação do agravado de violação da Convenção pelo agravante é de
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se ver que o Condomínio está por impor, ao agravante, restrições ao uso do bem. Ao prevalecer esse entendimento, o agravante não poderá usufruir da garagem. O agravante tem o direito de uso do espaço delimitado para a guarda de veículo, nada a impedindo, desde que respeitado o direito dos demais condôminos, de estacionar a motocicleta, como se verifica nas fotos juntadas aos autos. É evidente, nesta seara recursal, que a forma como está sendo utilizada a respectiva área em nada prejudica os outros condôminos. Registre-se, por necessário, o fato de em algumas áreas destinadas a garagens percebe-se o estacionamento de veículos maiores do que a extensão da vaga. Oportuno salientar que as convenções condominiais objetivam assegurar um melhor convívio e conforme a lição de José Roberto Neves Amorim ‘devem estar de acordo com os direitos inerentes à propriedade, que não podem ser feridos, assim como a afinidade ao seu fim social’ (in Condomínio edilício - Aspectos Relevantes - aplicação do novo Código Civil. São Paulo: Método - coord. Francisco Antonio Cascom e José Roberto Neves Amorim - p. 190). Nesse sentido in verbis: ‘Condomínio. Utilização de vaga de garagem para estacionar carro e moto. Possibilidade desde que respeitados os limites de demarcaçãoda vaga. É ilegal a deliberação assemblear que só admite o acesso do condutor do veículo e proíbe que o proprietário ingresse em sua garagem acompanhado de outras pessoas em seu automotor, pois afronta o direito de proprie-dade’ (Apelação Cível 258.458-2, São Paulo, 16ª Câmara Civil, rel. Pereira Calças, 16.05.1995). A disposição condominial, portanto, por impor uma forma inusitada de desapropriação, praticamente torna morta a disposição do § 1º, do artigo 1.331, do Código Civil, extrapolando o bom senso e, por ferir ao chamado princípio da razoabilidade, deve ser considerada abusiva e não recepcionada pelo direito, ao menos nesta fase processual, o que, por consequência mitiga a prova inequívoca da verossimilhança da alegação do
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Condomínio a permitir a concessão da tutela. Assim, ao ponderar que o modo de agir e proceder das partes devem ser consideradas na análise e na interpretação das avenças e das controvérsias entre elas existentes, não há como negar o caráter abusivo da exigência da imediata retirada da motocicleta da garagem do Condomínio. Ainda mais quando pela documentação juntada no recurso é possível verificar a prática de outras irregularidades no tocante à utilização das vagas de garagem do Condomínio em desobediência a Convenção Condominial. Registre-se, por oportuno, que não existem notícias que a permanência da motocicleta do agravante está interferindo no direito dos outros condôminos. Não se descuida, também, do princípio da solidariedade no âmbito condominial. Se o agravante respeita na íntegra o espaço da vaga da garagem, como demonstrado pela documentação fotográfica juntada aos autos, não se identifica suporte para cerceá-lo deste direito."2373.2. Evidenciando que muitas questões condominiais são solucionadas tendo em vista as peculiaridades do caso concreto, a Egrégia 1ª Câmara de Direito Privado do Colendo Tribunal de Justiça de São Paulo, decidiu que não é ilegal deliberação convenção condominial que proíbe o estacionamento de motocicleta em vaga de automóvel, devendo, diversamente, ser a mesma estacionada em "bolsão" próprio e pelo próprio motociclista, que levará a chave consigo. Assim: "É sabido que a vida condominial edilícia impõe mesmo especiais limitações aos condôminos. E muito comum que, no seu estatuto disciplinar, que é a convenção, se regulamente a utilização de garagens, como no caso. Neste sentido a referência, por exemplo, de José Roberto Neves Amorim ("Convenção de condomínio e legalidade das limitações. in Condomí-
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nio edilício: aspectos relevantes e aplicação do novo Código Civil. Método, p. 189), lembrando do controle de acesso e cadastramento de veículos para utilização este espaço. Mas justamente sobre a regulamentação do uso dos diversos pavimentos de garagem de edifício comercial, em precisa similitude com a hipótese em tela, o Superior Tribunal de Justiça já admitiu a regularidade do quanto a respeito levado à convenção e ratificado em assembleia (STJ, Resp. 309.802/RJ, 3ª T., j. 07.06.2001, rel. Min. Nancy Andrighi,). Tem-se, na espécie, medida que, na esteira do permissivo estatutário, à evidência, não impede o abrigo de motocicletas na garagem. Tanto quanto os carros, que são deixados com os manobristas e por ele estacionados, assim não em vagas cativas, as motos são deixadas em bolsão próprio, ao lado da guarita dos funcionários, inclusive favorecendo a sua segurança, quer porque os próprios condutores as manobram, lembrando-se aqui da especificidade da condução -, quer porque as travam e levam consigo as chaves, agora não se olvidam da mais fácil possibilidade de subtração."2384. Tratando-se de condomínio em que as vagas de garagem são indeterminadas, a melhor solução tem sido o sorteio das vagas em assembleia.
4.1. Mesmo inadimplente, e apesar de impedido de votar e participar das assembleias, deverá concorrer em, igualdade de condições, com os demais condôminos no sorteio das vagas.
4.2. A utilização constante da mesma vaga de garagem indeterminada é mera liberalidade do condomínio, não gerando nenhum direito ao condômino usuário.
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Assim decidiu a 1ª Câmara de Direito Privado do Colendo Tribunal de Justiça de São Paulo: "Reintegração de posse. Vaga de garagem em condomínio edilício. Vaga indeterminada. A autora, ora apelante, jamais exerceu a condição de possuidora direta e exclusiva sobre o espaço. A utilização constante da mesma vaga configurou mera liberalidade do condomínio. O sorteio de vagas é medida de equidade, tendo sido resguardado o direito da apelante de utilizar outro espaço. Não constituindo unidade autônoma, as vagas indeterminadas serão utilizadas na forma prevista na convenção ou, na omissão desta, de acordo com deliberação da assembleia...
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